Cour d'appel, 07 juin 2022. 21/01619

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51C 1re chambre 2e section ARRET N° PAR DEFAUT DU 07 JUIN 2022 N° RG 21/01619 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UL27 AFFAIRE : M. [I] [H] C/ M. [F] [M] ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Janvier 2021 par le Tribunal de proximité de Sannois N° RG : 11-20-1079 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 07/06/22 à : Me Anne-sophie REVERS Me Sylvie DERACHE-DESCAMPS RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE SEPT JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [I] [H] [Adresse 2] [Localité 3] Représentant : Maître Anne-sophie REVERS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES Représentant : Maître Grégory LEPROUX, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2303 - APPELANT **************** Société SCIC HLM AB HABITAT Ayant son siège [Adresse 1] [Localité 3] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Sylvie DERACHE-DESCAMPS de la SELARL DERACHE-DESCAMPS SUDRE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 154 - N° du dossier 402173 INTIMES Monsieur [F] [M] [Adresse 2] [Localité 3] Monsieur [P] [V] [Adresse 2] [Localité 3] Assignés par Procès-Verbal de recherches infructueuses (article 659 du code de procédure civile) INTIMES DEFAILLANTS **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 Avril 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe JAVELAS, Président et Madame Agnès PACCIONI, vice présidente placée. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Madame Gwenael COUGARD, Conseillère, rédactrice Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 25 septembre 2019, la société AB Habitat a donné en location à M. [I] [H] un logement n° 60 situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel initial de 247,25 euros outre un dépôt de garantie du même montant et 99,16 euros au titre des provisions sur charges. Par acte sous seing privé du 27 septembre 2019, la société AB Habitat a donné en location à M. [H] un garage situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel initial de 73 euros outre un dépôt de garantie de 108 euros. Par acte d'huissier de justice délivré le 12 novembre 2020, la société AB Habitat a assigné M. [H], M. [F] [M] et M. [P] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois aux fins de voir : - prononcer la résiliation des baux, - ordonner l'expulsion de MM. [H], [M] et [V] et de tous occupants de leur chef à défaut de départ volontaire des lieux avec le concours de la force publique en cas de besoin, - ordonner la suppression du délai de deux mois de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, - autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers qui seront trouvés dans les lieux lors de l'expulsion, dans tel garde-meuble du choix du demandeur, aux frais, risques et périls de MM. [H], [M] et [V], - condamner solidairement MM. [H], [M] et [V] au paiement de la somme de 937,81 euros au titre des loyers et charges dues au 29 octobre 2020, - condamner solidairement MM. [H], [M] et [V] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer contractuel et des charges locatives, qui sera perçue dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat jusqu'à la libération effective des lieux, - condamner M. [H] à lui verser la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice subi du fait de la sous-location des lieux, - condamner M. [H] à lui verser la somme de 1 200 sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - rappeler que l'exécution provisoire est de droit, - condamner M. [H] aux entiers dépens, comprenant le coût du procès-verbal de constat du 10 septembre 2020. Par jugement réputé contradictoire du 10 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois a : - prononcé la résiliation judiciaire des baux signés entre les parties aux torts de M. [H] pour défaut d'occupation personnelle des lieux, nuisances et défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus, - ordonné en conséquence à MM. [H], [M] et [V] et à tous occupants de leur chef de quitter les lieux et dit qu'à défaut, il pourrait être procédé à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin à l'aide de la force publique et d'un serrurier faute de libération volontaire du logement situé [Adresse 2] et du garage situé également [Adresse 2], - autorisé la séquestration des meubles garnissant les lieux loués en conformité avec les dispositions de la loi du 9 juillet 1991 et du décret du 31 juillet 1992 en tant que de besoin dans les lieux loués ou dans un garde-meuble aux frais avancés de MM. [H], [M] et [V], - condamné in solidum MM. [H], [M] et [V] au paiement de la somme de 937,81 euros au titre des loyers et des charges dus au 30 septembre 2020, terme de septembre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2020, - condamné in solidum MM. [H], [M] et [V] à verser à la société AB Habitat une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer tel qu'il résulterait de l'application des contrats résiliés jusqu'à parfaite libération des locataires, - débouté la société AB Habitat de sa demande de dommages et intérêts, - condamné M. [H] à payer à la société AB Habitat la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [H] aux dépens comprenant le coût du procès-verbal établi le 10 septembre 2020, - rappelé que l'exécution provisoire de décision était de droit, - rejeté toute autre demande. Par déclaration reçue au greffe le 10 mars 2021, M. [H] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 8 juin 2021, il demande à la cour de : - infirmer le jugement entrepris, - débouter la société AB Habitat de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - subsidiairement : - le juger de bonne foi, - lui accorder 36 mois pour quitter les lieux, - en tout état de cause, condamner la société AB habitat à lui payer la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens. Aux termes de ses conclusions signifiées le 5 août 2021, la société AB Habitat demande à la cour de: - dire et juger M. [H] mal fondé en ses demandes, - constater que M. [H] a manqué à ses obligations contractuelles, - confirmer le jugement prononcé par le tribunal de proximité de Sannois le 12 janvier 2021 en toutes ses dispositions, - condamner solidairement MM. [H], [M] et [V] à lui payer la somme de 2 545,78 euros au titre des loyers et des charges dus au 7 juin 2021, terme du mois de mai inclus, avec intérêts au taux légal, - condamner solidairement MM. [H], [M] et [V] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de dommages-intérêts, - condamner solidairement MM. [H], [M] et [V] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement MM. [H], [M] et [V] aux entiers dépens de l'instance en ce compris le coût du procès-verbal établi le 10 septembre 2020. M. [M] n'a pas constitué avocat. Par acte d'huissier de justice délivré le 15 avril 2021, la déclaration d'appel lui a été signifiée selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile. Par acte d'huissier de justice délivré le 9 juillet 2021, les conclusions de l'appelant lui ont été signifiées selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile. Les conclusions de l'intimée lui ont été signifiées le 6 août 2021 selon les mêmes modalités. M. [V] n'a pas constitué avocat. Par acte d'huissier de justice délivré le 15 avril 2021, la déclaration d'appel lui a été signifiée selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile. Par acte d'huissier de justice délivré le 9 juillet 2021, les conclusions de l'appelant lui ont été signifiées selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile. Les conclusions de l'intimée lui ont été signifiées le 6 août 2021 selon les mêmes modalités. La clôture de l'instruction a été prononcée le 17 février 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION M. [H] expose au soutien de son appel que : - le bailleur doit établir les manquements qu'il lui impute, ce qu'il ne fait pas ; la présence de tiers dans le logement ne caractérise pas un défaut d'occupation de sa part ; les deux hommes dont la présence a été constatée sont des collègues de travail qu'il a hébergés le temps d'un chantier ; les prétendus troubles sonores n'ont été rapportés que par un gardien avec lequel il entretient des rapports tendus ; il ne connaît pas les deux jeunes filles dont la présence chez lui aurait été constatée, - les manquements doivent être en rapport direct avec l'exécution du bail ; depuis le constat du 10 septembre 2020, le bailleur n'a plus adressé de reproches à son égard ; la situation doit être appréciée par la juridiction au jour où elle statue, et le 12 janvier 2021, aucun manquement ou trouble n'avait été constaté, - le retard de loyer n'avait pas fait l'objet d'un commandement de payer préalable. En réponse, la SCI HLM AB Habitat réplique que : - il est manifeste qu'il n'occupe pas les lieux, alors que dès le mois de juin 2020, elle a dû lui rappeler ses obligations contractuelles, en raison des nuisances graves portant atteinte à la tranquillité des autres occupants ; il est relevé la présence de deux jeunes filles générant un va-et-vient incessant d'hommes dans le logement, de nombreux préservatifs ramassés sous les fenêtres du logement, des bruits, cris et portes qui claquent de 20 heures à 6 heures du matin ; l'absence du locataire en titre a été constatée depuis le confinement, - M. [H] n'a eu connaissance de la procédure qu'à la date de la notification du commandement de quitter les lieux, ce qui établit également son absence dans le logement depuis de nombreux mois ; le défaut d'occupation personnelle est établi, de même qu'une sous-location illicite et des troubles et nuisances générés par la présence de nombreux individus ; la situation laisse supposer une activité de prostitution dans le logement, - la dette locative s'élève aujourd'hui à une somme de 2 545,78 euros. Sur ce, ' sur le prononcé de la résiliation du bail Il est fait obligation au locataire, par application de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, 1728 et 1719 du code civil, 9 de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail, d'occuper personnellement le logement, de faire usage de la chose louée en bon père de famille, enfin de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il appartient à la société AB Habitat, qui dénonce divers manquements de M. [H] à ses obligations, d'établir la réalité de ceux-ci. Elle verse au soutien de ses affirmations les éléments suivants : - un courrier du 4 juin 2020 adressé par ses soins à M. [H] l'invitant à respecter le règlement intérieur, - un courriel rédigé par le coordonnateur des gardiens salarié par la bailleresse du 4 juin 2020 dénonçant les nuisances sonores provenant de l'appartement loué par M. [H], - un courriel rédigé par le même gardien du 16 juin 2020 relatant que les autres locataires de l'immeuble se plaignent de la présence de deux jeunes filles qui sous-louent l'appartement, et se prostituent dans l'appartement, en considérant les va-et-vient incessants d'hommes le soir et la nuit dans l'appartement ; le gardien déplore avoir dû ramasser dans les espaces verts de nombreux préservatifs jetés par la fenêtre de la chambre et ne constater que rarement la présence du locataire, - un constat d'huissier de justice dressé le 10 septembre 2020 ; l'huissier de justice, autorisé sur requête, dit avoir fait ouvrir la porte de l'appartement et avoir constaté en présence de témoins l'absence de M. [H] et la présence de deux hommes ne parlant pas français, de nationalité ukrainienne ; il précise que deux matelas sont posés au sol et que ces hommes seraient dans ce logement depuis environ un mois, - le même jour, une sommation d'avoir à cesser les troubles est signifiée à M. [H], et remise à l'étude du fait de son absence dans les lieux, - un relevé de compte faisant état d'une dette locative de 937,61 euros arrêtée au 30 septembre 2020, échéance de septembre 2020 incluse. De l'ensemble de ces éléments, il s'évince suffisamment que les reproches formulés par la société AB Habitat à l'encontre de son locataire sont caractérisés. Il est en effet certain que la présence de M. [H] n'est que rarement constatée, que de multiples avertissements lui ont été adressés pour faire cesser les troubles générés par les personnes occupants ou se présentant dans le logement qu'il loue, enfin qu'il ne paie plus de façon régulière les loyers dus. S'il se défend des griefs formulés à son encontre, il ne verse aucune pièce pour établir sérieusement qu'il est bien régulièrement présent dans ce logement et pour démentir les nuisances et troubles graves retenus à son encontre. Il n'a pas plus repris le règlement des loyers dus. En conséquence, et sans qu'il soit nécessaire d'examiner plus avant les pièces versées, identiques à celles déjà produites devant le premier juge par la bailleresse, le jugement du premier juge, qui a fait une analyse exhaustive et pertinente des faits qui lui étaient soumis, est confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, compte tenu des manquements graves et multiples établis à l'encontre du locataire. Le jugement est également confirmé en ce qu'il a ordonné l'expulsion des occupants présents dans les lieux et condamné ceux-ci in solidum à payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au loyer, augmenté des charges, qui serait dû si le bail s'était poursuivi. En revanche, la demande tendant à la suppression du délai de deux mois est rejetée, les conditions d'application de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution n'étant pas réunies. M. [H] demande des délais pour quitter les lieux. Il ne justifie cependant d'aucun élément de nature à fonder sa demande, et celle-ci sera rejetée. ' sur la demande présentée au titre de la dette locative Compte tenu des pièces versées par la bailleresse, il est justifié d'émender le jugement du chef de la dette locative. M. [H], qui doit établir le paiement des loyers dus, ne démontrant pas avoir effectué d'autres règlements à ce titre. Le montant de la dette locative est en conséquence porté à la somme de 2 545,78 euros arrêtée au 1er juin 2021, échéance de mai 2021 incluse. ' sur la demande de dommages-intérêts La société AB Habitat sollicite le paiement d'une somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l'existence d'une sous-location manifeste et des nuisances générées. Elle n'explicite pas en quoi consiste le préjudice qu'elle dit avoir subi, et sa demande sera en conséquence rejetée. ' sur les autres demandes Le jugement est confirmé en ses dispositions statuant sur les dépens et l'indemnité de procédure. M. [H], qui succombe en cause d'appel, est condamné à payer à la société AB Habitat une somme de 800 euros d'indemnité de procédure. Il supporte également la charge des dépens exposés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant par défaut et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à l'émender sur la dette locative, Statuant du chef émendé, Condamne in solidum M. [H], M. [F] [M] et M. [P] [V] à payer à la société HLM AB Habitat la somme de 2 545,78 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dus jusqu'au 1er juin 2021, échéance de mai 2021 incluse, Y ajoutant, Rejette la demande de suppression du délai prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, Rejette la demande de dommages-intérêts présentée par la société HLM AB Habitat, Condamne M. [H] à payer à la société HLM AB Habitat la somme de 800 euros d'indemnité de procédure, Condamne M. [H] aux dépens exposés en cause d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier,Le président,