Cour d'appel, 07 février 2024. 20/17685

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 07 FEVRIER 2024 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/17685 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCYIU Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Septembre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY - RG n° 20/02379 APPELANTS Madame [M] [F] épouse [D] née le 05 juillet 1977 à [Localité 7] (93) [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 ayant pour avocat plaidant : Me Stéphane CAMPANA de la SCP CLT JURIS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS Monsieur [X] [D] né le 27 décembre 1970 à [Localité 6] (78) [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 ayant pour avocat plaidant : Me Stéphane CAMPANA de la SCP CLT JURIS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS INTIME SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RÉSIDENCE GROS SAULE, [Adresse 2] représenté par son syndic, la société CADOT BEAUPLET SAFAR, SAS immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 328 413 000 C/O Société CADEOT BEAUPLET SAFAR [Adresse 3] [Localité 5] Représenté par Me Eric AUDINEAU de l'AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0502 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Muriel PAGE, Conseillère Madame Perrine VERMONT, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition. * * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE M. [X] [D] et Mme [M] [F] épouse [D] sont copropriétaires des lots n° 2349, 2434, 3054 et 4034 dans la résidence Le Gros Saule située [Adresse 2] (93) ; Pur acte du 24 février 2020, le syndicat des copropriétaires les a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny en paiement d'un arriéré de charges de copropriété et diverses sommes ; Par jugement réputé contradictoire du 16 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a : - condamné solidairement M. et Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16.420,80 € au titre des charges de copropriété dues entre le 14 janvier 2016, en ce incluse la facture relative à la recherche de fuite pour 264 € facturée le 12 janvier 2016 et le 1er janvier 2020, appel provisionnel du 1er trimestre 2020 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2019 pour la somme de 16.036,72 €, et à compter du 24 février 2020 pour le surplus ; - condamné in solidum M. et Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires 1.000 € à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; - dit que les intérêts courant sur les sommes susvisées seront capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ; - condamné in solidum M. et Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires 1.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ; - condamné in solidum M. et Mme [D] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Eric Audineau, membre de l'AARPI Audineau Guitton conformément à l'article 699 du code de procédure civile pour ceux des dépens avancés pour le compte du syndicat des copropriétaires ; - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions ; M. et Mme [D] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 4 décembre 2020 ; La procédure devant la cour a été clôturée le 21 juin 2023 ; PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 16 août 2021, par lesquelles M. et Mme [D], appelants, invitent la cour, au visa de l'article 1343-5 du code civil, à : - donner acte de ce qu'ils se reconnaissent débiteurs de la dette de charges de copropriété correspondante à la condamnation de première instance soit 16.036,72 € ' 2.000 € soit 14.036,72 € ; - leur accorder des délais de paiement et ordonner que la dette pourra être apurée en 24 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, à raison de 500 € par mois en sus des charges courantes et le solde lors du dernier règlement, et cela en deniers ou quittances compte tenu de ma mise en place de l'échéancier déjà respecté ; - confirmer le jugement en ce qui concerne les frais de recouvrement ; - infirmer le jugement concernant les dommages et intérêts disant qu'ils ne sont pas dus ; - débouter le syndicat des copropriétaires de son appel incident et de sa demande au titre l'article 700 du code de procédure civile ; Vu les conclusions notifiées le 9 mai 2023, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 36 du décret du 17 mars 1967 ainsi que 564 et suivants du code de procédure civile, à : - déclarer irrecevables les demandes de M. [X] [D] & Mme [M] [F] épouse [D] car formulées pour la première fois en cause d'appel ; A titre subsidiaire, - déclarer les demandes de M. [X] [D] & Mme [M] [F] épouse [D] mal fondées ; - confirmer le jugement du 16 septembre 2020 en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il condamne à titre principal M. et Mme [D] au paiement de la somme de 16.420,80 € au titre des charges dues sur la période courant du 12 janvier 2016 inclus au 1er janvier 2020 inclus ; - débouter M. et Mme [D] de l'ensemble de leurs demandes reconventionnelles, fins et conclusions ; En sus, et aux fins d'actualisation de la créance du syndicat des copropriétaires, - condamner solidairement M. et Mme [D] à lui payer en sus des condamnations d'ores et déjà prononcées par le tribunal judiciaire de Bobigny la somme en principal de 19.136,72 € à titre des charges de copropriété impayées et échues entre le 13 mars 2020 inclus et le 1er avril 2023 inclus et représentant : 17.800,72 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ; 336 € au titre des frais relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; - assortir la condamnation prononcée à l'encontre de M. et Mme [D] d'une condamnation au paiement de l'intérêt au taux légal à compter : de la mise en demeure notifiée par la société Cadot Beauplet Safar, syndic, en date du 17 novembre 2021 d'avoir à payer la somme de 23.987,92 € ; de la mise en demeure notifiée par la société Cadot Beauplet Safar, syndic, en date du 19 septembre 2022 d'avoir à payer la somme de 24.423,21 € ; de la mise en demeure notifiée par la société Cadot Beauplet Safar, syndic, en date du 3 mars 2023 d'avoir à payer la somme de 28.226,01 € ; la régularisation des présentes écritures ; En tout état de cause, - condamner solidairement M. et Mme [D] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 2.500 € par application de l'article 700 du même code ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur les charges de copropriété Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et élément présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; M. et Mme [D] ne contestent pas l'arriéré de charges de copropriété mais font valoir que depuis le jugement ils ont honoré le paiement des charges et ont commencé à payer l'arriéré par virements de 500 €, pour un total de 2.000 € qui doit donc être déduit de leur dette ; Sur la demande formulée en première instance A l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment les pièces suivantes : - l'extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaires indivis de M. et Mme [D] ; - le décompte des sommes dues arrêté au 1er janvier 2020 ; - les procès-verbaux des assemblées générales réunies les 25 février 2016, 29 mars 2017,30 mars 2018 et 8 juin 2019 ; - les appels de fonds adressés à M. et Mme [D] ; - le jugement rendu par le tribunal d'instance d'Aulnay-sous-Bois le 15 juin 2017 ; Comme l'a justement relevé le premier juge, il ressort du décompte des sommes dues qu'au 1er janvier 2020, appels de fonds du 1er trimestre inclus, que l'arriéré de charges s'élevait à la somme de 16.420,80 €, après déduction des frais de recouvrement pour un montant de 1.280 € ; Néanmoins, il ressort des conclusions des parties que M. et Mme [D] ont, depuis, effectué un certain nombre de versements ; L'article 1342-10 du code civil dispose : «Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement» ; En application de ces dispositions, c'est à juste titre que le syndicat des copropriétaires a imputé ces versements en priorité sur les causes du jugement du 15 juin 2017, puis sur l'arriéré dû depuis le 12 janvier 2016 ; Il résulte des décomptes produits par le syndicat des copropriétaires (pièces n° 68 et 69) non contestés par M. et Mme [D] que leurs versements ont permis d'une part de solder les causes du premier jugement, et d'autre part de payer l'arriéré des charges dues depuis cette première condamnation à hauteur de 10.358,97 € ; En revanche, contrairement aux calculs faits par le syndicat des copropriétaires, les versements de M. et Mme [T] ne peuvent s'imputer sur les condamnations aux dommages et intérêts, frais irrépétibles et dépens du jugement du 16 septembre 2020 dont il a été interjeté appel, cette décision n'étant pas défintive ; Par conséquent, l'arriéré de charges de copropriété pour la période courant du 12 janvier 2016 au 1er janvier 2020 s'élève désormais à la somme de 16.420,80 € - 10.358,97 € = 6.061,83 € ; Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a condamné solidairement M. et Mme [D] à payer la somme de 16.420,80 € au titre des charges de copropriété dues entre le 14 janvier 2016 et le 1er janvier 2020, appel provisionnel du 1er trimestre 2020 inclus, Il doit cependant être confirmé en ce qu'il a condamné M. et Mme [D] à payer les intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2019, date de la mise en demeure, pour la somme de 16.036,72 €, et à compter du 24 février 2020, date de l'assignation, pour le surplus, soit 384,08 € ; Sur l'actualisation de la dette en cause d'appel Le syndicat des copropriétaires verse aux débats, les pièces suivantes : - le décompte des sommes dues entre le 13 mars 2020 et le 1er avril 2023 faisant état d'un nouvel arriéré de 19.136,72 € - les procès-verbaux des assemblées générales réunies les 18 janvier 2020, 9 juillet 2022, 13 décembre 2022 ; - les appels de fonds adressés à M. et Mme [D] ; Il ressort du décompte postérieur au jugement du 16 septembre 2016 dont il a été interjeté appel que l'arriéré des charges pour la période courant du 13 mars 2020 au 1er avril 2023 s'élève à la somme de 17.800,72 € après déductions des frais de recouvrement d'un montant de 1.336 € ; Comme il a été exposé plus haut, les versements effectués par M. et Mme [D] durant cette période ont été affectés au remboursement de l'arriéré le plus ancien ; Par conséquent, M. et Mme [D] doivent être condamnés au paiement de la somme de 17.800,72 € au titre de l'arriéré de charges entre le 13 mars 2020 et le 1er avril 2023, 2e appel de fonds inclus ; Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 novembre 2021 sur la somme de 9.223,19 €, à compter de la mise en demeure du 19 septembre 2022 sur la somme supplémentaire de 2.821,95 €, à compter de la mise en demeure du 3 mars 2023 sur la somme supplémentaire de 2.814,80 € à et compter des conclusions notifiées le 9 mai 2023 pour le surplus, suivant le décompte produit (pièce n° 70) et après déduction des frais ; Sur les frais de recouvrement sollicités en cause d'appel Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ; Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement ; La demande du syndicat des copropriétaires porte sur les frais exposés postérieurement au jugement du 16 septembre 2020 ; Il justifie de l'envoi de trois mises en demeure les 17 novembre 2021, 19 septembre 2022 et 3 mars 2023 ainsi que d'une relance le 14 décembre 2021, facturées au total 204 €. Les frais d'hypothèque d'un montant de 120 € doivent également être mis à la charge des copropriétaires défaillants ; En revanche, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic, ce qui n'est pas établi en l'espèce s'agissant des frais d'avocat facturés 480 € ainsi que les frais de contentieux non précisés ; Par conséquent, M. et Mme [D] doivent être condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 324 € au titre des frais de recouvrement nécessaires ; Sur la demande de dommages et intérêts En vertu de l'article 1231-6 du code civil «le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire» ; M. et Mme [D] font valoir que M. [D] a été gravement malade pendant trois ans, et que leur projet d'ouverture d'une boucherie n'a pu être concrétisé qu'à partir du 8 septembre 2020. Ils allèguent également qu'ils ont été privés de la jouissance de leur appartement, occupé par des squatteurs ; Néanmoins, les manquements systématiques et répétés depuis des années des époux [D], déjà précédemment condamnés, à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer leur carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; En effet, en omettant de s'acquitter des charges dues, M. et Mme [D] ont nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic, et dont il est démontré par le syndicat des copropriétaires qu'elle est depuis des années en difficulté en raison notamment d'impayés chroniques au point qu'un plan de sauvegarde a été ordonné par arrêté préfectoral ; Par conséquent, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné in solidum M. et Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts ; Sur la demande de délais de paiement Sur la recevabilité de la demande En vertu de l'article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ; L'article 567 du même code dispose que les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel ; Il résulte de ces dispositions combinées qu'une demande reconventionnelle émanant d'un défendeur en première instance est recevable pour la première fois en cause d'appel à la condition de se rattacher aux prétentions originaires par un lien suffisant ; Une demande de délais de paiement formulée reconventionnellement se rattache par un lien suffisant aux prétentions originaires visant à obtenir la condamnation des défendeurs en première instance au paiement d'une somme d'argent, en l'espèce un arriéré de charges de copropriété ; Sur le bien-fondé de la demande M. et Mme [D] produisent une attestation délivrée par un médecin traitant et quelques échanges de courriels relatant les problèmes d'insécurité de la copropriété ; Ces éléments sont insuffisants pour démontrer la réalité des difficultés financières qu'ils invoquent et, par conséquent, leur demande de délais de paiement doit être rejetée ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; M. et Mme [D], parties perdantes, doivent être condamnés solidairement aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. et Mme [D] ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement ; Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a condamné solidairement M. et Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16.420,80 € au titre des charges de copropriété dues entre le 14 janvier 2016 et le 1er janvier 2020, appel provisionnel du 1er trimestre 2020 inclus ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne solidairement M. [X] [D] et Mme [M] [F] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Gros Saule située [Adresse 2] la somme de 6.061,83 € au titre des charges de copropriété dues entre le 14 janvier 2016, en ce incluse la facture relative à la recherche de fuite pour 264 € facturée le 12 janvier 2016, et le 1er janvier 2020, appel provisionnel du 1er trimestre 2020 inclus ; Condamne solidairement M. [X] [D] et Mme [M] [F] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Gros Saule située [Adresse 2] les intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2019, date de la mise en demeure, sur la somme de 16.036,72 €, et à compter du 24 février 2020, date de l'assignation, sur la somme de 384,08 € ; Condamne solidairement M. [X] [D] et Mme [M] [F] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Gros Saule située [Adresse 2] la somme de 17.800,72 € au titre des charges de copropriété dues entre le 13 mars 2020 et le 1er avril 2023, appel de fonds du 2e trimestre inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 novembre 2021 sur la somme de 9.223,19 €, à compter de la mise en demeure du 19 septembre 2022 sur la somme supplémentaire de 2.821,95 €, à compter de la mise en demeure du 3 mars 2023 sur la somme supplémentaire de 2.814,80 € à compter des conclusions notifiées le 9 mai 2023 pour le surplus ; Condamne solidairement M. [X] [D] et Mme [M] [F] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Gros Saule située [Adresse 2] la somme de 324 € au titre des frais de recouvrement nécessaires ; Condamne solidairement M. [X] [D] et Mme [M] [F] épouse [D] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Gros Saule située [Adresse 2] la somme de 2.500 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT