Cour d'appel, 23 novembre 2022. 21/05093

23/11/2022 ARRÊT N°717/2022 N° RG 21/05093 - N° Portalis DBVI-V-B7F-ORC5 AM/CD Décision déférée du 14 Décembre 2021 - Juge des contentieux de la protection de MURET ( 21-000125) Mme [C] S.A. HLM DES CHALETS C/ [I] [X] [F] [E] INFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU VINGT TROIS NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX *** APPELANTE S.A. HLM DES CHALETS venant aux droits de l'Office Public de l'Habitat de HAUTE GARONNE [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 1] Représentée par Me Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY & ASSOCIE, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMÉ Monsieur [I] [X] [F] [E] PV: 659 Assigné le 21/01/2022 [Adresse 4] [Localité 2] N'ayant pas constitué avocat COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A. MAFFRE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : C. BENEIX-BACHER, président E.VET, conseiller A. MAFFRE, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - DÉFAUT - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre FAITS Suivant acte sous seing privé du 4 août 2020, l'Office public de l'Habitat de Haute-Garonne a donné à bail à M. [I] [E] un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer initial de 337,76 euros et 94,94 euros de provision pour charges. Par acte authentique du 22 décembre 2020, l'Office public de l'Habitat de Haute-Garonne a donné à bail emphythéotique l'immeuble loué à la SA HLM des Chalets. Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés et le 25 mai 2021, la SA HLM des Chalets a fait délivrer à M. [E] un commandement de payer la somme de 2 683,15 euros au principal, en vain. PROCÉDURE Par acte en date du 17 août 2021, la SA HLM des Chalets a fait assigner M. [I] [E] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Muret pour obtenir sur le fondement des articles 1103 et 1741 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, le constat de la résiliation du bail, son expulsion, sa condamnation au paiement de la somme de 3 685,61€ au titre des loyers et charges impayés et au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant actuel du loyer et des charges. Par ordonnance réputée contradictoire en date du 14 décembre 2021, le juge a': - constaté la résiliation du bail liant la SA HLM des Chalets, venant aux droits de l'Office Public de l'Habitat de Haute-Garonne selon bail emphytéotique du 22 décembre 2020, à M. [I] [E] par le jeu de la clause résolutoire, à la date du 25 mai 2021, concernant le logement situé [Adresse 4], pour défaut de paiement des loyers, - constaté que M. [I] [E] n'a pas quitté les lieux dans le délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement de quitter les lieux, - dit que la SA HLM des Chalets pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 ainsi que des articles R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - condamné M. [I] [E] à payer mensuellement à la SA HLM des Chalets, à titre de provision, au titre de l'indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail, soit le 26 juillet 2021 et jusqu'à libération complète des lieux, une somme égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, - condamné M. [I] [E] à payer à la SA HLM des Chalets, à titre de provision, la somme principale de 2 151,15 euros, représentant le solde des loyers, charges et indemnités d'occupation dus du mois de janvier 2021 au mois de juillet 2021 inclus avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, - rejeté la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné'M. [I] [E] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de leurs notifications, - ordonné d'office la transmission de la présente ordonnance par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées, - rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de plein droit. Par déclaration en date du 27 décembre 2021, la SA HLM des Chalets a interjeté appel de la décision. L'ordonnance est critiquée en ce qu'elle a': - condamné M. [I] [E] à payer à la SA HLM des Chalets, à titre de provision, la somme principale de 2 151,15 euros, représentant le solde des loyers, charges et indemnités d'occupation dus mois de janvier 2021 au mois de juillet 2021 inclus, - rejeté la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES La SA HLM des Chalets, dans ses dernières écritures en date du 21 janvier 2022, demande à la cour au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1728 du code civil et 700 du code de procédure civile, de': - recevoir la SA HLM des Chalets en son appel et en ses demandes, les disant justes et bien fondées, - rejeter toutes demandes contraires ou plus amples, En conséquence, - infirmer partiellement l'ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Muret en date du 14 décembre 2020, la confirmer pour le surplus, en ce qu'elle a : . condamné M. [I] [E] à payer à la SA HLM des Chalets, à titre de provision, la somme de 2151,15 euros, représentant le solde des loyers, charges et indemnités d'occupation dus du mois de janvier 2021 au mois de juillet 2021 inclus avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, . rejeté la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Réformant la décision querellée, et statuant à nouveau, - condamner M. [I] [E] à payer à la SA HLM des Chalets à titre provisionnel la somme de 5.619,13 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés suivant décompte arrêté au 4 janvier 2022, quittancement du mois de décembre 2021 inclus, - juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 25 mai 2021, - condamner M. [I] [E] à payer à la SA HLM des Chalets la somme de 500,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Y ajoutant en cause d'appel, - condamner M. [I] [E] au paiement de la somme de 1.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [I] [E] au paiement des entiers dépens d'appel. La SA HLM des Chalets soutient que la dette de M. [E] s'élevait à 3 685,61 euros au mois de juillet 2021 et non à 2 515,15 euros comme retenu à tort par le premier juge. Elle explique avoir produit deux décomptes, l'un relatif aux quittancements de l'OPH de Haute-Garonne et l'autre aux quittancements émis par elle à compter du bail emphythéotique que lui a consenti l'OPH le 22 décembre 2020 : la somme de 1 534,46 euros portée sur le second au 31 décembre 2020 et intitulée 'reprise de solde' correspond au solde débiteur de M. [E] auprès de l'OPH de Haute-Garonne en décembre 2020. M. [E] était bien débiteur de 3 685,61 euros en juillet 2021, et désormais de 5 619,13 euros au 4 janvier 2022 : depuis son entrée dans les lieux, à l'exception des APL, il a fait deux versements, 340 euros le 2 octobre 2020 et 500 euros le 30 septembre 2021. Il n'a pas daigné se présenter à l'audience : il est donc inéquitable de rejeter la demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. M. [E] n'a pas constitué avocat. Les écritures de l'appelant lui ont été signifiées le 21 janvier 2022 suivant procès-verbal de recherches. L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 octobre 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION L'appel interjeté est limité aux condamnations d'ordre financier. Sur le montant de la provision L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. manifestement illicite. L'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, au soutien de sa demande de réformation, la SA HLM des Chalets fait valoir en substance que la somme de 1 534,46 euros figurant sur son décompte au 31 décembre 2020 et intitulée 'reprise de solde' correspond au solde débiteur de M. [E] auprès de l'OPH de Haute-Garonne en décembre 2020 et fait donc partie de sa dette de M. [E]. L'appelante verse aux débats deux décomptes successifs, l'un relatif à la période courant du 4 août 2020 au 14 mars 2021 et l'un, édité par elle pour la période commençant au 31 décembre 2020 : le bail emphythéotique signé le 22 décembre 2020 a effectivement entraîné un changement de bailleur à cette date, et au premier décompte établi et arrêté par le bailleur initial, l'Office public de l'Habitat de Haute-Garonne, a succédé celui de la SA HLM des Chalets. La lecture de ces deux décomptes, aux écritures parfaitement cohérentes entre elles, permet de voir que le solde débiteur du compte locatif de M. [E] auprès de l'Office public de l'Habitat de Haute-Garonne arrêté au 31 décembre 2020 s'élevait à 1 534,46 euros et que ce passif a été transféré à la SA HLM des Chalets. Il s'en évince que même non détaillée dans ce second décompte, la somme de 1 534,46 euros correspond bien à une dette de M. [E], contractée par lui au titre des loyers échus et restés impayés d'août à décembre 2020, auprès de l'Office public de l'Habitat de Haute-Garonne auquel la SA HLM des Chalets succède. Dès lors, la créance de l'appelante ne se heurtant à aucune contestation sérieuse comprend ces impayés et s'élève donc au total à la somme de 5 619,13 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation restés impayés à la date du 4 janvier 2022, quittancement du mois de décembre 2021 inclus. S'agissant des intérêts de retard, la bailleresse sollicite que les loyers et accessoires soient assortis d'intérêts "calculés conformément aux dispositions du contrat de bail" et le surplus des sommes réclamées, des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 25 mai 2021. La lecture exhaustive du contrat de bail liant les parties ne permet cependant pas de découvrir la moindre disposition relative à des intérêts contractuels. Dès lors, la condamnation prononcée sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2 683,15 euros à compter du commandement de payer, sur celle de (3685,61- 2683,15=) 1 002,46 euros à compter de l'assignation, et pour le surplus à compter du 21 janvier 2022, date de la signification des conclusions d'appel à l'intimé. Sur les frais et dépens M. [E] qui succombe sera condamné aux dépens. L'équité n'impose pas d'allouer une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile, la décision de première instance étant confirmée de ce chef. PAR CES MOTIFS : La Cour, Infirme la décision entreprise en ce qu'elle a condamné M. [I] [E] à payer à la SA HLM des Chalets la somme provisionnelle de 2 151,15 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de ladite ordonnance, Statuant à nouveau, Condamne M. [I] [E] à verser à la SA HLM des Chalets la somme provisionnelle de 5 619,13 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation dus par lui à la date du 4 janvier 2022, quittancement du mois de décembre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 683,15 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1 002,46 euros, et à compter du 21 janvier 2022 pour le surplus, Confirme la décision en sa disposition relative à l'article 700 du code de procédure civile, Dit n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, Condamne M. [I] [E] aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT I. ANGER C. BENEIX-BACHER