Tribunal judiciaire, 21 mars 2024. 23/02124

Du 21 mars 2024 5AA SCI/DL PPP Référés N° RG 23/02124 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YPM7 Société AQUITANIS C/ [G] [U], [O] [J] - Expéditions délivrées aux parties - FE délivrée à AQUITANIS Le 21/03/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 mars 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Edouard DE LEIRIS, GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE, DEMANDERESSE : AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de [Localité 3] Métropole RCS BORDEAUX B 398 731 489 [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Mme [D] [C] (salariée) munie d’un pouvoir spécial DEFENDEURS : Madame [G] [U] née le 30 Août 1971 à [Localité 3] [Adresse 5] [Localité 4] Absente Monsieur [O] [J] [Adresse 5] [Localité 4] Présent DÉBATS : Audience publique en date du 15 Février 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 10 Novembre 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile. QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. Un des défendeurs n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte du 4 janvier 2010, l'Office public de l'habitat de [Localité 3] métropole AQUITANIS (AQUITANIS) a donné à bail à M. [O] [J] et Mme [G] [U] un bien à usage d’habitation, situé à [Localité 4], logement référencé YZR000004, [Adresse 5]. Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS a fait signifier, le 5 juillet 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail. Le 10 novembre 2023, AQUITANIS a ensuite fait assigner M. [O] [J] et Mme [G] [U] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation provisionnelle au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 15 février 2024. Lors des débats, AQUITANIS demande : - de constater l’acquisition de la clause résolutoire, mais d'en suspendre les effets si les délais de paiement, qu'il accepte d'accorder aux locataires, sont respectés ; - d'ordonner, à défaut de respect de ces délais, l’expulsion de M. [O] [J] et Mme [G] [U] ; - de les condamner solidairement au paiement de la somme provisionnelle actualisée de 1056,65 euros, au titre de l'arriéré locatif, avec les intérêts au taux légal, d’une provision à titre d'indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. Il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux écritures déposées par AQUITANIS à l'audience, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens. A l'audience, M. [O] [J], qui précise avoir déposé un dossier de surendettement déclaré recevable, demande le bénéfice de délais de paiement, en vue de la suspension des effets de la clause résolutoire du bail, qui recueillent l'accord d’AQUITANIS. Mme [G] [U], dont la convocation a été faite par remise à l'étude du commissaire de justice, ne comparaît pas à l'audience. Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l’audience. MOTIFS DE LA DECISION En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. - SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE : - sur la recevabilité de l'action : AQUITANIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 13 novembre 2023, soit plus de six semaines avant le 15 février 2024, date prévue pour l'audience par l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige. L’action est donc recevable au regard de ces dispositions. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose, en son I, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bail conclu contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 5 juillet 2023, pour la somme en principal de 1891,24 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 6 septembre 2023. - SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT : L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il résulte en outre de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Il est produit par AQUITANIS le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que M. [O] [J] et Mme [G] [U] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1056,65 euros à la date du 1er février 2024. M. [O] [J] et Mme [G] [U] ne forment pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doivent, par conséquent, être condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. La solidarité étant convenue au contrat, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire. Toutefois, il ressort des éléments produits qu'une demande, formée par M. [O] [J] et Mme [G] [U], de traitement d'une situation de surendettement a été déclarée recevable et que le paiement des loyers courants a été repris. Par conséquent, il convient de faire application des VI, 1° et VII de l’article 24 de la loi susmentionnée du 6 juillet 1989, en accordant à M. [O] [J] et Mme [G] [U] des délais de paiement et en suspendant les effets de la clause résolutoire, le tout dans l’attente, en substance, de la décision réglant le sort du surendettement de M. [O] [J] et Mme [G] [U]. - SUR LES MESURES ACCESSOIRES : M. [O] [J] et Mme [G] [U], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. En revanche, leur situation économique et l'équité commandent de rejeter la demande formée par AQUITANIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS : Nous, Edouard de Leiris, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort : CONSTATONS, à la date du 6 septembre 2023, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 janvier 2010 et liant l'Office public de l'habitat de [Localité 3] métropole AQUITANIS à M. [O] [J] et Mme [G] [U], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Localité 4], logement référencé YZR000004, [Adresse 5] ; CONDAMNONS solidairement M. [O] [J] et Mme [G] [U] à payer à l'Office public de l'habitat de [Localité 3] métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 1056,65 euros, au titre de l'arriéré de loyers et de charges (décompte arrêté au 1er février 2024, échéance de janvier 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; AUTORISONS M. [O] [J] et Mme [G] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, par des mensualités de 185 euros chacune, jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, la décision prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, la décision d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d'une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l'envoi d'une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception : - la clause résolutoire retrouvera son plein effet ; - le solde de la dette sera immédiatement exigible ; - à défaut pour M. [O] [J] et Mme [G] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l'Office public de l'habitat de [Localité 3] métropole AQUITANIS pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; - M. [O] [J] et Mme [G] [U] seront tenus de payer à l'Office public de l'habitat de [Localité 3] métropole AQUITANIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale à 795,38 euros, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux et, en tant que de besoin, les y CONDAMNONS in solidum sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ; RAPPELONS que lorsque, dans le cours des délais de paiement de la dette locative accordés, un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire est imposé par la commission ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire est rendu, les effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location sont suspendus pendant un délai de deux ans à compter de la date de la décision imposant les mesures d'effacement de la dette locative ou du jugement de clôture ; REJETONS la demande formée par l'Office public de l'habitat de [Localité 3] métropole AQUITANIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS les plus amples demandes des parties ; CONDAMNONS solidairement M. [O] [J] et Mme [G] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT