Cour d'appel, 29 octobre 2025. 24/00397

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 29 OCTOBRE 2025 N° 2025 / 296 N° RG 24/00397 N° Portalis DBVB-V-B7I-BMMUT [N] [K] C/ Société KARINESSA Copie exécutoire délivrée le : à : Me Khaled HARRAG Me Cyril CHAHOUAR - BORGNA Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal judiciaire de NICE en date du 18 Décembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/02367. APPELANT Monsieur [N] [K] né le 17 Juin 1967 à [Localité 6] (TUNISIE), demeurant [Adresse 1] représenté par Me Khaled HARRAG, avocat au barreau de NICE INTIMÉE SCI KARINESSA prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis [Adresse 5] représentée par Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Pierre LAROQUE, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Pierre LAROQUE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2025. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 15 juin 2011, la SCI LE DORA a donné à bail à M. [N] [K] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2] (06), moyennant un loyer mensuel initial de 510 euros, outre 40 euros de provision sur charges. Par acte authentique du 1er mars 2021, la SCI LE DORA a vendu le bien à la SCI KARINESSA. Suivant acte de commissaire de justice du 18 avril 2023, la SCI KARINESSA a fait assigner M. [K] devant le juge des contentieux de la protection du service de proximité du tribunal judiciaire de Nice aux fins notamment de résiliation du bail. Suivant jugement contradictoire du 18 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Nice a : prononcé la résiliation à compter du présent jugement du bail conclu entre Monsieur [N] [K], d'une part, et la SCI KARINESSA, d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] ; ordonné en conséquence à M. [N] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; dit qu'à défaut pour Monsieur [N] [K] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI KARINESSA pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433- l et L.433 -2 du code des procédures civiles d'exécution ; condamné Monsieur [N] [K] à verser à la SCI KARINESSA la somme de 131 euros au titre des loyers et charges échus au 21 novembre 2023, terme du mois de novembre 2023 inclus ; condamné Monsieur [N] [K] à verser à la SCI KARINESSA une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; dit qu'en cas d'absence de production de ces justificatifs, le montant de 1'indemnité mensuelle d'occupation sera fixé à la somme de 617 euros ; débouté la SCI KARINESSA de sa demande en paiement de dommages et intérêts ; débouté Monsieur [N] [K] de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts ; condamné Monsieur [N] [Y] à verser à la SCI KARINESSA une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné Monsieur [N] [K] aux entiers dépens ; débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Pour statuer en ce sens, le premier juge a considéré que les troubles invoqués étaient caractérisés, constituant une inexécution contractuelle grave imputable à M. [K]. Il a relevé que selon décompte actualisé des loyers et charges, M. [K] était redevable de la somme de 131 euros, au 21 novembre 2023 (terme du mois de novembre inclus). Il a retenu que la bailleresse ne prouvait pas l'existence d'un préjudice et a considéré que l'action de cette dernière ne saurait être qualifiée d'abusive. Suivant déclaration reçue au greffe en date du 11 janvier 2024, M. [K] a relevé appel de cette décision en ce qu'elle a : prononcé la résiliation à compter du présent jugement du bail conclu entre Monsieur [N] [K], d'une part, et la SCI KARINESSA, d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] ; ordonné en conséquence à M. [N] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; dit qu'à défaut pour Monsieur [N] [K] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI KARINESSA pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433- l et L.433 -2 du code des procédures civiles d'exécution ; condamné Monsieur [N] [K] à verser à la SCI KARINESSA une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; dit qu'en cas d'absence de production de ces justificatifs, le montant de 1'indemnité mensuelle d'occupation sera fixé à la somme de 617 euros ; condamné Monsieur [N] [Y] à verser à la SCI KARINESSA une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné Monsieur [N] [K] aux entiers dépens. Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 09 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, M. [K] demande à la cour d'infirmer le jugement et, statuant à nouveau, de : débouter la SCI KARINESSA de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; condamner la SCI KARINESSA à régler à Monsieur [N] [K] la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts ; condamner la SCI KARINESSA à régler à Monsieur [N] [K] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. A l'appui de ses demandes, il considère que la SCI KARINESSA tente d'appuyer ses prétentions sur des pièces qui sont plus que discutables. Il relève que la SCI KARINESSA ne rapporte pas la preuve que la SCI DORA a proposé à Monsieur [K] la possibilité de racheter son appartement et ne produit que des preuves qu'elle s'est faite à elle-même du jour de son entrée en propriété. Il indique que la SCI KARINESSA n'a jamais tenté de procédure amiable ou de médiation pour s'enquérir de la position de son locataire et tenter de mettre fin aux prétendus troubles. Il considère que la SCI KARINESSA ne rapporte pas la preuve du trouble anormal du voisinage et de sa gravité alors que c'est à elle de justifier non seulement des faits allégués mais que ceux-ci portent atteinte à la sécurité et au confort de base des autres occupants de l'immeuble. Il soutient qu'il jouit paisiblement de son logement en respect des dispositions de son bail. Il sollicite des dommages et intérêts, considérant que la décision critiquée le met dans une grande difficulté de retrouver un logement qu'il occupe depuis 2011 et qu'on lui demande de quitter en deux mois sans lui laisser la possibilité de faire des recherches de relogement dans un contexte locatif niçois très difficile, constituant une procédure abusive et brutale. Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 05 mars 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SCI KARINESSA demande à la cour de confirmer le jugement sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts, et en conséquence de : condamner Monsieur [N] [K] à payer à la SCI KARINESSA la somme de 5.000 euros au titre de dommages et intérêts ; débouter M. [K] de l'ensemble de ses demandes ; Y ajoutant, condamner Monsieur [N] [K] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA. A l'appui de ses demandes, elle indique que M. [K] ne jouit pas paisiblement de son logement et ce, en contravention avec les dispositions de son bail. Elle relève que le juge a pris le soin de lister l'ensemble des éléments temporels qui se sont produits et a bien pris la peine de noter que les troubles de jouissance étaient matérialisés depuis avril 2021 et ont perduré jusqu'au début de l'année 2023. Elle ajoute que si certaines attestations sont imprécises comme l'a relevé le juge du contentieux de la protection, elles sont cependant corroborées par le dépôt de la main courante. Elle considère qu'il ne saurait être soutenu que de gérer les tracas d'un locataire qui créé régulièrement des nuisances ne saurait pas constitutif d'un dommage indemnisable. L'ordonnance de clôture a été rendue le 01 septembre 2025. L'affaire a été appelée à l'audience du 15 septembre 2025 et mise en délibéré le 29 octobre 2025. MOTIFS DE LA DECISION Attendu que l'article 750-1 du code de procédure civile, dans sa version issue du décret n° 2023-357 du 11 mai 2023, prévoit qu'à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, notamment lorsqu'elle est relative à un trouble anormal de voisinage ; Que toutefois, introduites par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et annulées par décision n°436939, 437002 du 22 septembre 2022 rendue par le Conseil d'Etat, les dispositions de l'article susvisé ne se sont pas appliquées aux actions engagées entre le 22 septembre 2022 et le 1er octobre 2023 conformément à l'article 4 du décret du 11 mai 2023 ; Attendu qu'en l'espèce, l'acte introductif d'instance a été délivré le 18 avril 2023 ; Que l'action n'entre donc pas dans le champ de l'article 750-1 du code de procédure civile et l'assignation du 18 avril 2023 ne saurait ainsi être déclarée irrecevable ; Attendu qu'aux termes de l'article 7 de la Loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé : b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir ; Qu'en vertu des dispositions de l'article 6-1 de cette même loi, après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux ; Que selon l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; Que l'article 1729 du même code prévoit que si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ; Que l'article 1224 du même code prévoit que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ; Attendu qu'en l'espèce, la SCI KARINESSA produit à l'appui de sa demande de résiliation du bail cinq attestations sur l'honneur, une déclaration de main courante, quatre courriers sommant le locataire de faire cesser le trouble du voisinage dont deux mises en demeure, ainsi que deux courriers adressés au bailleur par le syndic sur les agissements de son locataire ; Que, comme l'a relevé le premier juge, si certaines des attestations sont imprécises, la majorité ont été faites sur l'honneur et sont datées, signées, accompagnées de la pièce d'identité de son auteur, résidant au [Adresse 2] ou propriétaire d'un logement dans l'immeuble ; Que les attestations sont corroborées par de nombreux courriers, mises en demeure et main courante, sans que M. [K] n'en ait jamais fait opposition auprès de son bailleur ; Que l'ensemble de ces pièces décrivent de manière unanime et circonstanciée un comportement tapageux, agressif et excédant les inconvénients normaux du voisinage de la part de M. [K], comportement qui constitue une faute grave, justifiant la résiliation du contrat de location, en violation des dispositions des articles susvisés et du contrat de bail liant les parties ; Que M. [K] a été mis en demeure d'avoir à cesser toute attitude incompatible à la quiétude au sein de l'immeuble et vis-à-vis des voisins, en vain ; Qu'il résulte de ces éléments qu'il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation à compter du jugement du bail conclu entre Monsieur [N] [K], d'une part, et la SCI KARINESSA, d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 3]), et ordonné à M. [K] de libérer les lieux ; Attendu que M. [K], qui sollicite des dommages et intérêts considérant que la procédure est abusive et brutale, a connaissance des faits qui lui sont reprochés depuis 2021 et a été invité par mise en demeure du 23 février 2023 à chercher un nouveau logement, de telle sorte qu'il ne saurait ainsi se prévaloir qu'un quelconque préjudice résultant d'une procédure abusive ; Qu'il sera ainsi débouté de sa demande ; Que le jugement sera confirmé sur ce point ; Attendu que la SCI KARINESSA sollicite l'octroi de dommages et intérêts considérant que la gestion d'un locataire qui crée des nuisances est constitutif d'un dommage indemnisable ; Qu'elle n'apporte pour autant aucun élément de nature à démontrer un quelconque préjudice financier, moral ou un préjudice de jouissance ; Qu'elle sera ainsi déboutée de sa demande ; Que le jugement sera confirmé sur ce point ; Attendu qu'en application de l'article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ; Attendu qu'en l'espèce, il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner M. [K] aux entiers dépens d'appel ; Attendu qu'aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée ; Attendu qu'en l'espèce, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point et de condamner M. [K] à payer la somme de 2.000 euros à la SCI KARINESSA au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement contradictoire rendu le 18 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Nice ; Y ajoutant, DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNE M. [N] [K] à payer à la SCI KARINESSA la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE M. [K] aux entiers dépens d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT