Tribunal judiciaire, 16 février 2024. 23/05398

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Joanna GABAY Monsieur [P] [N] Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 23/05398 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TLL N° MINUTE : 2/TJ JUGEMENT rendu le vendredi 16 février 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE FONTENOY sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société REGIE BOULONNAISE DE L’HABITAT dont le siège social est sis [Adresse 3] représenté par Maître Joanna GABAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L107 DÉFENDEUR Monsieur [P] [N], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Laura DEMMER, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 05 décembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 février 2024 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente assistée de Laura DEMMER, Greffier EXPOSE DU LITIGE Monsieur [P] [N] est propriétaire des lots n°269, 3008 et 117 dans l'immeuble LE FONTENOY sis [Adresse 1], cadastré section CY n°[Cadastre 4], soumis au régime de la copropriété. Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE FONTENOY sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société REGIE BOULONNAISE DE L’HABITAT, a assigné devant le pole civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris Monsieur [P] [N], par acte d'huissier en date du 1er août 2023, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 4671,95 euros au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, avec capitalisation des intérêts,1500 euros de dommages et intérêts,1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance en ce inclus le coût du commandement de payer du 23 septembre 2020 (201,12 euros) et de l'assignation (159,87 euros), et de la signification du jugement à intervenir. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE FONTENOY sis [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. A l'audience du 5 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE FONTENOY sis [Adresse 1], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [P] [N] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la jonction d'office des procédures En application de l'article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. Décision du 16 février 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/05398 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TLL En l'espèce, la juridiction a été saisie par actes introductifs d’instance du 1er août 2023, lesquels ont fait l’objet de deux placements et de création de deux dossiers qu’il convient de joindre dans une bonne administration de justice. Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit : les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat. L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalités de paiement et d'exigibilité. Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [P] [N] concernant les lots n°269, 3008 et 117, indiquant la répartition des tantièmes (422/100 000ème),le contrat de syndic,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 (2ème trimestre 2023 inclus),les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2021 et 2022,l'historique du compte ainsi qu'un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 5 436,41 euros (6 068,75 euros en ce inclus 342 euros de frais et un appel de charges de 290,34 euros non retenu car postérieur à l'assignation), les procès-verbaux des assemblées générales des 1er octobre 2020, 1er juillet 2021, 1er juin 2022 et 5 juin 2023 comportant approbation des comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022 et votant les budgets prévisionnels 2022, 2023 et 2024,l’attestation de non recours s’agissant des assemblées générales des 1er octobre 2020, 1er juillet 2021, 1er juin 2022 et 5 juin 2023. En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 4 671,95 euros portant sur la période allant du 1er juillet 2022 2021 au 21 mars 2023, incluant l'appel provisionnel du 3ème trimestre 2023. Les intérêts au taux légal courront à compter de l'assignation en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Sur les dommages et intérêts L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire. Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain. En l'espèce, il est établi que Monsieur [P] [N] présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. S'il effectue des versements réguliers, ceux-ci sont d'un montant insuffisant à couvrir à la fois l'arriéré qu'il existait et les charges courantes. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants, dont le montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Monsieur [P] [N] et des efforts de paiement du débiteur. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros. Sur les demandes accessoires Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, ORDONNE la jonction des affaires 23-05398 et 23-05412 sous le premier numéro ; CONDAMNE Monsieur [P] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE FONTENOY sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société REGIE BOULONNAISE DE L’HABITAT : - la somme de 4671,95 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, incluant l'appel provisionnel du 2ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 1er août 2023 (date de l’assignation), - la somme de 500 euros au titre des dommages-intérêts, CONDAMNE Monsieur [P] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE FONTENOY sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société REGIE BOULONNAISE DE L’HABITAT, la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, REJETTE le surplus des demandes, CONDAMNE Monsieur [P] [N] aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés. Le greffier,Le président.