Tribunal judiciaire, 19 juin 2024. 23/07821

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN 4ème chambre civile Juge du Contentieux de la Protection ORDONNANCE DE REFERE Chambre 4 N° RG 23/07821 - N° Portalis DB3D-W-B7H-KBMT MINUTE N° ORDONNANCE DU 19 Juin 2024 [T], [X] c/ [N], [S] DÉBATS : A l’audience publique du 15 Mai 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Juin 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe COMPOSITION DE LA JURIDICTION : Lors des débats et qui a délibéré : Président : Madame Isabelle PLANTARD, Juge des contentieux de la protection du TJ de DRAGUIGNAN assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2024 ENTRE : DEMANDEURS: Monsieur [D] [T] [Adresse 1] [Localité 4] Madame [F] [X] épouse [T] [Adresse 1] [Localité 4] Rep/assistant : Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, substituée par Me ROSCIO, avocat au barreau de NICE DEFENDEURS: Monsieur [M] [N] [Adresse 2] [Localité 3] Rep/assistant : Me Muriel GESTAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN Madame [F] [S] [Adresse 2] [Localité 3] Rep/assistant : Me Muriel GESTAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN COPIES DÉLIVRÉES LE 19 Juin 2024 : 1 copie exécutoire à ; - Me Laurence DENOT, Me Muriel GESTAS 1 copie dossier EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 13 juin 2020, Madame [F] [X] épouse [T] et Monsieur [D] [T] ont donné à bail à Monsieur [M] [N] et Madame [F] [S] un local à usage d'habitation situé à [Adresse 2], en contrepartie d'un loyer mensuel de 1 550 euros, charges comprises. Par exploit de commissaire de Justice du 28 octobre 2022, un congé pour vente a été délivré à l'attention des locataires pour le 12 juin 2023. Différentes échéances sont demeurées impayées et Madame [F] [X] épouse [T] et Monsieur [D] [T] ont fait délivrer à Monsieur [M] [N] et Madame [F] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 mai 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 5278,30  euros en principal, de justifier d'une assurance et de justifier de l'occupation. Par acte de commissaire de Justice en date du 6 novembre 2023, Madame [F] [X] épouse [T] et Monsieur [D] [T] ont fait assigner Monsieur [M] [N] et Madame [F] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de céans statuant en référés aux fins de voir : A titre principal : - Dans l'hypothèse où les lieux n'auraient pas été restitués au jour de l'audience, VALIDER le congé pour vente délivré à la date du 28 octobre 2022 et échu à la date du 12 juin 2023 A titre subsidiaire : - Constater le jeu de la clause résolutoire acquise pour défaut d'assurance A titre infiniment subsidiaire : - Constater acquise au profit de Monsieur et Madame [T] la clause résolutoire insérée au bail, pour défaut de paiement dans le délai légal du commandement de payer En dernier recours - Prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave à ses clauses et obligations, notamment en raison du déséquilibre contractuel né de la mise à disposition d'un bien sans sa contrepartie En tout état de cause : - Rejeter tous délais de paiement et pour quitter les lieux ainsi que toute demande tendant à voir écartée l'exécution provisoire de droit, nonobstant appel et sans caution, - Prononcer l'expulsion de corps et de biens de Monsieur [M] [N] et Madame [F] [S] et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier au besoin sous astreinte de 100 € par jour de retard ; - Supprimer le délai de 2 mois prévu par l'article L412-1 du CPCE compte tenu de la mauvaise foi manifeste de l'occupant silencieux dont la dette est colossale ainsi que le prévoit la loi d'ordre public n°2023-668 du 27 juillet 2023 - Condamner solidairement Monsieur [M] [N] et Madame [F] [S] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer outre les charges, indexables comme lui et prévoyant en sus conformément à la loi le paiement sur justificatifs de la régularisation annuelle des charges/TOM/cotisations d'assurance, le tout à compter du terme du bail et jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés et le débarrassage de tous les meubles et effets personnels - Condamner solidairement Monsieur [M] [N] et Madame [F] [S]  à payer à Madame [F] [X] épouse [T] et Monsieur [D] [T] la somme de 2053,09 euros arrêtée au 10/10/2023 au titre des loyers impayés et indemnités d'occupation, avec intérêts de droit à compter du 30 mai 2023 sur la somme de de 5278,3 € et à compter de l'assignation pour le surplus, somme à parfaire au jour de l'audience y compris en l'absence de défendeursde la délivrance de la présente assignation. - Condamner solidairement Monsieur [M] [N] et Madame [F] [S]  à payer à Madame [F] [X] épouse [T] et Monsieur [D] [T] la somme de 25 000 € en réparation du préjudice né du retard de vente aggravé par la situation délétère du marché immobilier actuel - Et ce, sans que la condamnation pécuniaire prononcée au titre des indemnités d'occupation n'omette un seul mois d'occupation postérieurement au dernier mois visé dans le décompte produit et sanctionné par le jugement à intervenir - Sous réserve le cas échéant du traitement de la dette dans le cadre de la procédure de surendettement lequel primera en tout état de cause les dispositions du jugement à intervenir. - Condamner  solidairement Monsieur [M] [N] et Madame [F] [S] à payer à Madame [F] [X] épouse [T] et Monsieur [D] [T] la somme de 1200 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de la présente instance y compris le coût du commandement de payer et de l'assignation. Après des renvois de l'affaire à la demande des parties, l'affaire a été retenue à l'audience du 15 mai 2024. Madame [F] [X] épouse [T] et Monsieur [D] [T] étaient représentés par leur avocat qui a actualisé la dette locative à la somme de 12 747,05 € au 03/05/2024 et a déposé son dossier de plaidoirie pour le surplus, s'en remettant à son acte introductif d'instance. Monsieur [M] [N] et Madame [F] [S] étaient également représentés par leur avocat qui a déposé son dossier de plaidoirie en expliquant contester la dette locative. Aux termes de leurs conclusions, ils sollicitent de voir: - Déclarer Madame [S] et Monsieur [N] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions - Débouter les époux [T] de leurs demandes Reconventionnellement, - Juger que les consorts [N] ont quitté les lieux le 1er avril 2024 - Ordonner que la dette correspondant à l'occupation du bien jusqu'alors sera payée en deux années, - Ecarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir. En substance, ils affirment avoir quitté les lieux depuis avril 2024 et être hébergés chez la sœur de Madame [S]. Ils expliquent que Monsieur [T] ne souhaite pas reprendre les clés sollicitant toujours d'autres travaux supplémentaires de la part des preneurs. Ils reconnaissent devoir des arriérés locatifs à parties du mois de novembre 2023 et font donc valoir que les débats doivent porter sur l'indemnité d'occupation due pour le mois de novembre 2023 et jusqu'au mois d'avril 2024. Le rapport d'enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 1999 a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats. À la clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 juin 2024, par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION  Sur la recevabilité de la demande : L'article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit à peine d'irrecevabilité de la demande, que l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. En l'espèce, le bailleur produit la notification au représentant de l'Etat de l'assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 07/11/2023 soit plus de six semaines avant l'audience qui s'est tenue le 10/01/2024. Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent, sous peine d'irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation d'un contrat de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est toutefois réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides. En l'espèce, Madame [F] [X] épouse [T] et Monsieur [D] [T] justifie également en tant que bailleur avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 02/06/2023 soit plus de deux mois avant d'avoir fait assigner leurs locataires en référés le 6 novembre 2023. La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable. Sur la validité du congé pour vente : Aux termes de l’article 834, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Il résulte de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 auquel est soumis le bail d’habitation liant les parties, que le propriétaire d’un logement peut donner congé aux locataires qui l’occupent s’il est justifié par sa décision de vendre le bien. Le congé doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement, en respectant un délai de préavis de six mois avant la fin du bail, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée et reproduire les cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 précitée. Le congé vaut offre de vente au profit au locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. En l’espèce, Les époux [T] ont fait délivrer un congé pour vente à Monsieur [N] et Madame [S] par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2022, soit plus de six mois avant le 12 juin 2023, date de la fin du bail. Le congé précise le prix de vente, à savoir 410.000 euros net vendeur, et les conditions de la vente projetée et reproduit les cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 précitée. Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n’a d’ailleurs fait l’objet d’aucune contestation par les défendeurs, est bien régulier. Monsieur [N] et Madame [S] n’ont pas usé de leur droit de préemption dans le délai légal. Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail d’habitation à la date du 12 juin 2023 à minuit. Monsieur [N] et Madame [S], qui se sont maintenus dans les lieux, se trouvent ainsi occupants sans droit ni titre du local litigieux depuis le 13 juin 2023 et il convient d’ordonner leur expulsion, ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif de la présent ordonnance. S’agissant des meubles, il y a seulement lieu de prévoir qu’en cas d’expulsion, les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, qui permettent d’en régler le sort et il n’y a pas lieu de prévoir d’autres dispositions, lesquelles ne sont pas à ce jour nécessaires et ne sont justifiées par aucun litige actuel. Il convient de préciser que les courriels transmis en défense ne permettent pas d'établir avec l'évidence requise en référés que les locataires auraient quitté les lieux depuis le 1er avril 2024. Par ailleurs, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation sous astreinte, le bailleur disposant désormais d'un titre qu'il lui revient de faire exécuter. Sur la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L412-1 du CPCE : Les époux [T] demandent l'application de l'article L412-1 du CPCE dans sa version applicable après la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et sollicitent ainsi la suppression du délai de deux mois au motif de « la mauvaise foi manifeste de l'occupant silencieux dont la dette est colossale ». Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En l'espèce, les personnes expulsées ne sont pas entrés dans les locaux par voie de fait et aucune mauvaise foi de leur part n'est démontrée, le seul fait de ne pas acquitter ses loyers de manière régulière ne suffisant pas à caractériser à lui seul, la mauvaise foi. En tout état de cause, l'appréciation de la mauvaise foi ne peut relever que de l'appréciation du juge du fond de sorte qu'il n'y a lieu à référés sur cette demande. Sur les demandes au titre de l'arriéré de loyers, sur l'indemnité d'occupation indexable, et la somme de 25 000 € en réparation du préjudice né du retard de vente aggravé par la situation délétère du marché immobilier actuel : Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier. En l'espèce, les demandeurs sollicitent différentes sommes sur les postes ci-dessus énumérés mais pas à titre de provision. Or, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de faire droit à une demande de condamnation à verser des sommes d'argent non formulée à titre de provision. Il y a donc lieu de dire que ces demandes sont irrecevables. Sur les demandes accessoires :             a) Sur les dépens En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire. En l’espèce, Monsieur [M] [N] et Madame [F] [S], partie succombante à la procédure, supporteront solidairement la charge des dépens. Ainsi, ces dépens comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.             b) Sur les frais irrépétibles En application de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 . Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 % ». Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [F] [X] épouse [T] et Monsieur [D] [T]  le montant des frais irrépétibles qu'ils ont été contraints d'exposer pour faire valoir leurs droits. Il convient de condamner solidairement Monsieur [M] [N] et Madame [F] [S] à leur payer la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.             c) Sur l’exécution provisoire L'article 514 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, pose le principe d'une exécution provisoire de droit pour toute les décisions de première instance. PAR CES MOTIFS Nous, Isabelle PLANTARD, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, statuant  publiquement par ordonnance mise à disposition au greffe,  contradictoire et en premier ressort,             Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence ; DECLARONS recevable la demande de Madame [F] [X] épouse [T] et Monsieur [D] [T] ; CONSTATONS la validité du congé délivré le 28 octobre 2022  par les époux [T] bailleurs, à Monsieur [M] [N] et Madame [F] [S] ensemble preneurs au contrat de bail du 13 juin 2020 liant les parties, et portant sur un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 2] ; CONSTATONS la terminaison consécutive de ce bail à la date 12 juin 2023 minuit et l’occupation sans droit ni titre depuis le 13 juin 2023 par Monsieur [M] [N] et Madame [F] [S] des lieux faisant l’objet de ce congé ; ORDONNONS en conséquence à Monsieur [M] [N] et Madame [F] [S] de libérer les lieux loués situés [Adresse 2]  et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d'un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu'après restitution de l'ensemble des clés; DISONS qu’à défaut pour Monsieur [M] [N] et Madame [F] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [F] [X] épouse [T] et Monsieur [D] [T] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; REJETONS la demande d'expulsion sous astreinte ; DISONS n'y avoir lieu à référé sur la demande de suspension du délai de deux mois en application de l’article L412-1 du CPCE au motif de la mauvaise foi des locataires, cette appréciation excédant les pouvoirs du juge des référés ; DISONS irrecevables les demandes au titre de l'arriéré locatif, d'une indemnité d'occupation et d'une condamnation en réparation du préjudice né du retard de vente, ces demandes étant formulées non à titre provisionnel ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [N] et Madame [F] [S] à verser à Madame [F] [X] épouse [T] et Monsieur [D] [T] la somme de cinq cents euros (500 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [N] et Madame [F] [S] aux dépens de l'instance, incluant notamment les frais du commandement de payer ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe. LE GREFFIER LE PRESIDENT