Tribunal judiciaire, 05 décembre 2025. 23/02604

MINUTE N° : 25/01118 JUGEMENT DU 05 Décembre 2025 N° RC 23/02604 DÉCISION contradictoire et en dernier ressort [Q] LOGEMENT ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 684 801 293 ET : [Y] [N] Débats à l'audience du 02 Octobre 2025 copie et grosse le : à Me TOUCANE copie le : à Mme [N] copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] TENUE le 05 Décembre 2025 Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS, COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS, GREFFIER : E. FOURNIER DÉBATS : A l'audience publique du 02 Octobre 2025 DÉCISION : Prononcée publiquement le 05 Décembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : [Q] LOGEMENT ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 684 801 293, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me TOUCANE, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE, avocat plaidant et Me DUBOIS Maëlys, avocat postulant substituée par Me LAMENDOUR. D'une Part ; ET : Madame [Y] [N], demeurant [Adresse 3] comparante D'autre Part ; EXPOSE DES MOTIFS Par contrat sous seing privé du 18 décembre 2015, la SA [Q] LOGEMENT ESH a donné à bail à Mme [Y] [N], un bien immobilier à usage d’habitation avec locaux annexes, situé à [Adresse 4], pour un loyer mensuel principal de 407,37 euros, révisable et payable à terme échu outre 235,91 euros de charges. Un dépôt de garantie de 379,88 euros a été versé à l’entrée dans les lieux. Après que congé ait été donné, un état des lieux contradictoire a été établi. Invoquant l'existence de loyers et charges demeurés impayés et de dégradations locatives, la SA [Q] LOGEMENT ESH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 12 mai 2023, pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire la condamnation de Mme [N] à lui payer : - 1.903,24 € au titre de l’arriéré et charges, - 2.708,01 € au titre des réparations locatives, - 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens L’affaire initialement appelée à l’audience du 16 mai 2024 a été renvoyée à plusieurs reprises pour permettre sa mise en état et plaidée à l’audience du 12 juin 2025. A cette audience, la SA [Q] LOGEMENT ESH représentée par son conseil a maintenu ses demandes et s’est opposé à tout délai de paiement. Mme [N] a indiqué contester une partie des travaux sans être contre le fait de payer ce qui est de son fait. Le bailleur a été autorisé à répondre aux arguments de faits développés à l’audience par la défenderesse avec faculté pour cette dernière d’y répondre. Le bailleur a adressé une note en délibéré maintenant ses demandes le 27 juin 2025 à laquelle Mme [N] a répondu le 8 juillet. Mme [N] indique contester l’état des lieux réalisé le 5 octobre 2021 et affirme l’avoir signé sous la pression du mandataire du le bailleur. Elle demande à la juridiction de reconnaitre : - sa date de sortie réelle au 5 octobre, - de tenir compte du caractère contesté de l’état des lieux de sortie, - de réduire les montants réclamés à ce qu’elle doit réellement en précisant avoir procédé à des règlements partiels. La SA [Q] LOGEMENT ESH en réponse indique avoir cherché vainement un accord avec Mme [N] qui n’a versé que deux fois 50 euros. Les clés ont été restituées le 26 novembre date à laquelle a été signé l’état des lieux. La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie établit le bien-fondé de sa demande au titre des réparations locatives. Par décision du 4 septembre 2025 revêtant le forme d’une mention au dossier, les débats ont été réouverts pour permettre aux parties de faire valoir leurs observations sur l’irrecevabilité soulevée d’office de la demande inférieure à 5.000 euros à défaut de tentative préalable de conciliation. A l’audience du 2 octobre 2025, la SA [Q] LOGEMENT ESH, représentée par son conseil, indique que la demande n’est pas soumise à une tentative préalable de conciliation comme ayant été introduite en mai 2023 alors que cette obligation était inexistante. Mme [N] ne fait pas d’observation sur ce point. L'affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe. MOTIVATION -Sur la recevabilité Par décret du 11 mai 2023, l'article 750-1 du code de procédure civile a été rétabli dans la rédaction suivante : « En application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. « Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants : « 1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ; « 2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ; « 3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ; « 4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ; « 5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution. Toutefois l’article 4 du décret précise que Les dispositions des articles 1er et 2 ne sont applicables qu’aux instances introduites à compter du 1er octobre 2023. En l’espèce, la procédure a été introduite par un acte signifié le 12 mai 2023. La procédure est dès lors recevable. - Sur la demande de condamnation en paiement de l'arriéré locatif comprenant la reproduction des clés. Sur la reproduction des clés, Selon l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. En l’espèce, l'état des lieux entrant fait état de la remise : - de 3 clefs de boite aux lettres dont une seule est rendue à la sortie. Ce manque est facturé à juste titre 12 euros x 2 = 24 euros. - de 4 badge VIGIK dont seul deux sont restitués à la sortie. Ce manque est facturé à juste titre 20 euros x 2 = 40 euros. - de 3 clés organigramme sont seule une est restituée à la sortie. Ce manque est facturé à juste titre 45 euros x 2 = 90 euros. Total : 154 euros. Le bailleur qui facture la réfaction des clés le 25 octobre 2021 : 166 euros + 52 euros n’apporte aucun élément justifiant cette demande. Le coût de la réfection des clefs sera donc limité à 154 euros et la différence entre la somme figurant au décompte (218 €) et la somme retenue (154 €) soit 64 euros sera déduite de la créance. Sur l’arriéré locatif, Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. » En l'espèce, La SA [Q] LOGEMENT ESH revendique une créance de 1.903,24 euros, au titre des loyers et charges impayés au deux janvier 2023. Le décompte de créance produit établit que sont facturés les loyers de septembre, octobre et novembre 2021. L’APL a été perçue pour ces trois mois. Une somme de 379,76 euros est extournée du compte le 16 décembre 2021 soit un montant à peu près équivalente au dépôt de garantie de 379,88 euros. Les parties sont en désaccord sur la date de remise des clefs. Le bailleur affirme qu’elles ont été remises le 26 novembre 2021 et Mme [N] le 5 octobre 2021. Il ressort de l’état des lieux de sortie qu’il a été réalisé, contrairement à ce qu’affirme le bailleur, le 5 octobre 2021 et non le 26 novembre 2021. En outre, dès le 25 octobre 2021, la réfaction des clefs était facturée à Mme [N] ce qui induit que les clefs avait été restituées à cette date. Le bailleur ne produit pas le congé donné par Mme [N] et ne met ainsi pas la juridiction en mesure d’apprécier la date à laquelle cette dernière a été déliée de ses obligations nées du bail. En conséquence, les sommes dues au titre du mois de novembre 2021 et l’APL perçue pour ce mois seront déduits de la créance qui sera ainsi limitée à 1.903,24 euros – (64 € de réfaction injustifiée de clés + 497,56 € de loyer + 23,85 € de stationnement – 119 € d’APL) = 1.198,83 euros somme à laquelle Mme [Y] [N] sera condamnée. - Sur la demande de condamnation au titre des réparations locatives. Selon l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L’article 1755 du même code réitère qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. Ce principe est repris par les dispositions spécifiques au bail d’habitation, article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, qui disposent que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Le locataire doit également prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat. Il appartient au preneur, présumé être à l’origine des dégradations, de démontrer que les désordres seraient dus à l’une des causes étrangères limitativement énumérées (Civ. 3ème, 9 juin 2016, n° 15-15175). Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice. A défaut d’état des lieux, les lieux sont présumés avoir été remis au preneur en bon état de réparations locatives. Selon l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. » Il appartient aux bailleurs de démontrer l’état des lieux lors de l’entrée des locataires. L’existence de dégradations locatives résulte normalement de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. La Cour de cassation dans un arrêt de principe a considéré que le caractère non contradictoire de l’état des lieux de sortie n’interdit pas au bailleur d’invoquer l’existence des désordres locatifs et que la juridiction du fond se doit d’examiner ce document régulièrement versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties. Enfin, il est constant qu'en matière de réparations locatives, la loi n'impose pas au bailleur de produire des factures pour justifier de la réalisation de travaux. La production d'un devis est suffisante pour apprécier le préjudice dont il est demandé indemnisation, la preuve de l'exécution des réparations locatives n'étant pas exigée. Par ailleurs la comparaison des états des lieux entrant et sortant établit que : - la porte du cellier à l'état neuf à l'entrée dans les lieux est tachée à la sortie. La somme réclamée de 36,48 euros est dès lors justifiée. - Chambre 1 : les murs, sol, portes, plinthes, radiateur et tuyauterie qui sont décrits à l’état neuf à l'entrée dans les lieux à l’exception d’une cloque au plafond et d’un rebouchage sur le coffre du volet roulant, sont tachés à la sortie ou sale en ce qui concerne le sol ; la mise à la charge de la locataire de 40% des travaux de peinture et de nettoyage et dès lors justifiée. - Chambre 2 : les murs, sol, portes, plinthes, radiateur et tuyauterie qui sont décrits à l’état neuf à l'entrée dans les lieux apparaissent tachés, défraichis ou sale à la sortie. Le coût de leur remise en état dont 40 % est mis à la charge de la locataire est justifié de même que la mise à sa charge de 100% des équipements électriques dégradés (prise de téléphone et douille) est justifiée. - Chambre 3 : le mur 4 est décrit comme éclaté à la sortie. La reprise en placoplâtre est justifiée et sera retenue ; de même que le reprise de la porte tachée en sortie donc 40 % sont mis à la charge de la locataire et le nettoyage de sols décrits comme sales en sortie. - Dans la cuisine, l’évier en bon état à l’entrée dans les lieux est taché en sortie de même que la porte également en bon état à l’entrée. Le coût de reprise à hauteur de 30% pour l’évier et de 40% pour la porte est justifié et sera retenu. Rien ne justifie la facturation de la mise en jeu de la porte et du changement de la réglette LED, les somme de 6,20 euros et 62,50 ne seront pas retenues. Le sol marqués de coupure et d’impacts à la sortie justifie que 20% du cout de reprise soit mis à la charge de la locataire comme 40% de la peinture du radiateur dégradé. L'ensemble du logement décrit en bon état à l'entrée dans les lieux est décrit comme sale à la sortie avec la précision que le logement n’a pas été nettoyé. Le forfait nettoyage de 150 euros sera retenu. - Dans l’entrée, les murs, le plafond, les plinthes et le sol décrits en état neuf à l'entrée dans les lieux sont mentionnés comme dégradés, défraichis, tachées et sales à la sortie. La mise à la charge de la locataire de 40% des travaux de reprises est dès lors justifiée. Le changement de la pile du détecteur de fumée relève des obligations du locataire. Le nettoyage des sols est justifié. - Dans la salle de bains, les murs, le plafond, la porte et les plinthes sont mentionnés en état neuf à l'entrée dans les lieux. Le sol est mentionné en bon état. A la sortie les murs, la porte et les plinthes sont décrits tachés de même que le sol avec la précision qu’il s’agit de « taches de produit ». La réglette électrique en bon état à l’entrée dans les lieux est décrite comme cassée à la sortie. Les sommes demandées qui limitent à 40 % la participation de la locataire à l’exception de la réglette électrique à sa charge totale et du sol retenu à hauteur de 20% seront retenues. - Dans le séjour, les murs, le plafond, la porte, les plinthes les tuyauteries sont mentionnés en état neuf à l'entrée dans les lieux. A la sortie, le papier peint des murs est mentionné comme mal exécuté, les plaintes sont écaillées, le plafond taché de même que la porte. Le sol décrit en état neuf à l'entrée dans les lieux est dégradé à la sortie avec quelques traces et déchirures à l’endroit des pieds de canapés. L’attache de la manivelle du store est cassée Les sommes demandées qui limitent à 40 % la participation de la locataire à l’exception de la manivelle du volet roulant et de la douille marquante à sa charge totale. - Dans les WC, la porte à l’état neuf à l’entrée est notée comme tachée à la sortie. La somme demandée est dès lors justifiée. Récapitulatifs de la créance retenue après déduction des sommes laissées à la charge du bailleur : Créance revendiquée 2.780,01 euros A déduire : Cuisine - 68,70 euros, En conséquence, Mme [Y] [N] sera condamnée à ce titre à payer la somme de 2.780,01 euros – 68,70 euros soit 2.711,31 euros. - Sur les mesures accessoires L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Mme [Y] [N], partie perdante, sera condamnée à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais de commandement et de sa notification. Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. Compte tenu de la situation économique des parties et eu égard à l'équité, la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée. Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, CONSTATE le désistement des demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et d’indemnité d’occupation. CONDAMNE Mme [Y] [N] à verser à la SA [Q] LOGEMENT ESH la somme de 1.198,83 euros au titre des loyers et charges échus. CONDAMNE Mme [Y] [N] à verser à la SA [Q] LOGEMENT ESH la somme de 2.711,30 euros au titre des réparations locatives. CONDAMNE Mme [Y] [N] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement et de sa notification, de l’assignation et de sa notification au Préfet ; DÉBOUTE la SA [Q] LOGEMENT ESH de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toute autre demande ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière La greffière, Le juge des contentieux de la protection.