Tribunal judiciaire, 11 mars 2024. 23/07493

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Charles MBONGUE MBAPPE M [E] [T] [Y] [D] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Anne-elisabeth DEZARD Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/07493 - N° Portalis 352J-W-B7H-C22U5 N° MINUTE : 5 JUGEMENT rendu le 11 mars 2024 DEMANDEURS Monsieur [W] [B] [G] [X], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Anne-elisabeth DEZARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0244 Monsieur [F] [U] [X], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Anne-elisabeth DEZARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0244 DÉFENDEURS Madame [I] [Z] [V] [C] épouse [Y] [D], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Charles MBONGUE MBAPPE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D2063 Monsieur [E] [T] [Y] [D], demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 janvier 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 mars 2024 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 11 mars 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07493 - N° Portalis 352J-W-B7H-C22U5 Exposé du litige Par acte sous seing privé du 5 juin 2021, Monsieur [W] [X] et Monsieur [F] [X] ont consenti un bail d’habitation à Madame [I] [Z] [V] [C] sur des locaux situés au [Adresse 1]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 440 euros et d’une provision pour charges de 30 euros. Par avenant du 26 juillet 2021, le contrat a été modifié en ce qu’il a été pris acte de l’adjonction au nom de Madame [I] [Z] [V] [C] du nom de son époux à la suite de son mariage avec Monsieur [E] [T] [Y] [D]. Par actes de commissaire de justice du 27 mars 2023, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 961,82 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [I] [Z] [V] [C] et Monsieur [E] [T] [Y] [D] le 29 mars 2023. Par assignations du 17 juillet 2023, Monsieur [W] [X] et Monsieur [F] [X] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisés à faire procéder à l’expulsion sans délai de Madame [I] [Z] [V] [C] et Monsieur [E] [T] [Y] [D] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,942,73 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 juillet 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné connaissance. Initialement appelée à l’audience du 25 octobre 2023 l’affaire a été retenue à l’audience du 11 janvier 2024. À l'audience du 11 janvier 2024, Monsieur [W] [X] et Monsieur [F] [X], représentés par leur conseil, maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 5 janvier 2024, s'élève désormais à 1747,72 euros. Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Madame [I] [Z] [V] [C], représentée par son conseil, demande : Son admission provisoire à l’aide juridictionnelle, L’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, Le rejet de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [E] [T] [Y] [D] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Motifs de la décision En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur l’admission provisoire à l’aide juridictionnelle Aux termes de l’article 20 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique et de l’article 61 du décret d’application n° 2020-1717 du 28 décembre 2020, dans les cas d'urgence, l'admission provisoire à l'aide juridictionnelle peut être prononcée par la juridiction compétente ou son président. L'admission provisoire à l'aide juridictionnelle peut également être accordée lorsque la procédure met en péril les conditions essentielles de vie de l'intéressé. L'aide juridictionnelle est attribuée de plein droit à titre provisoire dans le cadre des procédures présentant un caractère d'urgence dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. L'aide juridictionnelle provisoire devient définitive si le contrôle des ressources du demandeur réalisé a posteriori par le bureau d'aide juridictionnelle établit l'insuffisance des ressources. L’admission provisoire est accordée soit sur une demande présentée sans forme par l'intéressé, soit d'office si celui-ci a présenté une demande d'aide juridictionnelle ou d'aide à l'intervention de l'avocat sur laquelle il n'a pas encore été statué. En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande de Madame [I] [Z] [V] [C] d’admission provisoire à l’aide juridictionnelle Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande Monsieur [W] [X] et Monsieur [F] [X] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience. Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 27 mars 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 961,82 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 mai 2023. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En application de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l’espèce, les bailleurs versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 janvier 2024, Madame [I] [Z] [V] [C] et Monsieur [E] [T] [Y] [D] leur devaient la somme de 1747,72 euros, soustraction faite des frais de procédure (« frais de recommandés » et « frais d’huissier »). Madame [I] [Z] [V] [C] et Monsieur [E] [T] [Y] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier et des débats à l’audience que Monsieur [E] [T] [Y] [D] et Madame [I] [Z] [V] [C] ont contracté une dette locative suite au décès de la mère de cette dernière qui a occasionné des frais, que Madame [I] [Z] [V] [C] perçoit des revenus de 1600 euros par mois et que le dépôt d’un dossier FSL peut être envisagé. Par ailleurs, le paiement intégral du loyer courant a repris avant l’audience (virement du 5 janvier 2024 cf. décompte actualisé). Au vu de ces éléments, les conditions légales étant réunies, il y a lieu d’accorder à Madame [I] [Z] [V] [C] et Monsieur [E] [T] [Y] [D] des délais de paiement de la dette locative à hauteur de 100 euros par mois en plus du paiement du loyer courant selon les modalités précisées au présent dispositif. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et de la provision pour charges qui aurait été dus en cas de poursuite du bail. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 mai 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [W] [X] et Monsieur [F] [X] ou à leur mandataire. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l'espèce, les demandeurs ne démontrent ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Madame [I] [Z] [V] [C] et Monsieur [E] [T] [Y] [D] dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas. Ils seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts. Sur les autres demandes Madame [I] [Z] [V] [C] et Monsieur [E] [T] [Y] [D], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer. En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de plein droit en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, ADMET provisoirement Madame [I] [Z] [V] [C] au bénéfice de l’aide juridictionnelle, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 mars 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 juin 2021 entre Monsieur [W] [X] et Monsieur [F] [X], d’une part, et Madame [I] [Z] [V] [C], d’autre part, et Monsieur [E] [T] [Y] [D] étant devenu co-titulaire du bail, concernant les locaux situés au [Adresse 1]) est résilié depuis le 28 mai 2023, CONDAMNE solidairement Madame [I] [Z] [V] [C] et Monsieur [E] [T] [Y] [D] à payer à Monsieur [W] [X] et Monsieur [F] [X] la somme de 1747,72 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 05 janvier 2024, AUTORISE Madame [I] [Z] [V] [C] et Monsieur [E] [T] [Y] [D] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 17 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [I] [Z] [V] [C] et Monsieur [E] [T] [Y] [D], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 28 mai 2023, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [I] [Z] [V] [C] et Monsieur [E] [T] [Y] [D] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Madame [I] [Z] [V] [C] et Monsieur [E] [T] [Y] [D] seront solidairement condamnés à verser à Monsieur [W] [X] et Monsieur [F] [X] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, DÉBOUTE Monsieur [W] [X] et Monsieur [F] [X] de leur demande de dommages-intérêts, CONDAMNE solidairement Madame [I] [Z] [V] [C] et Monsieur [E] [T] [Y] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 mars 2023, DÉBOUTE Monsieur [W] [X] et Monsieur [F] [X] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge