Cour d'appel, 08 juin 2022. 21/21760

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 3 ARRET DU 08 JUIN 2022 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/21760 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CE2HP Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 15 Novembre 2021 - Président du TJ de PARIS - RG n° 21/57171 APPELANTE S.C.I. ISRAEL agissant poursuites et diligences de son représentant légal en cette qualité au siège, [Adresse 3] [Localité 6] Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050 Assistée par Me Cécile THURY BOUVET substituant Me Gérald BERREBI avocat au barreau de PARIS, toque : G289 INTIMEES S.A.S. DISTRI STEINKERQUE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, [Adresse 1] [Localité 5] S.A.S. FRANPRIX LEADER PRICE HOLDING prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, [Adresse 2] [Localité 7] Représentées par Me Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010 Assistées par Me Isabelle CABRE-HAMACHE, avocat au barreau de PARIS, toque : K42 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 19 avril 2022, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Edmée BONGRAND, Conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre, Jean-Christophe CHAZALETTE, Président, Edmée BONGRAND, Conseillère, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Marie GOIN ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition. *** Par acte sous seing privé du 30 juillet 2019, la SCI Israël a donné à bail commercial à la société Distri Steinkerque les lots 23 et 24 dépendant de l'ensemble immobilier situé au [Adresse 4], pour une durée de neuf ans à compter du 1er août 2019, moyennant un loyer annuel de 300.000 euros hors taxes et charges, pour l'exercice de l'activité d'alimentation générale, et à titre accessoire, snacking, point presse et vente de services de conciergerie/dépannage divers, sous l'enseigne Franprix. Par acte du même jour, la société Franprix Leader Price Holding s'est portée caution solidaire du bail conclu par la société Steinkerque, dans la limite de trois ans de loyers, taxes incluses, soit la somme de 1.080.000 euros. Par ordonnance de référé du 8 juin 2021, le tribunal judiciaire de Paris a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI Israël qui l'avait saisi, en paiement de la somme provisionnelle de 298.912,93 euros au titre des échéances du 4ème trimestre 2020, 1er et 2ème trimestre 2021 et débouté la société Distri Steinkerque et la société Franprix Leader Price Holding de leur demande de suspension du paiement des loyers. Après avoir réclamé paiement de ces loyers et celui du 3ème trimestre 2021 et proposé un échéancier de paiement, la SCI Israël a, par acte du 3 septembre 2021, fait assigner la société Distri Steinkerque et la société Franprix Leader Price Holding devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins, au visa de l'article 835 du code de procédure civile et de l'article 1728 du code civil, de les voir condamner solidairement au paiement provisionnel de la somme de 373.741,18 euros au titre des loyers du 4ème trimestre 2020 et des trois premiers trimestres 2021, outre la somme provisionnelle de 37.374,51 euros au titre de l'indemnité contractuelle prévue au bail et la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance de référé contradictoire du 15 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a : - déclaré irrecevable la demande formée par la société Israël en paiement d'une somme provisionnelle au titre des échéances impayées des 4ème trimestre 2020, 1er et 2 ème trimestre 2021, - déclaré recevable les demandes formées par la société Israël en paiement d'une somme provisionnelle au titre des échéances de loyers et charges des 3ème et 4ème trimestres 2021 ainsi qu'au titre de la clause pénale, - déclaré irrecevable la demande formée par les sociétés Distri Steinkerque et Franprix Leader Price Holding de suspension du paiement des loyers et charges à compter du 4ème trimestre 2020 jusqu'à ce que le juge ait statué au fond, - déclaré recevable les demandes formées par les sociétés Distri Steinkerque et Franprix Leader Price Holding tendant à voir dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Israël et à obtenir des délais de paiement à titre subsidiaire, - condamné solidairement les sociétés Distri Steinkerque et Franprix Leader Price Holding, en sa qualité de caution, à payer à titre provisionnel à la société Israël, la somme de 186.456,50 euros TTC au titre des échéances impayées des 3ème et 4ème trimestre 2021, - condamné solidairement les sociétés Distri Steinkerque et Franprix Leader Price Holding, en sa qualité de caution, à payer à titre provisionnel à la société Israël, la somme de 18.646 euros au titre de la clause pénale prévue au contrat, - rejeté le surplus de la demande en paiement d'une provision au titre de la clause pénale, - dit n'y avoir lieu à octroyer aux sociétés défenderesses des délais de paiement, - condamné in solidum les sociétés Distri Steinkerque et Franprix Leader Price Holding à payer à la société Israël la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté la demandes des sociétés Distri Steinkerque et Franprix Leader Price Holding au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum les sociétés Distri Steinkerque et Franprix Leader Price Holding aux dépens, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit, - dit n'y avoir lieu à référé sur tout autre demande plus ample ou contraire. Suivant déclaration du 10 décembre 2021, la SCI Israël a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu'elle a : - déclaré irrecevable la demande formée par elle en paiement d'une somme provisionnelle au titre des échéances impayées des 4ème trimestre 2020 et des 1er et 2ème trimestre 2021, - rejeté le surplus de sa demande en paiement d'une provision au titre de la clause pénale, - dit n'y avoir lieu à référé sur toute autre demande plus ample ou contraire de la SCI Israël et plus généralement sur toutes dispositions non visées au dispositif et lui faisant grief, selon les moyens qui seront développées dans les conclusions et au vu des pièces de première instance et de celles qui seront communiquées devant la cour. Par conclusions du 1er avril 2022, la société Israël demande à la cour de : Vu l'article 835 du code de procédure civile, Vu les articles 480 et 488 du code de procédure civile, Vu l'article 1103 du code civil, Vu l'article 1728 du code civil, - déclarer mal fondées la société Distri Steinkerque et la société Franprix Leader Price Holding en leur appel incident, les en débouter ainsi que de toutes leurs demandes, fins et conclusions, - réformer l'ordonnance du 15 novembre 2021 en ce qu'elle a déclaré irrecevable la demande formée par la société Israël en paiement d'une somme provisionnelle au titre des échéances de loyers et charges impayées des 4ème trimestre 2020, 1er et 2 ème trimestre 2021, - réformer l'ordonnance du 15 novembre 2021 en ce qu'elle a rejeté le surplus de la demande de la SCI Israël au titre de la clause pénale relative aux échéances des 4ème trimestre 2020, 1er et 2ème trimestre 2021, - réformer l'ordonnance du 15 novembre 2021 en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur toute demande plus ample ou contraire, - la confirmer pour le surplus, - statuant à nouveau des chefs réformés, - condamner en conséquence la société Distri Steinkerque et la société Franprix Leader Price Holding solidairement au paiement de la somme provisionnelle de 280.516,93 euros au titre des loyers et charges des 4ème trimestre 2020 et 1er et 2ème trimestre 2021, - condamner la société Distri Steinkerque et la société Franprix Leader Price Holding solidairement au paiement de la somme provisionnelle de 28.051,69 euros en application de la clause pénale relative aux échéances des 4ème trimestre, 1er et 2ème trimestre 2021, Y ajoutant, - condamner solidairement la société Distri Steinkerque et la société Franprix Leader Price Holding à payer à la société Israël la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement la société Distri Steinkerque et la société Franprix Leader Price Holding au paiement des dépens. Par conclusions du 7 mars 2022, la société Distri Steinkerque et la société Franprix Leader Price Holding demandent à la cour de : Vu le bail, Vu les articles 872 et 873 du code de procédure civile, Vu les articles 2313 et 2314 du code civil, Vu l'article 1104 du code civil, Vu l'article 1195 du code civil, Vu l'article 1722 du code civil, Vu l'article 835 du code de procédure civile, Vu la jurisprudence, - infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a : *déclaré recevable les demandes formées par la société Israël en paiement d'une somme provisionnelle au titre des échéances de loyers et charges des 3ème et 4ème trimestres 2021 ainsi qu'au titre de la clause pénale, *déclaré irrecevable la demande formée par les sociétés Distri Steinkerque et Franprix Leader Price Holding de suspension du paiement des loyers et charges à compter du 4ème trimestre 2020 jusqu'à ce que le juge ait statué au fond, *condamné solidairement les sociétés Distri Steinkerque et Franprix Leader Price Holding, en sa qualité de caution, à payer à titre provisionnel à la société Israël, la somme de 186.456,50 euros TTC au titre des échéances impayées des 3ème et 4ème trimestre 2021, *condamné solidairement les sociétés Distri Steinkerque et Franprix Leader Price en sa qualité de caution, à payer à titre provisionnel à la société Israël, la somme de 18.646 euros au titre de la clause pénale prévue au contrat, *dit n'y avoir lieu à octroyer aux sociétés défenderesses des délais de paiement, *condamné in solidum les sociétés Distri Steinkerque et Franprix Leader Price Holding à payer à la société Israël la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, *rejeté la demande des sociétés Distri Steinkerque et Franprix Leader Price Holding au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile *condamné in solidum les sociétés Distri Steinkerque et Franprix Leader Price Holding aux dépens, - la confirmer pour le surplus en rejetant les demandes de la SCI Israël au besoin par substitution de motifs, Statuant à nouveau, - débouter la société Israël de l'ensemble de ses demandes tant envers la société Distri Steinkerque qu'envers la société Franprix Leader Price Holding, À titre subsidiaire, - accorder des délais de paiement à la société Distri Steinkerque dont pourra se prévaloir la société Franprix Leader Price Holding, - ordonner la suspension des loyers et charges à compter du 4ème trimestre 2020 jusqu'à ce que le juge ait statué au fond, - condamner la société Israël à verser à la société Distri Steinkerque et à la société Franprix Leader Price Holding chacune la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. MOTIFS Sur la recevabilité de la demande de la société Israël en paiement des loyers des 4ème trimestre 2020 et 1er et 2ème trimestre 2021 La société Israël soutient que cette demande est recevable bien qu'elle ait été rejetée par le juge des référés par ordonnance du 8 juin 2021 estimant qu'il existait une contestation sérieuse née de l'application de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 prévoyant une interdiction de toute action en paiement de loyers commerciaux pendant la période du 17 octobre 2020 jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la date à laquelle l'activité du preneur a cessé d'être affectée par une mesure de police sanitaire, puisque l'autorité de chose juge de cette ordonnance ne s'attache qu'à ce qui a été jugé soit l'application de la mesure de protection temporaire et non au principe de l'obligation au paiement. Les sociétés intimées soutiennent qu'en application de l'article 488 du code de procédure civile, le juge ne peut modifier sa décision qu'en cas de circonstance nouvelle, qui n'existe pas en l'espèce puisque la SCI Israël avait parfaitement connaissance des dispositions de la loi du 14 novembre 2020 et de la limitation dans le temps de leurs effets et que dans ces circonstances elle ne peut pas prétendre que l'extinction de ces effets constitue une circonstance nouvelle permettant au juge d'apprécier à nouveau cette demande. Si l'ordonnance de référé n'a pas autorité de la chose jugée au principal, elle s'impose néanmoins au juge des référés qui, dans le cadre d'une autre instance, est saisi des mêmes demandes que celles sur lesquelles il a déjà été statué. Elle ne peut être modifiée en référé qu'en cas de circonstances nouvelles, par application de l'article 488 du code de procédure civile. Les mesures exceptionnelles mises en place aux termes de l'article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire ne prévoient ni suspension ni réduction ni abandon de loyer, les bailleurs propriétaires qui ne peuvent agir contre les locataires remplissant les conditions de ce régime d'exception, retrouvent en effet tous leurs droits, y compris sur les loyers qui ont été dus pendant la période de protection, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle l'activité cesse d'être affectée par une mesure de police mentionnée au I de l'article 14 de cette loi. Il n'est pas contesté qu'à la date du 3 septembre 2021, date de la délivrance de sa seconde assignation, la bailleresse avait retrouvé la plénitude de ses droits à l'égard du locataire, par l'expiration des effets des dispositions sus-visées depuis le 19 juillet 2021, la réouverture des commerces étant intervenue le 19 mai 2021, ce qui constitue bien une circonstance nouvelle au sens de l'article 488 du code de procédure civile. En conséquence, la demande en paiement de la société Israël à qui il n'est plus fait interdiction de poursuivre le paiement des loyers à la date de la seconde assignation est recevable, le débat soumis au juge des référés dans le cadre de l'instance ayant donné lieu à l'ordonnance du 8 juin 2021 et portant sur l'applicabilité ou non au locataire des dispositions de l'article 14 susvisé étant devenu indifférent. L'ordonnance qui a déclaré irrecevable la demande de la SCI Israël en paiement des loyers du 4ème trimestre 2020 et des deux premiers trimestres 2021 sera en conséquence infirmée. Sur la demande de suspension du paiement des loyers Les intimées sollicitent la suspension du paiement des loyers au motif que ce paiement causerait un péril imminent résultant de la liquidation judiciaire de la société Distri Steinkerque. La bailleresse fait valoir que cette demande a été rejetée une première fois par la précédente ordonnance du 8 juin 2021, qu'elle est donc irrecevable par application des dispositions de l'article 480 du code de procédure civile. Il est constant que par ordonnance du 8 juin 2021, le juge des référés a débouté la société Distri Steinkerque et sa caution de leur demande de suspension du paiement des loyers. Il n'est fait état d'aucune circonstance nouvelle, le juge du fond n'ayant pas été saisi contrairement à l'intention déclarée des intimés au premier juge d'une quelconque demande sur le fondement de l'article 1195 du code civil. En conséquence, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a déclaré cette demande irrecevable. Sur la demande en paiement des loyers Selon l'article 835 aliéna 2 du code de procédure civile, dans tous les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. La société Israël expose que les commerces d'alimentation tels que celui de la société Distri Steinkerque n'ont pas été concernés par les mesures d'interdiction d'accueil au public, que la fermeture de ce fond de commerce le 29 mars 2020 n'est que le fruit de la décision unilatérale de la locataire qui bien que supportant l'absence de tourisme disposait de sa clientèle de proximité. Elle fait valoir que les moyens dont se prévalent les intimées relatifs à la mauvaise foi, à l'imprévision, à la perte de la chose louée ne constituent pas des contestations sérieuses de sa demande en paiement des loyers. Les intimées déclarent que les restrictions de mouvements dues à la crise sanitaire et la fermeture des salles de spectacles à proximité ont privé le commerce de sa clientèle touristique, que la société Distri Steinkerque a donc été contrainte de fermer son commerce pour ne pas aggraver sa situation financière en supportant des charges sans avoir de revenus en proportion. Elles soutiennent que la SCI Israël a fait preuve de mauvaise foi en refusant de renégocier le contrat compte tenu des circonstances exceptionnelles et se prévalent de la perte de la chose louée. Le montant des loyers réclamés ne faisaient l'objet d'aucune contestation, il y a lieu d'examiner les moyens soulevés par les intimés. Selon l'article 1722 du code civil, si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. En l'espèce, la société Distri Steinkerque ne peut sérieusement soutenir avoir subi une perte de la chose louée du fait des mesures prises pour la lutte contre la pandémie car la fermeture de son commerce, non affecté par les mesures de restriction des commerces, pour être un commerce dit essentiel, ne résulte que de sa seule volonté. Le moyen relatif à l'imprévision de l'article 1195 du code civil ne saurait non plus constituer une contestation sérieuse de la demande en paiement de la bailleresse dès lors que la locataire n'a pas continué à exécuter son obligation de paiement et que l'absence d'exploitation des locaux loués n'est que le fruit d'une décision de la locataire. La mauvaise foi prétendue de la société Israël qui résulterait de son refus de renégocier le contrat et d'accorder des facilités à la locataire, à la supposer même établie, ce qui ne ressort pas à l'évidence des pièces afférentes à la tentative de médiation, ne constitue pas une contestation sérieuse à la demande en paiement des loyers. En conséquence, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné solidairement la société Distri Steinkerque et la société Franprix Leader Price Holding en sa qualité de caution au paiement de la somme provisionnelle de 186.456,50 euros TTC au titre des échéances impayées des 3ème et 4ème trimestre 2021. La demande en paiement des loyers du 4ème trimestre 2020 et des 1er et 2ème trimestre 2021 ayant été déclarée recevable, la société Distri Steinkerque et la société Franprix Leader Price Holding en sa qualité de caution pour une somme totale de plus d'un million d'euros, seront solidairement condamnées au paiement provisionnel de la somme de 280.051,69 euros, Sur la clause pénale L'appelante demande le paiement d'une indemnité forfaitaire égale à 10% des sommes dues en application de l'article 8 du bail. Cette clause pénale est toutefois susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif, au sens de l'article 1231-5 du code civil, de sorte que la demande de provision formulée à ce titre se heurte à une contestation sérieuse et sera rejetée. L'ordonnance sera infirmée en ce qu'elle a condamné les sociétés intimées au paiement de la somme de 18.646 euros à ce titre et la demande en paiement de cette indemnité pour les loyers des 4ème trimestre 2020, 1er et 2ème trimestres 2021 sera rejetée. Sur les délais de paiement Les intimées sollicitent pour la société Distri Steinkerque des délais de paiement, en application de l'article 1343-5 du code civil, invoquant l'absence de retour de son activité commerciale à son niveau antérieur, faute de la reprise du tourisme et déclarent que la caution pourrait s'en prévaloir. Elles ne produisent cependant aucune pièce pour justifier de la situation financière de la société Distri Steinkerque à ce jour, les deux seules pièces versées aux débats sur ce point étant un tableau établi par elle du chiffre d'affaires du magasin de novembre 2019 à juillet 2020 et un tableau des chiffres d'affaires mensuels avec les chiffres d'affaires quotidiens pour la même période, qui ne permettent nullement de vérifier la réalité des difficultés financières alléguées et l'absence de trésorerie deux ans plus tard, en 2022 de la société Distri Steinkerque. Aucune pièce n'est produite sur la situation financière de la société Franprix Leader Price Holding pour laquelle les intimées ne prétendent pas qu'elle rencontrerait des difficultés financières ou serait privée de toute trésorerie. La demande de délais de paiement est rejetée. Sur les demandes accessoires Le sort des dépens de première instance et de l'indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge. Les sociétés Distri Steinkerque et la société Franprix Leader Price Holding, qui sont débitrices d'une provision au titre de l'arriéré locatif, seront condamnées aux dépens d'appel et au paiement d'une indemnité de 5.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Confirme l'ordonnance entreprise sauf du chef de l'irrecevabilité de la demande en paiement des loyers des 4ème trimestre 2020 et des 1er et 2ème trimestre 2021 et du chef de la clause pénale, Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, y ajoutant, Déclare recevable la demande de la SCI Israël en paiement des loyers du 4ème trimestre 2020 et des 1er et 2ème loyers 2021, Condamne solidairement la société Distri Steinkerque et la société Franprix Leader Price Holding, à payer à la SCI Israël la somme provisionnelle de 280.516,93 euros au titre des loyers des 4ème trimestre 2020, 1er et 2ème trimestre 2021, Rejette la demande de la SCI Israël relative à la clause pénale, Rejette la demande de délais de paiement formée par les sociétés Distri Steinkerque et la société Franprix Leader Price Holding au titre des 4ème trimestre 2020 et 1er et 2ème trimestres 2021, Condamne in solidum la société Distri Steinkerque et la société Franprix Leader Price Holding aux dépens d'appel, Condamne in solidum la société Distri Steinkerque et la société Franprix Leader Price Holding à payer à la SCI Israël la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT