Tribunal judiciaire, 26 février 2024. 23/01247

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 23/01247 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XXQT ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 FEVRIER 2024 MINUTE N° 24/00595 ---------------- Nous, Monsieur Ulrich SCHALCHLI, Vice-Président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière, Après avoir entendu les parties à notre audience du 15 Janvier 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit : ENTRE : LA SOCIETE BHM, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Ivan ITZKOVITCH de l’AARPI BOURGEOIS ITZKOVITCH DELACARTE COMME, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 302 ET : LA SOCIETE CPP, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Sara MONROIG de la SELEURL MONROIG AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 202 ****************** EXPOSE DU LITIGE Exposant qu'elle a donné à bail à la société CPP, moyennant un loyer trimestriel hors taxes et hors charges de 4500 €, un local situé à [Localité 4] (93), la société BHM demande, par assignation du 13 juillet 2023, que soit constatée la résiliation du bail et ordonnée l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef ainsi que la séquestration des meubles dans l'attente d'un jugement à intervenir sur leur sort, et que la locataire soit condamnée à lui payer la somme de 11352 € au titre des loyers et indemnités d'occupation échus au 5 avril 2023, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant, indexable comme lui, provisions sur charges en sus et la somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles. La société CPP conclut au débouté de la demanderesse en ses prétentions et demande subsidiairement que celle-ci soit condamnée à lui octroyer une franchise égale à deux mois de loyer soit la somme de 9000 € venant en déduction de l'arriéré locatif et que lui soit alloué un délai de 5 mois pour s'acquitter de sa dette éventuelle. Elle demande reconventionnellement que la société BHM soit condamnée sous astreinte de 500 € par jour de retard à réaliser tous les travaux de réparation nécessaires au fonctionnement de la porte d'accès au local, et à lui payer la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles. Elle fait valoir : que le bailleur n'a finalisé les travaux qui lui incombaient que le 20 septembre 2022 alors que la livraison du local étaient prévue en juin 2022, notamment l'accès principal au local; que dès le mois de septembre 2022 le bailleur a tenté de l'évincer des lieux loués; qu'à ce jour l'accès principal piéton est toujours inutilisable ce qui contraint à utiliser l'accès véhicules en dépit d'une mise en demeure adressée au bailleur le 14 juin 2023; qu'une franchise de deux mois de loyer avait été convenue en contrepartie de l'édification par le preneur d'une mezzanine; La société BHM répond : que les arguments invoqués par la défenderesse ne sont pas de nature à justifier le défaut de paiement des loyers; que la sommation de quitter les lieux n'a été délivrée que pour clarifier les conditions dans lesquelles étaient occupés les lieux; que la mezzanine aménagée ne correspond pas à celle contractuellement prévue; que le portillon d'accès piéton dont la défectuosité est invoquée n'est pas celui qui donne accès au local. MOTIFS Le bail produit ne comporte aucune signature manuscrite et il n'est produit aucune attestation de la société censée garantir sa signature électronique par les parties; Cependant les parties en produisent deux exemplaires identiques et s'acordent donc sur le fait que ce bail a bien été conclu entre elles; La date qui y est apposée est celle du 7 juin 2022; Sa prise d'effet est stipulée être le 1er jour du mois suivant la notification faite par le bailleur au preneur, par lettre recommandée avec accusé de réception, de la prise de possession du local par le bailleur en exécution d'une vente en état futur d'achèvement; Cette notification n'est pas produite aux débats; Le bail stipule une franchise de deux mois de loyer en échange de l'édification par le preneur d'une mezzanine représentant 50% de la surface au sol; Il a été constaté le 19 juillet 2022 par procès-verbal d'huissier de justice que l'accès au local loué était encore en cours d'aménagement, le béton des allées étant encore frais; Les photographies annexées à ce procès-verbal révèlent clairement que l'accès était impraticable tant pour approvisionner le magasin que pour laisser accès à la clientèle, les grilles d'enceinte et les portails n'étant pas posés; Le bailleur ne justifie pas de la date à laquelle ont été terminés ces travaux, ce qui lui incombe pour prouver la délivrance des lieux et accrédite la délivrance réelle en septembre 2022 alléguée par le preneur; Le 22 septembre 2022, le bailleur a fait sommation au preneur de quitter les lieux en invoquant l'absence de titre d'occupation; Des différentes photographies produites aux débats, il ressort clairement que le local dispose de deux accès, l'un carossable pour les véhicules, situé avenue Lénine et l'autre par un portillon piétonnier situé [Adresse 3]; Or il a été constaté par commissaire de justice le 10 mai 2023 que le portillon piétonnier présentait un défaut d'aplomb et était fermé et que l'accès se faisait par l'entrée prévue pour les véhicules; S'il est établi par une capture d'écran téléphonique que le preneur a communiqué au bailleur en mai 2022 le projet d'aménagement de l'intérieur du local comprenant la mezzanine, aucune pièce ne permet d'apprécier si cette mezzanine réalisée correspond à celle contractuellement prévue qui devait justifier une franchise de loyer de deux mois; Un commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail a été délivré au preneur le 25 avril 2023 pour une somme de 11352 € correspondant à moins de deux termes mensuels de loyers et charges, auquel le preneur a répondu le 14 juin 2023 qu'il entendait séquestrer les loyers tant que la jouissance effective des lieux ne lui serait pas assurée; Outre l'imbroglio tenant au fait que le bail conclu le 7 juin 2022 mentionne la réalisation d'une condition suspensive au plus tard le 30 juillet 2021, soit un an avant sa conclusion, il résulte de ce qui précède que la jouissance du preneur a été troublée tant par la mise en demeure qui lui a été faite de quitter les lieux 3 mois après la conclusion du bail que par l'inachèvement des travaux de l'aire d'accès au local avant septembre et par la défaillance du portillon d'accès piétonnier; En outre, le décompte annexé au commandement mentionne un "solde antérieur" de 6120 € dont on ne sait pas à quel terme il se rapporte; L'ensemble de ces éléments caractérise une contestation sérieuse justifiant que la société BHM soit déboutée en référé de toutes ses demandes; Sur la demande reconventionnelle; Il échet d'enjoindre au bailleur de faire réaliser les travaux nécessaires pour assurer le fonctionnement normal du portillon d'accès piétonnier au local loué; Sur les frais irrépétibles; Il est équitable d'allouer à la société CPP le somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles; PAR CES MOTIFS, Statuant par ordonnance publique, contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe, Déboutons la société BHM de toutes ses demandes; Condamnons la société BHM à réaliser, dans un délai de 1 mois à compter de la signification de la présente, et sous astreinte de 50 euros par jour de retard, les travaux nécessaires pour assurer le bon fonctionnement du portillon d'accès piétonnier au local loué; Condamnons la société BHM à payer à la société CPP la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles; Condamnons la société BHM aux dépens. AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 26 FEVRIER 2024. LA GREFFIÈRE Fatma BELLAHOYEID LE PRÉSIDENT Ulrich SCHALCHLI