Tribunal judiciaire, 21 juin 2024. 24/00788

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 5] [Localité 1] JUGEMENT DU 21 Juin 2024 N° RG 24/00788 - N° Portalis DBYC-W-B7I-KZOE Jugement du 21 Juin 2024 N° 24/422 OPH NEOTOA C/ [N] [C] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 21/06/24 à NEOTOA COPIE PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 21 Juin 2024 ; Par Manon LIPIANSKY, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier, lors des débats, et Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré Audience des débats : 05 Avril 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 21 Juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR OPH NEOTOA [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 1] représentée par M. [G] [W], muni d’un pouvoir ET : DEFENDEUR : M. [N] [C] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 2] non comparant, ni représenté I.- EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé en date du 10 octobre 2017, l'établissement NEOTOA consentait un bail d'habitation à M. [N] [C] sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 336,44 € (euros). Par acte de commissaire de justice en date du 03 mai 2023, NEOTOA délivrait au locataire un commandement de payer la somme principale de 3.078,07 € correspondant à l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Concomitamment à la délivrance du commandement, par courrier électronique reçu, le 04 mai 2023, le bailleur signalait à la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives) d'ILLE-ET-VILAINE la situation d'impayé de [N] [C]. Par assignation en date du 19 janvier 2024, NEOTOA saisissait le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de : -Constater la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire ; -Ordonner l'expulsion de [N] [C] ; -Condamner [N] [C] au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux ; 4244,77 € d'arriéré locatif, arrêté au 18 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; 50 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. Le 19 janvier 2024, l'assignation était notifiée au Préfet d'ILLE-ET-VILAINE, représentant de l'État dans le département. Aucune enquête sociale ne parvenait au greffe avant l'audience. II.- PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES À l'audience du 05 avril 2024, NEOTOA maintenait les demandes de son assignation. Il réévaluait la dette à la somme de 5.506,06 € et le montant du loyer mensuel au jour de l'audience à 420,43 €. A l'appui de ses prétentions, le bailleur précisait que le dernier paiement remontait à septembre 2023. Bien que régulièrement cité par acte délivré à personne, [N] [C] ne comparaissait pas, ni ne se faisait représenter. La présente décision, susceptible d'appel, sera donc réputée contradictoire. Il sera renvoyé à l'assignation du demandeur pour un plus ample exposé des moyens. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. III.- MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail : 1.1. Sur la recevabilité de la demande : Le commandement de payer a été délivré, le 03 mai 2023 et la CCAPEX saisie, le 04 mai 2023, soit, l'un et l'autre, plus de deux mois avant l'assignation. L'assignation a été signifiée, le 19 janvier 2024, et une copie transmise à la préfecture d'ILLE-ET-VILAINE qui en a accusé réception, le 19 janvier 2024, soit plus de deux mois avant l'audience au fond. L'action du demandeur est donc recevable conformément aux dispositions de l'article 24 de la Loi du 06 juillet 1989. 1.2. Sur le bien-fondé la résiliation du bail : Aux termes de l'article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux : " I.- Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux [...] ". En l'espèce, le contrat du 10 octobre 2017 - portant sur les conditions générales de location - contient une clause résolutoire, reproduite dans le commandement de payer, notifié le 03 mai 2023, au locataire, pour un montant de 3078,07 €. Or, vu l'historique des versements, la dette de loyer n'a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer et aucun plan d'apurement du passif n'a été conclu. Dès lors, il y a lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire et, en conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail au 04 juillet 2023. A ce stade, il conviendra de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la demande de condamnation au paiement de l'arriéré locatif : 2.1 Sur la dette locative : Aux termes de l'article 7 de la Loi du 06 juillet 1989 : " Le locataire est obligé :a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus [...] ". Aux termes de l'article 1103 du Code civil : " Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ". Aux termes de l'article de l'article 1353 du Code civil : " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ". En l'espèce, le requérant évalue la dette locative au jour de l'audience à 5.506,06 €. Cependant, en l'absence du défendeur à l'audience et de complète contradiction lors des débats, seules les demandes figurant dans l'assignation seront valablement retenues. Le dispositif de l'assignation vise un arriéré de loyer estimé à 4.244,77 €. Or, le décompte daté du 18 janvier 2024 fait état d'une dette de 4.406,13 €. Néanmoins, l'erreur étant en faveur du locataire, le montant réclamé dans l'assignation sera tout de même validé. Il est permis de supposer que les frais de commissaire de justice pour la délivrance du commandement (149€) aient été facturés sur juin 2023 et correspondraient à la différence (161€). [N] [C] sera donc condamné au paiement de cette somme de 4.244,77 € (loyers, charges et indemnités d'occupation au 18 janvier 2024) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. 2.2. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, [N] [C] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation et jusqu'à libération effective et définitive des lieux avec remise des clés. En cas de contestation, cette indemnité sera fixée à 407,82 € par mois et sera comptabilisée à compter du 04 juillet 2023, étant, en partie, déjà comprise dans l'arriéré locatif précité. 3. Sur les demandes accessoires : Succombant à la cause, [N] [C] sera condamné aux dépens. En revanche, l'équité commande de laisser à la charge des parties les frais engagés non compris dans les dépens. En vertu de l'article 514 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire apparaît incompatible avec la nature de l'affaire eu égard aux conséquences de la décision entreprise sur la situation personnelle, familiale et sociale du défendeur et sera, dans ces circonstances, exceptionnellement écartée. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 03 mai 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois ; CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu, le 10 octobre 2017, entre l'établissement NEOTOA, d'une part, et M. [N] [C], d'autre part, sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 2] est résilié depuis le 04 juillet 2023 ; DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [N] [C], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement ; ORDONNE à M. [N] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ; DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; CONDAMNE M. [N] [C] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et, en cas de difficultés ou de contestation, FIXE cette indemnité à 407,82 € (quatre cent sept euros et quatre-vingt-deux centimes) par mois ; DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 04 juillet 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; CONDAMNE M. [N] [C] à payer à l'établissement NEOTOA la somme de 4.244,77 € (quatre mille deux cent quarante-quatre euros et soixante-dix-sept centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 18 janvier 2024, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; ÉCARTE l'exécution provisoire de droit de la présente décision ; DÉBOUTE l'établissement NEOTOA de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE M. [N] [C] aux dépens comprenant, notamment, le coût du commandement de payer du 03 mai 2023 et de l'assignation du 19 janvier 2024 ; Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, le 21 juin 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière, La Juge,