Tribunal judiciaire, 31 mai 2024. 23/06256

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Philippe AZEMA Copie exécutoire délivrée le : à : Me Saad EL JORD Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/06256 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2P7B N° MINUTE : JUGEMENT rendu le 31 mai 2024 DEMANDERESSE S.C.I. [Localité 3] LE CAIRE, [Adresse 1] représentée par Me Saad EL JORD, avocat au barreau de PARIS, DÉFENDEUR Monsieur [V] [F] [C], [Adresse 2] comparant en personne assisté de Me Philippe AZEMA, avocat au barreau de PARIS, COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascale GAULARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats, et d’Aurélia DENIS, Greffière lors du délibéré DATE DES DÉBATS Audience publique du 09 février 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 31 mai 2024 par Pascale GAULARD, juge des contentieux de la protection assistée d’Aurélia DENIS, Greffière Décision du 31 mai 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06256 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2P7B EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 13 mars 2015, la société civile immobilière [Localité 3] Le Caire a consenti un bail d’habitation à M. [V] [F] [C] portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 720 euros et d’une provision pour charges de 30 euros. Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 12295 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [F] [C] le 21 avril 2023. Par assignation du 6 juillet 2023, la société civile immobilière [Localité 3] Le Caire a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [V] [F] [C] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à 1600 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,13015 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,3000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 juillet 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé le 3 août 2023. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. Il y est précisé que les ressources de M. et Mme [C] s’élèvent à 1312 euros par mois en août 2023, que M. et Mme [C], mariés depuis 2018 ont un fils de 18 mois, que M. [C] recherche un emploi, qu’à la suite de travaux non réalisés par le bailleur, la dette locative s’est constituée à partir de juillet 2021, qu’un dossier va être déposé à la commission de surendettement, qu’une demande de logement social présentée en mars 2019 est renouvelée, qu’un dossier droit au logement opposable (DALO) est en cours d’instruction. Prétentions et moyens des parties À l'audience du 9 février 2024, la société civile immobilière [Localité 3] Le Caire maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 8 février 2024, s'élève désormais à 16287 euros. La société civile immobilière [Localité 3] Le Caire considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise avoir demandé au locataire de déclarer le sinistre à son assurance, que l’appartement a été loué dans un état neuf, que M. [C] ne laisse pas entrer les experts chargés d’évaluer les travaux à réaliser dans le logement. M. [V] [F] [C] expose qu’il a déclaré le sinistre à son assureur. Il précise avoir réalisé de nombreux règlements en espèces et conteste le montant de la dette locative. Il sollicite des délais de 36 mois pour régler la dette. Il confirme ne pas avoir repris le paiement du loyer courant avant l’audience et souligne qu’une demande de logement social est en cours. Il souligne que ses ressources s’élèvent à 1653 euros par mois (allocations Caf). M. [V] [F] [C] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société civile immobilière [Localité 3] Le Caire justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 18 avril 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 12295 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 juin 2023. Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il apparaît que M. [V] [F] [C] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience. Il sollicite des délais de paiement. Ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l'article 1343-5 du code civil et non sur celles de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourraient donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail. L’expulsion de M. [V] [F] [C] sera ordonnée. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, la société civile immobilière [Localité 3] Le Caire verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 8 février 2024, M. [V] [F] [C] lui devait la somme de 16287 euros, soustraction faite des frais de procédure. M. [V] [F] [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation le 6 juillet 2023 sur la somme de 13015 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. M. [V] [F] [C] sollicite des délais de paiement. Il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, de la demande de logement social, que les revenus du foyer de M. [V] [F] [C] lui permettront raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 300 euros par mois pendant six mois puis 804 euros par mois pendant 18 mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Dans ces conditions, il convient d’accorder à M. [V] [F] [C] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après. En cas de non paiement d’une échéance ou du loyer courant, le solde de la dette deviendra immédaitement exigible. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. Au vu des éléments de fait propres à l'affaire, l'indemnité mensuelle d'occupation sera fixée, non au montant réclamé par le bailleur, manifestement excessif (1 600 €), mais au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 19 juin 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société civile immobilière [Localité 3] Le Caire ou à son mandataire. 4. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l'espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [V] [F] [C] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas. Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts. 5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [V] [F] [C], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la société civile immobilière [Localité 3] Le Caire concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 avril 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 mars 2015 entre la société civile immobilière [Localité 3] Le Caire, d’une part, et M. [V] [F] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 19 juin 2023, CONDAMNE M. [V] [F] [C] à payer à la société civile immobilière [Localité 3] Le Caire la somme de 16287 euros (seize mille deux cent quatre-vingt-sept euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, cahrge et indemnité d’occuaption) arrêté au 8 février 2024, échéance de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2023 sur la somme de 13015 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, AUTORISE M. [V] [F] [C] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois, en plus du loyer courant, pendant 6 mois, une somme minimale de 300 euros, puis pendant 18 mois une somme minimale de 804 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance et/ou du loyer courant, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; CONDAMNE M. [V] [F] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mars 2024, égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 800 euros par mois, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 20 novembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, ORDONNE à M. [V] [F] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, DÉBOUTE la société civile immobilière [Localité 3] Le Caire de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE M. [V] [F] [C] à payer à la société civile immobilière [Localité 3] Le Caire la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [V] [F] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 avril 2023 et celui de l'assignation du 6 juillet 2023. La greffièreLe juge des contentieux de laprotection