Tribunal judiciaire, 03 juin 2024. 23/02199

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 23/02199 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YOE3 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 JUIN 2024 MINUTE N° 24/01501 ---------------- Nous, Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier, Après avoir entendu les parties à notre audience du 26 Avril 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit : ENTRE : La société EMOUNA dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Ghislaine BENAYOUN SIMONET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L 125 ET : La société PSB SANTE dont le siège social est sis [Adresse 1] ayant pour avocat plaidant Me Lounis KEMMACHE, avocat au barreau de PONTOISE, et pour avocat postulant Me Abir BEN CHEIKH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 137 substitué par Me Alexandra POINSIGNON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, Monsieur [I] [N] demeurant [Adresse 3] ayant pour avocat plaidant Me Lounis KEMMACHE, avocat au barreau de PONTOISE, et pour avocat postulant Me Abir BEN CHEIKH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 137 substitué par Me Alexandra POINSIGNON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, *********************************************** EXPOSE DU LITIGE Le 14 septembre 2022, la SCI EMOUNA a donné à bail commercial à la SASU PSB SANTE, pour une durée de neuf années à effet au 1er septembre 2022, un local situé [Adresse 4]. Monsieur [I] [N] s'est porté caution solidaire. Suivant exploit du 20 octobre 2023, la SCI EMOUNA a fait délivrer à la SASU PSB SANTE un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail. Suivant exploit du 10 novembre 2023, la SCI EMOUNA a fait dénoncer le commandement précité à Monsieur [I] [N] en sa qualité de caution. Par exploit d’huissier du 1er décembre 2023, la SCI EMOUNA a fait assigner la SASU PSB SANTE et Monsieur [I] [N] pour obtenir notamment le constat de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail et le paiement de l'arriéré locatif. L'affaire a été retenue à l'audience des référés du 26 avril 2024 et la décision mise en délibéré au 3 juin 2024 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. Dans ses conclusions déposées à l’audience, la SCI EMOUNA, représentée par son conseil, demande au juge des référés de : Vu les articles L.145-41 et s. du Code de commerce, Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil, Vu le bail liant les parties, Vu le commandement de payer en date du 20 octobre 2023, Vu la dénonciation à la caution du 24 octobre 2023, Sur l’acquisition de la clause résolutoire, ▸CONSTATER puis DIRE et JUGER que la clause résolutoire stipulée au bail liant les parties est acquise en l’état de ce que la Société PSB SANTE n’a pas réglé les causes du commandement de payer, qui lui a été signifié à la date du 20 octobre 2023, dans le délai imparti d’un mois, ▸DIRE et JUGER que le bail commercial est résilié à compter du 20 novembre 2023, date d’acquisition de la clause résolutoire, ce jusqu’à la complète libération des lieux, ▸FIXER l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de TTC 7 420 €, à compter du 20 novembre 2023, date d’acquisition de la clause résolutoire, ▸CONDAMNER solidairement la Société PSB SANTE et Monsieur [I] [N] au paiement de cette indemnité jusqu’à la complète libération des lieux, •Sur la demande d’expulsion, ▸ORDONNER la libération des lieux par la Société PSB SANTE, et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie, ▸PRONONCER l’expulsion de la Société PSB SANTE des locaux donnés à bail et qu’elle occupe au [Adresse 1]), ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, sous une astreinte journalière 1.500 € à compter de la signification de la décision à intervenir, ▸ORDONNER l’enlèvement des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meuble qu’il plaira à la Juridiction de céans de désigner, aux frais, risques et périls de la Société PSB SANTE, •Sur les sommes dues par la Société PSB SANTE, A TITRE PRINCIPAL ▸CONDAMNER, à titre provisionnel, solidairement la Société PSB SANTE et Monsieur [I] [N] à payer à la SCI EMOUNA la somme de 12 760,64 € (37760,64 – 25 000 = 12 760,64) à parfaire au titre des loyers et charges impayés (dont impôts dus au titre de la taxe foncière, à hauteur de 4 315,33 €) au 1 er novembre 2023, outre intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2023, date de la signification du commandement de payer, somme à parfaire au jour du prononcé de la décision à intervenir, ▸CONDAMNER, à titre provisionnel, solidairement la Société PSB SANTE et Monsieur [I] [N] à payer à la SCI EMOUNA la somme de 37 100 € TTC au titre de l’indemnité d’occupation, somme arrêtée au 1 er avril 2024, somme à parfaire au jour du prononcé de la décision à intervenir et augmentée des intérêts légaux, ▸CONDAMNER, à titre provisionnel, solidairement la Société PSB SANTE et Monsieur [I] [N] à payer à la SCI EMOUNA la somme de 3 776,06 €, au titre de la clause pénale stipulée dans le bail liant les parties, somme à parfaire au jour du prononcé de la décision à intervenir et augmentée des intérêts légaux, ▸CONDAMNER, à titre provisionnel, solidairement la Société PSB SANTE et Monsieur [I] [N] à payer à la SCI EMOUNA les intérêts de retard au taux de 7,905%, au titre de l’article 10 intérêt de retard stipulée dans le bail liant les parties, à hauteur de 5 543,12 €, somme à parfaire au jour du prononcé de la décision à intervenir, ▸DIRE et JUGER que la somme versée à la SCI EMOUNA au titre du dépôt de garantie, soit la somme de 9 275 €, lui sera définitivement acquise, à titre provisionnel et à titre d’indemnité de résiliation. A TITRE SUBSIDIAIRE ▸CONDAMNER, à titre provisionnel, solidairement la Société PSB SANTE et Monsieur [I] [N] à payer à la SCI EMOUNA la somme de 34 166,04 € (59 166,04 – 25 000 = 34 166,04) à parfaire au titre des loyers et charges impayés (dont impôts dus au titre de la taxe foncière, à hauteur de 4 315,33 €) au 1 er avril 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2023, date de la signification du commandement de payer, somme à parfaire au jour du prononcé de la décision à intervenir, ▸CONDAMNER, à titre provisionnel, solidairement la Société PSB SANTE et Monsieur [I] [N] à payer à la SCI EMOUNA la somme de 5 916,60 €, au titre de la clause pénale stipulée dans le bail liant les parties, somme à parfaire au jour du prononcé de la décision à intervenir et augmentée des intérêts légaux, ▸CONDAMNER, à titre provisionnel, solidairement la Société PSB SANTE et Monsieur [I] [N] à payer à la SCI EMOUNA les intérêts de retard au taux de 7,905%, au titre de l’article 10 intérêt de retard stipulée dans le bail liant les parties, à hauteur de 5 543,12 €, somme à parfaire au jour du prononcé de la décision à intervenir, ▸DIRE et JUGER que la somme versée à la SCI EMOUNA au titre du dépôt de garantie, soit la somme de 9 275 €, lui sera définitivement acquise, à titre provisionnel et à titre d’indemnité de résiliation. En tout état de cause: •CONDAMNER solidairement la Société PSB SANTE et Monsieur [I] [N] à verser à la SCI EMOUNA la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre entiers dépens en ceux compris les dépens de l’instance de référé et les frais de délivrance du commandement de payer et des dénonces faites à la caution et aux créanciers inscrits, •REJETER toutes demandes, fins et conclusions contraires. Dans leurs conclusions déposées à l’audience, la SASU PSB SANTE et Monsieur [I] [N], représentés par leur conseil, demandent au juge des référés de : Vu les articles 1343-5 et L1343-2 du code civil Vu l'article L145-41 du Code de Commerce Vu le bail commercial en date du 14 septembre 2023SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire insérée au bail du 14 septembre 2022;JUGER que le bailleur ne pourra pas appliquer le montant de l'indemnité mensuel d'occupation à compter du mois de novembre 2023, compte tenu de la suspension des effets de la clause résolutoire et de l'article 18 du bail commercial, ACCORDER des délais de paiement à la société PSB SANTE en l'autorisant à s'acquitter de son arriéré locatif en 12 mensualités de 1.000€, la dernière mensualité étant majorée du solde de l'arriéré locatif, en sus du loyer courant, JUGER qu'il n'y a pas lieu à application de la clause pénale ni de la conservation du dépôt de garantie qui relèvent de l'appréciation du juge du fond DEBOUTER la SCI EMOUNA de ses demandes JUGER qu'il n'y a pas lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure civile. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, à l’assignation et aux conclusions sus-visées. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En application de l'article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement. En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et du 1er alinéa de l’article L. 145-17 du code de commerce y figurent. Le commandement visé dans l’assignation contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figure la somme représentant un arriéré de loyers et charges de euros. Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. Toutefois, en raison du délai de paiement qui sera accordé au preneur ci-après, la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais sera ordonnée. Cependant, en cas d’impayés, la clause sera acquise et l’expulsion sera immédiate comme il sera dit au dispositif de la présente ordonnance. Sur la demande de provision au titre des loyers Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier. S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial, le commandement de payer du 20 octobre 2023 et le décompte actualisé au 1er février 2024. Il ressort du décompte versé par la demanderesse en pièce 11 que la dette locative s'élèverait au 1er février 2024 à 37.345 euros. Toutefois, le preneur rapport la preuve d'avoir effectué un virement de 25.000 euros en date du 23 janvier 2024 ce que reconnaît la demanderesse. Par suite, l’arriéré de loyers et charges n'apparaît pas contestable à hauteur de 12.345 euros, arrêté au 1er février 2024. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme de 12.345 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2023, date du commandement de payer. Sur la clause pénale et de la majoration de l’indemnité d’occupation La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1152 du Code civil, de sorte qu’il n’y aura pas lieu à référé sur ce point. Tel est également le cas s’agissant de la majoration de l’indemnité d’occupation et de celle de l'intérêt légal et de l'acquisition du dépôt de garantie. Par suite, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes ainsi formées. Sur la demande au titre de l'astreinte Conformément aux dispositions du 1er alinéa de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. En application de l’article L. 131-2 du code précité, l’astreinte est provisoire ou définitive. C’est ainsi que l’astreinte est considérée comme provisoire à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif, étant précisé qu’une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. En l'espèce, il apparaît que la SASU PSB SANTE a procédé à la sous-location du local concerné par la présente procédure sans justifier de la preuve littérale de l'accord du bailleur si bien que pour garantir l'exécution de l'expulsion il conviendra d'assortir la décision d'une astreinte provisoire comme il sera dit au présent dispositif. Sur la demande de délais de paiement En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Conformément aux dispositions combinées du second alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce et de l’article 1343-5 du Code civil, le juge des référés saisi d’une demande de moratoire présentée dans les formes et conditions prévues aux articles précités peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du Code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge. En l’espèce, la SASU PSB SANTE ne produit aucun élément sur sa situation financière permettant à l'autorité judiciaire d'apprécier sa demande. En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de moratoire. Sur les demandes à l'égard de Monsieur [I] [N] en sa qualité de caution Monsieur [I] [N] s'est porté caution solidaire pour le paiement des loyers, charges et accessoires à hauteur de 37.100 euros. Par suite, son obligation solidaire n’est pas sérieusement contestable dans cette limite contractuelle de 37.100 euros. En conséquence, Monsieur [I] [N] sera condamné solidairement avec la SASU PSB SANTE à payer à la société bailleresse la somme de 12.345 euros au titre de l'arriéré locatif. Concernant l'indemnité d'occupation, Monsieur [I] [N] sera condamné solidairement avec le preneur à son paiement, dans la limite de 24.755 euros. Sur les demandes accessoires Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En conséquence, la SASU PSB SANTE qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 20 octobre 2023 ; il n’y aura pas lieu à condamner Monsieur [I] [N] solidairement avec la SASU PSB SANTE aux dépens. En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser la SCI EMOUNA au titre de ses frais irrépétibles. La SCI EMOUNA sollicite la somme de 5.000 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d’honoraires conclue avec son conseil. Dans ces conditions, seule la somme forfaitaire de 2.000 euros lui sera allouée. ; Il n’y aura pas lieu à condamner Monsieur [I] [N] solidairement avec la SASU PSB SANTE aux titres des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des Référés, Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ; ORDONNONS l’expulsion immédiate de la SASU PSB SANTE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 14 septembre 2022, situés [Adresse 4], par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; DISONS que faute pour la SASU PSB SANTE d’avoir à quitter les lieux loués dans un délai de DEUX mois à compter de la signification de la présente ordonnance, elle sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard ayant vocation à courir durant une durée de SIX mois ; CONDAMNONS solidairement la SASU PSB SANTE et Monsieur [I] [N] à payer en deniers ou quittances à la SCI EMOUNA la somme de 12.345 euros à titre provisionnel, à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 1er février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2023 ; ORDONNONS la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ; CONDAMNONS la SASU PSB SANTE au paiement d'une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat le 20 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ; CONDAMNONS solidairement avec la SASU PSB SANTE Monsieur [I] [N], dans la limite de 24.755 euros, au paiement de l'indemnité d'occupation précitée ; DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et de des majorations de l’indemnité d’occupation et de l'intérêt légal, et de l'acquisition du dépôt de garantie ; RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ; CONDAMNONS la SASU PSB SANTE à verser à la SCI EMOUNA la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS la SASU PSB SANTE aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer ; RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Ainsi jugé et prononcé au Palais de Justice de Bobigny le 3 juin 2024. Le Greffier, Le Président, Tuatahi LEMAIRE Stéphane UBERTI-SORIN