Cour d'appel, 13 septembre 2022. 21/04739

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 13 SEPTEMBRE 2022 N° RG 21/04739 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UVEN AFFAIRE : Mme [O] [W] C/ M. [N] [D] ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Janvier 2021 par le Tribunal de proximité de MANTES LA JOLIE N° RG : 11-20-707 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 13/09/22 à : Me Véronique BROSSEAU Me Philippe QUIMBEL RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE TREIZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [O] [W] [Adresse 1] [Localité 7] Représentant : Maître Véronique BROSSEAU, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 653 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/003663 du 07/07/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES) APPELANTE **************** Monsieur [N] [D] [Adresse 6] [Localité 2] Représentant : Maître Philippe QUIMBEL de la SELARL QVA QUIMBEL-VECCHIA & ASSOCIÉS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 227 Madame [J] [R] [P] épouse [D] [Adresse 4] [Localité 5] Représentant : Maître Philippe QUIMBEL de la SELARL QVA QUIMBEL-VECCHIA & ASSOCIÉS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 227 INTIMES **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 31 Mai 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe JAVELAS, président, et Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée chargée du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée, Madame Bérangère MEURANT, Conseillère, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er décembre 2014, M. [N] [D] et Mme [J] [P] divorcée [D] ont donné à bail à Mme [O] [W] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3]. Mme [W] a quitté les lieux le 25 mai 2020, date à laquelle a été établi un état des lieux de sortie. Par acte d'huissier de justice délivré le 23 octobre 2020, M. [D] et Mme [P] ont assigné Mme [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie aux fins d'obtenir : - sa condamnation au paiement de la somme de 7 261,58 euros au titre des loyers et charges impayés et celle de 2 500 euros au titre du coût de réparation des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification du commandement de payer sur celles qui y sont visées, et à compter de la date de signification de l'assignation sur le surplus, - sa condamnation à leur payer une somme de 1 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Par jugement contradictoire du 27 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie a : - condamné Mme [W] à payer à M. [D] et Mme [P] la somme de 9 161,51 euros, - condamné Mme [W] aux dépens, - condamné Mme [W] à payer à M. [D] et Mme [P] une somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que le jugement était de droit exécutoire à titre provisoire. Par déclaration reçue au greffe le 22 juillet 2021, Mme [W] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 24 mars 2022, elle demande à la cour de : - infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie le 27 janvier 2021, En conséquence : - déclarer prescrite la créance de loyer de M. [D] et Mme [P] à hauteur de 6 236,42 euros, - débouter M. [D] et Mme [P] de leur demande de paiement au titre de prétendues dégradations locatives, - les condamner à lui payer la somme de 2 500 euros par application combinée de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l'aide juridictionnelle, - les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 10 janvier 2022, M. [D] et Mme [P] demandent à la cour de : - confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie en date du 27 janvier 2021 en ce qu'il a : - condamné Mme [W] à leur payer la somme de 9 761,58 euros (7 211,58 euros au titre des loyers impayés, 2 500 euros au titre des dégradations locatives), - condamné Mme [W] à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, - débouter Mme [W] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamner Mme [W] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [W] aux dépens d'appel. La clôture de l'instruction a été prononcée le 21 avril 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription Mme [W] soutient que la dette de loyers est prescrite faute pour M. [D] et Mme [P] d'avoir déféré à sa sommation de communiquer un détail de l'arriéré locatif qui aurait permis de connaître les modalités d'imputation des paiements des loyers, faisant valoir qu'en présence de dettes échues l'imputation des paiements se fait sur la dette que le débiteur a le plus d'avantage à voir éteindre, et qu'ainsi elle avait intérêt à payer les loyers les plus récents et à laisser prescrire les loyers les plus anciens, en sorte que faute d'information la dette est éteinte. M. [D] et Mme [P] répliquent que Mme [W] ne peut faire valoir la prescription triennale au motif qu'à la date de l'assignation, un peu plus de 15 mois de loyers étaient dus, soit moins que les 36 mois de la prescription triennale, en sorte que la dette n'était pas éteinte, rappelant que l'imputation de la dette se fait d'abord sur les dettes échues. Sur ce, A titre liminaire, il sera observé que la prescription triennale (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989) issue de la loi Alur du 24 mars 2014, qui s'applique aux baux en cours, n'est pas discutée par les parties. L'article 1342-10 du code civil dispose que « Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ». Il s'évince de ce texte que le débiteur, soit en l'espèce le locataire, peut indiquer au moment où il paie, la dette qu'il entend acquitter. En l'espèce, Mme [W] ne démontre pas qu'elle a informé les bailleurs au moment du paiement de sa volonté d'affecter ses paiements au règlement des loyers courants plutôt qu'aux loyers échus impayés les plus anciens. Elle ne peut a posteriori indiquer la dette qu'elle entend acquitter. Ainsi, à défaut d'indication, les paiements partiels se sont imputés automatiquement sur les dettes échues les plus anciennes, cette imputation étant dans l'intérêt de Mme [W] puisque les dettes les plus anciennes sont celles qui génèrent le plus d'intérêts. A cet égard, l'argument de Mme [W] de dire qu'il était de son intérêt de payer les loyers les plus récents et de voir prescrire les loyers les plus anciens reviendrait à considérer qu'elle entendait ne pas régler sa dette locative et entériner sa mauvaise foi. Il en découle que l'action en paiement au titre de cet arriéré de loyers correspondant à un peu plus de 15 mois de loyer, compte tenu de l'imputation justifiée sur les loyers impayés les plus anciens, n'était pas prescrite à la date de l'assignation. Il s'ensuit que la fin de non-recevoir tirée de la prescription triennale ne peut qu'être rejetée. Sur les réparations locatives La locataire reproche au tribunal d'avoir opéré une comparaison entre un état des lieux d'entrée non signé par elle et très succinct et un état des lieux de sortie très détaillé, sans pouvoir établir que le logement aurait été pris en bon état de réparations locatives ni justifier que les réparations réclamées devaient être mises à sa charge. Elle fait valoir de surcroît que l'état des lieux de sortie mentionne une restitution des lieux « en état d'usage » normal après 6 ans d'occupation ne justifiant pas qu'une réfection de tout ou partie de l'appartement soit mise à sa charge. De leur côté, les bailleurs font valoir que la locataire, contrairement à ses affirmations a bien signé l'état des lieux d'entrée, sa signature étant la même que celle apposée sur le contrat de bail, en sorte qu'il y a lieu de confirmer le jugement. Sur ce, En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Il en résulte que le locataire est tenu des réparations locatives qui lui sont imputables, qui excèdent celles qui résultent de l'usure et de la vétusté et qui ne résultent pas d'un usage normal des lieux. Le locataire est ainsi dispensé de remettre à neuf les peintures, moquettes et autres papiers peints muraux en état d'usage après des années d'occupation. Il y a lieu de rechercher si les dégradations alléguées sont imputables à la vétusté, à la carence du locataire ou les deux à la fois. La vétusté implique une lente dégradation des lieux résultant d'un écoulement du temps assez long. L'usure normale des peintures, papiers peints et parquets doit être assimilée à la vétusté après plusieurs années d'occupation. Cependant, le preneur n'est fondé à invoquer la vétusté du bien loué que si son état ou son aggravation ne résultent pas de sa négligence ou d'un défaut d'entretien qui lui serait imputable dont la preuve incombe au bailleur, à défaut de quoi ce dernier est tenu de prendre à sa charge les désordres résultant de la vétusté. En l'espèce, l'état des lieux d'entrée est signé par Mme [W] sans contestation possible, la même signature figurant sur le contrat de bail, en sorte qu'il est contradictoire et peut être utilisé afin de comparaison pour vérifier si les dégradations éventuelles peuvent être imputées au locataire sortant, étant souligné que l'état des lieux d'entrée étant contradictoire, il appartenait à Mme [W] de faire noter sur le document toute remarque qu'elle estimait utile, sans pouvoir ensuite reprocher à ce document son caractère succinct. L'état des lieux d'entrée permet d'établir que l'appartement était en bon état d'entretien, sans qu'il ressorte des mentions qui y sont portées que l'état de l'appartement était neuf. L'état des lieux de sortie est plus détaillé en ce qu'il comporte de nombreuses photos. Il en ressort que l'appartement est en état d'usage, mais que les murs sont sales, noircis par endroits, que des moisissures sont présentes dans la chambre et dans la salle de bains. Dans la cuisine, les équipements présents (meubles évier, plaques de cuisson, réfrigérateurs notamment) sont notés sales ou très sales et les équipements de plomberie de la salle de bains (mitigeur baignoire, bouchon baignoire et pommeau de douche) sont cassés. Les photos produites avec l'état des lieux de sortie, qui sont en réalité difficilement exploitables en l'absence de vue d'ensemble, démontrent certes que par endroit les murs sont noircis ou que le papier peint se décolle, mais induisent également que la cause des dégradations résulte des effets normaux de l'occupation, ou de l'humidité, sans que la preuve soit rapportée que les traces d'humidité/ et moisissures seraient du fait de la locataire. De l'ensemble des constatations, il peut être considéré que la locataire a manqué à son obligation d'entretien courant, et n'a pas effectué, comme elle y était tenue, les réparations locatives nécessaires au cours du bail mais qu'il doit être pris en compte qu'elle a occupé les lieux pendant 6 ans, en sorte qu'elle n'est pas tenue d'assurer une remise à neuf du logement loué à son départ. Le rapprochement entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie démontre surtout que l'appartement a été rendu très sale et qu'il nécessitait un grand nettoyage et de menues réparations, essentiellement pour les biens d'équipement et de plomberie. M. [D] et Mme [P] produisent à cet égard une facture à hauteur de la somme de 3 509 euros TTC relative à la mise en peinture de tout l'appartement (chambre, pièce à vivre, salle de bains). Toutefois, les constatations ne sauraient justifier la mise à la charge de la locataire de la totalité des frais de remise en état sans tenir compte de la vétusté et de l'absence de preuve rapportée de l'imputabilité au preneur de la présence de moisissures. Dès lors, compte tenu de l'état général de l'appartement tel que révélé à la sortie des lieux, du nettoyage et des réparations devant être effectués, outre la durée de l'occupation par la locataire, c'est par une juste appréciation que la seule somme de 2 500 euros a été mise à sa charge par le premier juge et le jugement sera confirmé de ce chef, état observé que le dépôt de garantie a été préalablement restitué. Sur les demandes accessoires Succombant, Mme [W] sera condamnée aux dépens d'appel et à verser à M. [D] et Mme [P] une somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions critiquées, Déboute les parties de leurs autres demandes, Y ajoutant, Condamne Mme [O] [W] aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés selon les dispositions concernant l'aide juridictionnelle, Condamne Mme [O] [W] à verser à M. [N] [D] et Mme [J] [P] divorcée [D] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier,Le président,