Cour d'appel, 27 février 2024. 22/01967

N° RG 22/01967 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OFWD Décision du Tribunal Judiciaire de SAINT-ETIENNE Au fond du 02 mars 2022 RG : 20/04293 ch n°1 S.A.S. CPS SERVICES C/ S.A.R.L. YRF RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 1ère chambre civile B ARRET DU 27 Février 2024 APPELANTE : La SAS CPS SERVICES [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Perrine SERVAIS de la SELARL AVOCAES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE INTIMEE : La société YRF venant aux droits de la société FIDJI [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Delphine DESCOLLONGE de l'AARPI SAXE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 1505 * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 15 Décembre 2022 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 20 Novembre 2023 Date de mise à disposition : 30 Janvier 2024 prorogée au 27 Février 2024, les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile Composition de la Cour lors des débats et du délibéré : - Olivier GOURSAUD, président - Stéphanie LEMOINE, conseiller - Bénédicte LECHARNY, conseiller assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * EXPOSÉ DU LITIGE Le 10 octobre 2018, la SCI Fidji a consenti une promesse unilatérale de vente au bénéfice de la société CPS services d'un ensemble immobilier situé Saint-Priest (métropole de Lyon), comprenant deux bâtiments à usage d'activités et bureaux donnés à bail commercial, avec un délai pour lever l'option au 28 décembre 2018 et une indemnité d'immobilisation de 57 000 euros. La somme de 28 500 euros a été versée lors de la promesse de vente. Le 24 avril 2019, la SCI Fidji, aux droits de laquelle vient la société YRF, a fait assigner la société CPS services devant le tribunal judiciaire de Lyon en paiement de l'indemnité d'immobilisation du fait de l'absence de levée de l'option d'achat. Par ordonnance du 19 août 2020, le juge de la mise en état a déclaré compétent le tribunal judiciaire de Saint-Etienne. Par jugement du 2 mars 2022, ce tribunal a : - débouté la société CPS services de sa demande de nullité de la promesse unilatérale de vente du 10 octobre 2018 et de remboursement du versement, à la signature de la promesse, de la somme de 28 500 euros, - condamné la société CPS services à payer à la société YRF les sommes suivantes : 28 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2019 à titre de complément d'indemnité d'immobilisation, et capitalisation des intérêts, 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société CPS services aux dépens qui sont recouvrés directement par Maître Descollonge, avocate, pour la part qu'elle a avancée sans recevoir provision, - ordonné l'exécution provisoire du jugement. Par déclaration du 15 mars 2022, la société CPS services a interjeté appel du jugement. Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 24 mai 2022, elle demande à la cour de réformer le jugement et, statuant à nouveau, de : - juger que la promesse de vente est devenue caduque le 28 décembre 2018 à l'expiration du délai contractuel, - débouter la société YRF de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions présentées à son encontre, - condamner la société YRF à lui verser la somme de 28 900 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation et de la provision sur frais avec intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2018, - déclarer nulle sur le fondement des articles 1112-2 et 1137 du code civil la promesse de vente conclue avec la SCI Fidji, - condamner la société YRF à lui verser la somme de 28 900 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation et de la provision sur frais avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2018, En tout état de cause, - condamner la société YRF à lui verser 200 euros au titre des frais de dossier pour la souscription du crédit, outre la somme de 5 000 euros au titre de la résistance abusive, - condamner la société YRF à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance, outre celle de 5 000 euros sur le même fondement en cause d'appel, - condamner la SCI Fidji ou la société YRF aux entiers dépens de la première instance et de l'instance d'appel. Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 24 aout 2022, la société YRF demande à la cour de : - confirmer le jugement entrepris, Y ajoutant, - dire et juger que la somme de 28 500 euros versée par la société CPS services entre les mains du notaire lors de la signature de la promesse de vente à titre de dépôt de garantie lui revient, ainsi que les intérêts qu'elle a pu produire depuis sa consignation à la caisse des dépôts, - débouter la société CPS services de toutes ses demandes contraires, - condamner la société CPS services aux entiers dépens d'appel, ainsi qu'à lui payer la somme supplémentaire de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles pour la présente instance d'appel. L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 décembre 2022. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées. MOTIFS DE LA DÉCISION 1. Sur l'ordre d'examen des demandes La société CPS services soutient, à titre principal, que la promesse de vente est devenue caduque le 28 décembre 2018 à l'expiration du délai contractuel et demande à la cour, à titre subsidiaire, de déclarer nulle la promesse de vente sur le fondement des articles 1112-2 et 1137 du code civil. La société YRF fait valoir qu'en raison de l'accord des parties sur le constat de la caducité de l'option d'achat, la cour ne devrait pas examiner la demande subsidiaire en nullité qui s'avère au demeurant contradictoire avec la demande principale en caducité, laquelle tend précisément à donner toute son efficacité à la promesse unilatérale de vente. Elle soutient que le tribunal n'aurait pas dû examiner la demande reconventionnelle de la société CPS services, formée à titre subsidiaire, avant d'examiner sa propre demande principale tendant à juger que ladite promesse est devenue caduque. Réponse de la cour Selon l'article 4, alinéa 1er, du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Et selon l'article 5 du même code, le juge doit se prononcer sur tout ce qui lui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. Il résulte de ces textes que le juge judiciaire est tenu d'examiner les demandes dans l'ordre fixé par les parties et qu'il ne peut examiner la demande subsidiaire avant la demande principale. En l'espèce, il convient donc d'examiner d'abord la demande de la société CPS services tendant à voir juger que la promesse de vente est devenue caduque le 28 décembre 2018, puis, le cas échéant, sa demande subsidiaire en annulation de la promesse de vente sur le fondement des articles 1112-2 et 1137 du code civil. 2. Sur la caducité de la promesse de vente et ses conséquences sur l'indemnité d'immobilisation La société CPS services fait valoir que le délai de réalisation de l'option ayant expiré le 28 décembre 2018 sans levée de l'option, la promesse de vente est caduque, ce qui signifie qu'elle n'aurait pas pu exiger de la SCI Fidji la réalisation de la vente, cette dernière se trouvant dégagée de son obligation, et que, de manière corrélative, la promettante ne pouvait plus exiger le paiement d'une indemnité d'immobilisation. La société YRF demande à la cour d'acter l'accord des parties sur le constat de la caducité de l'option d'achat et de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté cette caducité. Elle ajoute que la cause objective de l'indemnité d'immobilisation réside dans l'avantage que procure le promettant au bénéficiaire en s'interdisant de céder la chose objet de la promesse à une autre personne pendant un temps déterminé, l'indemnité ayant ainsi pour fonction de compenser la charge de l'immobilisation du bien pendant le délai de l'option. Il en résulte que lorsque l'option n'est pas levée, l'indemnité d'immobilisation revient au promettant et non au bénéficiaire. Réponse de la cour Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Aux termes de la promesse unilatérale de vente signée le 10 octobre 2018, les parties ont convenu : - que « la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 28 décembre 2018, à dix-huit heures », - « de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de 10 % du prix de vente », soit 57'000 euros, la somme de 28'900 euros devant être versée par le bénéficiaire dans les 10 jours de la signature de la promesse à la comptabilité du notaire, - que cette somme « sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. Le séquestre conservera cette somme pour la remettre soit au promettant soit au bénéficiaire selon les hypothèses ci-dessus définies. Quant au surplus de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de vingt-huit mille cinq cents euros (28'500 euros) le bénéficiaire s'oblige à le verser au promettant au plus tard dans le délai de huit jours à l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente de son seul fait. » C'est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges ont : - constaté que les deux parties s'accordent sur la caducité de la promesse unilatérale de vente, - retenu que la société CPS services ne conteste pas que les conditions suspensives ont bien été réalisées, - relevé que les parties ont convenu que la liberté pour le bénéficiaire d'opter ou non jusqu'au 28 décembre 2018 avait pour contrepartie le versement d'une indemnité d'immobilisation, dont une moitié est payée immédiatement et reste acquise au promettant et l'autre moitié doit être versée en cas de non levée de l'option, - énoncé que la caducité de la promesse de vente implique que les parties sont libérées de leur obligation de conclure la vente mais ne met pas à néant le contrat qui prévoit bien le versement d'un complément de l'indemnité d'immobilisation. C'est en effet à tort que la société appelante soutient qu'elle s'est trouvée, par l'expiration du délai, dégagée de son obligation et que la société YRF ne pouvait plus exiger le paiement d'une indemnité d'immobilisation, le contrat n'existant plus, alors que la caducité de la promesse unilatérale de vente n'affecte pas la clause d'indemnité d'immobilisation qui y est stipulée et qui doit précisément produire effet dans le cas où « le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente de son seul fait. » Au vu de ce qui précède, il convient de constater la caducité de la promesse unilatérale de vente et de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société CPS services de sa demande de remboursement du versement, à la signature de la promesse, de la somme de 28 500 euros et l'a condamnée à payer à la société YRF la somme de 28 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2019 à titre de complément d'indemnité d'immobilisation, et capitalisation des intérêts. Ajoutant au jugement, la cour dit que la somme de 28 500 euros versée par la société CPS services entre les mains du notaire lors de la signature de la promesse de vente revient à la société YRF. Il n'y a pas lieu en revanche de faire droit à la demande en paiement des intérêts que cette somme a pu produire depuis sa consignation à la caisse des dépôts. 3. Sur la nullité de la promesse de vente et la demande subséquente d'indemnisation La société CPS services conclut à titre subsidiaire à la nullité de la promesse unilatérale de vente sur le fondement des articles 1112-2 et 1137 du code civil. Elle sollicite en outre le versement de dommages et intérêts, soutenant que l'attitude de la SCI Fidji lui a causé des dommages qui ne sauraient être réparés par la seule nullité du contrat et la restitution de l'indemnité d'immobilisation. Elle demande le versement des sommes suivantes : - 400 euros au titre de provision sur frais, - 200 euros au titre des frais de dossier pour la souscription du crédit, - 5 000 euros au titre de la résistance abusive de la SCI Fidji. La cour ayant fait droit à la demande principale de la société CPS services tendant à voir juger que la promesse de vente est devenue caduque, il n'y a pas lieu de statuer sur sa demande subsidiaire en nullité de la promesse de vente, laquelle est devenue sans objet. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a débouté la société CPS services de sa demande de nullité de la promesse unilatérale de vente. Par ailleurs, en l'absence de preuve d'une faute commise par la société YRF à l'origine de la caducité de la promesse de vente, la société CPS services est déboutée de sa demande de dommages-intérêts. 4. Sur les frais irrépétibles et les dépens Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance. En cause d'appel, la société CPS services, partie perdante, est condamnée aux dépens et à payer à la société YRF la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société CPS services de sa demande de nullité de la promesse unilatérale de vente du 10 octobre 2018, Le confirme pour le surplus, Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant, Constate la caducité de la promesse unilatérale de vente du 10 octobre 2018, Constate que la demande subsidiaire en nullité de la promesse de vente est sans objet, Dit que la somme de 28 500 euros versée par la société CPS services entre les mains de Maître [Z] [X], notaire au sein de la société civile professionnelle [D] [U] et [C] [U], notaires associés, lors de la signature de la promesse de vente revient à la société YRF, Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, Condamne la société CPS services à payer à la société YRF la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société CPS services aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT