Cour d'appel, 07 mai 2024. 23/06453

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 07 MAI 2024 N° 2024/ 304 Rôle N° RG 23/06453 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLIN5 [J] [T] C/ [V] [N] [P] [N] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Laurent PARIS Me Guillaume TATOUEIX Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Juge des contentieux de la protection de TOULON en date du 18 Avril 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/02318. APPELANTE Madame [J] [T] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/3059 du 19/05/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE), demeurant [Adresse 2] représentée par Me Laurent PARIS, avocat au barreau de TOULON INTIMES Madame [V] [I] épouse [N] née le 10 mai 1945 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Guillaume TATOUEIX, avocat au barreau de TOULON Monsieur [P] [N] né le 04 juillet 1937 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Guillaume TATOUEIX, avocat au barreau de TOULON *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Angélique NETO, Présidente Mme Sophie LEYDIER, Conseillère Mme Florence PERRAUT, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 mai 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2024 Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 7 mai 2021, Mme [V] [N] née [I] et M. [P] [N] ont consenti à Mme [J] [T] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2]) moyennant un loyer mensuel initial de 466 euros, outre 25 euros par mois de provision sur charges. Par acte d'huissier en date du 11 avril 2022, Mme et M. [N] a fait délivrer à Mme [T] un commandement d'avoir à payer la somme principale de 5 940 euros au titre d'un arriéré locatif en visant la clause résolutoire insérée au bail. Soutenant que cet acte est resté infructueux, Mme et M. [N] l'a fait assigner, par acte d'huissier en date du 31 octobre 2022, devant le pôle JCP-Référé du tribunal judiciaire de Toulon, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et obtenir sa condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel. Par ordonnance contradictoire en date du 18 avril 2023, ce magistrat a : - dit qu'il n'existait pas de contestations sérieuses ; - rejeté les demandes de Mme [T] ; - condamné Mme [T] à verser, en deniers ou quittance, à Mme et M. [N] la somme de 8 910 euros à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à la date du 28 octobre 2022, échéance du mois d'octobre 2022 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de l'ordonnance ; - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 11 juin 2022 ; - ordonné, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l'expulsion de Mme [T], ainsi que celle de tous occupants de son chef, à compter de deux mois après signification du commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique ; - condamné Mme [T] à payer, à titre provisionnel, à Mme et M. [N], en deniers ou quittance, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 495 euros, à compter du 11 juin 2022, et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ; - condamné Mme [T] à verser à Mme et M. [N] la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile : - dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus ; - condamné Mme [T] aux dépens de l'instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation. Suivant déclaration transmise au greffe le 10 mai 2023, Mme [J] [T] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises sauf en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 11 juin 2022. Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 29 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et, statuant à nouveau, qu'elle : rejette, à titre principal, l'ensemble des demandes formées par Mme et M. [N] en raison de contestations sérieuses ; lui accorde, à titre subsidiaire, les plus larges délais pour quitter les lieux en application des dispositions des articles L 613-1 du code de la construction et de l'habitation et L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution ; dise n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; condamne solidairement les intimés aux dépens. Par ordonnance en date du 13 octobre 2023, la conseillère de la chambre 1-2 statuant sur délégation a déclaré irrecevables les conclusions des intimés notifiées le 14 septembre 2023. La clôture de l'instruction a été prononcée le 4 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la saisine de la cour Aux termes de l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel. Par application des dispositions de l'article 562 alinéa 1 du même code, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. En l'espèce, alors même que Mme [T] critique, dans sa déclaration d'appel, tous les chefs de l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a constaté la résiliation de plein droit du bail à effet au 11 juin 2022, elle sollicite, dans ses dernières écritures, l'infirmation de la même décision en toutes ses dispositions dûment reprises. Dès lors que Mme [T] ne peut étendre son appel à d'autres chefs de l'ordonnance entreprise que ceux qui ont été expressément visés dans la déclaration d'appel, la cour n'est saisie d'aucune contestation portant sur la résiliation de plein droit du bail par suite de l'acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au bail. Il y a donc lieu de ne statuer que dans les limites de l'appel. Sur les demandes des intimés en référé-expulsion Sur la mise en 'uvre de la clause résolutoire et ses conséquences La cour n'étant pas saisie du chef de l'ordonnance entreprise ayant constaté la résiliation de plein droit du bail à effet au 11 juin 2022, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point. Dès lors que Mme [T] ne sollicite pas, à titre reconventionnel, de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, en application des dispositions de l'article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, la résiliation du bail rend son occupation des lieux sans droit ni titre. Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de Mme [T] des lieux. Sur la demande de provision à valoir sur les loyers, charges locatives et indemnités d'occupation Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. En application de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. De plus, devenu occupant sans droit ni titre du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur. En l'espèce, le premier juge a condamné Mme [T] au paiement de la somme provisionnelle de 8 910 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 28 octobre 2022, échéance du mois d'octobre 2022. Cette somme comprend donc un arriéré de loyers et charges proprement dits échus jusqu'au 11 juin 2022 et un arriéré d'indemnités d'occupation échues jusqu'au mois d'octobre 2022. Par ailleurs, il l'a condamnée au paiement, à titre provisionnel, des indemnités d'occupation à échoir correspondant à 495 euros par mois à compter du mois de novembre 2022, et ce, jusqu'à libération effective des lieux. Mme [T], qui ne conteste pas ces sommes, se prévaut d'une contestation sérieuse portant sur son obligation de les régler en raison de manquements de Mme et M. [N] à leurs obligations en tant que bailleurs. Ce faisant, elle fait état d'une exception d'inexécution tirée de l'article 1219 du code civil, qui énonce qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne. Il reste qu'il est admis que l'inexécution, qui est dénoncée, doit être suffisamment grave, pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre. De plus, cette exception d'inexécution ne peut valoir que sur les loyers et charges proprement dits échus jusqu'au 11 juin 2022 et non sur les indemnités d'occupation échues et à échoir nés postérieurement au 11 juin 2022. En effet, Mme [T] ne peut se prévaloir d'un manquement de ses bailleurs à leur obligation de délivrance à partir du moment où elle occupe les lieux sans aucun droit ni titre du fait de la résiliation de plein droit du bail à effet au 11 juin 2022. Mme [T] dénonce des problèmes d'humidité affectant le logement, à l'origine de moisissures, et du fait que les bailleurs n'ont pas réalisé de travaux pour prévenir tout risque d'intoxication au monoxyde de carbone. Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. Par ailleurs, l'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. En outre, en vertu de l'article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 les caractéristiques du logement décent sont les suivantes : « Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; 2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ; 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (...) ». Afin d'établir l'humidité affectant l'appartement, Mme [T] verse aux débats des photographies illustrant des moisissures, et notamment dans la salle de bain. De plus, il a été relevé, le 12 avril 2023, par le service d'accompagnement de l'AFP France Handicap, que la petite chambre présentait une grosse tâche d'humidité. Outre le fait que les photographies ne sont pas datées, les constatations faites par les services de l'AFP France Handicap remontent à plus de 10 mois après la constatation de la résiliation du bail, soit à un moment où Mme [T] était occupante sans droit ni titre, de sorte qu'elle ne peut manifestement se prévaloir d'une exception d'inexécution sur ce point. Par ailleurs, Mme [T] produit un courrier, en date du 25 décembre 2023, que lui a adressé par la ville de [Localité 4], à la suite de la saisine du service communal hygiène et santé. Elle fait état de deux mises en demeure adressées aux bailleurs, après l'enquête effectuée le 17 août 2023, afin que des travaux soient réalisés, et notamment ceux relatifs au risque d'intoxication au monoxyde de carbone. Là encore, ces désordres ont été constatés, alors même que le bail était résilié depuis plus d'un an, de sorte que Mme [T] ne peut se prévaloir, à l'évidence, d'une exception d'inexécution sur ce point. En tout état de cause, Mme [T] ne démontre pas une impossibilité de vivre dans son logement, ni même que la gravité des désordres était telle, au regard des critères de décence, qu'elle justifiait la décision qui a été prise de suspendre, en tout ou partie, le paiement de ses échéances. Le moyen tiré de l'indécence du logement ne constitue donc pas une contestation sérieuse à l'obligation pour Mme [T] de régler ses loyers et charges aux termes convenus. En conséquence, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qui concerne les condamnations pécuniaires prononcées, à titre provisionnel, à l'encontre de Mme [T] à valoir sur l'arriéré locatif échu et sur les indemnités d'occupation échues et à échoir. Sur la demande reconventionnelle de l'appelante de délais portant sur l'expulsion L'article L 412-1 du code des procédure civile d'exécution dispose que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait. L'article L 412-2 du même code dispose que lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l'article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n'excédant pas trois mois. L'article L 412-3 du même code énonce que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. L'article L 412-4 dispose que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. L'article L 412-6 du même code dispose que nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille. Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui par voies de fait. En l'espèce, en plus du délai de deux mois prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution et du sursis de la trêve hivernale prévu par l'article L 412-6 du même code dont elle bénéficie pour quitter les lieux, Mme [T] sollicite des délais supplémentaires pour ce faire. Mme [T] verse aux débats des éléments démontrant les démarches entreprises pour être relogée par un bailleur social. Le logement qu'elle occupe étant inadapté à sa situation de handicap, tel que cela résulte du rapport dressé, le 12 avril 2023, par le service d'accompagnement de l'AFP France Handicap, et des certificats médicaux dressés par le docteur [B], la commission de médiation Dalo du Var a, par décision du 7 juillet 2022, reconnu Mme [T] prioritaire et devant être logée d'urgence dans un logement répondant à ses besoins et à ses capacités de type T2. Il s'avère que le tribunal administratif de Toulon a, par décision, en date du 11 avril 2023, enjoint au préfet du Var de pourvoir au logement de Mme [T] avant le 1er août 2023, et passé ce délai, sous astreinte de 200 euros par mois de retard destinée au fonds national d'accompagnement vers et dans le logement. Si Mme [T] démontre avoir entrepris les démarches nécessaires pour se reloger auprès d'un bailleur social, il n'en demeure pas moins, qu'alors même qu'elle occupe un bien appartenant à des bailleurs privés, âgés de 78 et 86 ans, sans droit ni titre depuis près de deux ans, elle n'allègue ni ne démontre régler la moindre somme en contrepartie de son occupation. En l'état de ces éléments, les circonstances de l'affaire ne commandent pas de faire droit à la demande de délais supplémentaires sur le fondement des articles L 412-3 et L 412-4 susvisés pour un logement occupé indûment depuis le 11 juin 2022. Il y a donc lieu d'ajouter à l'ordonnance entreprise, le premier juge n'ayant pas été saisi de cette demande, en déboutant Mme [T] de sa demande de délais pour quitter les lieux. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Succcombant en appel, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [T] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, tout en la condamnant à verser à Mme et M. [N] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [T] sera également condamnée aux dépens de la procédure d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant dans les limites de l'appel ; Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées ; Y ajoutant ; Déboute Mme [J] [T] de sa demande pour quitter les lieux ; Condamne Mme [J] [T] aux entiers dépens de la procédure d'appel. La Greffière La Présidente