Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/51755 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4HXB
N° : 7
Assignation du :
04 Mars 2024
[1]
[1] 1 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 03 juin 2024
par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDERESSE
La société KERDAM S.A.S.
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Pierre-emmanuel TROUVIN de la SARL CABINET TROUVIN, avocats au barreau de PARIS - #A0354
DEFENDERESSE
La S.A.R.L. ZORYA SERVICES exploitant sous l’enseigne “PRESTIGE RETOUCHE”
[Adresse 2]
[Localité 4]
non constituée
DÉBATS
A l’audience du 06 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte du 13 octobre 2009, la société par actions simplifiée KERDAM a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée PRESTIGE RETOUCHE des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel en principal de 14.100 euros, hors charges et hors taxes, payable d'avance à une fréquence trimestrielle.
Par acte en date du 28 septembre 2012, la société PRESTIGE RETOUCHE a cédé son fonds de commerce à la société ZORYA SERVICES.
Par acte extrajudiciaire délivré du 17 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 28.307,11 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 janvier 2024, augmentée du coût de l'acte et de la clause pénale.
Par assignation délivrée le 4 mars 2024, la société KERDAM a attrait la société ZORYA SERVICES devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de voir :
–dire et juger que la société KERDAM est recevable et bien fondée en ses demandes ;
–débouter la société ZORYA SERVICES de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
–constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et la résolution de plein droit du bail aux torts exclusifs de la société ZORYA SERVICES, à compter rétroactivement du 18 février 2024 ;
–ordonner l'expulsion de la société ZORYA SERVICES et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin ;
–ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;
–condamner la société ZORYA SERVICES à payer à la société KERDAM la somme provisionnelle de 29.130,30 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 22 février 2024, outre l’indemnité forfaitaire de 10% des sommes dues et les intérêts de retard calculés au taux d’escompte de la banque de France majorés de cinq points jusqu’à complet paiement ;
–constater que la société KERDAM sera en droit d’imputer le montant du dépôt de garantie de 4.995,71 euros versé par la société ZORYA SERVICES sur les sommes dues ;
–condamner la société ZORYA SERVICES au paiement d'une indemnité d'occupation journalière égale au montant du loyer majoré de 50%, en sus des charges et accessoires, augmentée de tous droits et dommages intérêts, à compter du 18 février 2024 et ce jusqu'à la libération effective des locaux ;
–condamner la société ZORYA SERVICES au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;
–rappeler le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance à intervenir.
Bien que régulièrement assignée selon les formes prévues à l'article 654 du code de procédure civile, la société ZORYA SERVICES n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.
A l’audience du 6 mai 2024, la société KERDAM a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.
L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.
Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance.
MOTIFS
Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes
L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le bail comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou d'inexécution d'une clause quelconque du contrat et un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer signifié le 17 janvier 2024 à la société ZORYA SERVICES vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 28.307,11 euros, selon décompte annexé à l’acte.
Le commandement de payer du 17 janvier 2024 délivré à l'adresse des lieux loués, adresse de l’unique établissement de la société ZORYA SERVICES, est régulier. Un commissaire de justice a constaté l'impossibilité de le signifier à personne, malgré la présence de l’enseigne.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-41 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement, la société KERDAM n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 31.380,30 euros en principal.
Le quantum visé par le commandement intègre dans les sommes appelées une clause pénale et le coût d'un commandement de payer dont il n'est aucunement démontré que le paiement incombe au locataire. Pour autant, un commandement signifié pour une somme supérieure à la somme due n’est pas nul mais voit simplement ses effets réduits au montant de la créance dont l’exigibilité n’est pas sérieusement contestable, soit en l'espèce 28.307,11 euros.
Il ressort du décompte produit par la société KERDAM que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la société ZORYA SERVICES et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
Sur les demandes de provision
L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, au vu du décompte produit par la société KERDAM, l'obligation de la société ZORYA SERVICES au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 22 février 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 26.057,11 euros (premier trimestre 2024 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société ZORYA SERVICES à titre de provision, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au montant du loyer annuel, majoré de 50%.
Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. La clause du bail qui stipule que l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer majoré de 50% s'analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. La clause pénale du bail qui prévoit une indemnité égale à 10% du montant des sommes dues pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.
Enfin, la clause du bail qui prévoit la conservation du dépôt de garantie par le bailleur en cas de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire s'analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi et qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.
Sur les mesures accessoires
L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Le défendeur, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, incluant le coût du commandement de payer du 17 janvier 2024 qui entretient un lien étroit et nécessaire avec la présente instance.
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société ZORYA SERVICES ne permet d’écarter la demande de la société KERDAM formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 19 février 2024 à minuit ;
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société à responsabilité limitée ZORYA SERVICES et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2], à [Localité 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;
Condamnons à titre provisionnel la société à responsabilité limitée ZORYA SERVICES à payer, à titre d'indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail du 20 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
Condamnons par provision la société à responsabilité limitée ZORYA SERVICES à payer à la société par actions simplifiée la somme de 26.057,11 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés 22 février 2024 (premier trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2024 ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ;
Condamnons la société à responsabilité limitée ZORYA SERVICES aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 17 janvier 2024 ;
Condamnons la société à responsabilité limitée ZORYA SERVICES à payer à la société par actions simplifiée KERDAM la somme de mille euros (1.000 euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejetons toutes les autres demandes des parties ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à Paris le 03 juin 2024
Le Greffier,Le Président,
Pascale GARAVELCaroline FAYAT
