Tribunal judiciaire, 24 mai 2024. 24/00169

Du 24 mai 2024 5AA SCI/DL PPP Référés N° RG 24/00169 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YX4B S.A. CLAIRSIENNE C/ [K] [M] [I] - Expéditions délivrées aux parties - FE délivrée à Sté CLAIRSIENNE Le 24/05/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] - [Localité 3] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 mai 2024 PRÉSIDENT : Madame Bénédicte DE VIVIE DE REGIE, GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER, DEMANDERESSE : S.A. CLAIRSIENNE RCS BORDEAUX 458 205 382 [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par M. [Y] [O] (Membre de l’entreprise) muni d’un pouvoir spécial DEFENDERESSE : Madame [K] [M] [I] née le 13 Mars 1970 à [Localité 7] (BELGIQUE) [Adresse 5] - [Localité 6] Absente DÉBATS : Audience publique en date du 29 Mars 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 26 Décembre 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile. QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. La défenderesse n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par actes sous seing privé en date du 1er mars 2004, la SA HLM CLAIRSIENNE a donné à bail à Madame [K] [M] [I] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 6] ainsi qu'un emplacement de stationnement n°32 à [Localité 6]. Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2023, la SA HLM CLAIRSIENNE a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2861,29 euros au titre de l'arriéré locatif et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit des baux. Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2023, la SA HLM CLAIRSIENNE a assigné Madame [K] [M] [I] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 29 mars 2024 aux fins de voir : "Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire conformément aux dispositions de l'article 7 a, 7g et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, "Ordonner son expulsion des lieux, sans délai, ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, conformément aux dispositions de l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution, "La condamner à la somme de 4005,85 euros à titre provisionnel, ainsi qu'à une indemnité d'occupation mensuelle, fixée provisoirement, équivalente au montant du dernier loyer et des charges jusqu'au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit, "La condamner à la somme de 150,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, "La condamner aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers, conformément à l'article 696 du Code de procédure civile. Lors de l'audience du 29 mars 2024, la SA HLM CLAIRSIENNE, régulièrement représentée, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 8150,47 euros au 26 mars 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique être opposée à l'octroi de délai de paiement. Régulièrement assignée à domicile avec dépôt de l'acte en l'étude de commissaire de justice, Madame [K] [M] [I] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. La juridiction n'a pas été destinataire d'un diagnostic social et financier. A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 24 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la non comparution de la défenderesse En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée. La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée et ayant disposé d'un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort. Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 8 janvier 2024, soit au moins six semaines avant la date de l'audience du 29 mars 2024. La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 29 septembre 2023. L'action aux fins de constat de la résiliation des baux est donc recevable et régulière. Sur la résiliation des contrats de bail et l'expulsion L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l'obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à l'emplacement de stationnement n°32 loué par la SA HLM CLAIRSIENNE à Madame [K] [M] [I]. En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d'assurance contre les risques locatifs. La SA HLM CLAIRSIENNE a fait signifier à Madame [K] [M] [I] un commandement d'avoir à payer la somme de 2861,29 euros au titre des loyers échus et d'avoir à justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 10 octobre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 7g de la même loi. Madame [K] [M] [I] n'ayant pas, dans les délais légaux réglé les causes dudit commandement et justifié d'une assurance couvrant les risques locatifs, à compter de la délivrance du commandement du 10 octobre 2023, ce manquement entraîne la résiliation des baux par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu'il y a lieu de constater à la date du 11 novembre 2023, en application des articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation des baux acquise depuis le 11 novembre 2023. Dès lors, Madame [K] [M] [I] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 11 novembre 2023, ce qui constitue pour la SA HLM CLAIRSIENNE un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation des baux. Sur la provision et les indemnités d'occupation En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, au soutien de sa demande, la SA HLM CLAIRSIENNE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 8150,47 euros à la date du 26 mars 2024. Cependant, ce décompte intègre des sommes qu'il convient de déduire de cette créance : -des pénalités pour non réponse à l'enquête de ressources (15,24 euros) sans qu'il soit justifié de la régularité de leur application, -des frais de dossiers (25 euros) ainsi qu'une majoration de 1170,24 euros des loyers de janvier 2024 à février 2024 (soit une majoration actualisée à 2340,48 euros) au titre du supplément loyers solidarité sans qu'il soit justifié du bienfondé de leur réclamation. Le solde de cette créance n'étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [K] [M] [I] sera donc condamnée au paiement de la somme de 5769,75 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 26 mars 2024 - échéance du mois de février 2024 incluse. Madame [K] [M] [I] sera, en outre, condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (564,19 euros par mois au titre du logement et 31,62 euros par mois au titre de l'emplacement de stationnement, soit 595,81 euros au total à la date de l'audience), à compter du 1er mars 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux. S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [K] [M] [I]. Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Madame [K] [M] [I] à verser à la SA HLM CLAIRSIENNE la somme de 150 euros. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS, Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence : CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse, à la date du 11 novembre 2023; CONDAMNONS Madame [K] [M] [I] à quitter les lieux loués situés [Adresse 5] et emplacement de stationnement n°32 à [Localité 6] ; AUTORISONS, à défaut pour Madame [K] [M] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (64,19 euros par mois au titre du logement et 31,62 euros par mois au titre de l'emplacement de stationnement, soit 595,81 euros au total à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ; CONDAMNONS Madame [K] [M] [I] à payer à la SA HLM CLAIRSIENNE la somme de 5769,75 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 26 mars 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ; CONDAMNONS Madame [K] [M] [I] à payer à la SA HLM CLAIRSIENNE, à compter du 1er mars 2024 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ; CONDAMNONS Madame [K] [M] [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ; CONDAMNONS Madame [K] [M] [I] à payer à la SA HLM CLAIRSIENNE une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT