Cour d'appel, 21 mars 2024. 23/00187

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ------------------------------------ COUR D'APPEL DE NANCY DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT N° /24 DU 21 MARS 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/00187 - N° Portalis DBVR-V-B7H-FDT6 Décision déférée à la cour : Jugement du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 21/00746, en date du 30 décembre 2022, APPELANT : Monsieur [E] [X], né le 17 janvier 1963 à [Localité 3], domicilié [Adresse 1] Représenté par Me Alexandre GASSE de la SCP GASSE CARNEL GASSE TAESCH, avocat au barreau de NANCY INTIMÉE : S.A.R.L. LV IMMOBILIER, ayant son siège [Adresse 2] Représentée par Me Violaine LAGARRIGUE de la SELARL LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON LAGARRIGUE, avocat au barreau de NANCY COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 22 Février 2024, en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère, qui en ont délibéré ; Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ; A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 21 Mars 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 21 Mars 2024, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ; -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Copie exécutoire délivrée le à Copie délivrée le à -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- EXPOSE DU LITIGE L'indivision [R]-[Z] a donné à bail à M. [E] [X] un appartement à usage d'habitation avec garage situé [Adresse 1] par acte du 22 novembre 2011 pour un loyer mensuel de 1 400 euros. Par acte authentique du 7 juillet 2017, le bien a été vendu à la société LV Immobilier. Par ordonnance du 18 juin 2019, le juge des référés a ordonné à M. [X] de communiquer ses disponibilités afin de permettre l'intervention des artisans mandatés par le propriétaire pour la réalisation de travaux relatifs à la colonne électrique et au remplacement des portes de garage, et de laisser l'accès aux artisans à son garage et à l'appartement. Par acte d'huissier signifié le 27 mai 2020, M. [X] a fait assigner la société LV Immobilier devant le juge des contentieux de la protection de Nancy statuant en référé aux fins notamment de réalisation de travaux. Par ordonnance du 13 novembre 2020, le juge des référés a renvoyé l'affaire pour qu'il soit statué au fond à l'audience du juge des contentieux de la protection de Nancy qui a, par jugement du 30 décembre 2022 : - débouté M. [X] de l'intégralité de ses demandes, - débouté la société LV immobilier de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, - condamné M. [X] à verser à la société LV Immobilier la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [X] aux dépens. Par déclaration enregistrée le 25 janvier 2023, M. [X] a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions. Par conclusions déposées le 8 janvier 2024, M. [X] demande à la cour de : - infirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [X] de l'intégralité de ses demandes et l'a condamné à payer à la société LV immobilier une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, Et statuant à nouveau, - condamner la Société LV immobilier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 30ème jour suivant la signification de la décision à intervenir, à réaliser les travaux suivants : - dégâts dans l'appartement suite aux travaux : - justification de la conformité de l'installation de gaz dans le faux-plafond du couloir d'entrée, - peinture complète du plafond du salon central, - ponçage/peinture complète du plafond du salon de gauche, - peinture complète du plafond d'une chambre côté Ravinelle, repeinte uniquement partiellement par LV Immobilier, - peinture complète d'un mur du couloir d'entrée, - coffrage d'un mur de la cuisine pour cacher les tuyaux de la chaudière installée par LV Immobilier, bouchage des trous et peinture, - peinture du coffrage des tuyaux d'eau et chauffage mal accrochés dans le placard de la chambre parentale, - remplacement du carrelage de la salle de bain et peinture correcte de la plinthe, - coffrage et peinture des tuyaux d'eau et chauffage mal accrochés dans le placard de la chambre parentale, - problèmes dans l'appartement jamais réparés : - harmonisation de la couleur du carrelage d'habillage de la baignoire de la salle de-bains, - tubage de la cheminée de la chaudière du sous-sol et reprise de la peinture du mur de la cuisine, - achèvement des finitions suite à suppression du bidet de la salle de bain, - réparation des prises de télévisions de l'appartement, - remplacement des vitres fêlées ou mal dimensionnées, - réparation des fenêtres laissant passer le jour ou fermant mal dans l'appartement, - réglage de la porte du garage vers la cour intérieure fermant mal, - résolution du problème d'odeur récurrente d'égouts dans l'appartement et dans la cage d'escalier, - remplacement du bac de la douche de la chambre du fils de M. [X], - remplacement des sangles du volet de la chambre du fils de M. [X], - résolution du problème d'inondation régulière du garage dès qu'il pleut, - résolution du problème d'humidité suintant du mur de la cave, - problèmes dans l'entrée/la cage d'escalier de l'immeuble : - remplacement de la vitre de la porte d'entrée de l'immeuble, - reprise de la peinture endommagée par les travaux dans les communs, - mise en peinture du coffrage des tuyaux gaz et eau installés dans la cage d'escaliers par la société LV Immobilier, - reprise du trou dans le mur extérieur pour la pose du nouveau tableau électrique des appartements sous combles, - peinture de la cage d'escalier, - autoriser M. [X] à suspendre le règlement de 50 % du montant de son loyer à compter du jour de la décision à intervenir jusqu'à réalisation complète des travaux, - condamner sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du trentième jour suivant la signification de la décision à intervenir la société LV Immobilier à remettre à M. [X] les quittances de loyer depuis le mois de septembre 2017 et les décomptes justifiés des charges de copropriété depuis le mois de septembre 2017, - allouer à M. [X] une somme de 15 000 euros de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice que l'absence de réalisation des travaux lui aura fait subir à lui et sa famille, - à toutes fins utiles ordonner une expertise judiciaire aux frais avancés de la société LV Immobilier, - débouter la société LV Immobilier de toutes ses demandes, - condamner la société LV Immobilier à payer à M. [X] une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par conclusions déposées le 20 décembre 2023, la société LV Immobilier demande à la cour de : - débouter M. [X] de l'intégralité de ses demandes, - confirmer le jugement dans l'ensemble de ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté la SARL LV Immobilier de sa demande de condamnation de M. [X] à lui verser une somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, Et, statuant à nouveau, - condamner M. [X] à verser à la SARL LV Immobilier une somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, - condamner M. [X] à verser à la SARL LV Immobilier une somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [X] aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 février 2024. MOTIFS Sur les désordres invoqués par le locataire M. [X] sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a débouté de ses demandes tendant à voir condamner sous astreinte la bailleresse à effectuer des travaux, à être autorisé à suspendre le règlement de 50% du montant du loyer jusqu'à réalisation complète des travaux et se voir allouer une somme de 15'000 euros de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice résultant pour lui et sa famille de l'absence de réalisation des travaux. La société LV Immobilier sollicite la confirmation du jugement de ces chefs en faisant valoir que le demandeur échoue à rapporter la preuve de ses prétentions, qu'il confond insalubrité et simple désagrément esthétique et tente en réalité d'obtenir la remise à neuf d'un appartement qu'il loue à un prix inférieur à celui du marché. Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est en outre obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat. Par ailleurs l'article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose que le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : . être doté de dispositifs de retenue des personnes, tels que garde-corps ; . assurer le clos et le couvert ; . être protégé contre les infiltrations d'air parasites ; . permettre une aération suffisante. Selon l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement ne satisfait pas aux dispositions de l'article 6, le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution des travaux. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs que le locataire est quant à lui notamment obligé de répondre des dégradations qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, les équipements mentionnés au contrat et des réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vices de construction, cas fortuit ou force majeure. Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l'espèce, M. [X] fait valoir que le logement ne répond pas aux critères de décence. Il convient à titre liminaire de relever que l'état des lieux d'entrée décrit un logement globalement en état d'usage. La société LV Immobilier souligne qu'elle n'est propriétaire du bien donné en location à M. [X] que depuis le 7 juillet 2017. Si des désordres existaient antérieurement à l'acquisition du bien par la société LV Immobilier, l'acquéreur d'un immeuble ne saurait cependant se décharger de son obligation de délivrance à l'égard du preneur au prétexte que celle-ci incomberait au précédent propriétaire. Le premier juge avait mentionné s'interroger sur le fait que le locataire invoque un risque pour sa santé alors qu'il a emménagé en 2011 et ne justifiait d'aucune réclamation avant l'année 2018. À hauteur d'appel, M. [X] verse aux débats des réclamations adressées entre septembre 2012 et mars 2016 à l'agence Foncia (chargée de la gestion du bien pour le compte des anciens bailleurs, soit jusqu'en juillet 2017) évoquant la plupart de ces désordres. La société LV Immobilier souligne n'avoir jamais été informée par M. [X] de l'existence de désordres avant que ne se pose la question du congé pour vendre qui lui a été délivré le 10 janvier 2020 et dont il a obtenu l'annulation afin de rester trois années supplémentaires dans les lieux. Elle précise qu'il réitère son souhait de rester dans le logement puisqu'il a à nouveau contesté judiciairement le nouveau congé qui lui a été délivré le 24 février 2023 (prévoyant une fin de bail le 1er janvier 2024) et qui ne sera pas évoqué avant la fin de l'année 2024, ce qui lui garantit de pouvoir se maintenir dans les lieux jusque-là. Elle relève ainsi qu'à la date où elle est devenue bailleresse, M. [X] se trouvait locataire depuis six années et qu'il n'a depuis jamais voulu quitter un logement prétendument indécent. Le premier juge avait par ailleurs relevé que M. [X] ne versait aux débats qu'une planche photographique non datée et un constat d'huissier réalisé en août 2018, soit plus de quatre ans auparavant, qui ne permettaient pas de statuer sur d'éventuels désordres. Pour justifier de ses doléances, M. [X] produit à hauteur d'appel un constat d'huissier réalisé le 27 mars 2023 qui mentionne : - dans le cellier : un papier fibré recouvrant un mur présente de multiples cloques ; concernant les grilles d'aération en plafond du cellier, l'huissier constate qu'en plaçant une feuille de papier sur ces grilles, la feuille ne colle pas aux grilles mais retombe ; - dans une chambre : les enrouleurs des volets s'actionnant à l'aide d'une sangle sont vétustes et dysfonctionnels ; - une légère odeur d'égout est perceptible dans le couloir de desserte des chambres ; - dans la salle de bain d'une chambre : un ruban adhésif recouvert de métal est présent sur le receveur de la douche, M. [X] ayant précisé que cette cabine s'était cassée environ six mois auparavant ; une absence de VMC dans la salle d'eau où des cloques ouvertes sont visibles sur les peintures des murs et plafonds de même que des points verdâtres semblant être de la moisissure ; - dans une chambre, la présence de taches grisâtres qui semblent être de la moisissure ; - présence d'une auréole en plafond dans le bureau ; - les joints au niveau des fenêtres sont indiqués en certains endroits comme visibles ; - présence d'une fissuration sur vitre en coin d'une fenêtre d'une autre chambre ; - bruit de pas entendus par l'huissier quand M. [X] monte les escaliers communs ; - garage : présence de taches d'humidité sur le sol ; - mur de la cave comportant des auréoles ; - dans les communs : à proximité de la porte d'accès à l'immeuble, présence de carreaux de carrelage d'une couleur et d'une taille différentes à ceux du reste du rez-de-chaussée ; - sur la voie publique, à droite de la porte d'accès à l'immeuble, présence d'un coffret PVC encastré dans la façade dont la finition est grossière en partie inférieure. Constituent des réparations locatives en principe à la charge du locataire, conformément au décret du 26 août 1987 : la réparation des prises de télévision, le remplacement des joints, le remplacement des vitres détériorées, l'entretien des sangles de volets, la réparation d'un receveur de douche, le dégorgement des canalisations, l'entretien et la vidange des fosses. Par ailleurs relèvent de la copropriété, qui n'est pas partie à la présente procédure, et nécessitent dès lors un vote favorable de l'assemblée générale des copropriétaires les éventuels travaux à réaliser dans les communs de l'immeuble et notamment ceux concernant le remplacement de la vitre de la porte d'entrée de l'immeuble, le système d'évacuation des eaux usées et l'éventuelle isolation phonique des escaliers communs. Concernant précisément les désordres dans les communs qui sont consécutifs aux travaux réalisés par la société LV Immobilier, l'intimée justifie avoir remplacé le carrelage cassé sous la porte d'entrée, posé un caisson ventilé sur les tuyaux du rez-de-chaussée et les avoir mis en peinture, repris la peinture endommagée dans les communs ainsi que le trou dans le mur extérieur. La société LV Immobilier justifie également de la conformité de l'installation de gaz en produisant un diagnostic établi le 27 septembre 2023. Il ressort de surcroît des factures produites qu'elle a, à partir de de l'été 2021 et jusqu'à la fin de l'année 2021, réalisé les travaux suivants : - pose de gardes corps aux fenêtres ; - remise en peinture de certains plafonds (salon et chambre), du mur du couloir d'entrée, de la plinthe de la salle de bain ; - coffrage d'un mur de la cuisine pour cacher les tuyaux de la chaudière ainsi qu'au raccrochage des tuyaux qui étaient mal accrochés dans le placard de la chambre parentale ; - pose de grilles de ventilation ; - dans la cuisine : pose d'un caisson entre la chaudière et le plan de travail ainsi qu'au-dessus de la chaudière ; - dans la salle de bain : réparation de la trappe de visite de la baignoire et pose d'un nouveau carrelage ; - mise en place d'un caisson phonique dans le placard de la chambre principale et du couloir ; - réparation des volets. Il est par ailleurs constant que ce n'est pas la société LV Immobilier qui a réalisé les travaux dans les combles mais le nouvel acquéreur de ces combles qui n'est pas partie à la procédure. Au titre des désordres invoqués par M. [X] ne sont ainsi désormais établis, par le procès-verbal d'huissier du 27 mars 2023, qu'une certaine humidité dont l'origine n'est toutefois pas établie. Il en résulte que la société LV Immobilier a réalisé tous les travaux nécessaires au regard de son obligation de délivrance d'un logement décent. Les désordres qui affectaient le logement loué étaient insuffisants pour autoriser M. [X] à suspendre le règlement de 50 % du montant de son loyer ainsi qu'à condamner sous astreinte la société LV Immobilier à réaliser des travaux. Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ces chefs. Ces désordres, et notamment l'absence de garde-corps qui était particulièrement dangereuse en présence d'enfants, justifient cependant d'un préjudice de jouissance, qui sera justement évalué à hauteur de  3 000 euros. Il convient dès lors d'infirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [X] de sa demande de dommages et intérêts et, statuant à nouveau, de condamner la société LV Immobilier à payer à ce titre à M. [X] la somme de 3 000 euros. Sur la demande d'expertise M. [X] sollicite, uniquement dans le dispositif de ses écritures, « à toutes fins utiles», si la juridiction l'estime utile d'ordonner une expertise judiciaire aux frais avancés de la société LV Immobilier. L'article 146 du code de procédure civile précise qu'en aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve. En l'espèce, force est tout d'abord de relever que l'appelant ne reprend pas cette prétention dans sa discussion ainsi qu'il est prévu à l'article 954 du code de procédure civile. En tout état de cause, c'est à bon droit que le premier juge a rejeté cette demande en relevant qu'il n'y avait pas lieu à suppléer la carence probatoire du demandeur d'autant qu'une expertise n'apparaît pas utile à la solution du litige. Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef. Sur les quittances de loyer et les décomptes justifiés des charges de copropriété Dans le dispositif de ses écritures, M. [X] demande à la cour de condamner la société LV Immobilier sous astreinte à lui remettre les quittances de loyer depuis septembre 2017 et les décomptes justifiés des charges de copropriété depuis septembre 2017. M. [X] ne reprend pas cette prétention dans sa discussion et n'invoque à son soutien aucun moyen en fait ou en droit ainsi qu'il est pourtant prévu par l'article 954 du code de procédure civile. En tout état de cause, c'est à bon droit que le premier juge a rejeté ses demandes en considérant que : - la demande relative à la remise des quittances était sans objet dès lors qu'il est justifié par société LV Immobilier de la transmission des quittances depuis septembre 2017 ; - M. [X] n'était pas fondé à solliciter les décomptes des charges de copropriété dès lors qu'il n'est pas copropriétaire, en relevant qu'il n'est de surcroît pas contesté que le bailleur a satisfait à son obligation de mettre à la disposition du locataire les pièces justifiant les charges locatives. Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ces chefs. Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société LV Immobilier pour procédure abusive Il est constant que l'exercice d'une action en justice constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus ne pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol, conditions qui ne sont pas démontrées en l'espèce par la société LV Immobilier, de telle sorte que c'est à bon droit que le premier juge a débouté la défenderesse au principal de cette demande. Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Il ressort de ce qui précède qu'il n'a été remédié aux désordres relatifs à la décence du logement qu'en cours de procédure après que des frais ont dû être exposés par M. [X] afin d'assurer sa représentation en justice, le demandeur ayant de surcroît subi un préjudice de jouissance. Il convient en conséquence d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [X] aux dépens de première instance ainsi qu'à payer à la société LV Immobilier une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Statuant à nouveau, il convient de condamner la société LV Immobilier aux entiers dépens (de première instance et d'appel), de rejeter la demande formée par la société LV Immobilier au titre des frais irrépétibles de première instance et de la condamner à payer à M. [X] une somme de 2 000 euros à ce titre. L'équité commande par ailleurs de dire n'y avoir pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel. PAR CES MOTIFS : LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Infirme le jugement en ce qu'il a : - débouté M. [X] de sa demande de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice subi du fait de l'absence de réalisation des travaux ; - condamné M. [X] aux dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté la demande de M. [X] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Confirme le jugement pour le surplus ; Statuant à nouveau et ajoutant ; Condamne la société LV Immobilier à payer à M. [X] une somme de 3 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ; Condamne la société LV Immobilier à payer à M. [X] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ; Rejette la demande formée par la société LV Immobilier sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ; Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel ; Condamne la société LV Immobilier aux entiers dépens ; Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, Minute en dix pages.