Tribunal judiciaire, 23 février 2024. 23/06482

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Cité Judiciaire Service des contentieux de la protection [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 2] JUGEMENT DU 23 Février 2024 N° RG 23/06482 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KRRW JUGEMENT DU : 23 Février 2024 N° 24/ S.C.I. LES 3 EPIS C/ [B] [H] [C] [H] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 23/02/24 à Me de VILLARTAY Axel COPIE PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 23 Février 2024 ; Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ; Audience des débats : 08 Décembre 2023. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 23 Février 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEUR S.C.I. LES 3 EPIS [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Axel DE VILLARTAY, avocat au barreau de RENNES ET : DEFENDEURS : M. [B] [H] [Adresse 5] [Localité 4] non comparant, ni représenté Mme [C] [H] [Adresse 5] [Localité 4] non comparante, ni représentée Exposé du litige Par acte sous seing privé du 11 septembre 2020, la SCI LES 3 EPIS a consenti un bail d’habitation à Monsieur [B] [H] et Madame [C] [H] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 900 € et d’une provision pour charges de 95 €. Par actes de commissaire de justice du 11 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3 187,93 € au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [B] [H] et Madame [C] [H] le 19 avril 2023. Par assignations du 22 août 2023, la SCI LES 3 EPIS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir : A titre principal, Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Condamner solidairement les époux [H] au paiement des sommes suivantes :4 597,40 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, soit la somme de 1 031,32 € par mois, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, A titre subsidiaire, Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs du preneur,Condamner solidairement les époux [H] au paiement des sommes suivantes : 5 250,57 € au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, soit la somme de 1 031,32 € par mois, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, En tout état de cause, Ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame [H] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique,Condamner solidairement les époux [H] au paiement de la somme de 1500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 août 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 8 décembre 2023, la SCI LES 3 EPIS maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 4 décembre 2023, s'élève désormais à 12 122,79 €. La SCI LES 3 EPIS considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Monsieur [B] [H] et Madame [C] [H] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. La SCI LES 3 EPIS ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. La SCI LES 3 EPIS a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Monsieur [B] [H] et Madame [C] [H]. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Motifs de la décision En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La SCI LES 3 EPIS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 11 avril 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3 187,93 € n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 juin 2023. Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI LES 3 EPIS à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux et hors période hivernale. Sur la dette locative Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, la SCI LES 3 EPIS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 décembre 2023, Monsieur [B] [H] et Madame [C] [H] lui devaient la somme de 12 122,79 €, soustraction faite des frais de procédure. Monsieur [B] [H] et Madame [C] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 4 597,40 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1 064,06 €. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter du 4 décembre 2023, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI LES 3 EPIS ou à son mandataire. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Monsieur [B] [H] et Madame [C] [H], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 € à la demande de la SCI LES 3 EPIS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Sur l’exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 avril 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 septembre 2020 entre la SCI LES 3 EPIS, d’une part, et Monsieur [B] [H] et Madame [C] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 4] est résilié depuis le 12 juin 2023, DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [B] [H] et Madame [C] [H], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, ORDONNE à Monsieur [B] [H] et Madame [C] [H] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [H] et Madame [C] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1 064,06 € (mille soixante-quatre euros et six centimes) par mois, DIT que cette indemnité d’occupation, due à compter du 4 décembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [H] et Madame [C] [H] à payer à la SCI LES 3 EPIS la somme de 12 122,79 € (douze mille cent vingt-deux euros et soixante-dix-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 4 597,40 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [H] et Madame [C] [H] à payer à la SCI LES 3 EPIS la somme de 100 € (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [H] et Madame [C] [H] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 11 avril 2023 et celui des assignations du 22 août 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 février 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge