Cour d'appel, 02 juin 2022. 21/00706

ARRÊT N° N° RG 21/00706 - N°Portalis DBVH-V-B7F-H6N5 MPF-AB TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PRIVAS 08 décembre 2020 RG:19/03064 [E] [Y] C/ [Adresse 12] [Adresse 12] [Adresse 12] S.A.S. CENTURY 21 PORTE DE PROVENCE Grosse délivrée le 02/06/22 à Me Olivier MARTEL à Me Emmanuelle VAJOU COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 1ère chambre ARRÊT DU 02 JUIN 2022 APPELANTS : Madame [C] [V] [G] [E] épouse [Y] née le 31 Août 1994 à [Localité 14] [Adresse 6] [Localité 1] Représentée par Me Olivier MARTEL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ARDECHE Monsieur [B] [W] [Y] né le 09 Juin 1992 à [Localité 5] [Adresse 6] [Localité 1] Représenté par Me Olivier MARTEL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ARDECHE INTIMÉS : Monsieur [R], [U] [F] né le 18 Janvier 1993 à [Localité 13] [Adresse 4] [Localité 9] Représenté par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES Représenté par Me Bruno LE CLERCQ, Plaidant, avocat au barreau de VALENCE Madame [N], [A] [F] née le 05 Août 1990 à [Localité 13] [Adresse 3] [Localité 10] Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES Représentée par Me Bruno LE CLERCQ, Plaidant, avocat au barreau de VALENCE Monsieur [X], [M] [F] né le 05 Octobre 1954 à BLIDA (ALGÉRIE) [Adresse 11] [Localité 2] Représenté par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES Représenté par Me Bruno LE CLERCQ, Plaidant, avocat au barreau de VALENCE S.A.S. CENTURY 21 PORTE DE PROVENCE Poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité en son siège social [Adresse 8] [Localité 5] Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES Représentée par Me Bruno LE CLERCQ, Plaidant, avocat au barreau de VALENCE COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente, Mme Elisabeth TOULOUSE, Conseillère, Mme Séverine LEGER, Conseillère, GREFFIER : Audrey BACHIMONT, Greffière, lors des débats, et lors du prononcé, DÉBATS : à l'audience publique du 05 Avril 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 02 Juin 2022 Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ; ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente, le 02 Juin 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour EXPOSE DU LITIGE [X], [R] et [N] [F] sont propriétaires d'un bien immobilier sis [Adresse 7] (07). Le 15 novembre 2017, une promesse synallagmatique de vente a été signée entre les consorts [F] d'une part, et Mme [C] [E] épouse [Y] et M. [B] [Y] d'autre part, en présence de l'agence immobilière Century 21, moyennant le prix de 170 000 euros dont 11 100 euros de frais d'agence, sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt de 184 000 euros. L'acte authentique devait être dressé le 15 février 2018 et il a été convenu qu'une pénalité de 15 890 euros serait à la charge de toute partie qui refuserait de régulariser la vente par acte authentique après levée des conditions suspensives. Par courrier du 17 avril 2018, les époux [Y] faisant état d'un certain nombre de vices cachés ont informé les vendeurs qu'ils n'avaient plus l'intention de contracter. Par acte du 18 mai 2018, les consorts [F] et la société Century 21 les ont assignés devant le tribunal de grande instance de Privas en résolution de la promesse et en réparation de leur préjudice. Par ordonnance rendue le 31 janvier 2019, le juge de la mise en état a ordonné une expertise. Le tribunal judiciaire de Privas, par jugement contradictoire du 8 décembre 2020, a : - débouté les époux [Y] de leur demande d'annulation pour erreur de la promesse synallagmatique de vente signée le 15 novembre 2017, - les a condamnés in solidum à payer aux consorts [F] la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale ainsi qu'à payer à l'agence immobilière Century 21 la somme de 3 000 euros au titre de la clause pénale ; - débouté les consorts [F] et l'agence immobilière Century 21 de leur demande de dommages et intérêts ; - débouté les époux [Y] de leur demande de dommages et intérêts ; - condamné in solidum les époux [Y] à payer aux consorts [F] et à l'agence immobilière Century 21 la somme de 2 000 euros chacun en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration du 18 février 2021, les époux [Y] ont interjeté appel de cette décision. Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 17 mars 2022, les appelants demandent à la cour de: à titre principal, - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté les demandeurs de leurs demandes de dommages et intérêts ; - dire nulle et de nul effet, pour erreur sur la substance de la chose vendue, la promesse synallagmatique de vente du 15 novembre 2017 ; - débouter dès lors les intimés de toutes leurs demandes ; - condamner les consorts [F] au paiement d'une indemnité de 1 500 euros pour le préjudice matériel subi ; Subsidiairement, pour le cas où la cour ne retiendrait pas la nullité de la promesse synallagmatique de vente, Statuant à nouveau du chef de la condamnation au paiement des clauses pénales, au bénéfice des vendeurs, et de l'agence Century 21, les ramener à un euro symbolique, - les en débouter ; - débouter encore les intimés de toutes leurs conclusions et demandes, des fins de leur appel incident ; À titre infiniment subsidiaire, et pour le cas extraordinaire où la cour ferait droit à la demande de l'agence Century 21, - condamner les consorts [F] à les relever et garantir de toute condamnation de ce chef ; - condamner, enfin, solidairement, les consorts [F] et l'agence Century 21 à la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner in solidum les consorts [F] et l'agence Century 21 aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire. Les appelants soutiennent qu'ils ont commis une erreur sur la substance du bien acquis au sens des articles 1130 et suivants du code civil, puisqu'au moment de la signature du compromis et après deux visites, ils n'avaient pas pu prendre conscience des désordres réels affectant l'immeuble. Ils estiment que les propriétaires et l'agent immobilier leur ont, par des manoeuvres dolosives, fait croire que le logement était en bon état et affirment qu'ils n'auraient pas contracté s'ils avaient été informés de l'ampleur et du coût des travaux de remise en état nécessaires. Subsidiairement, ils considèrent que la clause pénale ne saurait être appliquée en raison de la réticence dolosive pratiquée par les vendeurs, ces derniers ayant contribué à leur renoncement au projet d'achat ; que l'agence immobilière ne saurait solliciter le versement d'une commission alors qu'elle aurait dû, compte tenu des circonstances et de leur absence de connaissance dans le domaine immobilier, les dissuader de cette acquisition. Ils estiment par ailleurs avoir subi un préjudice matériel pour s'être retrouvés sans logement en février 2018 et contraints de rechercher une nouvelle location qui s'est avérée plus coûteuse et moins bien isolée que la précédente, engendrant un surcoût au niveau du loyer et de la consommation d'électricité. Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 14 janvier 2022, les consorts [F] et la société Century 21 sollicitent l'infirmation partielle du jugement sur le montant des pénalités accordées et sur le rejet de leur demande de dommages-intérêts. Ils demandent à la cour de statuer à nouveau et de: - condamner in solidum les époux [Y] à verser aux consorts [F] la somme de 15 890 euros au titre de la clause pénale ; - les condamner à verser, à l'agence immobilière Century 21, 11 100 euros en application de la clause pénale ; - condamner in solidum les époux [Y] à leur verser la somme de 1 000 euros chacun, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive; - les condamner in solidum à payer aux consorts [F] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à payer à l'agence immobilière Century 21 la somme de 3 000 euros au titre du même article. Les intimés réfutent toute erreur sur les qualités substantielles, les acheteurs ayant confirmé leur intention d'acheter après la signature du compromis de vente, ce en connaissance des désordres apparents décrits dans un rapport détaillé ; que cette confirmation a purgé l'acte de vente de tous vices de consentement tirés d'une prétendue erreur ; qu'il ressort notamment des rapports [I] et [K] que les désordres étaient apparents au moment du compromis et que la maison, ancienne, était habitable ; qu'en outre, les acheteurs ne démontrent pas qu'il y aurait eu de l'amiante dans la maison ; Les vendeurs et l'agence immobilière contestent avoir commis des manoeuvres dolosives et font observer à la cour qu'il n'y a pas le moindre élément de preuve et que les acheteurs sollicitent la nullité pour cause d'erreur sur la substance de la chose vendue et non celle pour erreur provoquée par le dol ; selon les intimés, les acheteurs ne démontrent pas davantage que l'agent immobilier a commis des actes de dissimulation ou qu'il a fait des déclarations mensongères ou commis des manoeuvres déloyales ; La faute contractuelle préjudiciable aux intérêts des consorts [F] doit être sanctionnée à hauteur de la somme de 15 890 euros laquelle est contenue dans la promesse et ne présente pas de caractère excessif. En outre, l'opération ayant été définitivement conclue, l'agence immobilière peut prétendre obtenir une rémunération intégrale à hauteur de 11 100 euros conformément à la clause pénale ; La demande de garantie des époux [Y] est irrecevable car nouvelle sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile. Le comportement des époux [Y] ayant dégénéré en abus, dès lors qu'ils savaient qu'ils ne pourraient pas alléguer l'existence de vices cachés, pas plus que celle d'une erreur excusable ou d'un dol à leur encontre, les appelants estiment être fondés à solliciter une réparation distincte de la clause pénale. Par ordonnance du 17 décembre 2021, la procédure a été clôturée 22 mars 2022 et l'affaire a été fixée à l'audience du 5 avril 2022. Par ordonnance du 18 mars 2022, l'examen de l'affaire a été maintenu à l'audience du 5 avril 2022 et la date de clôture a été reportée au 1er avril 2022. MOTIFS : Sur la nullité de la promesse de vente: L'annonce publiée par l'agence Century 21 a indiqué que la maison avait été entièrement rénovée et que la rénovation était de qualité. Les époux [Y] ont visité la maison le 9 novembre 2017, puis le 10 novembre 2017. La promesse de vente a été signée le 15 Novembre 2017. Le 4 février 2018, une note technique est établie à la demande des acheteurs par M.[I], lequel a relevé l'existence de murs de soutènement construits sans barbacanes, d'un système de récupération des eaux de pluie déficient au point que les eaux passent sous les caniveaux et s'infiltrent contre les murs de l'habitation et une cunette n'asurant plus son rôle d'évacuation des eaux de ruissellement. M.[K], expert désigné durant l'instance, a relevé six désordres nécessitant des réparations d'un montant total de 29 800 euros: la démolition nécessaire du mur de clôture à l'Est, la réfection du mur de soutènement côté Est lequel a été mal construit et penche dangereusement, la réfection du système de récupération des eaux de la cour, la reconstitution de la cuvette du garage obsolète, le traitement préventif de la charpente contre les insectes, la mise en conformité du ballon d'eau chaude et la pose de deux tirants. Le premier juge a estimé que les désordres affectant le bien vendu étaient apparents et décelables par un profane et que les époux [Y] avaient d'ailleurs constaté un grand nombre d'entre eux lors de leurs visites du bien antérieures à la signature de la promesse. Il a donc rejeté la demande d'annulation de la promesse au motif que ces éléments excluaient l'existence d'une réticence dolosive imputable aux vendeurs et à l'agent immobilier et démontraient que les acheteurs, suffisamment informés des défauts du bien, avaient commis une erreur inexcusable en les acceptant sans s'informer avant la signature de la promesse sur le coût des travaux à entreprendre. Les appelants rappellent qu'ils n'ont visité la maison que deux fois avant la signature de la promesse de vente de sorte qu'ils n'avaient pas conscience de l'importance des désordres réels et du coût élevé de la remise en état. Selon les termes de l'annonce, ils s'attendaient à ce que la maison soit en bon voire en très bon état, prête à être habitée. L'agent immobilier et les vendeurs ayant selon eux précipité la vente sans les informer loyalement sur l'état réel de la maison, les époux [Y] soutiennent qu'ils n'ont pu se convaincre de l'existence des multiples désordres qu'après la signature de la promesse. Ils font valoir que les travaux de remise en état chiffrés par l'expert [K] représente un surcoût de 17,52 % par rapport au prix d'achat et maintiennent qu'ils se sont trompés en décidant d'acheter la maison et n'ont pas été en mesure de relever les désordres décrits par l'expert. Leur erreur a été déterminante de leur consentement car ils n'auraient jamais décidé d'acquérir la maison s'ils avaient connu le surcoût engendré par la remise en état des désordres, ne disposant pas des fonds leur permettant d'acheter la maison et de financer les travaux nécessaires à sa remise en état. Les intimés considèrent que les désordres déplorés par les époux [Y] sont des vices apparents qui ne pouvaient pas échapper à l'attention d'un acheteur moyennement attentif et rappellent que l'expert a conclu que la maison était de bonne facture mais qu'il y avait des travaux de restauration à réaliser pour remédier à divers désordres très apparents. Ils soulignent que les désordres relevés par l'expert concernent essentiellement les murs extérieurs à la maison et servant au soutènement d'un talus de sorte que l'erreur sur la qualité de ces murs ne porte pas sur les qualités substantielles du bien acheté, les murs extérieurs à la maison n'étant pas décrits dans la clause «  désignation du bien » de la promesse de vente du 17 novembre 2017. Quant aux autres désordres, ils étaient pareillement apparents au moment des visites et ne portaient pas sur les qualités substantielles de la maison laquelle était une demeure ancienne rénovée, ce qui n'impliquait pas qu'il n'y avait pas de travaux à faire. Pour justifier l'annulation, l'erreur doit, selon l'article 1132 du code civil, porter sur les qualités essentielles de la prestation, lesquelles sont définies par l'article 1133 du même code comme celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. Les époux [Y] estiment avoir commis une erreur sur l'état réel de la maison: alors qu'ils croyaient acheter une maison en très bon état et exempte de tout désordre nécessitant des travaux de réfection, ils ont acheté une maison qui présentait des désordres imposant la réalisation de travaux d'un montant de 29 000 euros. Ils expliquent qu'ils sont un jeune couple accédant pour la première fois à la propriété et qu'ils ne disposaient que d'un budget limité au prix d'achat de la maison de sorte que le très bon état de la maison a été un critère décisif de leur choix. La maison objet de la vente n'étant pas une maison neuve mais une maison ancienne rénovée, elle ne pouvait être exempte de tout désordre du fait même de son ancienneté. Les désordres étaient d'ailleurs selon l'expert tous apparents et, hormis l'un d'entre eux, décelables par un profane. L'apparence de ces désordres a d'ailleurs conduit les époux [Y] à solliciter l'avis technique de M.[I] en ces termes: «  nous sommes intéressés par l'achat d'une maison...lors de nos différentes visites, nous nous sommes aperçus qu'il y avait des traces de salpêtre, des fissures sur les façades extérieures ainsi qu'à l'intérieur de la maison. Le propriétaire nous a dit qu'il avait fait enlever deux tirants en façade et cela nous inquiète fortement. De plus, dans la cour intérieure, un mur de soutènement penche très fortement vers l'intérieur de celle-ci...afin de ne pas faire d'erreur sur cet achat immobilier, nous souhaiterions avoir un avis technique sur les différents points sur lesquels nous avons des doutes.... ». L'erreur alléguée ne porte par ailleurs sur aucun des éléments décrits dans le contrat pour désigner le bien vendu et ne concerne que des éléments accessoires de la maison. En effet, l'expert [K] a constaté que le mur extérieur de soutènement côté Est de la cour avait été mal construit et risquait de s'effondrer en cas de forte pression hydraulique consécutive à un orage, que la récupération des eaux de pluie ruisselant dans la cour n'était pas réalisée, que des trous d'insectes visibles dans la charpente de la chambre rendaient nécessaire un traitement préventif, que la cunette de récupération des eaux du talus située dans le garage était obsolète et qu'il existait des risques d'infiltrations dans le sol du séjour et dans les murs de la maison adjacents au garage et enfin qu'il n'y avait pas de capotage du ballon d'eau chaude installé dans les combles. Enfin, l'expert a préconisé de replacer les deux tirants qui étaient positionnés entre le pignon et la façade principale et qui ont été enlevés lors des travaux de rénovation réalisés par le précédent propriétaire. L'ignorance du surcoût occasionné par la réfection des désordres énumérés par l'expert a certes pesé sur la décision d'achat des époux [Y] lesquels affirment qu'ils n'auraient pas signé la promesse de vente s'ils en avaient eu connaissance. En effet, ils n'ont sollicité qu'après la signature de la promesse l'avis technique de M.[I] lequel les a renseignés sur la nature, l'étendue et le prix des travaux de réfection des différents désordres. Cependant, l'erreur des époux [Y] fondée sur des considérations décisives pour eux mais étrangères aux qualités essentielles du bien vendu n'a pas vicié leur consentement au point de rendre le contrat annulable. Le jugement qui les a déboutés de leur demande tendant à l'annulation de la promesse de vente du 15 novembre 2017 sera donc confirmé. Sur l'application de la clause pénale: En page 9 de la promesse de vente du 15 octobre 2017 est insérée une clause intitulée: «  clause pénale » laquelle stipule qu'en cas de refus par une partie de signer l'acte authentique de vente dans le délai imparti, la partie qui n'est pas en défaut percevra une indemnité forfaitaire de 15 890 euros. En refusant de signer l'acte authentique de vente, les acquéreurs ont commis une faute qui a causé un préjudice à leurs contractants, en privant l'agent immobilier de sa commission et en immobilisant vainement l'immeuble durant le délai entre la promesse et la date de la vente par acte authentique. Le tribunal a jugé manifestement excessives cette clause pénale et les a modéré en application de l'article 1231 du code civile, réduisant à la somme de 10 000 euros l'indemnité due aux vendeurs et à 3000 euros celle due à l'agent immobilier. Les intimés qui ont interjeté appel incident de cette disposition relèvent que le premier juge n'a pas démontré le caractère excessif des indemnités stipulées par la promesse de vente du 15 novembre 2017. Les appelants trouvent insuffisante quant à eux la réduction de l'indemnité réclamée par les vendeurs et demandent à la cour de la diminuer à un euro compte-tenu de leur bonne foi et de leur impossibilité réelle de financer le surcoût représenté par les travaux de remise en état. La clause pénale remplit à la fois une fonction comminatoire pour inciter le débiteur à exécuter et une fonction réparatrice du préjudice du créancier en cas d'inexécution. Si elle s'applique du seul fait de l'inexécution, indépendamment du préjudice, le juge peut prendre en compte le préjudice réellement subi par le créancier pour exercer son pouvoir de modération lequel est conditionné par le caractère manifestement excessif d'une clause pénale. Le premier juge a estimé qu'était excessive l'indemnité égale à 10% du prix de vente pour réparer le préjudice résultant d'une immobilisation du bien du 15 novembre 2017 au 30 Novembre 2018, date à laquelle il a été vendu à un second acquéreur. En fixant à la somme de 10 000 euros le montant de l'indemnité due par les époux [Y], le premier juge a fait une juste appréciation des faits et sa décision sera confirmée. Sur la rémunération de l'agent immobilier: La promesse de vente du 15 novembre 2017 stipule, à la fin de la clause «  intitulée «  clause pénale »: «  De plus, la rémunération du mandataire restera due intégralement, dans les conditions de forme prévues ci-après à la rubrique «  Négociation », l'opération étant définitivement conclue ( article 74 du décret 72-678 du 20 juillet 1972), soit la somme de 11 100 euros. » La clause intitulée «  négociation » stipule par ailleurs expressément que la rémunération de l'agence Century 21, mandataire, est à la charge du vendeur. Les appelants font valoir que le contrat stipule que la rémunération de l'agent immobilier est à la charge du vendeur et qu'ils n'en sont pas redevables. L'agence Century 21 réplique que le refus des acquéreurs de réitérer l'acte authentique leur a causé un préjudice en les privant de leur commission et que la réparation qu'elle demande a un fondement délictuel. Selon les termes mêmes de la promesse, la rémunération de l'agence immobilière est à la charge du vendeur et elle reste due intégralement dans le cas où une des parties refuserait de régulariser la vente par acte authentique dans le délai imparti. Le mandataire qui ne peut se prévaloir de la qualité de partie ne peut prétendre à être indemnisé par les acquéreurs sur le fondement de la clause pénale stipulée par le contrat. Il ne justifie pas de la perte de son droit à percevoir sa commission, la promesse de vente qu'il a d'ailleurs lui-même rédigée prévoyant expressément que sa rémunération est à la charge du vendeur et qu'elle reste due intégralement dans le cas où une des parties refuserait de régulariser la vente par acte authentique dans le délai imparti. Le contrat ne prévoit pas expressément que dans cette situation, la rémunération du mandataire sera due par l'acquéreur et non par le vendeur. L'intimé ne rapporte pas la preuve qu'il a perdu le droit à sa rémunération. Faute de justifier d'un préjudice découlant du refus des époux [Y] de réitérer l'acte authentique dans le délai imparti, il sera débouté de sa demande. Sur les demandes de dommages-intérêts: La cour ayant confirmé le rejet de la demande tendant à l'annulation du contrat pour erreur ayant été rejetée confirmera aussi le rejet de la demande tendant à l'indemnisation du préjudice matériel causé par ladite annulation. Il n'est pas démontré que le refus des époux [Y] de régler la clause pénale aux vendeurs a dégénéré en abus de sorte que le tribunal a rejeté à juste titre la demande des intimés tendant à obtenir des dommages-intérêts pour résistance abusive. Sur l'article 700 du code de procédure civile: Il est équitable de condamner in solidum [B] [Y] et [C] [E] épouse [Y] à payer aux consorts [F] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi, Statuant publiquement , contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, Infirme partiellement le jugement entrepris en ce qu'il a condamné in solidum [B] [Y] et [C] [E] épouse [Y] à payer à l'agence immobilière Century 21 la somme de 3000 euros au titre de la clause pénale et celle de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau sur ces points, Déboute la société Century 21 de toutes ses demandes, Confirme pour le surplus le jugement entrepris, Y ajoutant, Condamne in solidum [B] [Y] et [C] [E] épouse [Y] à payer aux consorts [F] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Les condamne aux dépens en ce compris les frais d'expertise. Arrêt signé par Mme FOURNIER, Présidente et par Mme BACHIMONT, Greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,