Cour d'appel, 20 septembre 2022. 20/01675

ARRÊT N° DR/LZ COUR D'APPEL DE BESANÇON - 172 501 116 00013 - ARRÊT DU 20 SEPTEMBRE 2022 PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE Contradictoire Audience publique du 21 juin 2022 N° RG 20/01675 - N° Portalis DBVG-V-B7E-EJ5I S/appel d'une décision du TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE LONS-LE-SAUNIER en date du 01 septembre 2020 [RG N° 17/00985] Code affaire : 70C Demande d'expulsion et/ou d'indemnités dirigée contre les occupants des lieux S.A.S. JURA BRESSE LOCATION C/ [B] [I] PARTIES EN CAUSE : S.A.S. JURA BRESSE LOCATION prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège Sise [Adresse 4] Représentée par Me Vincent BRAILLARD de la SELARL JURIDIL, avocat au barreau de BESANCON APPELANTE ET : Monsieur [B] [I] né le 30 Septembre 1951 à [Localité 3] ([Localité 3]) demeurant [Adresse 1] Représenté par Me Nicolas HOURNON de la SELARL NH, avocat au barreau de BESANCON INTIMÉ COMPOSITION DE LA COUR : Lors des débats : PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François LEVEQUE, Conseiller faisant fonction de président de chambre. ASSESSEURS : Messieurs Cédric SAUNIER, Conseiller et Dominique RUBEY, vice-président placé, faisant fonction de conseiller. GREFFIER : Madame Leila Zait, Greffier. Lors du délibéré : PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François LEVEQUE, Conseiller faisant fonction de président de chambre. ASSESSEURS : Messieurs Cédric SAUNIER, Conseiller et Dominique RUBEY, vice-président placé, faisant fonction de conseiller. L'affaire, plaidée à l'audience du 21 juin 2022 a été mise en délibéré au 20 septembre 2022. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe. ************** Faits, procédure et prétentions des parties M. [B] [I] est propriétaire d'un local commercial, sis [Adresse 2], ainsi que d'un terrain nu d'une surface de 1019 m2 attenant au dit local. Par acte sous seing privé en date du 2 mars 2016, M. [B] [I] a consenti un bail commercial à la SARL Contrôles Techniques des Monts du Jura (SARL CTMJ), sur le seul local commercial. Par ailleurs, la SARL CTMJ a proposé par contrat de sous-location à la S.A.S. Jura Bresse Location (SAS JBL), le bailleur intervenant au titre de cet acte sous seing privé, conformément aux stipulations du bail principal nécessitant son accord. M. [B] [I] et la S.A.S. Jura Bresse Location (SAS JBL) se sont par ailleurs rapprochés concernant l'occupation du seul terrain. Par exploits d'huissier des 31 octobre et 06 novembre 2017, M. [B] [I] a fait assigner la SARL CTMJ et la SAS JBL devant le tribunal judiciaire de Lons-Le-Saunier en paiement de diverses sommes. En cours d'instance, la SARL CTMJ a, par exploit du 28 mai 2018, résilié le bail principal la liant à M. [B] [I] et ce à effet au 31 décembre 2018. Par décision du 1 septembre 2020 le tribunal judiciaire de Lons le Saunier, a : - condamné la SAS JBL à payer à M. [B] [I] la somme de 15 000 euros au titre des loyers restant dus, outre la somme de 3 552 euros au titre de de la remise en état du terrain loué ; - condamné la SARL CTMJ à payer à M. [B] [I] la somme de 12 074,20 euros au titre des réparations locatives ; - débouté la SARL CTMJ de sa demande en paiement de la somme de 5 000 euros pour procédure abusive ; - condamné in solidum la SAS JBL et la SARL CTMJ à payer à M. [B] [I] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et débouté la SARL CTMJ de sa demande au même titre ; - débouté M. [B] [I] du surplus de ses demandes ; - condamné la SAS JBL et la SARL CTMJ aux dépens et ordonné l'exécution provisoire. Pour parvenir à cette décision, le juge de première instance a considéré que : - M. [B] [I] faisait état d'une proposition de bail à la SAS JBL aux fins de location du terrain nu, la manifestation de sa volonté étant ainsi établie, l'occupation dudit terrain par la SAS JBL caractérisant l'acceptation tacite de l'offre de location émise par M. [B] [I], ceci formant un bail verbal et donc l'existence d'un lien contractuel ; - L'interdépendance entre le bail principal et le contrat de sous-location, n'avait pas pour conséquence de déroger à l'effet relatif des conventions résultant de l'article 1199 du code civil, selon lequel les tiers ne pouvaient se voir contraints d'exécuter le contrat qui ne créait d'effet qu'entre les parties. En tout état de cause, même si cette interdépendance était établie, elle ne pourrait constituer un moyen opérant au soutien d'une demande de condamnation solidaire. - Sur la demande en paiement des loyers visant le terrain nu, il apparaissait que la SAS JBL avait effectivement occupé ledit terrain jusqu'à l'échéance du projet de bail, soit le 31 décembre 2018, en l'absence de résiliation anticipée. Il avait lieu, au vu du bail verbal, de considérer qu'il s'agissait de loyers et non d'indemnité d'occupation, loyers pour lesquels la somme de 15 000 euros correspondant an montant du loyer mensuel (500 euros) pour la période d'exécution du contrat, soit 30 mois pour la période courant du 1er juillet 2016 au 31 décembre 2018. - Sur la demande de remise en état du terrain, en l'absence d'état des lieux d'entrée, ledit terrain devait être réputé en bon état au moment de la mise à disposition, outre les aménagements réalisés par la SAS JBL. Par le constat d'huissier réalisé le 21 décembre 2018, il ressortait que la SAS JBL avait procédé aux opérations de déménagement du site en négligeant de démanteler certaines de ses installations, de niveler le terrain et de l'en débarrasser de divers déchets. En l'absence d'un des devis, la demande ne devait aboutir que très partiellement à la condamnation de la SAS JBL, soit pour la somme de 3 552 euros, au titre de la remise en état du terrain litigieux. - Les dépens n'ayant pas de lien avec l'inexécution contractuelle reprochée à la SAS JBL devaient être écartés.. - Concernant les demandes liées au local loué, il devait être constaté notamment qu'un certain nombre de réparations avaient été réalisées par le preneur ne remédiant que partiellement aux désordres constatés, le remplacement des bordures en béton ne pouvant occulter les réparations sommaires et non pérennes de l'enrobé. Le préjudice du bailleur devait être évalué à la somme de 12 074,20 euros au titre des réparations locatives. - Concernant la demande pour procédure abusive, l'exercice d'une action en justice ne dégénèrait en abus que s'il constituait un acte de malice ou de mauvaise foi ou de légèreté blâmable, ce qui n'était pas démontré en l'espèce. Par déclaration parvenue au greffe le 1er décembre 2020, la SAS JBL a interjeté appel de cette décision et, selon ses dernières conclusions, transmises le 27 août 2021, elle conclut à son infirmation et demande à la cour, statuant à nouveau de la réformer en toutes ses dispositions, débouter en conséquence M. [B] [I] de la totalité de ses demandes dirigées contre elle et le condamner à lui régler 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Elle fait valoir que : - La seule occupation des lieux non accompagnée du paiement d'un loyer ne suffit pas à caractériser l'existence d'un bail commercial verbal, qui suppose l'accord des parties sur la chose et le prix du loyer, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. - La qualification d'occupant sans droit ni titre ne peut non plus être retenu à l'égard de la SAS JBL puisque M. [B] [I] n'a jamais sollicité l'expulsion de la concluante, les parties ayant convenu d'une mise à disposition à titre gratuit et M. [B] [I] ne rapportant manifestement pas la preuve de l'absence d'intention libérale au moment de la prise de possession par la concluante de la parcelle litigieuse. - La remise en état du terrain et les sommes y afférant se heurtent aux dispositions établissant que le bailleur qui n'a pas fait toutes les diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil et qu'en l'absence de cet état des lieux ledit bien est présumé avoir été reçu et restitué en bon état. En tout état de cause, ladite présomption n'est pas applicable en l'absence de tout lien contractuel reconnue par M. [B] [I], selon deux courriers des 15 octobre et 14 décembre 2018. - Aucun élément de preuve n'est apporté par M. [B] [I], aux fins de justifier de l'état du terrain antérieurement à son occupation par la SAS JBL. - Si un lien contractuel devait être reconnu, il n'y a pas de constat d'état des lieux d'entrée et le propriétaire ne justifie d'aucune diligence tendant à sa réalisation. - La seule production de constats de commissaires de justice non contradictoires et de devis est insuffisante à justifier une condamnation de plus de 40 000 euros. M. [B] [I] a formé appel incident le 28 avril 2021 et par ses dernières conclusions transmises le 19 mai 2022 sollicite la confirmation du jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné la SAS JBL à verser la somme de 3 552 euros au titre de la remise en état du terrain. Statuant à nouveau, condamner la SAS JBL à lui verser la somme de 43 224 euros au titre de la remise en état du terrain, outre 5 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés à hauteur d'appel, ainsi que les entiers dépens d'appel. Il expose que : - la proposition de convention de mise à disposition du terrain, soumise à la SAS JBL dès 2016, démontre l'absence de toute intention libérale. - l'attestation d'une personne sur le papier à entête d'une société radiée antérieurement à la date de ladite attestation est irrecevable. - la SAS JBL a manifesté son acceptation de l'offre de location en prenant possession du terrain, l'accord des parties ressortant également de l'établissement d'une facture le 2 juillet 2016. - la SAS JBL ne peut contester son statut d'occupante sans droit ni titre du fait de l'absence de toute demande d'expulsion au vu des sommation, courrier officiel et mise en demeure adressés. - la SAS JBL ayant reconnu avoir occupé le terrain, elle doit être condamnée à sa remise en état. - lors des différents constats d'huissier sollicités, M. [B] [I] ne pouvait convoquer la SAS JBL considérant cette dernière comme occupante sans droit ni titre. - la SAS JBL ne conteste pas avoir modifié la structure du terrain au vu des travaux d'aménagement réalisés, de sorte que la prise en charge des travaux, nécessaires à sa remise en état, incombe à la SAS JBL, pour un montant global de 43 224 euros, au vu des devis versés aux débats. Pour l'exposé complet des moyens tant de l'appelant que de l'intimé, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 31 mai 2022 et l'affaire, appelée à l'audience du 21 juin 2022 suivant, a été mise en délibéré au 20 septembre 2022. En application de l'article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire. Motifs de la décision - Sur l'existence d'un bail verbal, Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Aux termes de l'article 1363 du code civil, nul ne peut se constituer de titre à soi-même. Aux termes de l'article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur Aux termes de l'article 1118 du code civil, l'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre. Tant que l'acceptation n'est pas parvenue à l'offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l'offrant avant l'acceptation. L'acceptation non conforme à l'offre est dépourvue d'effet, sauf à constituer une offre nouvelle. Aux termes de l'article 1714 du code civil, on peut louer par écrit ou verbalement. Il est constant que la seule occupation des lieux non accompagnée du paiement d'un loyer ne suffit pas à caractériser l'existence d'un bail commercial verbal, qui suppose l'accord des parties sur la chose et sur le prix du loyer. Il est constant que c'est à la personne qui se prévaut de l'intention libérale de son cocontractant d'en apporter la preuve. En l'espèce, la SAS JBL indique que l'intention des parties concernant la parcelle litigieuse est une mise à disposition à titre gratuit, distincte du contrat de sous-location conclut entre la SAS JBL et la SARL CTMJ. Non sans une certaine contradiction, la SAS JBL estime que cette mise à disposition gracieuse se déduit de la contrepartie formée par d'importants investissements réalisés au titre de l'aménagement pour un montant de 46 885,09 euros. Concernant les attestations invoquées par la SAS JBL, il y a lieu d'observer que l'une émane de M. [K] [E], gérant de la SARL CTMJ rappelle que le contrat de sous-location, conclu entre la SAS JBL et la SARL CTMJ, ne porte pas sur ladite parcelle et ce, alors même que quelques lignes plus loin, il indique qu'en suite de la signature dudit contrat, il rappelle à M. [B] [I] qu'il avait été convenu que la location comprenait bien la globalité, dont le terrain, indissociable du local. Eu égard à cette attestattion, il y a lieu de préciser que ladite attestation est rédigée sur un papier à en-tête d'une société radiée du registre du commerce et des sociétés à la date de sa rédaction. Pour sa part, l'attestation de M. [L] [U], dirigeant de l'Entreprise [U] TP n'évoque aucunement une mise à disposition à titre gratuit. A contrario, M. [B] [I] verse aux débats un projet de bail commercial visant strictement le terrain litigieux pour un loyer mensuel de 500 euros, outre clause d'indexation, du 1er juillet 2016 au 31 décembre 2018, ainsi qu'une facture à l'attention de la SAS JBL pour un montant de 500 euros et ayant pour objet la location du terrain nu sis [Adresse 2] du 1er au 31 juillet 2016. Par ailleurs, la volonté de M. [B] [I] de mettre à bail ledit terrain est également corroborée par une facture d'acompte émanant de la SA KPMG en date du 26 janvier 2017 et intitulée rédaction d'un bail de terrain, ainsi que par le courrier de 2017, émanant de M. [K] [E], actant sous la forme d'une médiation de ce que le gérant de la SAS JBL se propose de verser la somme de 9000 euros au titre de l'occupation dudit terrain. Dès lors, ainsi que le juge de première instance l'a relevé par des motifs détaillés et pertinents, il est donc démontré l'absence d'intention libérale, ainsi que l'absence d'accord sur toute mise à disposition gratuite dudit terrain, la SAS JBL échouant en sa démonstration inverse. L'ensemble des éléments versés aux débats démontrent au contraire que l'intention de M. [B] [I] est bien une location, au sens plein et entier du terme, de ce terrain à la SAS JBL En conséquence, le jugement critiqué sera confirmé en ce qu'il a reconnu l'existence d'un lien contractuel et condamné le preneur aux loyers y afférant. - Sur la remise en état du terrain, Aux termes de l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. En l'espèce, le procès-verbal de constat réalisé par un huissier de justice en date du 20 avril 2017 et ne pouvant tenir lieu d'état des lieux, pour intervenir plusieurs mois après la prise de possession, indique que ledit terrain est recouvert de gravillons de couleur noire, outre l'aménagement d'une station de lavage et d'une plateforme en béton. En suite de quoi, un constat en date du 10 janvier 2019, faisant suite à la libération des lieux par la SAS JBL, relève un terrain laissé à l'abandon et en mauvais état général. Il sera observé que M. [B] [I] verse aux débats un devis, mentionné dans ses écritures de première instance mais non produit à ce stade, pour un montant de 39 672 euros comprenant la remise en état de la plateforme de 1050 m². Et ce alors même, qu'est également versé un second devis, émanant de la même société, soit la société [U] TP pour un montant de 3 552 euros, en date du 11 février 2019 et ayant pour objet la démolition et le remblaiement d'une fosse de lavage. A l'inverse du premier devis, lui même non suivi d'une facture, le second retenu par le premier juge apparaît conforme à la réalité du préjudice subi par le bailleur, de sorte que sur ce second point, le jugement critiqué sera également confirmé sur ce point et en ce qu'il a débouté M. [B] [I] de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la S.A.S. Jura Bresse Location au titre de la remise en état du terrain. Par ces motifs, La cour, statuant contradictoirement , après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi : Confirme, dans les limites de l'appel, le jugement rendu entre les parties le 1 septembre 2020 par tribunal judicaire de Lons le Saunier. Condamne la S.A.S. Jura Bresse Location aux dépens d'appel. Et, vu l'article 700 du code de procédure civile, la déboute de ses demandes et : - condamne la S.A.S. Jura Bresse Location à payer 2 500 euros à M. [B] [I] ; Ledit arrêt a été signé par M. Jean-François Lévêque, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Leila Zait, greffier. Le greffier,p/ le président de chambre