Tribunal judiciaire, 07 janvier 2026. 25/06906

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1] [1] Copie conforme délivrée le : 07/01/2026 à : Maitre Laurent LOYER Copie exécutoire délivrée le : 07/01/2026 à : Maitre Pierre-henri HANOUNE Pôle civil de proximité PCP JCP référé N° RG 25/06906 N° Portalis 352J-W-B7J-DAPDR N° MINUTE : 2/2026 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 07 janvier 2026 DEMANDERESSE Le Syndicat des copropriétaires DU [Adresse 3] représenté par son syndic, dont le siège social est sis Le Cabinet GERARD SAFAR SAS - [Adresse 1] représentée par Maitre Pierre-henri HANOUNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1202 DÉFENDERESSE Madame [G] [F], demeurant [Adresse 2] représentée par Maitre Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1567 COMPOSITION DU TRIBUNAL Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 03 décembre 2025 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 janvier 2026 par Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Greffière Décision du 07 janvier 2026 PCP JCP référé - N° RG 25/06906 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAPDR EXPOSE DES FAITS Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] (ci-après le SDC) est propriétaire d’un immeuble où Mme [G] [F] suivant contrat de travail du 10 avril 1987 avec le syndicat des copropriétaires, a officié en qualité de gardienne d’immeuble, pour lequel elle bénéficiait , en partie commune, outre la loge, d’un appartement de fonction de 46 m² à titre de salaire en nature estimé à 828 €. Après un entretien préalable du 4 août 2023, Mme [G] [F] a été « mise à la retraite » en application des articles L 1237-5 à L 1235-8 du code du travail par LRAR du 21/08/2023 avec un préavis de trois mois courant jusqu’au 30 avril 2024. Mme [G] [F] s’est maintenue dans les lieux après cette date. Le syndic lui a adressé une mise en demeure par LRAR du 21 mai 2025 en lui octroyant un délai supplémentaire d’un mois, soit jusqu’au 23 juin 2025. Par LRAR du 16 juin 2025, Mme [G] [F] a indiqué ne pas avoir trouvé de solution de relogement et demandé un maintien dans les lieux jusqu’au 30 septembre 2025. Le syndic lui a adressé une mise en demeure par LRAR du 23 juin 2025 en lui octroyant un délai supplémentaire jusqu’au 30 septembre 2025. Un procès-verbal de non conciliation a été dressé le 6 octobre 2025. Par exploit d’huissier du 11 juillet 2025, le SDC de l’immeuble sis [Adresse 3] a fait assigner en référé Mme [G] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] Dans ses conclusions n° 1, elle demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : - ordonner son expulsion et de tout occupant de son chef, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance, sous astreinte de 100 € par jour de retard, avec séquestration des meubles aux frais et risques de l’intéressée, dans un lieu désigné par elle ou non; - condamner [G] [F] à lui payer une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation qui sera fixée à un montant de 1300 € hors charges indexée sur l’IRL à compter du 30/04/2024 et jusqu’au départ effectif des lieux, - condamner [G] [F] à lui payer une somme de 4000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que sa condamnation aux dépens. Le SDC indique conformément à l’AG du 10 avril 2025 qu’il entend engager un autre gardien ou affecter la loge à un autre usage et rappelle avoir été contraint d’engager un prestataire extérieur OPTIMAL NET ENTRETIEN depuis 2024 pour assurer le nettoyage et l’entretien de l’immeuble. Décomptant un délai de 17 mois au total accordé à la gardienne, et lui avoir payé une somme de 34 136 € net pour solde de tout compte, le SDC invoque un trouble manifestement illicite. La préfecture a été saisie de l’assignation le 15 juillet 2025. A l’audience du 3 décembre 2025, la partie demanderesse a réitéré sa demande par l’intermédiaire de son conseil. Il a ramené sa demande de frais irrépétibles à 2000 € Dans sa note en délibéré, Mme [G] [F] demande le débouté des demandes du SDC au titre de l’indemnité d’occupation, Subsidiairement, elle demande de ramener cette demande à sa plus simple expression au vu du caractère indigne de la loge et seulement à compter du 30 septembre 2025, date d’expiration du délai accordé par le SDC. Elle réclame le rejet de la demande de frais irrépétibles compte tenu de sa situation. Le conseil de Mme [G] [F] a précisé qu’âgée de 83 ans et percevant 2064, 33 € depuis le mois de juillet 2025, elle n’était pas éligible au secteur privé. Décision du 07 janvier 2026 PCP JCP référé - N° RG 25/06906 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAPDR Elle précise que le syndicat de copropriété avait voté son expulsion mais non la désignation d’un nouveau gardien. Il indique que le 18 décembre 2025, Mme [G] [F] a libéré sa loge, qu’elle est hébergée par son fils et que le syndic s’est vu remettre les clés le 19 décembre, ce qui rend sans objet la demande d’expulsion. Il soutient que l’indemnité d’occupation demandée, qui résulte d’une évaluation à distance, ne tient pas compte de l’état du logement où qu’aucuns travaux de réparation / rénovation n’ont été effectués en 38 ans contrairement à la rénovation quinquennale imposée par l’article 20 de la CCN des gardiens, concierges et employés d’immeubles, le DPE effectué lors de la sortie des lieux classant le logement en catégorie G et faisant état de dysfonctionnement en électricité et gaz (anomalies de type DGI), ce qui caractérise un logement indécent et interdit de l’affecter à une nouvelle gardienne. La décision a été émise en délibéré au 7 janvier 2026. MOTIFS DE LA DÉCISION I. SUR L’OCCUPATION SANS DROIT NI TITRE : Il ressort de l’article 834 du code civil que le juge des référés peut en cas d’urgence ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il ressort de l’article 835 du code civil que le juge des référés peut en cas d’urgence ordonner toutes les mesures conservatoires ou de remise en état, même en présence d’une contestation sérieuse, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; si l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut ordonner une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même une obligation de faire. Le juge des référés est le juge de l’évidence et ne peut statuer en présence d’une contestation sérieuse. La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. C’est notamment le cas chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique. En l’espèce, il résulte du contrat de travail du 10 avril 1987 avec le syndicat des copropriétaires, que Mme [G] [F] a officié depuis lors en qualité de gardienne d’immeuble, pour laquelle elle bénéficiait , outre la loge en partie commune, d’un appartement de fonction de 46 m² (ou 50, 15 m² selon le diagnostic technique) à titre de salaire en nature estimé à 828 €. Suite à un entretien préalable du 4 août 2023, Mme [G] [F] a été mise à la retraite en application des articles L 1237-5 à L 1235-8 du code du travail, par LRAR du syndic en date du 21/08/2023 ouvrant un préavis courant jusqu’au 30 avril 2024. Mme [G] [F] s’est maintenue dans les lieux après cette date. Elle a été mise en demeure de quitter le logement par LRAR du 21 mai 2025 lui octroyant un délai supplémentaire d’un mois, soit jusqu’au 23 juin 2025, puis par LRAR du 23 juin 2025 lui octroyant, sur sa demande, un délai supplémentaire jusqu’au 30 septembre 2025. Le contrat de travail de Mme [G] [F] ayant pris fin, elle ne possédait plus après le 30 avril 2024 aucun titre à occuper l’accessoire du contrat que constituait sa loge, nonobstant la tolérance de la copropriété à la voir se maintenir temporairement dans les lieux. Ceci correspond à un trouble manifestement illicite passible du pouvoir du juge des référés. Décision du 07 janvier 2026 PCP JCP référé - N° RG 25/06906 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAPDR L’intérêt à agir de la copropriété étant démontré de récupérer la loge à toutes fins de ses prérogatives de propriétaire, qu’il s’agisse de loger un nouveau gardien ou de récupérer la partie commune à d’autres fins, aucune contestation sérieuse ne s’oppose à cette démonstration du trouble manifestement illicite que constitue le maintien dans les lieux de Mme [G] [F] depuis le 30 avril 2024. Toutefois, d’après le mail du syndic en date du 19 décembre 2025 évoquant une « remise des clés », Mme [G] [F] aurait restitué officiellement les lieux. Toutefois, il n’est produit d’aucun état des lieux contradictoire et le mail susvisé ne fait référence qu’aux clés « de la loge » et non de l’appartement de fonction, lequel, d’après le plan du diagnostic possède sa propre entrée. Il n’est pas non plus produit d’attestation d’hébergement signée par le fils de Mme [G] [F]. Ne serait-ce qu’à titre conservatoire, il convient donc de statuer sur la demande d’expulsion. En l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de [G] [F] et de tout occupant de son chef de la loge et de l’appartement de fonction situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 3] , avec assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai légal de l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution pour quitter les lieux. En ce cas le bailleur sera alors autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant et la loge le logement de fonction dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [G] [F] , à défaut de local désigné. Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution. Il ne convient pas de faire droit à la demande d’astreinte, le recours à la force publique paraissant suffisant. II. Sur l'indemnité d'occupation : Le SDC demande de condamner Mme [G] [F] à lui payer une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation qui sera fixée à un montant de 1300 € hors charges indexée sur l’IRL à compter du 30/04/2024, et ce jusqu’au départ effectif des lieux. N’étant pas objectivé que Mme [G] [F] a effectivement quitté les l’appartement de fonction le 19 décembre 2025, il convient de statuer sur le bien-fondé et , le cas échéant, le montant d’une indemnité d’occupation depuis la fin du préavis et le début d’occupation sans droit ni titre et ce jusqu’à son départ effectif, quel qu’il soit. Toutefois, pour prétendre à une indemnité d’occupation venant remédier tout à la fois à l’occupation forcée du bien et à l’atteinte à son droit de propriété du propriétaire, encore faut-il que la perte financière soit réelle, autrement dit que le logement, soit aurait pu prétendre à une location, soit à l’occupation d’une aurre gardienne. Dans le premier cas, l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable, qui indique que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. » Dans les deux cas, (ainsi qu’il en résulte pour le second cas de l’article 20 de la CCN des gardiens, concierges et employés d’immeubles réécrite par avenant du 27 avril 2009 , « s'il n'y a pas de distinction entre le logement de fonction et la loge (…) ce logement devra être au moins conforme aux normes relatives au logement décent ( loi du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale). »), le logement, pour ne pas être qualifié d’indécent, doit répondre aux caractéristiques définies par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002, lequel indique notamment (5) que « les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; » L'installation (électrique ou gaz) d'un logement qui ferait courir au locataire un risque pour sa santé ou sa sécurité doit être considérée comme ne répondant pas aux exigences de décence fixée par la loi. Or, le dossier technique immobilier du 15 décembre 2025 fourni aux débats fait état : -pour l’installation du gaz : d’un organe de coupure d’appareil non autorisé ; d’un risque d’intoxication au monoxyde de carbone pour cause de ventilation irrégulière ; anomalies de type DGI (Danger grave et immédiat) devant être réparées avant toute remise en marche de l’installation de gaz ; -pour l’installation électrique : d’anomalies d’installation électrique à corriger dans les meilleurs délais (risques de contact, matériel vétuste, absence de broches de terre ...) Enfin, en France métropolitaine, le niveau de performance minimal prévu au premier alinéa de l'article 6 susvisé correspond, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation à compter du 1er janvier 2025, à la classe F. Or, d’après le DPE incorporée au diagnostic susvisé, le logement est classé en catégorie G. Il apparait donc qu’à la date du 30 avril 2024, le logement n’était pas légalement propice à la location ou à l’occupation à raison d’une fonction et, en ce qui concerne en plus la décence énergétique, à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à la date de l’audience. Par conséquent, le SDC ne peut se prévaloir d’une provision sur un préjudice ayant trait à l’encaissement de loyers qu’il ne pouvait percevoir ou à l’économie du fait d’un logement de fonction qu’il ne pouvait attribuer. Enfin, il est rappelé pour mémoire que le syndic SAFAR, mandaté à cet effet par la copropriété, a accordé à deux reprises des délais de maintien dans les lieux à Mme [G] [F] sans pour autant les subordonner au paiement d’une indemnité d’occupation, ou même réserve faite d’une telle indemnité, ce qui empêchait l’ex-gardienne de prendre la pleine mesure des conséquences de son maintien dans les lieux. La demande d’indemnité provisionnelle sera donc rejetée. III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Mme [G] [F] succombe à la procédure et sera condamnée aux entiers dépens. Compte tenu de l’équité et de la situation économique respective des parties, il convient de condamner Mme [G] [F] à payer une somme de 800 € au titre des frais irrépétibles de la procédure. Conformément aux dispositions de l'article 514-1 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux et de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort mise à disposition au greffe ; Décision du 07 janvier 2026 PCP JCP référé - N° RG 25/06906 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAPDR Disons le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] recevable à agir, Constatons que Mme [G] [F] est occupante sans droit ni titre de la loge et l’appartement de fonction de l’immeuble sis [Adresse 3] depuis le 30 avril 2025, date d’expiration de son préavis, Disons qu’en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [G] [F] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, Autorisons, en ce cas, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de l’immeuble sis [Adresse 3] à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [G] [F] à défaut de local désigné, Disons que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution Rejetons la demande provisionnelle d’une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'au départ effectif des lieux, Rejetons toutes les autres demandes, Condamnons [G] [F] au paiement au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de l’immeuble sis [Adresse 3] d’une indemnité de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Condamnons [G] [F] aux dépens, Disons que l’exécution provisoire est de droit La greffière Le juge des contentieux et de la protection