Tribunal judiciaire, 27 février 2024. 23/01289

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 27 FEVRIER 2024 N° RG 23/01289 - N° Portalis DB22-W-B7H-RQBF Code NAC : 72C AFFAIRE : S.D.C. de l’immeuble sis [Adresse 2] C/ [G] [X] DEMANDERESSE Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA SEINE OUEST, Agence Moderne, SASU, immatriculée au RCS de Versailles sous le n° 310 188 586, dont le siège social est sis [Adresse 1], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, représentée par Me Margaret BENITAH, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 409, Me Marie-Hélène LEONE-CROZAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 468 DEFENDEUR Monsieur [G] [X], demeurant [Adresse 2] représenté par Maître Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637, Me Serge DIEBOLT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 1875 Débats tenus à l'audience du : 16 Janvier 2024 Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 16 Janvier 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 27 Février 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue : EXPOSE DU LITIGE Monsieur [G] [X] a acquis, le 26 septembre 2013, les lot n°15 et n°16 dans la copropriété sise au [Adresse 2] à [Localité 3]. Par acte de Commissaire de Justice en date du 15 septembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la société FONCIA SEINE OUEST, a assigné M. [G] [X] en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir. Aux termes de ses conclusions, le demandeur sollicite de voir : - débouter Monsieur [X] de toutes ses demandes, - condamner Monsieur [X] à remettre le lot n°15 dans son état initial avant les travaux affectant les parties communes de l'immeuble ou modifiant son aspect extérieur en procédant : * à la pose d'une porte de garage basculante en lieu et place de la baie vitrée * à la dépose de l'antenne de télévision * à la dépose de la porte d'entrée et à la reconstruction du mur pignon * à la dépose de l'installation électrique fixée sur le mur pignon au dessus de la porte - condamner Monsieur [X] à supprimer le regard semi-enterré installé dans la cour de l'immeuble, - condamner Monsieur [X] à remettre le lot n°16 dans son état initial avant les travaux affectant les parties communes de l'immeuble ou modifiant son aspect extérieur en procédant : * au changement de la fenêtre coulissante par une fenêtre battante aux dimensions d'origine sans store électrique * à la pose d'une porte d'entrée dans la configuration d'origine * à la dépose de l'installation électrique fixée sur le mur pignon au dessus de la fenêtre - condamner Monsieur [X] à procéder à la dépose des pavés de pierre installés au tour des lots n°15 et n°16 et à la remise à niveau du sol, - assortir ces condamnations d'une astreinte définitive de 500 euros par jour de retard après un mois à compter de la signification de la décision à intervenir et ce jusqu'à parfaite réalisation des travaux, - condamner Monsieur [X] à cesser immédiatement d'affecter les locaux constituant les lots n°15 et n°16 à un usage d'habitation, - assortir cette condamnation d'une astreinte définitive de 250 euros par infraction quotidienne constatées dès après la signification de la décision à intervenir, - réserver la liquidation de l'astreinte au juge des référés, - condamner Monsieur [X] à payer à titre de provision au Syndicat des copropriétaires la somme de 680 euros correspondant aux frais d'huissier réglés par le demandeur, et la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et au paiement des entiers dépens. Il fait valoir que conformément au règlement de copropriété de l'immeuble, l'acte de vente de Monsieur [X] précise que le lot n° 15 se compose d'un garage (partie droite) dans la cour et le lot n°16 se compose d'une buanderie (partie gauche) dans la cour, et qu'en mai 2021, il a constaté que Monsieur [X] procédait à des travaux de rénovation à l'intérieur et àl'extérieur de ses lots sans autorisation de l'assemblée générales des copropriétaires, et que ces les travaux de rénovation affectaient d'une part, les parties communes de l'immeuble et avaient d'autre part, pour conséquence de modifier la destination de ses lots et l'aspect extérieur de l'immeuble ; que Monsieur [X] a acquis en parfaite connaissance de cause les lots 15 et 16 à usage de garage et de buanderie et le fait que l'immeuble soit à usage d’habitation et que le changement d'affectation envisagé ne soit pas prohibé par le règlement de copropriété n'a aucun impact sur le fait qu'en l'état les lots ne sont pas à usage d'habitation et que Monsieur [X] n'a pas obtenu l'autorisation de l'assemblée générale pour réaliser ces travaux ; que de plus, le règlement de copropriété ne prévoit pas la possibilité pour les copropriétaires de modifier unilatéralement l'affectation de leur lot sans avoir à recourir au préalable à l'autorisation de la copropriété, étant précisé que conformément aux dispositions de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, aucune autorisation judiciaire ne peut être octroyée, faute de demande d'autorisation préalable. Aux termes de ses conclusions, le défendeur sollicite de voir : - débouter le Syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, - subsidiairement et à défaut, relever l’existence d’une contestation sérieuse et se déclarer incompétent et inviter les parties à mieux se pourvoir au fond - condamner le Syndicat à payer à M. [X] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - ordonner l’application des dispositions de l’art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et ainsi dispenser M. [X] de toute participation aux charges relativement aux dépenses engendrées par la présente procédure, que le syndic en exercice répartira entre les autres copropriétaires, - condamner le Syndicat aux dépens. Il expose qu'il est propriétaire depuis 2013 dans l’immeuble d’un petit bâtiment sur jardin composé, aux termes du descriptif de division de l’immeuble, d’un garage et d’une buanderie, lots 15 et 16, et que le bâtiment était totalement vétuste et inutilisé ; qu'il a tenté d’utiliser le garage pour y stationner son véhicule professionnel (il était plombier) mais ses voisins n’ont jamais permis qu’il y accède depuis la rue, et qu'il a tenté, années après années, d’obtenir que le Syndicat ravale le bâtiment, mais ses voisins s’y sont toujours refusés ; que de guerre lasse, il a alors résolu de convertir ses deux lots en studio, et d’y habiter. Il conteste que les (presque) travaux affectent l’aspect extérieur de l'immeuble ; que le ravalement ne consiste qu’en de l’entretien et l’esthétique du bâtiment s’en trouve améliorée, le remplacement des châssis vitrés par des ouvrants neufs et conformes aux performances énergétiques modernes s’est fait à ouverture constante, le bâti n’a pas été modifié et l'esthétique du bâtiment n’est pas dégradée, le pavage a pour objet principal d’embellir l’ancienne dalle béton qui bordait le bâtiment ... ; qu'il a procédé à tous ces aménagement, dont la plupart auraient dû être supportés par le Syndicat, à ses frais et habite désormais dans son lot ; que les services de l’urbanisme de la ville de [Localité 3] ont confirmé que ses aménagements ne contredisaient pas le PLU en vigueur ; que l’immeuble étant à usage d’habitation, c’est en toute légalité qu'il a converti son garage et sa buanderie en studio ; que l’absence de tout grief avéré fait que les demandes du Syndicat se heurtent à une contestation sérieuse. La décision a été mise en délibéré au 27 février 2024. MOTIFS Sur la demande de remise en état Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Dans ce cas, le dommage est réalisé et il importe d'y mettre un terme, sans qu'il soit besoin d'établir l'existence d'un préjudice résultant du trouble illicite. Il appartient à la partie qui s'en prévaut d'en faire la démonstration avec l'évidence requise devant le juge des référés. La notion de contestation sérieuse ne s'oppose pas à l'existence d'un trouble illicite, dès lors qu'il est caractérisé. Les mesures qui peuvent être prises doivent être conservatoires ou de remise en état, le juge des référés étant tenu de prendre la mesure nécessaire et adéquate, sans possibilité de trancher le fond. L'article 9 I de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l 'immeuble. L'article 25 de cette même loi dispose que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : b) l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci. Il est constant qu'en cas de travaux non autorisés, le Syndicat des copropriétaires peut, s'agissant d'un trouble manifestement illicite, obtenir la remise des lieux dans leur état antérieur. En l'espèce, M. [X] a, par acte authentique du 26 septembre 2013, acquis, moyennant un prix de 10 000 euros, dans la copropriété sise au [Adresse 2] à [Localité 3], les lots suivants : - lot n°15 décrit comme suit "Au fond de la copropriété, un garage" (10/1035èmes des parties communes) - lot n°16 décrit comme suit "Au fond de la copropriété, une buanderie" (10/1035èmes des parties communes). L'acte de vente précise :"Tels que ces biens ont été désignés aux termes de l'état descriptif de division". Aux termes du règlement de copropriété de l'immeuble, celui-ci comprend : - "Un corps de bâtiment élevé sur caves, d'un rez-de-chaussée (comportant un passage ouvert à l'extrêmité gauche pour l'accès au jardin du fond) et de quatre étages carrés, terrasse au-dessus. - Jardin devant, entre la rue et le bâiment. - Cour derrière ce bâtiment, dans laquelle se trouvent une buanderie et un garage avec appentis servant de penderie à bicyclettes." Aux termes du Chapitre Premier A Parties communes du règlement de copropriété de l'immeuble, " Les parties communes comprennent : - la totalité du sol, c'est-à-dire le terrain sur lequel a été édifié la construction ainsi que tout le terrain non construit. - les fondations, les murs de façade et les murs de refend, les ornements extérieurs des façades." Au Chapitre Premier C, sont décrits les lots de copropriété. Il est indiqué au titre "DEPENDANCES", le lot n°15 qui "se compose d'un garage dans la cour" et le lot n°16 qui "se compose d'une buanderie dans la cour". Il est par ailleurs stipulé que "Les propriétaires s'obligent, par le fait même de leurs acquisitions, à se soumettre à toutes les obligations prévues par le règlement intérieur de l'immeuble". Aux termes du Chapitre deuxième 2°/ Parties communes : "Les parties communes déterminées comme il est dit plus haut, ne pourront être modifiées sans le consentement de la majorité des membres de l'assemblée des copropriétaires intéressés." Il n'est pas contesté que M. [X], comme en témoignent les photos produites, a transformé ses lots 15 et 16, à destination de garage et de buanderie, en une habitation, dans laquelle il habite, regroupant les deux lots, se présentant comme suit: - sur le lot 15 : une grande double baie vitrée donnant sur cour, en lieu et place d'un rideau de fer, et sur le côté une porte vitrée en lieu et place d'une fenêtre à barreaux; - sur le lot 16 : une double grande fenêtre vitrée donnant sur cour à la place d'une fenêtre et d'une porte. L'ensemble des murs du bâtiment a été rénové outre une partie du mur en parpaings rouges délimitant la cour (enduit et peinture), et a été par ailleurs entouré d'une terrasse en pavés de pierre d'environ 3 mètres de large sur 3 mètres de long devant le lot 16 et d'un mètre de large entourant le lot 15, installée sur une partie herbacée initiale de la cour. Sur la terrasse devant le lot 16 ont été installés un salon de jardin avec parasol et un barbecue. Une antennne de télévision a été installée en haut du mur côté droit et dépassant du toit du lot 15. Il apparaît que les travaux effectués par M. [X] affectent les murs de façades (enduit et ouvertures) et le sol (mise en place d'une terrasse en pierres, constitutifs de parties communes, ainsi que l'aspect extérieur de l'immeuble visiblement modifié, indépendamment du caractère esthétique apporté. De surcroît, lesdits travaux ne sont pas conformes à la destination de celui-ci dans la mesure où ils ont modifié des lots 15 et 16 décrits comme ayant un usage pour l'un d'un garage et pour l'autre d'une buanderie, et non d'une habitation. Dès lors, les travaux de cette habitation, affectant les parties communes et l'aspect extérieur de l'immeuble et non conformes à la destination de celui-ci, sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, constitue un trouble manifestement illicite, qu'il convient de faire cesser. Il convient donc d'enjoindre à M. [X] à remettre les lots n°15 et n°16 dans leur état initial. La mise en demeure du 31 juillet 2023, restée infructueuse, justifie de prononcer une astreinte. Il n'y a pas lieu de se réserver la liquidation de l'astreinte. Sur les frais irrépétibles et les dépens Il y a lieu de condamner le défendeur, partie succombante, à payer au demandeur la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le défendeur sera condamné aux dépens. PAR CES MOTIFS Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort : Enjoignons à M. [G] [X] à remettre les lots n°15 et n°16 dans leur état initial, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et passé ce délai sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois, Disons n'y avoir lieu à se réserver la liquidation de l'astreinte, Condamnons M. [G] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la société FONCIA SEINE OUEST, la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamnons M. [G] [X] aux dépens. Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT SEPT FEVRIER DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision. Le GreffierLa Première Vice-Présidente Virginie DUMINYGaële FRANÇOIS-HARY