Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 4]
[Localité 8]
Tél:[XXXXXXXX01]
Fax : 01.48.44.08.02
@ : [Courriel 9]
RÉFÉRENCES : N° RG 24/02148 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z6VY
Minute :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Du : 13 Août 2025
S.A. ADOMA
C/
Monsieur [X] [P]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Après débats à l'audience publique du 24 Juin 2025, l'ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 13 Août 2025 ;
Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siègeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Martine GARDE, greffière ;
DEMANDEUR :
Société ADOMA, SA
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentée par Me Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
Monsieur [X] [P]
ADOMA
[Adresse 5]
Chambre n°1325
[Localité 7]
Présent et assisté de Me Fariha FADOUL, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS
Copie exécutoire délivrée le :
à : Me Sylvie JOUAN
Me Fariha FADOUL
Expédition délivrée à :
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat signé le 15 mars 2023, la SA d’économie mixte ADOMA a donné en résidence à Monsieur [X] [P] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant une redevance mensuelle révisable de 413, 72 €.
Suivant courrier signifié à étude le 12 février 2024, la SA d’économie mixte ADOMA a mis en demeure Monsieur [X] [P] de cesser l’hébergement d’une tierce personne dans le logement sous le délai de 48h, visant les articles 9 et 10 du règlement intérieur de l’établissement.
Suivant citation délivrée à étude le 27 septembre 2024, la SA d’économie mixte ADOMA a attrait Monsieur [X] [P] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin.
La SA d’économie mixte ADOMA a demandé à la présente juridiction :
de constater la résiliation du contrat de résidence et l’absence de départ des lieux de Monsieur [X] [P] ;d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [P] ainsi que de tous occupants de son chef du local qu’il occupe et du foyer, avec au besoin l’assistance de la force publique ;de le condamner en outre à titre de provision à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant de la redevance mensuelle courante et ce à compter de la résiliation du contrat de résidence jusqu’au départ effectif des lieux ;de le condamner à lui verser la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des dépens.L’audience s’est tenue le 24 juin 2025, après un renvoi dans l’attente de la réponse à la demande d’aide juridictionnelle du défendeur.
À cette audience, la SA d’économie mixte ADOMA, représentée par son conseil, maintient ses demandes. Elle rappelle que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables, notamment celles relatives aux personnes âgées, mais uniquement celles du code de la construction et de l’habitation, suivant lesquelles l’accueil d’un tiers dans le foyer n’est possible qu’à des conditions précises non réunies en l’espèce. Elle précise qu’une mise en demeure a été délivrée par commissaire de justice, puis que lors du constat de commissaire de justice sur ordonnance sur requête en date du 18 juin 2024, il a été relevé que deux personnes se trouvaient dans les lieux, dont l’une indiquant être le petit-fils de Monsieur [X] [P], et qu’elles ont déclaré y vivre. La SA d’économie mixte ADOMA ne conteste pas la situation d’handicap de Monsieur [X] [P] mais expose que les certificats soumis ont pour objet de le reloger dans un logement adapté, ce que n’est pas la chambre de 9m2 louée. Elle fait valoir ne pas avoir les moyens ni les compétences pour prendre en charge un public vulnérable, contrairement à d’autres institutions.
Monsieur [X] [P], assisté par son conseil qui a repris oralement ses conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, demande au juge de :
débouter la SA d’économie mixte ADOMA de toutes ses demandes ;condamner la SA d’économie mixte ADOMA à lui verser la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.En premier lieu, il soutient au titre de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qu’en tant que locataire handicapé de plus de 65 ans et à revenus modestes, il ne peut être expulsé que pour des motifs légitimes graves et qu’il doit dans ce cas être relogé. Il fait valoir être âgé de 89 ans, avoir des problèmes cardiaques, d’audition et de marche, bénéficier d’une carte mobilité inclusion, et avoir besoin d’être aidé pour se déplacer ainsi que pour les actes du quotidien. Par ailleurs, Monsieur [X] [P] conteste l’hébergement d’un tiers dans son logement : il explique que son petit-fils vient seulement l’aider pour les tâches courantes, et que lors du passage du commissaire de justice, lui-même était absent car il avait un rendez-vous médical. Il déclare que son petit-fils et son ami également présents parlent mal français et ne disposent pas de la capacité de compréhension nécessaire pour établir un constat reflétant la vérité. Il précise avoir sollicité un relogement au sein du foyer ADOMA au rez-de-chaussée et que c’est après cette demande que le constat a été effectué. Monsieur [X] [P] déclare n’avoir aucune possibilité de relogement du fait de ses faibles ressources et de son âge, et qu’aucune de ses démarches n’a abouti.
L’affaire a été mise en délibéré au 13 août 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE
L’article R. 633-3 III du code de la construction et de l’habitation, applicable aux logements-foyers, prévoit que la résiliation du contrat de résidence est délivrée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.
En l’espèce, la SA d’économie mixte ADOMA a mis en demeure Monsieur [X] [P] de cesser l’hébergement d’une tierce personne dans son logement sous le délai de 48h, suivant courrier délivré par commissaire de justice à étude le 12 février 2024.
En l’absence de régularisation de cette situation, la SA d’économie mixte ADOMA a entendu voir prononcer la résiliation du contrat de résidence à l’expiration du délai d’un mois suivant la signification du courrier précité à Monsieur [X] [P].
L’action est donc recevable.
SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION
Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions de cette loi ne s’appliquent pas aux logements-foyers, à l’exception du premier alinéa de l’article 6 et de l’article 20-1.
Suivant l’article L. 633-2 du code de la construction et de l’habitation, applicable aux logements-foyers, la résiliation du contrat de résidence par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir qu’en cas d’inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur, de cessation totale d’activité de l’établissement, ou encore dans le cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.
L’article R. 633-3 II du code de la construction et de l’habitation précité prévoit que le gestionnaire ou le propriétaire du logement-foyer peut résilier le contrat de résidence, dans l’un des cas prévus à l’article [10] 633-2, sous réserve d’un délai de préavis (…) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur.
L’article R 633-9 du même code expose que la personne logée peut héberger temporairement un ou des tiers dans les conditions prévues au règlement intérieur. Le règlement intérieur prévoit la durée maximum de l’hébergement, qui ne peut excéder trois mois dans l’établissement pour une même personne hébergée. Il indique, en tenant compte de la vocation de l’établissement, des caractéristiques des logements et des conditions de sécurité, le nombre maximum de personnes pouvant être hébergées dans le logement ainsi que la durée maximale d’hébergement de tiers par une même personne logée, qui ne peut excéder six mois par an. Il prévoit l’obligation, pour la personne logée, d’informer le gestionnaire de l’arrivée des personnes qu’il héberge, en lui déclarant préalablement leur identité.
L’article 9 du règlement intérieur du foyer détenu par la SA d’économie mixte ADOMA, paraphé et signé par Monsieur [X] [P], dispose : “Pour une période maximale de trois mois par an, chaque résident a la faculté d’accueillir une personne dont il assure le couchage à l’intérieur des locaux privatifs mis à disposition. L’hébergement d’un invité est interdit dans les chambres dont la superficie est inférieure ou égale à 9m2 ainsi que dans les chambres à lit multiples.”
L’article 10 précise que “Le résident est tenu d’occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n’en consentir l’occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit”.
La faculté d’hébergement des tiers est soumise à des conditions précises de temps et de déclaration préalable au gestionnaire de la résidence.
Il résulte des dispositions de l’article 1er II. 2° de l’ordonnance n° 2016-728 du 2 juin 2016 que les commissaires de justice, officiers publics et ministériels, peuvent notamment effectuer, lorsqu’ils sont commis par justice ou à la requête de particuliers, des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter. Sauf en matière pénale où elles ont valeur de simples renseignements, ces constatations font alors foi jusqu’à preuve contraire.
En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat en date du 18 juin 2024 de maître [R], commissaire de justice, que le règlement intérieur du foyer est affiché dans le hall d’entrée. Ce dernier a en outre été signé par le résident.
Il n’a pas été fait de déclaration préalable par Monsieur [X] [P] au responsable de la résidence concernant l’hébergement d’un invité au cours de la période considérée.
La société a fait délivrer à Monsieur [X] [P] une mise en demeure le 12 février 2024 lui enjoignant de faire cesser l’hébergement illicite de tiers sous 48 heures.
Or, le constat de commissaire de justice sur ordonnance sur requête en date du 18 juin 2024, soit quatre mois plus tard, confirme les conditions d’occupation illicite en notant la présence de deux personnes dans la chambre, qui ont présenté des documents d’identité : Monsieur [T] [P] et Monsieur [D] [Z]. Ils ont déclaré vivre sur place.
Le commissaire de justice n’a pas noté de difficulté pour comprendre et répondre à ses questions.
Monsieur [X] [P] soutient que ces personnes ne viennent que ponctuellement pour l’aider dans ses tâches quotidiennes. Cependant, il ne produit aucun document de nature à remettre en cause les déclarations faites par les occupants eux-mêmes, notamment des justificatifs de leur domiciliation effective à une autre adresse.
Il n’est pas contesté que Monsieur [X] [P] est une personne vulnérable du fait de son âge et de son handicap.
Néanmoins, d’une part, il est constant que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables aux logements-foyers et en l’occurrence l’article 15 invoqué ; d’autre part, la règlementation du code de la construction et de l’habitation et le règlement intérieur de la SA d’économie mixte ADOMA ont vocation d’assurer la sécurité des personnes dans des lieux exigus au sein desquels la suroccupation est de nature à créer un danger pour la sécurité et la salubrité, y compris pour le défendeur.
Dès lors, il sera constaté que le délai d’un mois à l’issue de la mise en demeure a expiré sans que le défendeur n’ait mis fin au trouble. Ainsi, la résiliation du contrat de résidence est intervenue de plein droit le 13 mars 2024.
Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour la SA d’économie mixte ADOMA, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, et devant le risque d’atteinte à la sécurité des personnes en situation de suroccupation, d’en retrouver la libre disposition.
Il n’a pas été formé de demande de délais pour quitter les lieux de nature à permettre la prise en compte de la situation de vulnérabilité de Monsieur [X] [P] et de travailler à un relogement adapté.
Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SA d’économie mixte ADOMA, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [X] [P].
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION
L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.
L’occupation illicite des lieux par Monsieur [X] [P] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SA d’économie mixte ADOMA qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant de la redevance, charges comprises, qui aurait été due en cas de non-résiliation du contrat de résidence.
Il y a donc lieu de condamner, à titre de provision, Monsieur [X] [P] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance indexée et des charges en application des stipulations du bail, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [X] [P] au paiement des entiers dépens de l’instance.
Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
En l’espèce, l’équité justifie de rejeter la demande de la SA d’économie mixte ADOMA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS :
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire et publique mise à disposition par le greffe et en premier ressort,
CONSTATONS la recevabilité de l’action intentée par la SA d’économie mixte ADOMA ;
CONSTATONS que le contrat signé le 24 juin 1981 entre la SA d’économie mixte ADOMA et
Monsieur [X] [P] concernant le bien situé [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 13 mars 2024 en application des dispositions des articles L. 633-2 et R. 633-3 du code de la construction et de l’habitation ainsi que des stipulations du contrat de résidence ;
En conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [X] [P] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile, et AUTORISONS la SA d’économie mixte ADOMA à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [X] [P] conformément aux articles L. 433-1, R. 4331 et suivants du même code ;
RAPPELONS qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXONS, à compter de la résiliation du contrat de résidence, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [X] [P] au montant de la redevance qui aurait été due en l’absence de résiliation et au besoin CONDAMNONS, à titre de provision, Monsieur [X] [P] à verser à la SA d’économie mixte ADOMA ladite indemnité mensuelle à compter de la résiliation du contrat de résidence et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;
DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;
DÉBOUTONS la SA d’économie mixte ADOMA de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [X] [P] au paiement des dépens de l’instance ;
RAPPELLONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
