Cour d'appel, 15 décembre 2022. 20/12777

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRÊT DU 15 DÉCEMBRE 2022 (n° 2022/ , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/12777 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCKKQ Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Juillet 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 11-19-0072 APPELANT Monsieur [T] [E] [P] né le 17 septembre 1945 à [Localité 6] [Adresse 1] [Localité 4] FRANCE Représenté par Me Agathe DAVID de la SCP SIKSOUS FRIEDMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : P425 INTIMÉE S.C.I. TOPAR RCS de PARIS sous le numéro 438 220 097 [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 Ayant pour avocat plaidant : Me Elisabeth RUIMY-CAHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : R217 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. François LEPLAT, Président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président de chambre Anne-Laure MEANO, président assesseur Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Laure POUPET ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ****** EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 4 juillet 2013, à effet du 1er août 2013, la société civile immobilière Topar a donné à bail à usage d'habitation à M. [T] [E] [P], pour une durée de trois ans renouvelable : - un appartement de quatre pièces principales en duplex d'une surface habitable de 141,60 m² dont 13,38 m² de superficie "clos et couvert" hors loi Carrez et 21 mètres carrés de balcons, au quatrième et cinquième étages de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7], outre - une cave n°4 (lot n°4) située au troisième sous-sol ainsi que : - deux emplacements de parking n°19 et n°20 dont un double, l'ensemble moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable annuellement de 8.000 euros, payable par terme à échoir, outre un montant forfaitaire pour charges de 718,83 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 8.000 euros. Le logement est assorti d'une terrasse de 100 mètres carrés environ et d'un coin cuisine équipé situés au cinquième étage et d'une cuisine équipée au quatrième étage. M. [T] [E] [P] a remis au titre d'une garantie de loyers, taxe d'habitation et autres taxes et obligations du bail, un chèque d'un montant de 34.875,32 euros correspondant à quatre mois de loyers. Un procès-verbal de constat d'entrée dans les lieux a été dressé le 1er août 2013 par huissier de justice à [Localité 5], en présence du représentant de la bailleresse et du nouveau locataire. Suivant ordonnance du juge des référés du tribunal d'instance du 16ème arrondissement de Paris du 16 mars 2018, la résiliation du bail précité a été constatée à compter du 30 novembre 2017 et M. [T] [E] [P] condamné notamment au paiement de la somme de 35.300,28 euros au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation dus à la date du 15 février 2018, loyer de février 2018 inclus, avec intérêt au taux légal, son expulsion ayant par ailleurs été ordonnée. M. [T] [E] [P] a restitué les clefs des lieux litigieux le 2 août 2018. Un procès-verbal de constat a été établi le 6 août 2018 par huissier de justice associé à [Localité 5], hors la présence des parties, constatant le bon état général des lieux et la présence du mobilier sur place. La SCI Topar ayant fait pratiquer deux saisies-attribution sur les comptes bancaires de M. [T] [E] [P] ouverts dans les livres de banques HSBC et BNP Paribas, pour paiement d'une somme de 93.524,19 euros, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Paris, saisi d'une contestation de sa part, a, par ordonnance du 19 novembre 2018, cantonné les dites saisies à la somme de 58.903,61 euros après imputation de la somme de 34.935,84 euros au titre de la garantie de loyers. Par ailleurs, le juge de l'exécution a rejeté la demande de compensation avec le dépôt de garantie au regard des travaux de remise en état invoqués par la bailleresse. A la suite du déménagement complet des meubles du 12 au 15 novembre 2018 par M. [T] [E] [P], suivi d'un ménage effectué le 19 novembre 2018, un nouveau procès-verbal de constat a été établi en date du 20 novembre 2018 par huissier de justice en présence de M. [T] [E] [P]. Par acte du 23 mai 2019 signifié en étude d'huissier de justice, la SCI Topar a fait assigner M. [T] [E] [P] devant le tribunal d'instance de Paris, pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la condamnation de M. [T] [E] [P] au paiement de la somme de 97.039 euros HT au titre des travaux de remise en état rendus nécessaires par l'état des lieux de sortie contradictoirement constaté, avec intérêt au taux légal et application, le cas échéant, de l'article 1343-2 du code civil, - le débouté des demandes de M. [T] [E] [P], - la condamnation de M. [T] [E] [P] au paiement de la somme de 4.500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens. Au terme de ses écritures, le conseil de M. [T] [E] [P] a sollicité de voir : - débouter la SCI Topar de l'ensemble de ses demandes, - à titre reconventionnel, - condamner la SCI Topar à payer à M. [T] [E] [P] la somme de 22.661,81 euros au titre du dépôt de garantie majoré, - condamner la SCI Topar à payer à M. [T] [E] [P] la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens. Par jugement contradictoire entrepris du 30 juillet 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : Vu les dispositions des articles 7 et 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Vu les dispositions de l'article 1730 du code civil, Déclare la SCI Topar recevable et partiellement fondée en ses demandes. En conséquence, Condamne M. [T] [E] [P] à payer à la SCI Topar la somme de 37.410 euros, après imputation du dépôt de garantie versé à l'entrée dans les lieux à hauteur de 8.000 euros, au titre du coût de la remise en état des lieux loués, Dit que cette somme produira des intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2019 et jusqu'à parfait paiement, Déboute conséquemment M. [T] [E] [P] de sa demande tendant à la restitution de son dépôt de garantie et de ses demandes accessoires majorant celui-ci, Déboute la SCI Topar de sa demande tendant à faire application de l'anatocisme, Condamne M. [T] [E] [P] à payer à la SCI Topar la somme de 1.500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute M. [T] [E] [P] de sa demande formée par application des dispositions l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties de leurs plus amples demandes ou contraires, Condamne M. [T] [E] [P] aux dépens de l'instance, Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 8 septembre 2020 par M. [T] [E] [P], Vu les dernières conclusions remises au greffe le 13 août 2021 par lesquelles M. [T] [E] [P] demande à la cour de : Vu la loi du 6 juillet 1989, Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [E] [P] à régler à la SCI Topar la somme de 45.410 euros dont elle déduit le dépôt de garantie de 8.000 euros soit un total restant dû de 37.410 euros, Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [E] [P] à 1.500 euros au titre de "l'article 700". Statuant à nouveau, Débouter la SCI Topar de l'ensemble de ses demandes y compris de son appel incident, Condamner la SCI Topar à régler à M. [E] [P] la somme de 16.960,05 euros au titre du dépôt de garantie majoré, Condamner la SCI Topar à verser 4.000 euros à M. [E] [P] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. La condamner aux entiers dépens. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 25 octobre 2021 au terme desquelles la SCI Topar demande à la cour de : Recevoir la SCI Topar en ses demandes et conclusions et, y faisant droit, Vu les dispositions de l'article R.228-31 du code de l'organisation judiciaire, Vu les dispositions des articles 7 et 22 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, Dire et juger M. [T] [E] [P] "ma" fondé en ses demandes et l'en débouter. Confirmer le jugement rendu le 30 juillet 2020 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a condamné M. [E] [P] à rembourser à la SCI Topar le coût des travaux de remise en état de la terrasse, l'a condamné à une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en le déboutant de ses propres demandes notamment au titre du dépôt de garantie, Le réformant pour le surplus. Et, statuant à nouveau, Condamner M. [T] [E] [P] à payer à la SCI Topar le coût des autres travaux de remise en état, ce qui, incluant celui de la remise en état de la terrasse, s'établit à la somme de (105.039 - 8.000) 97.039 euros HT, TVA en sus au taux en vigueur, "euros" au titre des travaux de remise en état rendus nécessaires par l'état des lieux de sortie contradictoirement constaté, avec intérêts au taux légal et application, le cas échéant, des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, Le condamner à payer à la SCI Topar la somme de 4.000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'appel, Rejeter toute demande contraire tant irrecevable que mal fondée. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le coût des travaux de remise en état M. [T] [E] [P] poursuit l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné à payer les frais de remise en état de la terrasse en affirmant que la pose de l'installation avait été validée par la bailleresse, ce qu'elle conteste. Il produit au soutien de cette affirmation un échange de courriels pour le moins sibyllin de mai et juin 2017 ayant pour objet "SDC [Adresse 3] - Couvertine" que la bailleresse lui aurait transféré, ce qui, selon lui, vaudrait validation de l'installation. Or le message du 30 mai 2017, échangé entre protagonistes étrangers à l'instance, indique seulement "Merci de nous confirmer la prise en charge de la dépose et de la repose du plexiglass pour terminer votre intervention", message qui, sans autre élément de contexte, ne rapporte pas la preuve d'une quelconque validation de travaux effectués par M. [T] [E] [P] sur la terrasse. En tout état de cause une prétendue connaissance acquise par un bailleur d'une installation effectuée par le locataire sans son autorisation, ne se substitue pas à son accord écrit tel que le f) de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le requiert en pareil cas. M. [T] [E] [P] met encore aux débats : - une attestation de Mme [Z] [C] [S], se présentant comme étant une amie, non conforme aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile pour ne pas être datée, déclarant avoir été présente le jour de l'établissement du procès-verbal de constat de Maître [W], huissier de justice, au cours duquel M. [T] [E] [P] a proposé de "laisser sans contrepartie l'installation des embellissements de la terrasse", l'huissier de justice lui ayant répondu que le propriétaire "demandait seulement que les plantes soient enlevées de la terrasse", - une attestation de M. [B] [F], rédigée le 9 novembre 2019, ancien dirigeant d'entreprises de déménagement, également présent sur les lieux le même jour, qui relate la même proposition émanant du locataire et déclare que l'huissier de justice "a précisé que mes services (devaient) uniquement enlever les plantes". Mais outre le fait que ce procès-verbal de constat ne rapporte pas de tels propos, Maître [U] [W] [G] note expressément que "Les différentes installations de la terrasse m'avaient été déclarées non autorisées par le propriétaire préalablement à mes constatations", installations dont il doit être relevé qu'elles nécessitent un démontage et une remise en état qui n'est pas de la compétence habituelle d'une entreprise de déménagement. Quant à la SCI Topar, elle forme appel incident du jugement du chef des travaux de remise en état des lieux loués pour avoir rejeté sa demande de prise en compte des travaux autres que ceux de remise en état de la terrasse, estimant que le locataire a manqué à ses obligations en restituant les lieux en état dégradé, avec des éléments manquants, cassés ou démontés, avec des traces de trous ou de rayures en sorte qu'il en doit la réparation, sans néanmoins préciser les manquements dénoncés. C'est toutefois par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelant, lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le premier juge, et que la cour adopte, qu'il a retenu qu'il ressortait de la comparaison des constats d'huissier établis successivement à l'entrée et à la sortie de M. [T] [E] [P] des locaux litigieux, que le constat d'état des lieux d'entrée du 1er août 2013 mentionne un état neuf ou un très bon état de la plupart des pièces et équipements du logement et que l'état des lieux de sortie établi le 20 novembre 2018, après l'entier déménagement des meubles du locataire, un bon état général à l'exception de quelques rayures et décolorations relevées sur le revêtement au sol de certaines pièces (parquet salon, première chambre, deuxième chambre), d'un éclat en partie basse de la porte de la cuisine, de légères déchirures des bandes adhésives matérialisant les nez de marches de l'escalier intérieur, du carrelage terni, noirci et rayé dans la salle de bains et de quelques épaufrures et éclats sur les murs (de la cage d'escalier, du mur du salon en entrant, de la grande pièce au niveau des quatre arêtes du pilier central), l'ensemble traduisant un état d'usage normal après cinq ans d'occupation des lieux loués ; Qu'en outre, il résulte du constat dressé le 1er août 2013, que seuls quatre jeux de clefs ont été remis à M. [T] [E] [P] à son entrée dans les lieux et du procès-verbal de constat du 6 août 2018 qu'il avait restitué trois jeux de clefs de l'appartement par l'intermédiaire de son conseil, le 2 août 2018, à l'étude d'huissier de justice instrumentaire et que la gardienne de l'immeuble avait confirmé être en possession d'une quatrième clef et d'un Vigik ; qu'en conséquence, aucun frais de serrurerie ne saurait être imputé au locataire ; Qu'en revanche, s'agissant de la terrasse, il est établi et non contesté que M. [T] [E] [P] y a fait réaliser des travaux d'aménagement notamment par la pose d'un parquet plastifié rehaussant le sol de plusieurs centimètre, avec la pose d'un podium, et sur la gauche, le mur a été fermé à l'aide d'éléments de type plexiglas avec une descente d'eaux pluviales en PVC et coffrage, avec au-dessus une couverture avec chassis métallique ; au fond a gauche, une estrade a été installée et un espace a été couvert par un revêtement en plexiglas ; Que M. [T] [E] [P] ne justifie pas avoir été autorisé par sa bailleresse, comme l'y contraignait l'article 8 des conditions particulières de son bail et l'article 5.4 des conditions générales du dit contrat, lequel fait référence à l'article 7 f) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, à faire exécuter ces travaux, la SCI Topar ayant exigé la remise en son état d'origine de la terrasse et contestant les dites installations ; Qu'il ressort de la facture définitive établie par la société RC Aménagements, datée du 20 mars 2019, portant sur la rénovation totale du logement litigieux, que le coût hors taxe des travaux imputables au locataire au titre de la remise en état de la terrasse doit conséquemment s'établir comme suit : - installation chantier (50%) : 1.150 euros - nettoyage durant le chantier et à la fin de chantier (50%) : 500 euros - travaux de démolition aménagements terrasse : 40.650 euros - menuiseries extérieures : 3.110 euros soit une somme totale de 45.410 euros, soit, après déduction du dépôt de garantie verse a hauteur de 8.000 euros, une somme résiduelle de 37.410 euros au paiement de laquelle M. [T] [E] [P] devait être condamné, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 23 mai 2019, celui-ci étant en conséquence débouté de sa demande de restitution du dépôt de garantie et de la majoration de ce dernier réclamée. Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef Sur l'article 700 du code de procédure civile Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, Et y ajoutant, Condamne M. [T] [E] [P] aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président