Tribunal judiciaire, 28 juin 2024. 24/00948

Minute n° 24/300 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION ============ JUGEMENT du 28 Juin 2024 __________________________________________ DEMANDEUR : Monsieur [U] [M] [Adresse 4] [Localité 2] Madame [Y] [I] épouse [M] [Adresse 4] [Localité 2] Demandeurs représentés par Me Doris SIEURIN, avocat au barreau de NANTES - 66 D'une part, DÉFENDEUR : Monsieur [E] [P] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] Défendeur comparant en personne D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Cécile HENOUX GREFFIER : Aurélien PARES PROCEDURE : date de la première évocation : 17 Mai 2024 date des débats : 17 Mai 2024 délibéré au : 28 Juin 2024 RG N° RG 24/00948 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M36W COPIES AUX PARTIES LE : CE+CCC Me Doris SIEURIN CCC Monsieur [E] [P] Copie prefecture Copie dossier FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Suivant acte sous seing privé en date du 8 octobre 2013, prenant effet le 11 octobre 2013, Monsieur [U] [M] et Madame [Y] [I] épouse [M] ont donné à bail à Monsieur [E] [P] et Madame [B] [F] un logement leur appartenant sis [Adresse 1], moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 785 €, outre une provision sur charges de 15 € par mois. Madame [B] [F], par courrier en date du 9 janvier 2023, a fait part de son souhait de mettre un terme au contrat de bail à compter du 9 février 2023. Le 10 novembre 2023, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 2760,93 € au titre des loyers échus et impayés au 1er novembre 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 6 février 2024, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 7 février 2024, Monsieur [U] [M] et Madame [Y] [I] épouse [M] ont fait assigner Monsieur [E] [P] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES afin de voir : - constater et/ou prononcer la résiliation du bail signé entre les parties pour défaut de paiement des loyers et charges par les locataires dans les deux mois du commandement de payer du 10 novembre 2023, resté infructueux et ce, avec toutes conséquences de droit y attachées ; - à titre subsidiaire et, dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à voir constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résolution judiciaire du bail ; - ordonner en conséquence l’expulsion du locataire ainsi que celle de tout occupant de son chef ainsi que de ses biens avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ; - condamner Monsieur [E] [P] à leur verser la somme de 4474,53 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 11 janvier 2024, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ; - condamner Monsieur [E] [P] à leur verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges en cours à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux par le locataire avec remise des clefs entre les mains des bailleurs ou celles de leur représentant ; - dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; - condamner Monsieur [E] [P] à leur verser une indemnité de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en date du 10 novembre 2023. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 mai 2024 lors de laquelle Monsieur [U] [M] et Madame [Y] [I] épouse [M], valablement représentés par ministère d’avocat, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance et ont fourni un décompte actualisé des sommes dues. Monsieur [E] [P] a comparu. Il a reconnu le principe de la dette et a expliqué sa situation personnelle et professionnelle. Il a indiqué ne pas avoir de procédure de traitement de surendettement en cours. Il n’a pas formulé de demande de délais de paiement. Aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi par les services de la Préfecture, le locataire ne s’étant pas présenté aux rendez-vous qui lui ont été proposés. L’affaire a été mise en délibéré au 28 juin 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de la demande L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que, “A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience (...) par voie électronique (...)”. L’article 24 V dispose pour sa part que “Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur”. En l’espèce, Monsieur [U] [M] et Madame [Y] [I] épouse [M], bailleurs privés, justifient avoir notifié l’assignation au préfet de Loire Atlantique le 7 février 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience. Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable leur action aux fins de résiliation du bail fondée sur un défaut de paiement des loyers. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux». À titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En l'espèce, le contrat de bail liant les parties contient en son article VIII une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de versement du dépôt de garantie ou de paiement au terme convenu de tout ou partie des loyers, charges et accessoires, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Monsieur [E] [P] le 10 novembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 2760,93 €. Ce commandement de payer visant un délai de deux mois, ce délai sera retenu en l’espèce. Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 janvier 2024. Dès lors, Monsieur [E] [P], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Monsieur [E] [P] doit par ailleurs être condamné à payer à Monsieur [U] [M] et Madame [Y] [I] épouse [M], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 902,83 euros (886,83 + 16) par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement. En l’espèce, la créance principale de Monsieur [U] [M] et Madame [Y] [I] épouse [M] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail. Le décompte produit aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 8085,85 euros au 1er mai 2024, échéance de mai 2024 comprise. Monsieur [E] [P] n’a pas fait état de versements qui n’auraient pas été pris en considération. En conséquence, Monsieur [E] [P] sera condamné à payer à Monsieur [U] [M] et Madame [Y] [I] épouse [M] la somme de 8085,85 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 1er mai 2024, échéance de mai 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2023 sur la somme de 2760,93 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. Il convient de rappeler que le dépôt de garantie de 785 euros devra être déduit de la somme due. Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l’espèce, Monsieur [E] [P] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet, du commandement de payer en date du 10 novembre 2023. Sur l'article 700 du code de procédure civile En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à cette condamnation. En l'espèce, Monsieur [E] [P] sera condamné à payer à Monsieur [U] [M] et Madame [Y] [I] épouse [M], qui ont dû recourir à la justice pour faire valoir leurs droits, une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Déclare recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par Monsieur [U] [M] et Madame [Y] [I] épouse [M] à l’encontre de Monsieur [E] [P] ; Constate, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 11 janvier 2024, du contrat de bail entre Monsieur [U] [M] et Madame [Y] [I] épouse [M] et Monsieur [E] [P], portant sur le logement situé [Adresse 1] ; Dit que Monsieur [E] [P] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; Ordonne à défaut, l'expulsion de Monsieur [E] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; Condamne Monsieur [E] [P] à payer à Monsieur [U] [M] et Madame [Y] [I] épouse [M] les sommes suivantes : - 8085,85 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 1er mai 2024, échéance de mai 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2023 sur la somme de 2760,93 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ; - ainsi qu’une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 902,83 euros par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) et ce à compter de l’échéance du mois de juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ; Rappelle que le dépôt de garantie devra être déduit de la somme due ; Renvoie le bailleur aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ; Condamne Monsieur [E] [P] à payer à Monsieur [U] [M] et Madame [Y] [I] épouse [M] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamne Monsieur [E] [P] aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 10 novembre 2023 ; Déboute Monsieur Monsieur [U] [M] et Madame [Y] [I] épouse [M] de leurs demandes plus amples ou contraires ; Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; Dit qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 28 juin 2024. Le greffierLa vice-présidente chargée des contentieux de la protection Aurélien PARESCécile HÉNOUX