Cour d'appel, 22 février 2024. 23/01327

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ------------------------------------ COUR D'APPEL DE NANCY DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT N° /24 DU 22 FEVRIER 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/01327 - N° Portalis DBVR-V-B7H-FGFG Décision déférée à la cour : Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de VERDUN, R.G. n° 22/00748, en date du 25 mai 2023, APPELANTE : S.C.I. LORSAD, Société Civile Immobilière ayant son siège social [Adresse 2] prise en la personne de Madame [P] sa gérante domiciliée audit siège, [Adresse 2] Représentée par Me Vincent VAUTRIN de la SELARL LÉGICONSEIL AVOCATS, avocat au barreau de MEUSE INTIMÉS : Monsieur [L] [D] [O], domicilié [Adresse 1] Non représenté bien que la déclaration d'appel et les conclusions lui aient été régulièrement signifiées à domicile par acte de Me [B] [G], commissaire de justice à [Localité 4] en date du 21 août 2023 Madame [Z] [D] [O], domiciliée [Adresse 1] Non représentée bien que la déclaration d'appel et les conclusions lui aient été régulièrement signifiées à personne par acte de Me [B] [G], commissaire de justice à [Localité 4] en date du 21 août 2023 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 25 Janvier 2024, en audience publique devant la Cour composée de : Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère, qui en ont délibéré ; Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ; A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 Février 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; ARRÊT : défaut, rendu par mise à disposition publique au greffe le 22 Février 2024, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ; -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Copie exécutoire délivrée le à Copie délivrée le à -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- EXPOSE DU LITIGE Par acte du 30 septembre 2019, la SCI Lorsad a donné à bail à M. [L] [D] [O] et Mme [Z] [D] [O] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] (55), pour un loyer mensuel de 490 euros outre 30 euros de provision sur charges. Le 22 septembre 2022, la SCI Lorsad a fait délivrer à M. et Mme [D] [O] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 3 770 euros au titre des loyers et charges impayés. Par acte d'huissier du 15 novembre 2022, M. et Mme [D] [O] ont fait assigner la SCI Lorsad devant le juge des contentieux de la protection de Verdun aux fins de condamnation de la SCI Lorsad à procéder à des travaux, de consignation des loyers dus et d'indemnisation de leur préjudice. Par jugement du 25 mai 2023, le juge des contentieux de la protection de Verdun a : - condamné la SCI Lorsad à payer à M. et Mme [D] [O] la somme de 1 127 euros à titre de dommages et intérêts, - rejeté la demande tendant à voir procéder à des travaux de réparation du plafond de l'appartement loué, de mise sous étanchéité des portes et fenêtres et de réfection des tuyaux d'évacuation des eaux pluviales et usées formulée par M. et Mme [D] [O], - rejeté la demande tendant à la condamnation au paiement d'une somme mensuelle à titre de trouble de jouissance formulée par M. et Mme [D] [O], - rejeté la demande d'expertise formulée par M. et Mme [D] [O], - rejeté la demande de consignation des loyers dus, - constaté la résiliation à la date du 23 novembre 2022 du contrat de bail conclu entre les parties le 30 septembre 2019 portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 3], - rejeté la demande d'expulsion formulée par la SCI Lorsad à l'encontre de M. et Mme [D] [O], - condamné solidairement M. et Mme [D] [O] à payer en deniers ou quittances à la SCI Lorsad la somme de 6 980 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation, échéance de mars 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, - condamné solidairement M. et Mme [D] [O] à payer en deniers ou quittances à la SCI Lorsad une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 1er avril 2023 et jusqu'à parfaite évacuation des lieux, - constaté l'existence de créances réciproques entre les parties, - ordonné la compensation des sommes dues par la SCI Lorsad avec celles dues par M. et Mme [D] [O], - rejeté les demandes d'injonction sous astreinte de communication de pièces formulées par la SCI Lorsad, - condamné M. et Mme [D] [O] à procéder dans les lieux loués à la destruction du poulailler et des murs obstruant le porche ainsi qu'à la remise des lieux dans l'état dans lequel ils se trouvaient à l'entrée des locataires, - débouté la SCI Lorsad de sa demande d'astreinte, - dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande tendant à voir donner acte présentée par M. et Mme [D] [O], - condamné in solidum M. et Mme [D] [O] aux dépens, - condamné in solidum M. et Mme [D] [O] à payer à la SCI Lorsad la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties du surplus de leurs prétentions, - ordonné l'exécution provisoire du présent jugement en toutes ses dispositions. Par déclaration enregistrée le 22 juin 2023, la SCI Lorsad a interjeté appel du jugement précité, en ce qu'il l'a condamnée à payer à M. et Mme [D] [O] la somme de 1 127 euros à titre de dommages et intérêts, rejeté sa demande d'expulsion formulée à l'encontre de M. et Mme [D] [O], en ce qu'il a constaté l'existence de créances réciproques entre les parties, ordonné la compensation des sommes dues par elle avec celles dues par M. et Mme [D] [O], en ce qu'il a rejeté ses demandes d'injonction sous astreinte de communication de pièces et en ce qu'il l'a déboutée de sa demande d'astreinte. Par conclusions déposées le 8 août 2023, la SCI Lorsad demande à la cour de : - infirmer le jugement en ce qu'il : - l'a condamnée à verser à M. et Mme [D] [O] la somme de 1 127 euros de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et ordonné la compensation de cette somme avec les 6 980 euros de loyers impayés et dus par les époux [D] [O], - a rejeté la demande d'expulsion de M. et Mme [D] [O], - l'a déboutée de sa demande d'astreinte concernant la condamnation de remise en état, - confirmer le jugement pour le surplus. Statuant à nouveau : - ordonner l'expulsion de M. et Mme [D] [O] et de tout occupant de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier et ce de l'appartement qu'ils occupent [Adresse 1], - condamner M. et Mme [D] [O] à une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 30ème jour suivant notification de la décision à venir à défaut d'avoir démonté leurs constructions illégales à savoir le porche qui a été fermé et le poulailler construit dans le jardin, - condamner M. et Mme [D] [O] à verser à la SCI Lorsad la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'appel. Les intimés n'ont pas constitué avocat. L'appelante leur a régulièrement signifié à domicile pour M. [D], et à personne pour Mme [D], sa déclaration d'appel le 21 août 2023. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 décembre 2023. MOTIFS Aux termes du dernier alinéa de l'article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement. Il sera également relevé à titre liminaire le caractère définitif des dispositions du jugement dont l'appelante ne sollicite pas l'infirmation, c'est-à-dire l'ensemble des dispositions autres que celles ayant : - condamné la SCI Lorsad à payer à M. et Mme [D] [O] la somme de 1 127 euros à titre de dommages et intérêts, - constaté l'existence de créances réciproques entre les parties, - ordonné la compensation des sommes dues par la SCI Lorsad avec celles dues par M. et Mme [D] [O], - rejeté la demande d'expulsion formulée par la SCI Lorsad à l'encontre de M. et Mme [D] [O], - débouté la SCI Lorsad de sa demande d'astreinte concernant la condamnation de remise en état par M. et Mme [D] [O] des lieux loués. Sur la condamnation de la bailleresse à indemniser les locataires d'un préjudice de jouissance L'appelante sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il : - l'a condamnée à payer aux locataires une somme de 1 127 euros (soit 10 % de loyer entre novembre 2020 et octobre 2022) en réparation d'un trouble de jouissance, - a constaté l'existence de créances réciproques entre les parties, - et a ordonné la compensation de cette somme avec l'arriéré locatif de M. et Mme [D] [O]. Aux terrmes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. En l'espèce, il ressort du rapport de la préfecture de la Meuse, effectué à la suite d'une visite des lieux le 24 novembre 2022 que les joints de la fenêtre de la cuisine et d'une chambre sont manquants et qu'il existe une absence partielle de faux plafond au salon faisant suite à un dégât des eaux. L'appelante souligne que l'absence partielle de faux plafond, retenu par le premier juge, ne lui est pas imputable. À l'appui de sa prétention, la SCI Lorsad justifie que les locataires, qui ont pourtant reçu de multiples mises en demeure de régulariser leur arriéré locatif (notamment les 21 septembre et 2 octobre 2020 ainsi que les 5 janvier, 2 février et 6 décembre 2021) ne lui ont signalé que par courrier de leur conseil du 25 octobre 2022 (faisant suite au commandement de payer qui leur a été notifié le 22 septembre 2022) une défectuosité du plafond que la bailleresse s'est attachée à remettre immédiatement en état courant novembre 2022 dès que les locataires ont donné leur autorisation à l'intervention de l'entreprise, ainsi qu'il a été constaté dans le rapport de contrôle de la préfecture, et ce alors qu'il est constant (ainsi que l'avait d'ailleurs relevé le premier juge) que cette défectuosité du plafond faisait suite à un dégât des eaux qui aurait dû être pris en charge par l'assurance habitation des locataires qui n'ont ni allégué ni a fortiori justifié avoir entrepris la moindre démarche en ce sens, faute d'avoir souscrit une assurance habitation. Par ailleurs, les joints manquants à deux fenêtres ne sauraient être reprochés à la bailleresse (qui n'en a d'ailleurs été avisée que par le rapport de la préfecture de novembre 2022 soit concomitamment à la date de résiliation du bail) dès lors qu'aucun état des lieux d'entrée n'ayant été établi, le logement est présumé avoir été délivré en bon état avec notamment des joints à toutes les fenêtres. Il convient ainsi de : - rejeter la demande de M. et Mme [D] tendant à la condamnation de la bailleresse au titre d'un préjudice de jouissance. - constater qu'il n'existe pas de créances réciproques entre les parties, - rejeter la demande de compensation de sommes dues par la SCI Lorsad avec celles dues par M. et Mme [D] [O]. Le jugement sera infirmé de ces chefs. Sur la demande d'expulsion L'appelante sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a, après avoir constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 23 novembre 2022, rejeté la demande d'expulsion formée par la bailleresse au motif de l'indécence du logement. Force est ainsi de constater que le premier juge n'a pas tiré toutes les conséquences de la résiliation du bail au 23 novembre 2022, date depuis laquelle M. et Mme [D] [O] se trouvent être occupants sans droit ni titre et ce alors même qu'il ressort du décompte de la bailleresse que leur dette locative n'a cessé de croître s'élevant en juillet 2023 à un montant de 9 100 euros. Il convient en conséquence d'infirmer le jugement de ce chef et, statuant à nouveau, de dire qu'à défaut pour M. et Mme [D] [O] d'avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 3] (55), au plus tard deux mois après la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, la SCI Lorsad, pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est. Sur la demande de condamnation de remise en état sous astreinte des locataires Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations qui surviennent pendant la durée du bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive. En l'espèce, le contrat de bail stipule que les locataires s'engagent à ne faire aucune transformation sans le consentement écrit du bailleur. Or, il ressort des photographies versées aux débats, ce qui n'a du reste pas été contesté par M. et Mme [D] [O] en première instance, que ces derniers ont édifié dans les lieux loués un poulailler et ont obstrué le porche. M. et Mme [D] [O] n'ont pas justifié en première instance, et ne justifient toujours pas dans le cadre de la procédure d'appel où ils sont non-comparants, avoir obtenu une autorisation écrite de la SCI Lorsad. C'est ainsi à bon droit que le premier juge a condamné M. et Mme [D] [O] à procéder à la remise des lieux dans l'état où ils se trouvaient lors de leur entrée en procédant à la destruction du poulailler et des murs obstruant le porche. Le premier juge a cependant débouté la SCI Lorsad de sa demande tendant à voir cette condamnation assortie d'une astreinte au motif que la bailleresse ne justifiait pas avoir vainement mis en demeure les locataires d'y procéder. L'appelante fait valoir que M. et Mme [D] [O] n'ont toujours pas procédé aux travaux auxquels ils ont été condamnés depuis le jugement du 25 mai 2023 assorti de l'exécution provisoire, et justifie qu'ils ont en outre installé dans le jardin de la copropriété une piscine hors sol. Il ressort de ces éléments qu'il est nécessaire de dire que sera assortie d'une astreinte, de 100 euros par jour de retard à compter du 30 ème jour suivant la notification du présent arrêt, la condamnation de M. et Mme [D] [O] à procéder dans les lieux loués à la destruction du poulailler et des murs obstruant le porche ainsi qu'à la remise des lieux dans l'état dans lequel ils se trouvaient à l'entrée des locataires, étant précisé que cette astreinte ne court que tant que M. et Mme [D] [O] n'ont pas quitté les lieux soit spontanément soit à la suite de leur expulsion. Il convient en conséquence d'infirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI Lorsad de sa demande d'astreinte concernant la condamnation de remise en état par M. et Mme [D] [O] des lieux loués. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile M. et Mme [D] [O] qui succombent seront condamnés in solidum aux entiers dépens. Concernant l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande de confirmer le jugement en ce qu'il les a condamnés au paiement d'une somme de 600 euros et de les condamner à ce titre à hauteur d'appel à payer à la SCI Lorsad une somme de 2 000 euros. PAR CES MOTIFS : LA COUR, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Infirme le jugement uniquement en ce qu'il a : - condamné la SCI Lorsad à payer à M. et Mme [D] [O] la somme de 1 127 euros à titre de dommages et intérêts au titre d'un préjudice de jouissance, - constaté l'existence de créances réciproques entre les parties, - ordonné la compensation des sommes dues par la SCI Lorsad avec celles dues par M. et Mme [D] [O], - rejeté la demande d'expulsion formée par la SCI Lorsad à l'encontre de M. et Mme [D] [O], - débouté la SCI Lorsad de sa demande d'astreinte concernant la condamnation de remise en état par M. et Mme [D] [O] des lieux loués ; Le confirme pour le surplus ; Statuant à nouveau des chefs infirmés et ajoutant ; Rejette la demande de M. et Mme [D] tendant à la condamnation de la SCI Lorsad au titre d'un préjudice de jouissance ; Constate qu'il n'existe pas de créances réciproques entre les parties ; Rejette en conséquence la demande de compensation des sommes dues par la SCI Lorsad avec celles dues par M. et Mme [D] [O] ; Dit qu'à défaut pour M. et Mme [D] [O] d'avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 3] (55), au plus tard deux mois après la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, la SCI Lorsad, pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ; Dit qu'est assortie d'une astreinte, de 100 euros par jour de retard à compter du 30 ème jour suivant la notification du présent arrêt, la condamnation de M. et Mme [D] [O] à procéder dans les lieux loués à la destruction du poulailler et des murs obstruant le porche ainsi qu'à la remise des lieux dans l'état dans lequel ils se trouvaient à l'entrée des locataires ; Dit que cette astreinte ne court que tant que M. et Mme [D] [O] n'ont pas quitté les lieux soit spontanément soit à la suite de leur expulsion ; Condamne in solidum M. et Mme [D] [O] à payer à la SCI Lorsad une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum M. et Mme [D] [O] aux entiers dépens ; Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, Minute en huit pages.