Cour d'appel, 27 janvier 2023. 20/01993

ARRÊT N° OC R.G : N° RG 20/01993 - N° Portalis DBWB-V-B7E-FOHI [H] [H] [L] [H] [H] C/ [H] COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 27 JANVIER 2023 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT PIERRE en date du 02 OCTOBRE 2020 suivant déclaration d'appel en date du 13 NOVEMBRE 2020 RG n° 19/01357 APPELANTS : Monsieur [C] [FY] [H] [Adresse 7] [Localité 14] Représentant : Me Jean claude DULEROY, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION Monsieur [I] [H] [Adresse 10] [Localité 15] Représentant : Me Jean claude DULEROY, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION Madame [R] [M] [L] [Adresse 7] [Localité 14] Représentant : Me Jean claude DULEROY, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION Madame [T] [H] épouse [G] [Adresse 13] [Localité 16] Représentant : Me Jean claude DULEROY, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION Madame [V] [H] [Adresse 18] [Localité 14] Représentant : Me Jean claude DULEROY, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION INTIMÉE : Madame [S] [H] épouse [F] [Adresse 6] [Localité 14] Représentant : Me Eric BODO de la SELARL ACTIO DEFENDI, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION DATE DE CLÔTURE : 17 janvier 2022 DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 14 Octobre 2022 devant Monsieur OZOUX Cyril, Président de chambre, qui en a fait un rapport, assisté de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe, le 16 décembre 2022. A cette date, le délibéré a été prorogé au 27 Janvier 2023. Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre Conseiller : Madame Nathalie COURTOIS, Présidente de chambre Conseiller : Monsieur Yann CATTIN, Président de chambre Qui en ont délibéré Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 27 Janvier 2023. * * * LA COUR : EXPOSÉ DU LITIGE 1. Par acte authentique du 28 décembre 1977, [K] [N] [H] a fait l'acquisition de deux parcelles de terre, situées route nationale à [Localité 17]-[Localité 17] (commune de [Localité 14]) et répertoriées au cadastre sous les numéros BV [Cadastre 8] et BV [Cadastre 9], devenus ET [Cadastre 11] et ET [Cadastre 12]. 2- Par acte authentique du 8 mars 1984, [K] [N] [H] a vendu à son frère, [U] [H], la parcelle cadastrée ET [Cadastre 12]. 3- Suivant procès-verbal établi par géomètre et publié au cadastre le 18 septembre 2006, la parcelle cadastrée ET [Cadastre 11] a fait l'objet d'une division en deux lots, cadastrés ET [Cadastre 1] et ET [Cadastre 2] 4- [K] [N] [H] a vendu la parcelle cadastrée ET [Cadastre 1] à [J] [W] par acte des 29 janvier et 07 février 2007. 5- [S] [H], la soeur de [K] [N] [H], occupe une maison située sur la seconde parcelle issue de la division du 18 septembre 2006 (parcelle ET [Cadastre 2]). 6- Par acte d'huissier du 30 avril 2019, [K] [N] [H] a fait assigner [S] [H] devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre aux fins d'obtenir son expulsion comme occupante sans droit ni titre, le paiement d'une indemnité d'occupation et le versement de dommages et intérêts outre une indemnité pour frais irrépétibles. 7- [S] [H] a opposé le bénéfice de la prescription trentenaire et a demandé à se voir reconnaître la qualité de propriétaire de la parcelle ET [Cadastre 2]. 8- [K] [N] [H] est décédé le 30 juillet 2020 laissant pour lui succéder son épouse et 4 enfants. 9. Par jugement du 2 octobre 2020, le tribunal a : - Débouté [K] [N] [H] de l'ensemble de ses prétentions ; - Dit que [S] [H] a acquis par prescription trentenaire la parcelle de terrain portant la référence cadastrale ET [Cadastre 2] située [Adresse 3] ; - Condamné [K] [N] [H] à verser à [S] [H] la somme de 2000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 9- Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Saint-Denis de La Réunion enregistrée le 13 novembre 2020, les héritiers de [K] [N] [H], [O] [L], [C] [FY] [H], [I] [H], [T] [H] et [V] [H] ont interjeté appel de cette décision. 10- Aux termes de leurs dernières écritures transmises par RPVA le 30 novembre 2021, les appelants demandent à la cour de : - JUGER recevable et bien fondé l'appel de Madame [O] [L] épouse [H], de Madame [V] [H], de Madame [T] [H] épouse [G], de Monsieur [I] [H] et de Monsieur [B] [H], ès qualité d'héritiers de Monsieur [K] [N] [H], décédé à [Localité 14] le 30 juillet 2020 ; - INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 2 octobre 2020 par le Tribunal judiciaire de Saint- Pierre ; ET STATUANT A NOUVEAU : - JUGER que la parcelle située sur la Commune de [Localité 14] et figurant au cadastre sous les références section ET n° [Cadastre 2], au [Adresse 5], est la propriété de Madame [O] [L] épouse [H], de Madame [V] [H], de Madame [T] [H] épouse [G], de Monsieur [I] [H] et de Monsieur [B] [H], ès qualités d'héritiers de Monsieur [K] [N] [H], décédé à [Localité 14] le 30 juillet 2020 ; - ORDONNER l'expulsion de Madame [S] [H] et de tout occupant de son chef, de la parcelle située sur la Commune de [Localité 14] et figurant au cadastre sous les références section ET n° [Cadastre 2], au [Adresse 5], et ce dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, avec le concours de la force publique si nécessaire ; - ASSORTIR cette mesure d'expulsion d'une astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ; - CONDAMNER Madame [S] [H] à remettre la parcelle située sur la Commune de [Localité 14] et figurant au cadastre sous les références section ET n° [Cadastre 2], au [Adresse 5] dans son état initial, en procédant à ses frais exclusifs à la démolition de tous les ouvrages qu'elle a édifiés, et ce dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard, passé ce délai ; - CONDAMNER Madame [S] [H] à payer à Madame [O] [L] épouse [H], à Madame [V] [H], à Madame [T] [H] épouse [G], à Monsieur [I] [H] et à Monsieur [C] [FY] [H], ès qualités d'héritiers de Monsieur [K] [N] [H], décédé à [Localité 14] le 30 juillet 2020, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 2000 euros à compter du 13 septembre 2018 et jusqu'à parfait délaissement des lieux ; - CONDAMNER Madame [S] [H] à payer à Madame [O] [L] épouse [H], à Madame [V] [H], à Madame [T] [H] épouse [G], à Monsieur [I] [H] et à Monsieur [C] [FY] [H], ès qualités d'héritiers de Monsieur [K] [N] [H], décédé à [Localité 14] le 30 juillet 2020, la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts ; - CONDAMNER Madame [S] [H] à payer à Madame [O] [L] épouse [H], à Madame [V] [H], à Madame [T] [H] épouse [G], à Monsieur [I] [H] et à Monsieur [C] [FY] [H], ès qualités d'héritiers de Monsieur [K] [N] [H], décédé à [Localité 14] le 30 juillet 2020, la somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - CONDAMNER Madame [S] [H] au paiement des dépens de première instance et d'appel. 11- Les appelants font valoir que les conditions d'une usucapion ne sont pas réunies. Pour l'essentiel, ils soutiennent : - que [K] [N] [H] a acquis seul les terrains litigieux sans l'aide de quiconque ni recours à un financement bancaire ; - qu'il n'a pris aucun engagement en vue de rétrocéder à [S] [H] partie des terrains concernés ; - qu' [S] [H] s'est installée sur le fonds litigieux dans le cadre d'une autorisation d'occupation précaire que lui avait consentie [K] [N] [H], son frère ; - que les témoignages produits par [S] [H] ne font pas ressortir d'occupation en qualité de propriétaire ; - que celle-ci s'est maintenue dans les lieux par la violence alors que [K] [N] [H] lui demandait de quitter les lieux ; - que la tolérance dont [S] [H] a bénéficié, s'agissant des travaux d'extension de l'habitation qu'elle occupe, ne suffit pas à justifier la possession qu'elle invoque sur la totalité de la parcelle ET [Cadastre 2] ; - que travaux qui émanent d'un détenteur précaire ne peuvent constituer des actes matériels de possession pouvant fonder une prescription acquisitive. - que [K] [N] [H] a toujours exercé ses prérogatives de propriétaire sur la parcelle litigieuse, consentant à des inscriptions d'hypothèques le 5 mai 1983 puis le 5 août 2002 et divisant le fonds en 2006 de manière à pouvoir en vendre rapidement une partie. 12- Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 17 janvier 2022, l'intimée demande à la cour de : - CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; - DIRE ET JUGER qu'elle a acquis par prescription trentenaire la parcelle de terrain portant les références cadastrales ET [Cadastre 2] située [Adresse 4] ; - DÉBOUTER [K] [N] [H] de ses demandes, fins et conclusions ; - CONDAMNER [K] [N] [H] à payer à [S] [H] la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER [K] [N] [H] aux entiers dépens. 13- [S] [H] fait valoir pour l'essentiel : - qu'elle a participé à l'achat du terrain même si l'acte d'acquisition a été établi au nom du seul [K] [N] [H], alors seul à être bancarisé, mais qu'il était prévu que celui-ci lui rétrocède une partie du fonds; - qu'elle réside et possède la parcelle de terrain devenue ET [Cadastre 2] après la division de 2006 de manière publique et ininterrompue depuis 39 ans, y a construit une habitation dés l'année 1980 sur laquelle des travaux d'extension ont été réalisés en 1990 et s'est toujours comportée en qualité de propriétaire; - que sa possession est demeurée paisible et non équivoque pendant plus de trente ans, les premières contestations et disputes entre les parties étant survenues passé ce délai ; - que les hypothèques consenties par [K] [N] [H] n'ont en rien troublé sa jouissance et que la division de la parcelle d'origine est venue préserver ses droits 14. La procédure a été clôturée par une ordonnance du 27 janvier 2022. 15.L'audience de plaidoirie s'est tenue le 14 octobre 2022. MOTIFS Sur la propriété de la parcelle cadastrée ET [Cadastre 2] : 16- La propriété d'un immeuble se prouve par tous moyens, par les titres, la possession ou tout autre indice ou présomption. 17- En l'espèce, le titre est en faveur des appelants qui justifient que la parcelle ET [Cadastre 2] provient de la division d'un fonds initialement cadastré BM [Cadastre 8], devenu ET [Cadastre 11], dont leur auteur, [K] [N] [H], s'est porté acquéreur par acte authentique du 28/12/1977. 18- Il est également établi que [K] [N] [H] a consenti successivement plusieurs hypothèques sur la parcelle ET [Cadastre 11], avant qu'elle ne soit divisée, en 1983, puis en 2001 et en 2002, faisant ainsi usage des facultés que lui offrait son titre. 19- Pour s'opposer au titre, [S] [H] évoque un engagement de rétrocession que [K] [N] [H] aurait pris à son égard et une possession trentenaire. 20- L'engagement de rétrocession qu'[S] [H] prête à [K] [N] [H] n'est établi par aucun élément probant. 21- Il est constant, par contre, qu'[S] [H] occupe une construction implantée sur la parcelle litigieuse. 22- Il ressort des propres déclarations de [K] [N] [H] que cette construction a été édifiée par [S] [H] et qu'il en avait été informé puisqu'il indique en sa lettre du 13 août 2018 qu'il l'a laissée construire. 23- La procédure révèle enfin qu'[S] [H] a par la suite réalisé des travaux d'extension sur les bâtiments existants, selon déclaration de travaux du 12/ 10/ 1990. 24- Les faits ainsi établis s'analysent comme des actes matériels de possession de la part d'[S] [H]. 25- Aux termes des dispositions de l'article 2258 du code civil , la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi. 26- L'article 2261 du code civil précise que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. 27-L'article 2272 du code civil fixe à 30 ans le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière. 28- Ainsi que cela ressort de tout un ensemble de témoignages concordants (cf en particulier les témoignages de [Z] [H], [P] [KM], [A] [H], [D] [H], [X] [H], [IZ], [Y] [E]) les actes de possession d'[S] [H] ont débuté plus de 30 années avant que [K] [N] [H] ne lui délivre, le 30 avril 2019, la citation en justice introduisant la présente procédure. 29- L'effet interruptif de cette citation sur la prescription est par conséquent sans incidence sur la solution du litige. 30- Au-delà, les appelants ne justifient d'aucun acte interruptif de prescription qui aurait été effectué dans le délai de 30 ans après l'entrée en possession, une lettre, même en recommandé avec accusé de réception, étant à cet égard insuffisante. 31- Ils ne rapportent pas la preuve qui leur incombe de ce que la possession d'[S] [H] s'est établie sur la base d'une autorisation précaire, ainsi qu'ils le soutiennent. 32- Le certificat médical du 30 décembre 2001 portant constat de coups et blessures ne permet pas d'imputer à [S] [H] les violences qui y sont évoquées. 33- Les disputes et altercations qui, selon plusieurs témoins, seraient survenues entre les parties alors que [K] [N] [H] demandait à sa soeur [S] [H] ou à son beau-frère de quitter les lieux, ne suffisent pas à établir que la possession d'[S] [H] s'est installée ou s'est maintenue par le recours à des violences matérielles ou morales. 34- Ainsi, il apparaît que la possession dont [S] [H] a justifié répond aux conditions lui permettant de se prévaloir de la prescription acquisitive. 35- Cette possession permet de mieux caractériser le droit de propriété litigieux. 36- Elle sera par conséquent préférée au titre de [K] [N] [H] et aux actes juridiques (hypothèques) qu'il a pu être amené à accomplir. 37- Enfin, il est établi par la photo obtenue à partir du géoportail, pièce produite par les appelants eux-mêmes, que les constructions occupées par [S] [H] représentent une emprise importante sur la parcelle ET [Cadastre 2]. 38- Dés lors, il apparaît que ces constructions forment un ensemble indivisible avec la parcelle ET [Cadastre 2] de sorte que les conditions d'une usucapion sur la totalité du fonds sont effectivement réunies. 39- La décision du premier juge s'agissant de la propriété de la parcelle ET [Cadastre 2] sera par conséquent confirmée. Sur les demandes accessoires : 40- Le droit de propriété d'[S] [H] étant établi, il ne saurait être ordonné à son encontre ni mesure d'expulsion, ni démolition, ni versement d'une indemnité d'occupation. 41- Il n'est justifié d'aucun comportement fautif de la part d'[S] [H] qui puisse donner lieu au versement de dommages et intérêts. 42- La décision du premier juge sera également confirmée sur ces différents points. Sur les dépens et les frais irrépétibles : 43- Les appelants qui perdent leur procès supporteront la charge des dépens de première instance et d'appel. 44 - A ce titre, ils ne sont pas fondés à se prévaloir des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 45- Il serait inéquitable par contre de laisser [S] [H] supporter la charge des frais irrépétibles qu'elle a été conduite à exposer. 46 - La décision du premier juge sera confirmée et y ajoutant, il sera alloué à [S] [H] une indemnité d'un montant de 1500 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, Confirme en toutes ses dispositions critiquées le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Saint-Pierre le 2 octobre 2020 ; Y ajoutant, Déboute [O] [L], [C] [FY] [H], [I] [H], [T] [H] et [V] [H] de leur demande au titre des frais irrépétibles ; Condamne [O] [L], [C] [FY] [H], [I] [H], [T] [H] et [V] [H], in solidum, à verser à [S] [H] la somme de 1500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne [O] [L], [C] [FY] [H], [I] [H], [T] [H] et [V] [H], in solidum aux entiers dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Yann CATTIN, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT