Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Sophie MENIGOZ
M. [X] [B] [V]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Claire BOUSCATEL
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR fond
N° RG 23/01660 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZFYU
N° MINUTE : 1
JUGEMENT
rendu le 12 mars 2024
DEMANDEUR
Monsieur [R] [K],
[Adresse 3]
représenté par Me Claire BOUSCATEL, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDEUR
Monsieur [N] [E] [V],
[Adresse 1]
représenté par Me Sophie MENIGOZ, avocat au barreau de PARIS,
Madame [H] [S] [U] [E], en qualité de curatrice de M. [E] [V] [N],
[Adresse 5]
représentée par Me Sophie MENIGOZ, avocat au barreau de PARIS,
Monsieur [X] [B] [V],
[Adresse 2]
comparant
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté d’Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 janvier 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 mars 2024 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté d’Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 12 mars 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/01660 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZFYU
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 3 juillet 2013, Monsieur [R] [K] a donné à bail à Monsieur [N] [E] [V] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 670 euros outre 40 euros de provision sur charges.
Madame [H] [E] et Monsieur [X] [V] se sont engagés comme caution solidaire par acte du 3 juillet 2013 “pour la durée du bail renouvelé deux fois pour la même durée”.
Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [R] [K] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 4680,98 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’avril 2022 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 21 septembre 2022.
Par acte de commissaire de justice en date du 9 février 2023, Monsieur [R] [K] a fait assigner Monsieur [N] [E] [V], Madame [H] [E] et Monsieur [X] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner solidairement Monsieur [N] [E] [V] et ses cautions à lui payer les loyers et charges impayés au 4 janvier 2023, échéance de janvier 2023 incluse, soit la somme de 7689,78 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner solidairement Monsieur [N] [E] [V] et ses cautions à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, Monsieur [R] [K] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 21 septembre 2022, et ce pendant plus de deux mois.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience. Il y est mensionné que Monsieur [N] [E] [V] a des ressources de 956 euros et des charges de 882 euros, soit un taux d’effort de 90%. L’ALS (310 euros) est suspendue depuis janvier 2023 en raison d’impayés de loyers. Un dossier de surendettement a été déposé et a été jugé recevable. Une demande de logement social a par ailleurs été déposée. Reconnu MDPH, Monsieur [N] [V] souffre de difficultés dans la gestion de son budget. Il bénéficie d’une mesure de protection (curatelle renforcée) depuis peu.
Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l'audiencedu 11 janvier 2024.
A cette audience, Monsieur [R] [K], représenté par son conseil, a fait viser des conclusions soutenues oralement. Il a sollicité à titre principal la résiliation du bail pour trouble de jouissance et subsidiairement le constat de l’acquisition de la clause résolutoire rappellée dans le commandement de payer. Il a en outre actualisé sa créance à la somme de 5583,47 euros, arrêté au 8 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus, et augmenté la somme sollicitée au titre des frais irrépétibles à 1500 euros. Il a indiqué que le paiement des loyers est repris.
Monsieur [N] [V] a été représenté par son conseil à l’audience utile et a fait viser des conclusions qu’il a développé oralement. Il a sollicité que le montant de sa dette soit ramenée à la somme de 4158,07 euros au 20 octobre 2023 et à bénéficier de délais de paiement de 50 euros par mois pendant 35 mois avec paiement du solde le 36ème mois.
Madame [H] [E], en sa qualité de caution solidaire (outre qu’elle est aussi la curatrice de son fils), a été représentée par son conseil à l’audience du 11 janvier 2024. Elle a sollicité à ce que le montant de la dette pour laquelle elle est caution soit réduit à 1975,83 euros et à bénéficier de délais de paiement de 100 euros pendant 10 mois et le solde le 11 ème mois. Elle a en outre demandé à ce qu’il lui soit alloué 1500 euros au titre des frais irrépétibles.
Monsieur [X] [V] a comparu en personne à l’audience. Il s’en est rapporté quant au montant de la somme due et s’est dit disposer à la payer.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire sur la prescription, l’article 1342-10 du code civil fixe que e débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.
En l’espèce, les paiements du locataire se sont toujours imputés sur la dette la plus ancienne à défaut de précision. La demande en paiement d’arriérés de loyers et charges n’est donc pas prescrite.
Sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire et ses conséquences
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
Enfin, il sera rappelé qu'en vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 2 des conditions générales de location, le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. L'usage paisible des lieux loués est ainsi une obligation essentielle du contrat de location.
L'article 6-1 précise qu'après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.
Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu'aux termes de l'article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l'appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.
En l'espèce, il ressort des pièces versées que le bailleur a été rendu destinataire de plusieurs courriers de voisins de l’immeuble faisant état notamment de “tapages diurnes et nocturnes”, d’“insanités” et de “crachats”, ceci sur les années 2022 et 2023, en dernier lieu le courrier du 8 septembre 2023. Les sevices sociaux de la Ville de [Localité 4] ont en outre été alertés par le syndic de la coprorpiété au motif invoqué que le locataire représenterait “un danger pour lui-même et les autres”. Dans ces conditions, Monsieur [N] [E] [V] a été vainement mis en garde quant à ses incivilités, en particulier au travers d’une sommation du 19 octobre 2022. C’est dans ce contexte que la mise en cause de la responsabilité de Monsieur [R] [K] a été envisagée à l’assemblée générale du 7 novembre 2022 (résolution 15). Puis le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [R] [K] en date du 8 septembre 2023 lui exposant que “depuis longue date, Monsieur [N] [E] [V] s’avère être à l’origine de troubles anormaux du voisinage réitérés caractérisés notamment par des tapages diurnes et nocturnes, insultes et menaces à l’encontre des résidents ainsi que de multiples dégradations des parties communes”. En conséquence, ces éléments concordants, répétés jusqu’à une date récente avant l’audience, sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation judiciaire du bail. L’expulsion de Monsieur [N] [E] [V] sera dès lors ordonnée de ce chef, selon les termes du dispositif.
Par suite, Monsieur [N] [E] [V] sera tenu d’une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi à compter de ce jour et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion).
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
A titre liminaire, il sera relevé que l'article 24 VI précise que lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : « 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; »
Or en l’espèce, la résiliation du contrat ne résulte pas de l’application de l’acquisition de la clause de résolution du contrat pour impayé (article X du contrat), mais pour trouble de jouissance. Par suite, les dispositions suvisées ne trouvent pas à s’appliquer.
Monsieur [N] [E] [V] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Monsieur [R] [K] produit un décompte démontrant que Monsieur [N] [V] reste lui devoir la somme de 5583,47 euros à la date du 11 janvier 2024.
Pour la somme au principal, Monsieur [N] [E] [V] conteste le montant de sa dette et sollicite donc la déduction de la somme de 720 euros correspondant aux avances sur charges 2018 et 2019 qu’il estime non justifiées ainsi que la somme de 260 euros de frais supposés de mise en demeure. Or, s’agissant des taxes ordures ménagères 2018 et 2019, Monsieur [R] [K] justifie aux débats de la somme de 275 euros mise effectivement à la charge du locataire. En revanche, s’il expose que la somme de 260 euros de frais de mise en demeure a été créditée au décompte, ce qui reviendrait à une opération blanche, la lecture du décompte du 11 janvier 2023 ne le fait pas apparaître alors que ces frais apparaissent au débit. En conséquence, cette somme de 260 euros de frais sera déduite. La créance de Monsieur [R] [K] sera donc fixée à la somme de 5323,47 euros (5583,47-260), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4680,98 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
S’agissant des débiteurs de la dette, il sera rappelé que l’acte d’engagement de caution de Madame [H] [E] et Monsieur [X] [V] pose qu’ils sont tenus pour “la durée du bail renouvelé deux fois”, soit jusqu’au 3 juillet 2022. Or, à la lecture du décompte du 11 janvier 2024, Monsieur [N] [E] [V] était débiteur à cette date de la somme de 3124,58 euros, à laquelle il convient de déduire 208 euros de frais. Madame [H] [E] et Monsieur [X] [V] seront docn condamnés solidairement pour la somme de 2916,58 euros (3124,58-208), avec intérets au taux légal à compter du commandement de payer. Monsieur [N] [E] [V] sera condamné seul pour le surplus, soit 2458,89 euros (5323,47-3124,58), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.
Sur les délais de paiement
Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative
En l'espèce, le diagnostic social fait état d’un taux d’effort de Monsieur [N] [E] [V] à hauteur de 90% si bien que son reste à vivre mensuel est de seulement 74 euros. La reprise du versement de l’ALS est hypothétique. Il n’est pas fait état non plus de la situaiton financière des cautions, outre la présentation d’une fiche d’imposition de Monsieur [N] [V] de 2022 sur les revenus de 2021 montrant un revenu fiscal de référence de 55801 euros. Monsieur [X] [V] s’est en outre engagé à l’audience à payer les sommes pour lesquelles il serait condamné. La dette a en outre été générée de longue date. Il sera relevé enfin que le bailleur est une personne privée et non un bailleur social. Dans ces conditions, la demande de délai de paiement sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [N] [V], Madame [H] [E] et Monsieur [X] [V], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE ce jour la résiliation du bail conclu le 3 juillet 2013 entre Monsieur [R] [K] et Monsieur [N] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [N] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Monsieur [R] [K] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT n’y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [V], Madame [H] [E] et Monsieur [X] [V] à verser à Monsieur [R] [K] la somme de 2916,58 euros (décompte arrêté au 11 janvier 2024 incluant la mensualité de janvier 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2022 ;
CONDAMNE seul Monsieur [N] [V] à verser à Monsieur [R] [K] la somme de 2458,89 euros (décompte arrêté au 11 janvier 2024 incluant la mensualité de janvier 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2022 ;
RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;
CONDAMNE seul Monsieur [N] [V] à verser à Monsieur [R] [K] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi à compter de ce jour et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [V], Madame [H] [E] et Monsieur [X] [V] à verser à la Monsieur [R] [K] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [V], Madame [H] [E] et Monsieur [X] [V] aux dépens ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection
