Cour d'appel, 20 juin 2022. 21/00715

MINUTE N° 22/369 Copie exécutoire à : - Me Grégoire FAURE - Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 20 Juin 2022 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 21/00715 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HPY6 Décision déférée à la cour : jugement rendu le 13 janvier 2021 par le tribunal de proximité d'illkirch graffenstaden APPELANT : Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] agissant par son syndic la SAS NEXITY LAMY [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Grégoire FAURE, avocat au barreau de STRASBOURG INTIMEE : S.A.R.L. HENNEN [Adresse 2] [Localité 4] COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 07 mars 2022, en audience publique, devant la cour composée de : Mme MARTINO, Présidente de chambre Mme FABREGUETTES, Conseiller Madame DAYRE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme HOUSER ARRET : - rendu par défaut - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCÉDURE La Sarl Hennen est propriétaire, au sein de la résidence [Adresse 5] située [Adresse 1] à [Localité 3], des lots numéro 422,423,424,425, et 426 (appartements une pièce), numéro 427 (appartement deux pièces) et numéro 638,640,641 et 642 (parkings extérieurs). Par acte d'huissier de justice, en date du 17 juillet 2020, le Syndicat des copropriétaires de [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. Nexity Lamy a saisi le tribunal de proximité d'Illkirch-Graffenstaden à l'effet d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : '9 281,62 € au titre de charges impayées avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2019 sur la somme de 6 965,06 € avec capitalisation des intérêts, '500 € au titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, 'subsidiairement dans l'hypothèse où le tribunal viendrait à expurger tout ou partie des frais de recouvrement, 1 543,73 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens. Le tribunal a ordonné la réouverture des débats afin d'obtenir des explications supplémentaires sur l'imputation de sommes issues d'une précédente condamnation dans le décompte produit. Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] a fait valoir que la Sarl Hennen ne règle pas ses charges, que cela engendre des frais, que sa défaillance, récurrente lui cause un préjudice financier. Concernant la précédente condamnation il a indiqué que suivant décompte produit, les sommes obtenues dans le cadre de l'exécution forcée ont été imputées sur les causes du jugement précédent. La Sarl Hennen n'a pas comparu ni personne pour la représenter, bien que régulièrement assignée et reconvoquée par courrier recommandé avec avis de réception signé. Par jugement en date du 13 janvier 2021 le tribunal de proximité d'Illkirch-Graffenstaden a : 'déclaré la demande du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] recevable, 'rejeté sa demande de condamnation au paiement de l'arriéré de charges de copropriété et frais, 'rejeté sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, 'rejeté sa demande de condamnation au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 'condamné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] aux entiers dépens, 'rejeté le surplus des demandes, 'rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. Par déclaration en date du 28 janvier 2021, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic la SAS Nexity Lamy a interjeté appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions d'appel, notifiées le 23 avril 2021, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS Terres et maison gestion demande à la cour de : -déclarer son appel recevable et bien fondé En conséquence : 'infirmer le jugement de première instance, en ce qu'il a débouté le Syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre des appels de charges courantes, pour les exercices 2018 et 2019, et en ce qu'il a rejeté les demandes formulées au titre des frais nécessaires de recouvrement imputés à la Sarl Hennen, subsidiairement en ce qu'il a rejeté la demande présentée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Et statuant à nouveau : 'condamner la Sarl Hennen à verser au Syndicat des copropriétaires de [Adresse 5] la somme de 8 007,96 €, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 6 965 € passés le 14 octobre 2019, 'condamner la Sarl Hennen à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel, 'la condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice occasionné par sa résistance abusive à payer les charges courantes, 'la condamner en tous les frais et dépens de la procédure d'appel et de première instance, A titre très subsidiaire, si par extraordinaire la cour devait expurger en tout ou partie les frais nécessaires mise en compte de la Sarl Hennen, en application des dispositions de l'article 10'1 de la loi du 10 juillet 1965, respectivement de la clause d'aggravation des charges figurant au règlement de copropriété : 'condamner la Sarl Hennen à verser au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] une somme complémentaire de 3 656,56 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance. A l'appui de son appel, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] expose que ses copropriétaires exploitent dans l'immeuble un « appart'hotel » à l'enseigne Adagio ; que la Sas Nexity Lamy a occupé les fonctions de syndic jusqu'au 2 février 2021. Il indique que l'assemblée générale du 26 avril 2018 a approuvé les comptes de l'exercice du 18 janvier 2017 au 31 décembre 2017 et a approuvé le budget prévisionnel 2019, en actualisant par ailleurs le budget provisionnel déjà voté pour l'exercice 2018 lors de l'assemblée du 27 avril 2017 ; qu'il était donc en droit d'appeler les charges pour les exercices 2018 et 2019 ; qu'il n'est pas en mesure à ce stade de produire les procès-verbaux d'approbation des comptes des exercices 2018 et 2019, dans la mesure où la réunion d'une assemblée générale des copropriétaires n'est pas intervenue depuis l'assemblée du 27 avril 2018 ; qu'en application des dispositions des articles 22 et suivants de l'ordonnance numéro 304-2020 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non-pénale et au contrat de syndic de copropriété, les mandats de syndic venant à expiration entre le 12 mars 2020 et le 23 juillet 2020 se sont renouvelés dans les mêmes termes, jusqu'à la date d'effet du nouveau contrat de syndic, approuvé lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 2 février 2021; que le syndic était donc toujours en place et pouvait appeler les charges sur la base des budgets votés ; qu'il entend limiter ses demandes aux appels de charges provisionnelles arrêtés au 4° trimestre 2019 inclus, puisqu'en l'absence d'adoption d'un nouveau budget prévisionnel pour l'exercice 2020, il ne peut solliciter la condamnation de la Sarl Hennen à lui régler des appels provisionnels à compter du 1er janvier 2020. Le Syndicat des copropriétaires entend produire: - le règlement de copropriété modificatif du 12 juillet 2006, - l'acte modificatif à l'état descriptif de division et règlement de copropriété du 5 janvier 2007 - le règlement de copropriété du 12 juillet 2006, - la clé de répartition pour les lots numéros 422, 423, 424, 425, 426, 427, 438, 640, 641 et 642 propriétés de la Sarl Hennen au jour de l'exigibilité des charges litigieuses figurant dans l'acte modificatif du 5 janvier 2007. - les différents appels de charges dues au titre de l'année 2018 et 2019. Le syndic des copropriétaires sollicite donc la condamnation de la Sarl Hennen à lui régler la somme de : 5 981,96 € (charges ' les appels des 2 premiers trimestres 2020) + 1 196,26 € (compte travaux comprenant la réparation du portail défectueux, le nettoyage des façades noircies et le remplacement des moquettes) + 829,24 € (compte travaux Alur expurgé des appels de cotisations du 1° et 2° trimestre 2020) = 8 007,46 € Le Syndicat de copropriété fait ensuite valoir qu'il a mis au compte de la Sarl Hennen un certain nombre de frais de recouvrements (lettres recommandées, frais de commandements de payer, frais de mandat donné à l'huissier) ainsi que des frais d'état datés pour un coût unitaire de 475 €, des frais d'avocats, enfin des fiches de renseignements pour un coût total de 1 110 €, le total des frais s'étant élevé à 3 656,56 €. La déclaration d'appel et les conclusions d'appel ont été signifiées le 28 avril 2021 à la Sarl Hennen à l'étude de l'huissier de justice instrumentaire. Celle-ci n'a pas constitué avocat. MOTIFS DE LA DÉCISION En vertu de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. L'article 14 de la même loi prévoit que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Par ailleurs l'article 10-1 de la loi susvisée dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur, les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ces honoraires ou frais ne pouvant excéder un montant fixé par décret. Aux termes de ses conclusions d'appel, le Syndicat des copropriétaires de [Adresse 5] a renoncé à sa demande relative aux appels de charges des deux premiers trimestres 2020. Il produit à l'appui de sa demande en paiement des charges postérieures au 10 avril 2018 et pour 2019 : -le relevé de compte, -le jugement antérieur rendu le 8 août 2018 par le tribunal de proximité d'Illkirch-Graffenstaden, -le procès verbal de l'assemblée générale en date du 27 avril 2018, approuvant les comptes de l'exercice 2017, actualisant le budget de l'exercice 2018, approuvant le budget prévisionnel de l'exercice 2019 et donnant quitus au syndic pour l'exercice 2017 et approuvant des travaux (façades et remplacement de moquettes par du parquet), -le procès verbal de l'assemblée générale du 2 février 2021 désignant la Sas Terres et Maisons gestion en qualité de syndic, -le règlement de copropriété, -le règlement de copropriété modificatif, -l'acte modificatif à l'état descriptif de division et règlement de copropriété en date du 5 janvier 2007, -les comptes individuels de charges concernant l'exercice 2017 pour l'ensemble des lots détenus par la Sarl Hennen, -les appels de fonds travaux (réparation du portail défectueux et nettoyage des façades noircies), -cinq mises en demeures et quatre lettres de rappel adressées à la Sarl Hennen, -des factures d'honoraires d'avocats et d'huissiers pour délivrances de mises en demeure ou commandements de payer, -une sommation de payer, -les appels des fonds provisions sur charges et travaux de l'année 2018, -les appels des fonds provisions sur charges et travaux de l'année 2019, -les factures d'états datées (deux à 475 €) et d'informations acquéreur article 54 loi Alur ( cinq à 180 € et une à 210 €) suite à mise en vente par la Sarl Hennen de certains de ses lots de copropriété. Au vu de l'ensemble de ces pièces et des textes susvisés il apparaît que la Sarl Hennen est redevable au titre des charges relatives aux années 2017, 2018 et 2019 de la somme de 6 076,92 €, cette somme comprenant aussi les frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, somme à laquelle elle sera condamnée avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2019 date de la sommation de payer. En revanche il y a lieu d'exclure de la dette la somme de 821,04 € correspondant aux frais d'avocat exposés au titre de la procédure de première instance qui relèvent de l'article 700 du code de procédure civile. En ce qui concerne les demandes au titre des prestations, alléguées sous le vocable « information article 54 loi Alur », le Syndic se contente de produire des factures, dont il ne justifie pas même qu'elles aient été adressées au copropriétaire et ne produit aucun élément relatif aux prestations effectivement réalisées. Ce chef de demande est donc aussi écarté. Sur la demande en dommages et intérêts Il résulte de l'article 1240 du code civil que l'octroi de dommages et intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soit caractérisé l'existence d'un abus dans l'exercice du droit de résister ainsi que d'un préjudice subi en conséquence de cet abus. En l'espèce, il ressort des pièces produites qu'un premier jugement, prononcé le 6 juin 2018 par le tribunal de proximité d'Illkirch Graffenstaden, a condamné la Sarl Hennen à payer ses charges impayées relatives aux années 2013 à 2017. La présente demande porte sur les exercices 2018 à 2019. Il s'avère donc que, de manière habituelle, la Sarl Hennen ne règle pas ses charges, alors même qu'elle perçoit des loyers puisque ses lots font l'objet de baux commerciaux au profit de la société Adagio. Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] en subit incontestablement un préjudice puisque ce sont les autres copropriétaires qui doivent faire l'avance des charges. Cette absence de paiement réitérée et persistante doit être qualifiée d'abusive et justifie l'octroi de dommages et intérêts au bénéfice du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] à hauteur de la somme de 1 000 €. Sur les demandes accessoires Les dispositions du jugement déféré s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure seront confirmées dans la mesure où il appartenait au syndicat de produire devant le premier juge les pièces nécessaires au succès de sa prétention. Partie perdante à hauteur d'appel, la Sarl Hennen sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. En revanche, il sera fait droit à la demande du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de la somme de 2000€. PAR CES MOTIFS La Cour, Statuant publiquement, par arrêt par défaut, INFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu'il a statué sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau des chefs infirmés, CONDAMNE la Sarl Hennen à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS Terres et maison gestion, la somme de 6 076,92 € avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2019, CONDAMNE la Sarl Hennen à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic la SAS Terres et maison gestion la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts, CONDAMNE la Sarl Hennen aux dépens, Y ajoutant, CONDAMNE la Sarl Hennen à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS Terres et maison gestion la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la Sarl Hennen aux dépens d'appel. La GreffièreLa Présidente de chambre