Cour d'appel, 19 mars 2024. 23/01851

ARRET N°109 CP/KP N° RG 23/01851 - N° Portalis DBV5-V-B7H-G3NP Mr [V] [T], SCI DES VIGNES C/ S.A.S.U. LE CORSAIRE DE RICHELIEU RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 2ème Chambre Civile ARRÊT DU 19 MARS 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/01851 - N° Portalis DBV5-V-B7H-G3NP Décision déférée à la Cour : ordonnance du 13 juillet 2023 rendue par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE. APPELANTES : Madame [M] [I] née le 22 Juillet 1981 à [Localité 7] (33) [Adresse 3] [Localité 5] Ayant pour avocat postulant Me Henri-Noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS. Ayant pour avocat plaidant Me Gilbert SAUVAGE de l'ASSOCIATION CHEDOT SAUVAGE , avocat au barreau de PARIS SCI DES VIGNES prise en la personne de son gérant en exercice domiciliés en cette qualité au siège social sis. [Adresse 1] [Localité 6] Ayant pour avocat postulant Me Henri-Noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS Ayant pour avocat plaidant Me Gilbert SAUVAGE de L'ASSOCIATION CHEDOT SAUVAGE, avocat au barreau de PARIS. INTIMEE : S.A.S.U. LE CORSAIRE DE RICHELIEU, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. [Adresse 8] [Localité 2] Ayant pour avocat postulant Me Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON - YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS. Ayant pour avocat plaidant Me Stéphane CLERGEAU de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de NANTES COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 06 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Monsieur Cédric LECLER, Conseiller Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Claude PASCOT, Président Monsieur Fabrice VETU, Conseiller Monsieur Cédric LECLER, Conseiller GREFFIER, lors des débats : Madame Inès BELLIN, ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** La société anonyme Richelieu, copropriétaire de lots dans un ensemble immobilier situé commune de [Adresse 4], a, suivant différents compromis de vente, vendu divers lots : - le 17 avril 2020, à Madame [I] [M], le lot de copropriété n°12 correspondant à une suite hôtelière dans le bâtiment C : - le 18 avril 2020, à la société civile immobilière des Vignes, le lot n°11 correspondant en une suite hôtelière dans le bâtiment C ; - le 11 mars 2020, à la société civile immobilière des Vignes, les lots n°7 (une suite hôtelière du bâtiment B), 8 (une suite hôtelière dans le bâtiment B) et 9 (une suite hôtelière du bâtiment C). Par trois jugements du 20 septembre 2022, le tribunal judiciaire de La Rochelle a jugé que les ventes portant sur les divers lots au profit de Madame [M] et de la société des Vignes étaient parfaites et qu'en conséquence, à défaut de ratification des ventes par-devant notaire, les décisions vaudraient ventes pour être publiées. La société par actions simplifiée Le Corsaire de Richelieu s'est prévalue notamment de baux commerciaux, qui lui auraient été consentis par la société anonyme Richelieu portant sur les biens objets du compromis de vente et des ventes judiciairement ordonnées par les décisions susdites. Le 4 mai 2023, Madame [M] et la société des Vignes ont attrait la société Le Corsaire de Richelieu devant le juge des référés du tribunal judiciaire de La Rochelle. Dans le dernier état de leurs demandes, Madame [M] et la société des Vignes ont demandé : - d'ordonner l'expulsion de la société Le Corsaire de Richelieu des lieux qu'elle occupait indûment [Adresse 4], à savoir : - le lot numéro 7: une suite hôtelière dite suite B13, dans le bâtiment B au 1er étage, accessible par l'escalier commun ; - le lot numéro 8: une suite hôtelière dite suite B14, dans le bâtiment B au 1er étage, accessible par l'escalier commun ; - le lot numéro 9: une suite hôtelière dite Suite C01, dans le bâtiment C au rez-de-chaussée, directement accessible par le jardin paysagé ; - le lot numéro 11: une suite hôtelière dite Suite C03, dans le bâtiment C au rez-de-chaussée, directement accessible par le jardin paysagé, - le lot numéro 12: une suite hôtelière dite Suite C, dans le bâtiment C au 1er étage, accessible par l'escalier commun ; - de condamner à titre provisionnel la société Le Corsaire de Richelieu au paiement d'une indemnité provisionnelle mensuelle à compter du 12 avril 2023: - au profit de Madame [M] (un lot) de 26.540 € ; - au profit de la société des Vignes (3 lots) de 79.200 € ; - d'ordonner que l'exécution de l'ordonnance de référé à intervenir aurait lieu au seul vu de la minute ; - de condamner la société Le Corsaire de Richelieu à leur payer la somme de 7.000 € au titre des frais irrépétibles. Par ordonnance en date du 13 juillet 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de La Rochelle a : - au principal, renvoyé les parties à se pouvoir ainsi qu'elles aviseraient, - débouté Madame [M] et la société des Vignes de l'ensemble de leurs demandes ; - condamné Madame [M] et la société des Vignes à payer à la société Le Corsaire de Richelieu la somme de 1.500€ au titre des frais irrépétibles. Le 28 juillet 2023, Madame [M] et la société des Vignes ont relevé appel de ce jugement, en intimant la société Le Corsaire de Richelieu. Le 29 décembre 2023, Madame [M] et la société des Vignes ont demandé de : - réformer la décision entreprise en ce qu'elle avait dit qu'il existait une difficulté sérieuse et déclaré mal fondée l'intégralité des demandes formulées tant à propos de l'expulsion que l'octroi d'une indemnité provisionnelle ; statuant à nouveau, de : - juger qu'il n'existait aucune difficulté sérieuse d'appréciation ; - juger qu'en tout état de cause et à supposer que, par impossible, cette difficulté existât, qu'il convenait de prescrire une expulsion pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; - déclarer en conséquence leur demande recevable et bien fondée, et en conséquence : - voir les parties renvoyées à se pourvoir au fond ; Mais, dès à présent, - d'ordonner l'expulsion de la société Le Corsaire de Richelieu et de tous occupants de son chef des lieux qu'elle occupait indûment à [Adresse 4] : - le lot numéro 7: une suite hôtelière dite suite B13, dans le bâtiment B au 1er étage, accessible par l'escalier commun, - le lot numéro 8: une suite hôtelière dite suite B14, dans le bâtiment B au 1er étage, accessible par l'escalier commun ; - le lot numéro 9: une suite hôtelière dite suite C01, dans le bâtiment C au rez-de-chaussée, directement accessible par le jardin paysagé ; - le lot numéro 11: une suite hôtelière dite suite C03, dans le bâtiment C au rez-de- chaussée, directement accessible par le jardin paysagé ; - le lot numéro 12: une suite hôtelière dite suite C11, dans le bâtiment C au 1er étage, accessible par l'escalier commun ; - de condamner à titre provisionnel la société Le Corsaire de Richelieu au paiement d'une indemnité provisionnelle mensuelle à compter du 12 avril 2023: - au profit de Madame [M] (un lot) de 26 540 € ; - au profit de la société des Vignes (3 4 lots) de 106 160 € ; - d'infirmer cette même décision en ce qu'elle avait condamné les appelants aux dépens ainsi qu'au titre des frais irrépétibles ; - de condamner la société Le Corsaire de Richelieu à leur payer la somme de 10.000 € au titre des frais irrépétibles. Le 15 décembre 2023, la société Le Corsaire de Richelieu a demandé: au titre de la fin de non-recevoir, de : - déclarer irrecevables les demandes formées par la société des Vignes et Madame [M], faute de justifier du paiement effectif du prix entre les mains du vendeur des lots, objets des jugements rendus par le Tribunal judiciaire de La Rochelle en date du 20 septembre 2022, et de la qualité de propriétaire y afférente ; A titre principal, de : - juger l'absence de démonstration, par la société des Vignes et Madame [M], d'une situation d'urgence et de l'existence d'un trouble manifestement illicite ou d'un dommage imminent fondant la compétence du juge des référés ainsi que les pouvoirs juridictionnels associés pour statuer sur la demande d'expulsion des locaux exploités par elle-même ; - juger l'existence d'actions en tierce opposition formées à l'encontre de la société des Vignes et Madame [M] et elle-même tendant à réformer le jugement en ce qu'il avait ordonné la vente des lots 7, 8, 9, 11 et 12, et en ce qu'il avait jugé du caractère libre et disponible de ces mêmes lots ; - juger l'existence du contrat de location gérance conclu le 29 juillet 2020 puis d'un bail commercial en date du 15 juillet 2021 parfaitement valides ; - juger l'entrée en vigueur du bail commercial en date du 15 juillet 2021 entre la société Le Richelieu et elle-même avec, notamment, paiement d'un loyer correspondant à la valeur locative des lots pris à bail ; - confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle avait jugé l'existence de contestations sérieuses opposées par elle-même et en ce qu'elle avait débouté la société des Vignes et Madame [M] de l'ensemble de leurs demandes; - condamner in solidum la société des Vignes et Madame [M] à son profit d'une somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles. Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures précitées des parties déposées aux dates susdites. Le 9 janvier 2024 a été ordonnée la clôture de l'instruction de l'affaire. MOTIVATION : Sur la recevabilité des prétentions des appelantes : Selon l'article 122 du code de procédure civile, Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Selon l'article 30 du même code, L'action est le droit, pour l'auteur d'une prétention, d'être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. Pour l'adversaire, l'action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention. Selon l'article 31 du même code, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention. L'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien fondé de l'action, car le bien-fondé de l'action n'est pas une condition de sa recevabilité, mais de son succès. Selon les articles 582 et 583 du code de procédure civile, la tierce opposition tend à faire rétracter ou réformer un jugement au profit du tiers qu'il attaque; elle remet en question relativement à son auteur les points jugés qu'elle critique, pour qu'il soit à nouveau statué en fait et en droit; est recevable à former tierce-opposition toute personne qui a intérêt, à la condition qu'elle n'ait été ni partie ni représentée au jugement qu'elle attaque. L'effet dévolutif de la tierce-opposition étant limité à la remise en question, relativement à son auteur, des points jugés qu'elle critique, le défendeur n'est pas recevable à présenter d'autres prétentions que celles tendant à faire écarter celles du tiers opposant (Cass. 2e civ., 9 octobre 2008, n°07-12.409, Bull. 2008, II, n°210). La société Le Corsaire de Richelieu demande de déclarer irrecevables les demandes formées la société des Vignes et Madame [M]. L'intimé fait grief aux appelantes de ne pas justifier du paiement effectif du prix entre les mains des vendeurs des lots, objet des jugements rendus par le tribunal judiciaire de La Rochelle le 20 septembre 2022, et de la qualité de propriétaire y afférente. Mais alors qu'il est constant que les jugements susdits, opposant la société des Vignes ou Madame [M], d'une part, en qualité d'acheteur, et la société Le Richelieu en qualité de vendeur, n'ont pas été frappés de voies de recours par les parties aux litiges, ils sont devenus définitifs entre ces mêmes parties. Et ils avaient ordonné à la société Le Richelieu de réitérer les actes définitifs de vente, sous quinzaine de leur signification, en disposant que passé ce délai et faute de signature de l'acte authentique, et sous réserve du paiement du prix, ces jugements vaudraient acte de vente. Ces jugements reconnaissent ainsi le droit de propriété de Madame [M] et de la société des Vignes sur les lots litigieux, en prévoyant les modalités du transfert définitif de propriété. Plus encore, les dispositifs de ces jugements, reprenant la désignation et la description des biens litigieux, précisent que ces derniers sont vendus libres de toute occupation. Ainsi, les appelants, en leur qualité de propriétaires certains de biens immobiliers dont les futures modalités de transfert de la propriété avaient été exactement définies, ont suffisamment justifié du caractère né et actuel de leur intérêt à agir à l'encontre de la société Le Corsaire de Richelieu, se prévalant d'un bail sur les lieux objet du transfert de propriétés qui étaient l'objet des jugements, pour réclamer l'expulsion des lieux et sa condamnation à titre de provision pour indemnité d'occupation. La circonstance que ces jugements ordonnant la vente des biens immobiliers aient été frappés d'opposition par la preneuse à bail revendiquée sur les lieux n'est pas de nature à infléchir cette analyse, alors que cette voie de recours ne peut avoir trait qu'aux droits propres de la locataire revendiquée. Il y aura donc lieu de déclarer recevables les demandes formées par la société des Vignes et Madame [M], Sur les demandes en expulsion et de provision pour indemnité d'occupation : Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du même code ajoute que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. C'est au demandeur en référé qu'il appartient de démontrer le bien-fondé de sa créance, tandis qu'il revient au défendeur de démontrer l'existence d'une contestation sérieuse. Lorsque l'existence d'une obligation n'est pas remise en cause, il appartient au juge des référés de fixer le montant de la provision dans la limite qui n'est pas sérieusement contestable. Mais le juge des référés est le juge de l'évidence. Ainsi, il ne peut pas se livrer à l'interprétation d'un contrat, ou à la qualification d'un bien ou d'un acte, à peine de trancher une difficulté sérieuse. Une contestation sérieuse sur le fond du droit n'empêche pas le juge des référés de se prononcer sur l'existence d'un trouble manifestement illicite. Le juge des référés n'est pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, ni pour allouer des provisions au titre des loyers et charges impayés, ou pour indemnité d'occupation. Selon les articles 582 et 583 du code de procédure civile, la tierce opposition tend à faire rétracter ou réformer un jugement au profit du tiers qu'il attaque ; elle remet en question relativement à son auteur les points jugés qu'elle critique, pour qu'il soit à nouveau statué en fait et en droit; est recevable à former tierce-opposition toute personne qui a intérêt, à la condition qu'elle n'ait été ni partie ni représentée au jugement qu'elle attaque. L'effet dévolutif de la tierce-opposition étant limité à la remise en question, relativement son auteur, des points jugés qu'elle critique, le défendeur n'est pas recevable à présenter d'autres prétentions que celles tendant à faire écarter celles du tiers opposant (Cass. 2e civ., 9 octobre 2008, n°07-12.409, Bull. 2008, II, n°210). La société Le Corsaire de Richelieu se prévaut de baux qui lui ont été consentis par la société Le Richelieu sur les lieux objets des jugements en ayant prononcé la vente au profit de Madame [M] et de la société des Vignes. Et il constant entre les parties que les jugements ayant prononcé ces ventes ont été frappés de tierce-opposition par la société Le Corsaire de Richelieu, qui se prévaut des baux commerciaux consentis par l'ancien propriétaire la société Le Richelieu le 15 juillet 2021. L'intimée rappelle avoir, dans le cadre de sa tierce-opposition, développé des moyens relatifs au caractère mensonger des compromis conclus par les appelantes concernant la libre disposition des biens et emplacements de stationnement, l'existence de promesses de vente antérieures à la aux ventes dont se prévalent les appelantes, consentie en faveur de la société Cv Développement, l'existence de purges de droits de préemption non réalisées pour certains lots et irrégulières pour les autres lots, affectant toute vente de nullité, ainsi qu'à l'existence d'un contrôle préfectoral de légalité du 2 mars 2020, ayant conduit à la décision d'opposition de la commune du 25 juin 2020 concernant la destination des biens. Les appelants dénient que la tierce-opposition exercée à l'encontre des jugements du 20 septembre 2022 constituent des difficultés sérieuses. Ils soutiennent que l'action en tierce opposition de l'intimée est irrecevable, dans la mesure où celle-ci avait toute possibilité contractuelle d'intervenir dans l'instance ayant donné lieu au jugement du 20 septembre 2022. Mais alors qu'il est constant que la société Le Corsaire de Richelieu n'est pas intervenue en qualité de partie dans la dite instance, il n'apparaît pas, avec l'évidence devant s'imposer devant le juge des référés, en quoi la tierce-opposition de celle-ci serait manifestement irrecevable. A cet égard, si les appelants indiquent avoir saisi le juge de la mise en état d'un incident aux fins de faire déclarer irrecevable les tierces-opposition, ils ne produisent aucune décision de ce magistrat. La circonstance que les autres sociétés au profit desquelles auraient été consentis des compromis de vente le 15 juillet 2021 ne seraient pas elles-mêmes intervenues à cette instance est indifférente, de même que la circonstance que l'ensemble de ces sociétés auraient le même dirigeant personne physique. A cet égard, il sera observé que les griefs développés par les appelants, qui visent directement cette personne physique, qui n'est pas partie à l'instance, sont radicalement inopérants. Madame [M] et la société des Vignes soutiennent encore, à l'appui de l'absence de tout sérieux de la contestation adverse, qu'elles sont définitivement propriétaires des biens dont s'agit, et que le transfert de propriété est opposable à tous. Mais s'il est exact que dans leurs rapports avec la société venderesse Le Richelieu, les appelants doivent être considérés comme propriétaires des biens visés par le jugement, la tierce opposition de la société Le Corsaire de Richelieu a notamment pour effet de remettre en cause les dispositions du jugement décrivant les biens dont la propriété est ainsi transférée comme libres de toute occupation. Ainsi, pour trancher le litige en expulsion et provision pour indemnité d'occupation, le juge des référés va devoir se prononcer a minima sur le droit d'occupation de la société le Corsaire de Richelieu sur les biens litigieux. Or à cet égard Madame [M] et la société des Vignes qualifient les baux litigieux du 15 juillet 2021 dont se prévaut la société Le Corsaire de Richelieu de secrets, occultes, non enregistrés, sans qu'aucun signe ne vienne étayer comme réalité cette apparence, et comme tel devant leur être déclaré inopposables, les occupants devant être déclarés sans droit ni titre. Ils soutiennent que l'ensemble du montage dans lequel s'insèrent les baux du 15 juillet 2021 revêtirait un caractère frauduleux. Ainsi, les appelants invitent la cour, statuant en référé, à se prononcer sur la qualification des actes litigieux en cause, notamment aux fins de déterminer leur caractère frauduleux, fictif, voire faux, pour accueillir leurs prétentions. Mais un tel examen, relevant du fond du droit, est interdit au juge des référés. Ainsi, en l'état de la tierce-opposition portant notamment sur le fait que les biens dont la vente judiciaire a été ordonnée sont libres de toute occupation, et alors que pour statuer sur les demandes principales, impliquant l'existence ou non du droit d'occupation de la société Le Corsaire de Richelieu, il aurait été en tout état de cause nécessaire de connaître du fond du droit, l'intimée a réussi à opposer aux appelantes l'existence d'au moins deux contestations sérieuses. * * * * * L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite. Or, en l'état de l'existence des baux d'habitation du 15 juillet 2021 dont se prévaut la société Le Corsaire de Richelieu, ainsi que de sa tierce-opposition à l'égard des jugements du 20 septembre 2022 ordonnant au profit de Madame [M] et de la société des Vignes la vente des biens litigieux décrits comme libres de droit, il n'apparaît en quoi l'occupation des lieux par la première constitue un trouble manifestement illicite. Il y aura donc lieu de débouter Madame [M] et la société des Vignes de l'ensemble de leurs demandes, et l'ordonnance sera confirmée de ce chef. * * * * * L'ordonnance sera confirmée pour avoir condamné Madame [M] et la société des Vignes aux entiers dépens de première instance et à payer à la société Le Corsaire de Richelieu la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, en déboutant les demanderesses de leur prétention à ce dernier titre. Les appelantes seront déboutées de leur demande au titre des frais irrépétibles d'appel. La société des Vignes et Madame [M] seront condamnées in solidum aux entiers dépens d'appel, et à payer à la société Le Corsaire de Richelieu la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. PAR CES MOTIFS: La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et après en avoir délibéré conformément à la loi, Déclare recevables les demande formées par Madame [I] [M] et la société civile immobilière des Vignes à l'encontre de la société par actions simplifiée Le Corsaire de Richelieu ; Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ; Y ajoutant : Déboute Madame [I] [M] et la société civile immobilière des Vignes de leur demande au titre des frais irrépétibles d'appel ; Condamne in solidum la société civile immobilière des Vignes aux entiers dépens d'appel et à payer à la société par actions simplifiée Le Corsaire de Richelieu une somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ; LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,