Tribunal judiciaire, 07 novembre 2025. 25/00019

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY Juge des Contentieux de la Protection -=-=-=-=-=-=-=-=-=- J U G E M E N T rendu le 07 Novembre 2025 Numéro RG : N° RG 25/00019 - N° Portalis DB2P-W-B7J-EWMW DEMANDEUR : Madame [I] [X] [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Margaux MEDIELL, avocat au barreau de CHAMBERY DEFENDEUR : Monsieur [N] [W] [Adresse 1] [Localité 3] non comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Anne DURAND Greffier : Marie-Françoise ION DÉBATS : Audience publique du : 2 septembre 2025 RAPPEL DES FAITS Par contrat du 22 janvier 2018, Madame [I] [X] a donné à bail à Monsieur [N] [W] et Madame [M] [V], un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 595 euros, outre une provision sur charges de 198 euros. Séparés depuis plusieurs mois, Monsieur [N] [W] est désormais le seul locataire du bien. Madame [I] [X] a fait signifier un commandement de payer en date du 26 août 2024 visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry par acte d’huissier en date du 7 janvier 2025 pour : - dire et juger que le locataire n’est pas à jour dans le paiement des loyers et charges, - la condamnation du locataire au paiement de la somme de 6103,28 euros due au titre des loyers et charges impayés au 7 janvier 2025, outre intérêts aux taux légal à compter de la décision à intervenir, - le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail, voire le prononcé de sa résiliation pour manquement de Monsieur [N] [W], - son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef dès le prononcé de la décision à intervenir, au besoin avec le concours de la force publique, - dire et juger que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, - la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges, due à compter de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, - la condamnation du locataire au paiement de la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. - le rappel que la décision à intervenir est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. Par jugement avant-dire droit du 23 mai 2025, les débats ont été réouverts à l’audience du 2 septembre 2025 afin que les parties présentent leurs observations quant au moyen soulevé d’office tiré de l’irrecevabilité de la demande formée par le bailleur relativement au prononcé de l’expulsion du locataire. A l’audience du 2 septembre 2025, Madame [I] [X], représentée par son conseil maintient l’intégralité de ses demandes et fournit la notification de l’assignation par voie électronique à la préfecture de la Savoie le 8 janvier 2025. Monsieur [N] [W] n’est ni comparant, ni représenté. Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience et fait état de la carence du locataire. La décision a été mise en délibéré au 7 novembre 2025. MOTIFS DE LA DECISION I. SUR LES TEXTES APPLICABLES : L'article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu'ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu'ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l'entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l'exécution nécessite des mesures d'application est reportée à la date d'entrée en vigueur de ces mesures. Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. En outre, l'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l'objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d'un ordre public de protection du locataire, il est possible d'y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales. En l'espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée de trois ans, renouvelable tacitement. Ainsi, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendus déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure. S'agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l'Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l'espèce, puisqu'il ne s'agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l'assignation a été délivrée postérieurement à la date d'entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023. En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d'une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l'audience ayant eu lieu postérieurement à la date d'entrée en vigueur de cette loi, qui n'a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours. II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION : La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été effectuée par mail du dont il a été accusé réception le 10 septembre 2024, soit plus de deux mois avant l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.  Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 8 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023. L’action est donc recevable. III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE : Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux. Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 26 août 2024, pour la somme en principal de 1525,82 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 octobre 2024. Par suite, le preneur devenant occupant sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à l'expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution. Le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, IV. SUR LA DEMANDE D’EXPULSION IMMEDIATE ET SANS DELAI Au terme de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Dans le cas d’espèce, aucun élément autre que l’absence de paiement ne vient démontrer la mauvaise foi du locataire. Ainsi, la demande de suppression des délais prévus à l’article L412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution sera rejetée. V. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF : Il convient de fixer l'indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 27 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Madame [I] [X] produit un décompte démontrant que Monsieur [N] [W] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6103,28 euros incluant le loyer du mois de janvier 2025. Le défendeur n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, il sera condamné au paiement de cette somme. Il sera par ailleurs condamné au paiement des loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Le locataire, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation. Il convient également de condamner la partie défenderesse au paiement d'une indemnité de 600 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile. Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 janvier 2018 entre Madame [I] [X] et Monsieur [N] [W] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 27 octobre 2024, EN CONSEQUENCE, ORDONNE à Monsieur [N] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision, DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [I] [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, DEBOUTE Madame [I] [X] de sa demande d’expulsion immédiate ; DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, FIXE l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué, CONDAMNE Monsieur [N] [W] à payer à Madame [I] [X] la somme de 6103,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation comprenant le mois de janvier 2025 outre les loyers, charges et indemnités d'occupation dus postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal, CONDAMNE Monsieur [N] [W] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation, CONDAMNE Monsieur [N] [W] à payer à Madame [I] [X] la somme de 600 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ; Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 7 novembre 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Marie-Françoise ION, Greffier. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION