Cour d'appel, 26 février 2024. 22/03118

MINUTE N° 24/129 Copie exécutoire à : - Me Joseph WETZEL - Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 26 Février 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 22/03118 - N° Portalis DBVW-V-B7G-H4ZS Décision déférée à la cour : jugement rendu le 01 juillet 2022 par le juge des contentieux de la protection de Strasbourg APPELANT : Monsieur [C] [I] [Adresse 1] [Localité 6] Représenté par Me Joseph WETZEL, avocat au barreau de COLMAR INTIMÉS : Monsieur [M] [S] Venant aux droits de feu Monsieur [R] [S] [Adresse 4] [Localité 8] Représenté par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR Monsieur [Z] [S] Venant aux droits de feu Monsieur [R] [S] [Adresse 2] [Localité 7] Représenté par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR Monsieur [W] [S] Venant aux droits de feu Monsieur [R] [S] [Adresse 3] [Localité 6] Représenté par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR Madame [K] [O] [Adresse 5] [Localité 6] Représentée par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 18 décembre 2023, en audience publique, devant la cour composée de : Mme MARTINO, présidente de chambre Mme FABREGUETTES, conseillère Mme DESHAYES, conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : M. BIERMANN ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Isabelle FABREGUETTES , présidente, en l'absence de la présidente de chambre légitimement empêchée, et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE Monsieur [C] [I] est propriétaire d'une maison d'habitation sise [Adresse 5] à [Localité 6], composée de deux appartements. Selon contrat à effet au 1er septembre 2005, il a donné à bail à Monsieur [R] [S] et Madame [K] [O] l'appartement situé au 1er étage de l'immeuble. Se plaignant de la vétusté des locaux, Monsieur [R] [S] et Madame [K] [O] ont, par acte du 4 avril 2016, assigné Monsieur [I] devant le tribunal d'instance de Strasbourg aux fins de le voir condamner à réaliser, sous astreinte, divers travaux sur la toiture, les volets et fenêtres, les revêtements muraux et la ventilation mécanique, ainsi qu'à leur payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Ils ont de même demandé la suspension des loyers jusqu'à complète réalisation des travaux. Monsieur [I] a conclu au rejet des demandes et a sollicité à titre reconventionnel la résiliation du bail aux torts exclusifs des preneurs, ainsi que condamnation de ces derniers à lui payer 5 000 euros pour préjudice moral et 2 000 euros au titre des frais de procédure. Par jugement mixte du 27 novembre 2017, le tribunal d'instance de Strasbourg a débouté les demandeurs de leur demande de leur demande de suspension du règlement des loyer et a ordonné une expertise. Monsieur [R] [S] étant décédé en cours d'instance le 1er mars 2019, ses héritiers, Monsieur [M] [S], Monsieur [Z] [S] et Monsieur [W] [S] sont intervenus volontairement à l'instance. Madame [O] a donné son congé par lettre du 1er mai 2019 avec un préavis d'un mois. Le rapport d'expertise a été déposé le 22 octobre 2019. Par conclusions postérieures, les consorts [O]-[S] ont demandé condamnation de Monsieur [I] à leur payer la somme de 30 000 euros en réparation des troubles de jouissance, la somme de 1 159,90 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ainsi que la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Monsieur [C] [I] a conclu au rejet des demandes et a sollicité condamnation solidaire ou in solidum des demandeurs à lui payer la somme de 1 210,56 euros au titre de frais de remise en état et compensation avec le dépôt de garantie, la somme de 5 000 euros pour son préjudice moral, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile et la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 1er juillet 2022, le tribunal judiciaire de Strasbourg a : -déclaré les intervenants volontaires et la demanderesse recevables et partiellement fondés en leurs demandes, -condamné Monsieur [C] [I] à payer à Messieurs [M], [Z] et [W] [S] et Madame [K] [O] la somme totale de 14 400 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement, en réparation des troubles de jouissance, -condamné Monsieur [C] [I] à payer à Messieurs [M], [Z] et [W] [S] et Madame [K] [O] la somme de 1 159,90 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2019 au titre de la restitution du dépôt de garantie, -débouté Monsieur [C] [I] de ses demandes reconventionnelles, -condamné Monsieur [C] [I] à payer à Messieurs [M], [Z] et [W] [S] et Madame [K] [O] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,- -ordonné l'exécution provisoire du jugement, -condamné Monsieur [C] [I] aux dépens de l'instance, incluant les frais d'expertise. Pour se déterminer ainsi, le premier juge a notamment retenu que le rapport d'expertise établissait le caractère fortement dégradé du bien donné à bail, en raison d'infiltrations d'eau provenant de désordres affectant la toiture, ainsi que de nombreuses non conformités aux normes, ayant nécessairement eu des conséquences sur la jouissance de l'appartement ; que les locataires ont contribué à la réalisation du dommage en acceptant d'effectuer des travaux inefficaces et en ajoutant des installations électriques qualifiées de dangereuses ; qu'un partage de responsabilité est justifié, à raison des quatre cinquièmes pour le bailleur et d'un cinquième pour les preneurs ; que la date d'apparition des désordres doit être fixée au 2 mars 2011, date de la première lettre de réclamation. Monsieur [C] [I] a interjeté appel de cette décision le 4 août 2022. Par écritures notifiées le 17 août 2023, il conclut à l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a déclaré les demandes recevables. Il demande à la cour de : Sur demandes des consorts [S]-[O] : -dire et juger la demande de Messieurs [M], [Z] et [W] [S] et Madame [K] [O] irrecevable, subsidiairement mal fondée, -débouter Messieurs [M], [Z] et [W] [S] et Madame [K] [O] de l'ensemble de leurs fins, moyens et prétentions, -très subsidiairement, ramener à de plus justes proportions l'indemnisation allouée à Messieurs [M], [Z] et [W] [S] et Madame [K] [O], Sur demande reconventionnelle de Monsieur [I], -condamner solidairement, subsidiairement in solidum, Messieurs [M], [Z] et [W] [S] et Madame [K] [O] à payer à Monsieur [I] la somme de 1 210,56 euros au titre des frais de remise en état, -dire et juger que ce montant sera compensé avec le dépôt de garantie, -condamner solidairement, subsidiairement in solidum, Messieurs [M], [Z] et [W] [S] et Madame [K] [O] à payer à Monsieur [I] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral, -condamner solidairement, subsidiairement in solidum, Messieurs [M], [Z] et [W] [S] et Madame [K] [O] à payer à Monsieur [I] la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile, Sur appel incident des consorts [S]-[O], -débouter Messieurs [M], [Z] et [W] [S] et Madame [K] [O] de leur appel incident, En tout état de cause, -condamner solidairement, subsidiairement in solidum, Messieurs [M], [Z] et [W] [S] et Madame [K] [O] à payer à Monsieur [I] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner solidairement, subsidiairement in solidum, Messieurs [M], [Z] et [W] [S] et Madame [K] [O] aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel. Il indique que lors de la prise de possession, l'appartement était en bon état général d'entretien et de réparations ; que la toiture de la maison a été entièrement rénovée en 2000, puis réparée en 2011 à la suite d'un dégât des eaux ; qu'en 2015, il a fait procéder à la réfection d'une fenêtre de toit et à la pose de tôles de rive ; que ce n'est qu'à l'occasion d'un litige avec [M] [S] relatif à la location de l'appartement du rez-de-chaussée que les consorts [S]- [O] ont commencé à se plaindre de désordres de désordres affectant l'appartement du premier étage. Il conteste tout manquement à son obligation de maintenance du bien, dont la toiture est étanche, seules quelques tuiles étant à remplacer ; qu'aucune anomalie n'a de même été constatée sur l'installation de gaz et qu'il n'a jamais été informé par les professionnels qu'il a mandatés de la nécessité de configurer le local de la chaudière comme une mini chaufferie ; que les locataires ont contribué à la réalisation du préjudice qu'ils déplorent, en surmultipliant les équipements électriques de fortune, en procédant des branchements hors normes et en intervenant sur le bien sans autorisation de sa part. Subsidiairement, il sollicite la réduction de l'indemnisation allouée par le premier juge, excessive tant dans la durée de prise en compte que dans le montant retenu, dans la mesure où il a fait effectuer les travaux nécessaires à la suite des doléances des locataires en mars 2011 ; que les locataires n'ont jamais invoqué le caractère inhabitable des lieux ; que lui-même ne peut être tenu responsable du défaut d'information et de conseil dont les prestataires qu'il a fait intervenir pour l'entretien de l'immeuble étaient tenus à son égard. Il fait valoir qu'il est fondé à conserver le dépôt de garantie, dans la mesure où les ingérences des locataires et l'absence totale d'entretien des lieux l'ont contraint à entreprendre des travaux de remise en état du bien, rappelant qu'il avait versé à ses locataires la somme de 700 € aux fins de remettre en état la tapisserie et les plafonds affectés par le dégât des eaux en 2011, ce que les intimés n'ont manifestement pas effectué ; que les locataires n'ont pas aéré suffisamment le logement, favorisant l'apparition de moisissures ; qu'ils ont effectué des travaux non autorisés, tels que le percement du mur du local de chaufferie et un piquage sur conduite, ainsi que des branchements électriques sauvages ; qu'ils n'ont jamais fait procéder au ramonage de la cheminée. Il fait valoir que le caractère abusif de la procédure intentée par les locataires justifie leur condamnation à des dommages et intérêts sur le fondement de l'article 32 -1 du code de procédure civile et pour réparation de son préjudice moral. Par écritures notifiées le 16 juin 2023, Monsieur [M] [S], Madame [K] [O], Monsieur [W] [S] et Monsieur [Z] [S] ont conclu ainsi qu'il suit : -déclarer l'appel de Monsieur [I] mal fondé, -le rejeter, -débouter Monsieur [I] de l'ensemble de ses fins et conclusions, Sur appel incident, -infirmer le jugement du 1er juillet 2022 en tant qu'il applique un partage de responsabilité quant au préjudice subi par les locataires pour en réduire le montant de l'indemnisation à 14 400 €, Statuant à nouveau, -dire que le bailleur, Monsieur [I], est entièrement responsable du préjudice éprouvé par les locataires, -le condamner à un montant de 18 000 € de dommages et intérêts, -débouter Monsieur [I] de l'ensemble de ses fins et conclusions, -le condamner à un montant de 2500 € de l'article 700 du code de procédure civile, -confirmer pour le surplus la décision entreprise. Ils font valoir que dès 2007, Monsieur [S] et Madame [O] ont rencontré des problèmes de chauffage et que le bailleur s'est opposé à la préconisation du chauffagiste de remplacer la chaudière ; qu'ils ont de même déploré des infiltrations ; qu'ils ont dénoncé par écrit ces désordres en mars 2011, compte tenu de l'inertie du bailleur ; que la présomption de remise d'un logement bon état d'entretien prévue par l'article 1731 du code civil est combattue par les constatations de l'expert et des huissiers intervenus, selon lesquelles l'état dégradé des lieux non décents relève de la structure même du bâti ; que les doléances des locataires sont la seule conséquence de la défaillance du bailleur dans son obligation de délivrance, puisqu'elles concernent des fuites de la toiture, des volets et fenêtres non étanches à l'air et à l'eau, l'installation d'une ventilation mécanique contrôlée, l'existence de fissures du revêtement mural, conséquence des infiltrations et de l'état du bâti ; que les interventions ponctuelles du bailleur n'ont pas satisfait à son obligation de maintenance du logement en bon état ; que l'expert a pu constater le caractère hors normes de la chaufferie, ainsi que la défaillance de l'installation de gaz ; que le bailleur ne peut se retrancher derrière le défaut de conseil des professionnels qu'il a fait intervenir. Ils réfutent toute immixtion fautive de leur part, les travaux d'entretien ayant été réalisés en plein accord avec le bailleur et contestent être à l'origine d'installations électriques et de branchement dans le couloir des combles, qui existaient à l'entrée dans les lieux. Ils font valoir qu'un partage de responsabilité ne peut être opéré, le bailleur étant pleinement responsable du défaut d'entretien des lieux ; que le premier juge a adéquatement fixé à la lettre du mois de mars 2011 le début de la période d'indemnisation. Ils contestent toute dégradation des lieux ou non entretien qui leur seraient imputables. MOTIFS Vu les écritures des parties ci-dessus spécifiées, auxquelles la cour se réfère expressément pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ; Sur les troubles de jouissance : En vertu des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. L'article 7 de la même loi mais à la charge du locataire l'obligation de d) prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. L'article 1731 du code civil dispose que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. En l'espèce, il n'est pas produit d'état des lieux d'entrée dressé contradictoirement entre les parties, Monsieur [I] ne versant aux débats qu'un état des lieux signé le 31 août 2005 avec les locataires précédents du logement loué ensuite aux consorts [S]-[O], faisant état de ce que les lieux sont globalement bon état. En tout état de cause, ce n'est que par une lettre du 2 mars 2011 que les locataires ont fait part au bailleur, avec lequel ils entretenaient effectivement initialement des liens d'amitié, de l'existence d'une infiltration dans la chambre à coucher et au plafond du salon, subsistant malgré les réparations effectuées par Monsieur [I], entraînant des tâches et fissures sur les murs et le plafond sur une surface d'environ 2 m², d'une capacité d'eau chaude sanitaire insuffisante, de ce qu'en décembre 2009, la conduite d'eau a gelé dans la cuisine, de la présence de moisissures dans la cuisine, s'étant propagées à la salle de bains, de courants d'air très importants au niveau des fenêtres, d'une part par l'absence de mastic au niveau des vitres et d'autre part par un manque d'étanchéité entre les chambranles et les murs, malgré la pose de joints de silicone fournis par le bailleur. Par lettre du 5 février 2014, Monsieur [R] [S] a réitéré ces doléances, indiquant que deux ans et demi après travaux, le plâtre du plafond est encore humide dans la chambre à coucher, avec apparition de moisissures, de même que pour le salon refait en décembre 2011, où des tâches réapparaissent. Il a indiqué l'existence de condensation se formant à l'extérieur du réservoir des wc dans la salle de bains, avec de la moisissure, ainsi que les infiltrations d'air très importantes au niveau des fenêtres, avec pénétration de pluie. Dans un compte rendu de visite à domicile du 18 juin 2015, le laboratoire d'allergologie des hôpitaux civils de [Localité 6] a constaté l'existence d'un problème de moisissures dans la cuisine, la salle de bains, la chambre et la cave du logement concerné, les moisissures se situant dans le bas du coin à gauche de la fenêtre et derrière une grande armoire dans la chambre, sur les joints du carrelage de la salle de bains et sur le mur en façade entre les deux fenêtres dans la cuisine. Il a de même été relevé l'existence d'un interstice sous la fenêtre de gauche de la cuisine où l'on voit clairement à l'extérieur. Il est de même établi par un procès-verbal de constat dressé le 19 novembre 2015 par Maître [N], clerc habilité de la Scp Irin et Bourrel, huissiers de justice, à la demande de Monsieur [S], que les fenêtres du salon ne présentent pas de joint de vitrage ; que de la moisissure est visible en partie basse de la fenêtre côté gauche du salon ; que les joints de vitrage extérieur sont en train de s'écailler ; qu'il existe des moisissures en partie basse du mur du salon, ainsi que des tâches au plafond ; qu'il en est de même dans la cuisine, ou l'absence de joint de vitrage est relevée, avec présence de taches de moisissure sur les murs et le plafond ; qu'il existe des taches noires entre les joints de silicone dans la salle de bains ; que le papier peint de la chambre gondole par endroit et présente des taches vertes ; que dans le grenier, un pilier est fortement dégradé ; que dans la buanderie à la cave, le revêtement mural s'effrite ; que dans le couloir des communs, le bois de la porte-fenêtre se décolle. Dans son rapport d'expertise daté du 22 octobre 2019, Monsieur [L] [G] conclut que l'immeuble présent un clos et un couvert non étanches, des installations électriques communes et privatives hors normes, une installation de distribution de gaz après compteur non conforme, une chaufferie hors norme, une chaudière partiellement entretenue laissée dans un état de carence, un conduit d'évacuation des fumées de la chaufferie non conforme, des conditions de production d'eau chaude pour le chauffage et de l'eau chaude sanitaire qui peuvent expliquer le défaut de production d'eau chaude et de chauffage allégué par le locataire, un entretien incertain d'un siphon antiretour situé dans la buanderie et relevant du bail locatif qui doit protéger le sous-sol des refoulements et un garde-corps du balcon extérieur commun dangereux, avec barreaudages du garde-corps de l'escalier intérieur commun désolidarisés. Il considère que ces désordres relèvent d'une mauvaise gestion technique, perdurant depuis de nombreuses années, les professionnels étant intervenus pour assurer des travaux contribuant à maintenir l'immeuble n'ayant pas jugé utile de signaler les anomalies, non-conformités et défauts en présence. Il précise également que cette maintenance telle que décrite s'est compliquée par les ingérences du locataire [S], qui a entrepris au fil du temps des prestations assimilables à de la maintenance ; que réalisées à son gré et tolérées par le propriétaire, ces prestations ont comporté notamment des travaux de recherche de fuite, le remplacement d'une soupape de sécurité sur la chaudière, des interventions répétées sur la chaudière, des remplacements de réseaux d'eau, des calfeutrements de fissures aux silicones fournies par le propriétaire, l'installation d'une conduite d'eau pour irriguer le jardin.' Bien que Monsieur [I] justifie avoir effectué des travaux sur la toiture, consistant notamment, sur la facture de l'entreprise Gangloff du 5 mai 2011 à la réfection de la zinguerie aux quatre chiens assis et au remplacement de tuiles plates cassées, les constatations de l'expert judiciaire, qui ne sont pas utilement contredites par les pièces produites par l'appelant, permettent de conclure que les travaux entrepris n'ont pas permis de régler les désordres et que les locataires, dont l'appartement était situé au-dessus du grenier, n'ont pas bénéficié d'un logement assurant le clos et le couvert. À cet égard, l'appelant ne peut arguer d'un manquement du locataire à son obligation d'entretenir et de refaire le cas échéant les mastics des vitrages, ressortant effectivement du décret n° 87- 712 du 26 août 1987, dans la mesure où il a été relevé que les fenêtres en bois en simple vitrage sont vétustes et infiltrantes ; que les jonctions entre les pièces d'appui et d'encadrement et les menuiseries n'assurent pas étanchéité à l'air et à l'eau requise ; que la réparation de ces désordres incombe au propriétaire et n'est pas due à une absence d'entretien par les locataires. De même, le bailleur ne démontre en rien que les moisissures et l'humidité constatées dans l'appartement sont en relation avec une insuffisance d'aération et de ventilation des lieux, dans la mesure où l'expert judiciaire a relevé courant 2019 que la couverture de l'immeuble est affectée de nombreux points d'infiltrations d'eau pluviale ; que des tuiles sont manquantes et que d'autres tuiles sont poreuses ; que d'autre part, l'immeuble construit en 1925 est affecté de remontées humides qui concernent tous les murs de béton du soubassement, et de l'humidité par capillarité dans les murs de la cave. Cette constatation de l'expert, que rien ne permet de remettre en cause, permet d'écarter totalement les affirmations de Monsieur [I] selon lesquelles l'humidité présente sur les murs de l'immeuble serait due à un arrosage intempestif et excessif de la part des locataires, dont la responsabilité ne peut pas plus être engagée du fait du délitement du mur et du crépi du sous-sol, manifestement généré par le défaut constructif originel de l'immeuble caractérisé par l'expert et non par l'entreposage de deux grands congélateurs par les consorts [S]-[O]. De même, Monsieur [D] a clairement conclu que la ventilation naturelle de l'appartement par l'ouverture des battants des fenêtres était insuffisante à bloquer l'apparition de moisissures, compte tenu de l'état des locaux, de sorte que la responsabilité des locataires n'est pas plus engagée dans l'apparition de ce phénomène. Concernant l'installation de chauffage, l'expert relève que la chaudière au gaz qui assure le chauffage et la production d'eau chaude commune pour les deux logements de l'immeuble n'est pas disposée dans une mini chaufferie conforme. Cette non-conformité n'est cependant pas de nature avoir entraîné pour les locataires un trouble de jouissance, en l'absence de désordres constatés en relation avec cette non-conformité. Il a été relevé par ailleurs que la température de réglage du thermostat du tableau de commande de la chaudière était réglée au minimum, ce qui, joint à la possibilité d'entartrage du matériel du fait de la dureté de l'eau de ville, pouvait expliquer le défaut de production d'eau chaude et de chauffage allégué par les locataires. L'expert a par ailleurs constaté des non-conformités électriques, dont le bailleur impute une bonne part à des branchements et interventions intempestives des locataires, notamment dans les parties communes, relevés également par l'expert, ce que les locataires contestent formellement. En tout état de cause, les consorts [S]-[O] n'ont pas fondé leur demande d'indemnisation sur l'existence de difficultés d'ordre électrique. Par ailleurs, l'expert a relevé des difficultés relatives à l'installation sanitaire, dont des tuyaux encastrés dans un mur susceptibles de geler. Au regard de ces éléments, il sera constaté que la jouissance des lieux par les locataires a été amoindrie en raison des désordres sus énoncés, notamment principalement l'absence d'étanchéité de l'immeuble, couverture et menuiseries, à l'air et aux infiltrations d'eau, ayant généré l'apparition de moisissures, mais également les dysfonctionnements du système de chauffage et de production d'eau chaude ; que le bailleur, dûment informé à compter de 2011 des doléances des locataires, n'a pas mis en 'uvre les moyens suffisants ou nécessaires pour y remédier et n'a pas assuré l'entretien des locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat de bail. Débiteur de cette obligation, Monsieur [I] ne peut invoquer ni le manquement éventuel de prestataires de services qu'il a mandatés à leur obligation d'information et de conseil, ni les interventions des locataires destinés à pallier sa carence. C'est en conséquence à juste titre que le premier juge a retenu qu'il avait engagé sa responsabilité par son manquement contractuel, justifiant l'allocation de dommages et intérêts à Monsieur [S], pris en la personne de ses héritiers, et à Madame [O]. En revanche, au regard des divers éléments du dossier et en raison de l'intervention du bailleur pour remédier, certes de façon non pérenne et insuffisante, aux infiltrations dénoncées par les locataires, qui ont bénéficié d'une indemnisation pour la remise en état des embellissements du logement, en 2011, puis de façon plus parcellaire en 2015, la réparation du préjudice de jouissance des locataires sera ramenée à la somme de 10 000 €. Les prétentions des consorts [S]-[O] étant fondées, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes indemnitaires formées par Monsieur [I] tant au titre d'une procédure abusive que d'un préjudice moral non démontré. Sur les frais de remise en état : Il a été justement retenu par le premier juge que le bailleur n'était pas fondé à se plaindre d'un défaut d'entretien du conduit de la cheminée. Il sera au demeurant relevé que l'appelant ne peut se prévaloir d'une facture de la société Muni et Fils en date du 16 novembre 2021, relative à la réparation en partie haute de la cheminée à la suite d'une surchauffe, étant relevé que les lieux ont été libérés par Madame [O] à la suite d'un congé délivré le 1er mai 2019. De même, compte tenu des travaux qui sont nécessairement entreprendre au regard de la vétusté de l'immeuble, le bailleur n'est pas fondé à solliciter du locataire la remise en état de joints de vitrage, non plus que la reprise de la tapisserie des plafonds affectés par des infiltrations et de la moisissure, ces désordres étant causés par l'absence d'étanchéité à l'eau de la toiture. Il en est de même des installations électriques que les locataires auraient réalisées, alors que l'expert a constaté que l'installation électrique du logement été globalement affectée de non-conformité et que le propriétaire était tenu de la remettre aux normes. En tout état de cause, l'appelant ne verse aux débats aucun devis de nature à justifier qu'il conserve le montant du dépôt de garantie, les seuls tickets de caisse du magasin Brico Dépôt dont il se prévaut ne permettant pas de mettre en évidence un lien de causalité entre ces dépenses et un manquement des locataires à leur obligation d'entretien ou la reprise de dégradations qui leur seraient imputables. Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté les prétentions du bailleur au titre de frais de remise en état par compensation avec la dette de restitution du dépôt de garantie. Sur les frais et dépens : Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées. Compte tenu de l'admission partielle des prétentions de l'appelant, il sera fait masse des dépens de l'instance d'appel, qui seront mises à la charge des intimés à concurrence d'un quart et à la charge de l'appelant à concurrence des trois quarts. Les circonstances de l'espèce justifient qu'il ne soit pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement et contradictoirement, INFIRME le jugement déféré quant aux montants des dommages et intérêts pour troubles de jouissance, Statuant à nouveau de ce chef, CONDAMNE Monsieur [C] [I] à payer à Messieurs [M], [Z] et [W] [S] et Madame [K] [O] la somme de 10 000 € en réparation du trouble de jouissance, majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement déféré, CONFIRME le jugement déféré pour le surplus, Y ajoutant, REJETTE les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, FAIT masse des dépens d'appel, CONDAMNE Monsieur [C] [I] à les payer à concurrence des trois quarts et Messieurs [M], [Z] et [W] [S] et Madame [K] [O] à concurrence d'un quart. Le greffier La présidente