Tribunal judiciaire, 28 juin 2024. 22/03627

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE Chambre 04 N° RG 22/03627 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WFZD JUGEMENT DU 28 JUIN 2024 DEMANDEURS : M. [X] [J] [Adresse 9] [Localité 5] représenté par Me Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE Mme [T] [H] [Adresse 9] [Localité 5] représentée par Me Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE DEFENDEURS : La SCP VACOSSIN SAGOT-FONTEYNE DELECLUSE, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 1] [Localité 4] représenté par Me Véronique VITSE-BOEUF, avocat au barreau de LILLE Me [D] [V], notaire associée de l’Etude LW NOTAIRES [Adresse 3] [Localité 4] représenté par Me Véronique VITSE-BOEUF, avocat au barreau de LILLE La S.A.S.U. RC INVEST, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 10] [Localité 6] représentée par Me Emilie GUILLEMANT, avocat au barreau de LILLE La S.A.R.L. L’AGENCE EXCLUSIVE, prise en la personne de ses représentants légaux [Adresse 7] [Localité 4] représentée par Me Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge Greffier : Yacine BAHEDDI, Greffier DEBATS : Vu la cloture différée au 30 Novembre 2023. A l’audience publique du 14 Mars 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 27 mai 2024 et prorogé au 28 Juin 2024. Sophie DUGOUJON, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 28 Juin 2024 par Sophie DUGOUJON, Juge, pour la Présidente empêchée, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier. EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing-privé en date du 10 juillet 2019 rédigé par l'intermédiaire de l'agence immobilière L'AGENCE EXCLUSIVE, Monsieur [X] [J] et Madame [T] [H] (ci-après ''les acquéreurs'') se sont portés acquéreurs d’un immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 5] (Nord) correspondant aux parcelles cadastrales C n°[Cadastre 2] et [Cadastre 8] et appartenant à la S.A.S. RC INVEST (ci-après ''la société venderesse''), moyennant le prix principal de 291.500 euros. L'immeuble était constitué, en rez-de-chaussée d'un atelier, au premier étage d'une habitation et au second étage d'un grenier, L'acte authentique de vente a ensuite été reçu le 29 novembre 2019 par Maître [R] [F], avec la participation de Maître [D] [V] assistant les acquéreurs. Se plaignant de la découverte de ce que l'immeuble acquis non seulement n'est pas exclusivement à usage d'habitation de sorte que leur projet de réalisation d'un loft en rez-de-chaussée nécessite un permis de construire, mais également présente un sol pollué nécessitant des travaux coûteux de dépollution, Monsieur [J] et Madame [H] ont, par actes datés des 02 et 03 juin 2022, assigné la société RC INVEST, Maître [R] [F], membre de la SCP VASSON SAGOT-FONTEYNE [F], Maître [D] [V], membre de la SAS LW NOTAIRES ainsi que la S.A.R.L. L'AGENCE EXCLUSIVE (ci-après ''l'agence immobilière'') devant le tribunal judiciaire de LILLE aux fins d'indemnisation de leurs préjudices. L'agence immobilière, la société RC INVEST et les deux notaires ont respectivement constitué avocat les 21 juin, 08 juillet et 22 juillet 2022. Suivant ordonnance du juge de la mise en état datée du 05 juillet 2023, la clôture des débats a été différée au 30 novembre 2023 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoiries du 14 mars 2024. * * * Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 04 juillet 2023 expurgées des moyens, Monsieur [J] et Madame [H] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1603 et suivants, 1641 et suivants et 1240 du Code civil, de : - condamner in solidum la SAS RC INVEST, la SARL L’AGENCE EXCLUSIVE, Maître [R] [F] et Maître [D] [V] à leur payer les sommes suivantes : - Coût de l’étude du sol : 5.432,40€ - Surcoût de l’architecte : 4.400€ - Frais de dépollution : 110.430€ - Remise en état de la dalle : 13.580€ - Perte de loyer : 24.000€ à fin juin 2023 (à parfaire) - Augmentation du coût des matériaux : 54.109€ - les condamner in solidum à leur payer la somme de 3.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile - les condamner enfin in solidum aux entiers frais et dépens de l’instance, - dire que le jugement bénéficiera de l’exécution provisoire de plein droit. Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 29 novembre 2023, la société RC INVEST demande au tribunal, au visa, à titre principal, des articles 1603 et suivants du Code civil, à titre reconventionnel, des articles 1101 et suivants, 1231-1 du Code civil, et envers Maître [F] et Maître [V] de l'article 1240 du Code civil, de : - A titre principal, débouter purement et simplement Monsieur [X] [J] et Madame [T] [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - A titre reconventionnel, condamner in solidum la SARL L’AGENCE EXCLUSIVE, Maître [R] [F] et Maître [D] [V] à garantir la SAS RC INVEST de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre, - En toutes hypothèses : - débouter purement et simplement Monsieur [X] [J] et Madame [T] [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - condamner solidairement ou in solidum Monsieur [X] [J] et Madame [T] [H] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers frais et dépens. - écarter l’exécution provisoire de droit. Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 28 novembre 2023, la SCP VACOSSIN, SAGOT-FONTEYNE, [F] et Maître [V] demandent au tribunal, au visa de l'article 1240 du Code civil, de : - rejeter toutes prétentions, fins et conclusions de Monsieur [J] et Madame [H] d’une part et de la SAS RC INVEST d’autre part, les en débouter ; - les condamner in solidum ou l’un à défaut de l’autre à leur verser la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;- les condamner in solidum ou l’un à défaut de l’autre aux entiers frais et dépens de l’instance ;- à titre subsidiaire, écarter l’exécution provisoire de droit. Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 27 septembre 2022, la société L'IMMOBILIERE EXCLUSIVE demande au tribunal de : - déclarer Madame [T] [H] et Monsieur [X] [J] mal fondés en toutes leurs demandes, et les en débouter ; - condamner solidairement ou in solidum Madame [T] [H] et Monsieur [X] [J] à payer la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; - condamner solidairement ou in solidum Madame [T] [H] et Monsieur [X] [J] aux entiers dépens ; - et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, Maître Karl VANDAMME pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision. Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties susvisées pour l'exposé des moyens, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il y a lieu de rappeler qu’une demande tendant à “constater, dire et juger” ne constitue pas nécessairement une prétention au sens juridique du terme devant être tranchée par le tribunal. Ces demandes n'ont, par conséquent, pas été retenues en tant que telles mais seront, le cas échéant, étudiées en leur qualité de moyens des parties. Sur la responsabilité des vendeurs Sur l'absence d'usage exclusif d'habitation de l'immeuble acquis Aux termes de l'article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En application des articles 1603 et 1604 du Code civil, le vendeur est tenu de délivrer une chose conforme aux prescriptions contractuelles et cela quand bien même il n’aurait pas lui-même connu le défaut de conformité au moment de la vente. Si tel n’est pas le cas, l’acquéreur est en droit de solliciter, soit la résolution de la vente, soit l’allocation de dommages intérêts, sous réserve de justifier de l’existence d’un préjudice. La caractérisation du défaut de conformité n’implique ni bonne ni mauvaise foi du vendeur. En l'espèce, Monsieur [J] et Madame [H] entendent engager la responsabilité de la société venderesse en premier lieu pour défaut de délivrance conforme, lui faisant grief de leur avoir vendu un immeuble à usage d'habitation alors qu'une partie de cet immeuble et notamment l'atelier situé au rez-de-chaussée n'avait, en réalité, pas cette destination. Ils soulignent que ce manquement est d'autant plus grave que la société RC INVEST est un professionnel de l'immobilier et que la destination d'habitation de l'immeuble était, pour eux, une condition déterminante. Au soutien de l'existence d'un défaut de conformité, ils versent notamment aux débats : - un courriel à eux adressé le 20 janvier 2021 par lequel un agent de la mairie de [Localité 5] leur confirme l'absence d'enregistrement « de changement de destination au sein du service urbanisme », sans autre précision, notamment quant à l'immeuble concerné (pièce n°6) ; - un courrier à eux adressé le 29 janvier 2021 par le service de l'urbanisme réglementaire de la ville de [Localité 4], lequel les informe de ce que leur dossier est incomplet, des précisions étant à apporter notamment sur la création de logement envisagé, « la matrice ne présent[ant] sur les deux parcelles qu'un seul logement » et un formulaire de permis de construire classique étant à renseigner, « le projet consistant en un changement de destination avec deux accès logements indépendants » (pièce n°8). La société RC INVEST fait, pour sa part, valoir qu'aucun élément ne vient confirmer que l'immeuble ne serait pas à usage d'habitation et, à supposer que tel soit le cas, elle rappelle qu'elle n'est pas professionnelle de l'efficacité juridique de l'acte et s'est donc fiée aux deux notaires qui ont donné leur accord, au stade de la signature du compromis, pour une modification de ce dernier afin que soit indiqué un usage d'habitation et non mixte. Sur ce, l'acte sous seing-privé de vente en date du 10 juillet 2019 indique que la vente porte sur un « immeuble à usage d'habitation et les fonds et terrain en dépendant » composé, au rez-de-chaussée d'un atelier, au premier étage d'une habitation et au second étage d'un grenier (pièce n°2 demandeurs, page 2). L'acte authentique de vente régularisé quatre mois et demi plus tard, le 29 novembre 2019, confirme la composition de l'immeuble (atelier/habitation/grenier) mais évoque, quant à lui, de manière constante « un immeuble à usage artisanal et d'habitation » (pièce n°3 demandeurs, pages 5, 10 et 11 notamment). Ainsi, s'il est parfaitement établi que Monsieur [J] et Madame [H] avaient expressément fait part au compromis de vente de leur volonté de « destiner l'immeuble à un usage d'habitation » (pièce n°2, page 8) et s'étaient inquiétés, avant même sa signature, auprès de leur notaire et de l'agence immobilière de ce que « la totalité du bien soit à usage d'habitation » (pièce n°1), force est de constater qu'ils ont acquis un immeuble dont ils ne pouvaient ignorer qu'il était composé, certes d'une habitation en son étage premier, mais également d'un atelier et d'un grenier, lesquels, par nature, ne peuvent, être utilisés pour être habités en l'état. De surcroît, l'indication expresse et réitérée, dans l'acte notarié du 29 novembre 2019, dernier acte signé par les parties, d'un usage mixte, artisanal et d'habitation, laisse entendre qu'ils ont renoncé à acquérir un immeuble ayant exclusivement un usage d'habitation. Le fait que la société venderesse ait, quelques paragraphes plus loin, expressément déclaré que le « bien [était] actuellement à usage d'habitation » (page 6), l'acte précisant, à cet égard, qu'il ressortait de la matrice cadastrale de l'immeuble y annexée que l'immeuble était « connu uniquement à usage d'habitation » n'est pas propre à conduire à une conclusion différente, puisqu'il est établi qu'à la date de la vente, l'atelier était, de fait, désaffecté et n'était plus utilisé et ce, de surcroît, depuis de nombreuses années (pièce n°12, page 45). En tout état de cause, par cette déclaration, la société RC INVEST ne s'est nullement engagée à ce que l'intégralité des parties de l'immeuble soit à usage d'habitation. Par ailleurs, à supposer que tel ait été le cas, force est de constater que les éléments émanant de la mairie de [Localité 5] et du service de l'urbanisme réglementaire de [Localité 4] versés aux débats par Monsieur [J] et Madame [H] (pièces n°6 et 8 précitées) sont insuffisants à démontrer que l'immeuble ne serait pas conforme à un usage d'habitation. Il convient, sur ce point, de rappeler que les notions d'usage et de destination d'un bien immobilier présentent des acceptions distinctes, l'usage, notion régie par le Code de la construction et de l'habitation (articles L.631-7 et suivants), faisant référence à la manière dont l'immeuble est utilisé (habitation ou autre), situation de fait, tandis que la notion de destination, telle que régie par le Code de l'urbanisme (articles R.151-27 et suivants), désigne l'utilisation restrictive en vue de laquelle l'édification d'un immeuble a été autorisée (exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service, équipements d'intérêt collectif et services publics ou autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire, chacune de ces destinations comportant des sous-destinations). Cette distinction, d'importance, explique que, face aux transformations envisagées par Monsieur [J] et Madame [H] au sein du bâtiment consistant en la création d'un second logement avec accès indépendant à celui déjà existant, alors que « la matrice ne présente sur les deux parcelles qu'un seul logement », le service de l'urbanisme réglementaire de la ville de [Localité 4] ait considéré que le projet procédait d'un changement de destination nécessitant dès lors un permis de construire puisqu'engendrant la création d'un nouveau logement, au sens du droit de l'urbanisme, dont il ne saurait être valablement soutenu qu'il existait, au jour de la vente, ou faisait d'ores et déjà l'objet d'une autorisation ou d'un permis. Le changement de destination abordé au sein du courrier du service de l’urbanisme réglementaire de la ville de [Localité 4] découle ainsi davantage de la création d'un nouveau logement avec accès indépendant, que de la qualité « d'usage d'atelier » du rez-de-chaussée de l'immeuble, laquelle n'est, au demeurant, pas même évoquée par les services communaux. La preuve d’un défaut de délivrance, au titre de la conformité administrative de l'immeuble à l'usage spécifié à l'acte authentique de vente n'est, dans ces conditions, aucunement rapportée. La demande indemnitaire ne saurait, dès lors, aboutir sur ce fondement. Sur l'existence d'un vice caché relatif à l'état des sols Aux termes de l’article 1641 du Code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». L’article 1643 précise qu' « il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. ». L'action en garantie des vices cachés ouvre droit, pour l'acquéreur soit de solliciter la remise de la chose moyennant restitution de son prix, soit de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. Dans l'hypothèse d'une action résolutoire, le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. En l'espèce, il est établi que la réalisation le 26 août 2021 par la société IDRA ENVIRONNEMENT d'une étude de sols de l'immeuble a révélé la présence, dans la couche « superficielle », d'anomalies, pour certaines fortes, en métaux lourds (cuivre, mercure, zinc et plomb), ainsi que la présence de teneurs significatives en benzène et en Méthyl Tert-Butyl Ether (pièce n°12 demandeurs), ce qui n'est pas contesté. Par suite des résultats de cette étude de sol, les acquéreurs soutiennent que la mairie de [Localité 5] a conditionné l'obtention du changement de destination de l'immeuble et l'autorisation de réaliser des travaux pour aménager le rez-de-chaussée en habitation à la dépollution du site, laquelle a été chiffrée, suivant devis de l'Agence GRS Valtech en date du 22 octobre 2021, à la somme de 110.430 euros (pièce n°13 demandeurs). Monsieur [J] et Madame [H] estiment ainsi, au visa des articles précités, que la pollution du site constitue un vice caché dont la société venderesse, en sa qualité de marchande de biens et donc de professionnelle de l'immobilier, avait nécessairement connaissance, puisque l'activité de carrosserie qui y était précédemment exercée constitue une activité polluante faisant partie de la nomenclature des installations classées pour la protection de l'environnement, ce qu'elle ne pouvait ignorer et leur a clairement dissimulé en retirant l'enseigne de la façade avant de mettre en vente le bien. Sur ce, la société RC INVEST ne conteste pas, aux termes de ses écritures, l'activité de marchande de biens qui lui est attribuée. Si cette qualité de professionnelle de l'immobilier engendre une présomption de connaissance des vices cachés affectant l'immeuble cédé, il n'en demeure pas moins que l'existence même d'un vice présentant toutes les caractéristiques fixées à l'article 1641 du Code civil précité n'est pas présumée et doit être démontrée par les demandeurs à l'action. Or, dans le cas d'espèce, Monsieur [J] et Madame [H] étaient parfaitement informés que le rez-de-chaussée de l'immeuble qu'ils acquéraient était constitué d'un atelier. De surcroît, contrairement à ce qu'ils indiquent, si les images Google Maps démontrent qu'au jour de la vente la façade de l'immeuble ne portait plus trace de l'ancienne enseigne, les mentions qui y étaient toujours affichées (« visite précontrôle sécu », « mise au point tous moteurs », « prêt de voiture pendant travaux ») ne laissaient aucun doute quant à l'existence antérieure, au sein du local du rez-de-chaussée, d'une activité de garage automobile (pièce n°27). Alors qu'une telle activité est notoirement de nature à engendrer une pollution des sols, notamment, par hydrocarbures, ces éléments auraient dû interpeller les acquéreurs, même profanes, et susciter une vigilance accrue de leur part, ce d'autant que la société venderesse avait pris soin de préciser, à la promesse synallagmatique de vente du 10 juillet 2019, ne pas avoir connaissance de l'état du sol et avait autorisé expressément les acquéreurs à faire effectuer par leurs soins ou ceux de leur constructeur et à leurs frais toute étude du sol éventuelle, à charge, en cas de non-réitération, de remettre les lieux en l'état (pièce n°2, page 4), ce qu'ils n'ont pas jugé opportun ou nécessaire de réaliser. Dans ces conditions, il ne saurait être considéré que la pollution du sol du rez-de-chaussée de l'immeuble était totalement cachée aux yeux des acquéreurs. L'action en garantie des vices cachés engagée par les acquéreurs ne saurait, dès lors, connaître une suite favorable. Les demandeurs seront, par conséquent, déboutés de l'intégralité de leurs demandes indemnitaires formulées à l'encontre de la société RC INVEST. La demande reconventionnelle de la société RC INVEST tendant à se voir garantie de toutes condamnations prononcées à son encontre est, de ce fait, sans objet. Sur la responsabilité des notaires Aux termes de l'article 1240 du Code civil : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ». Il est considéré que les notaires engagent leur responsabilité délictuelle sur le fondement de l'article précité lorsqu'ils ne respectent pas les obligations professionnelles mises à leur charge lesquelles comprennent notamment : - l’obligation, avant de dresser des actes, de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité des actes qu’ils authentifient ; - l’obligation de fournir aux parties toutes informations permettant d’expliquer la nature et la portée de leur engagement ; à cet égard, le notaire instrumentaire est tenu, envers les parties, d’un devoir de conseil dont le caractère est absolu ; il a notamment l’obligation d’éclairer les parties et d’attirer leur attention sur les conséquences et les risques que comportent les transactions auxquelles il prête le concours de son office ; - l’obligation de se conduire en notaire avisé et en juriste compétent et méfiant; - l’obligation de s'assurer de l’efficacité de son acte et par conséquent, s'agissant d'une vente, de vérifier l'origine de propriété, la situation hypothécaire ainsi que les déclarations du vendeur et de l'acquéreur. Il est, en outre, considéré qu’il appartient au notaire qui prétend avoir rempli sa mission en sa qualité de professionnel d’apporter la preuve qu’il a bien exécuté son devoir absolu de conseil et d’information, ne pouvant se décharger de cette obligation, nonobstant les connaissances personnelles de son client ou l'intervention d'un autre professionnel. En l'espèce, Monsieur [J] et Madame [H] font grief à Maître [F] et à Maître [V] d'avoir manqué à leur devoir d'information et de conseil et d'avoir failli à leur devoir d'assurer la validité et l'efficacité des actes qu'ils dressent, en ne vérifiant pas la réalité de la destination de l'immeuble objet de la vente et plus précisément, la réalité du changement de destination de l'immeuble, d'un usage initialement mixte à un usage « totalement d'habitation ». Ils estiment que, si les notaires avaient vérifié l'information non-précise communiquée par l'employée de la mairie de [Localité 5] s'agissant de l'usage d'habitation de l'immeuble, ils se seraient aperçus que le changement de destination n'avait pas été effectué pour le rez-de-chaussée, qu'une étude des sols était, par conséquent, nécessaire et que le site était pollué. Maître [F] et Maître [V] contestent toute faute de leur part et font, en outre, valoir que les préjudices invoqués par les demandeurs ne leur sont pas imputables. Ils soulignent, en outre, ne pas avoir rédigé l'acte sous seing privé de vente et n'avoir, dès lors, pas été tenu à l'obligation de vérification lié aux actes qu'ils dressent. Le tribunal rejoint les défendeurs sur ce point. Par ailleurs, il a été précédemment retenu qu'aucun défaut de délivrance, au titre de la conformité administrative de l'immeuble à l'usage spécifié à l'acte authentique de vente, n'est démontré, seule la destination de l'immeuble, au sens du droit de l'urbanisme, étant manifestement en cause et lié à la nature même du projet des acquéreurs (création d'un nouveau logement avec accès indépendant dont il n'est pas établi qu'elle soit spécifiquement entrée dans le champ contractuel) et non son usage, lequel avait, au demeurant, été indiqué à l'acte authentique comme étant mixte (usage artisanal et d'habitation). Au surplus, il doit être relevé que rien ne permet d'établir que les notaires auraient dû voire pu suspecter une potentielle pollution des sols du rez-de-chaussée de l'immeuble objet de la vente, alors qu'il n'est aucunement allégué que l'un ou l'autre aurait visité le bien ni que l'ancienne activité exercée au sein de l'atelier leur aurait été précisée par les parties et qu'il résulte du rapport d'étude de sols dressé postérieurement à la réitération authentique par la société IDRA ENVIRONNEMENT que cette activité avait pris fin depuis vingt années et que le site litigieux non seulement n'est pas inscrit en tant qu'installation classée pour l'environnement, mais encore n'est pas référencé dans les bases de données des sites BASOL (base de données) et BASIAS, bases de données recensant les sites pollués ou ayant pu mettre en œuvre des substances polluantes pour les sols et les nappes (pièce n°12 demandeurs). La demande sera rejetée. Sur la responsabilité de l'agence immobilière Sur le même fondement, Monsieur [J] et Madame [H] font grief à l'agence immobilière rédactrice du compromis de vente d'avoir sciemment indiqué, aux termes de ce dernier, que l'immeuble était à usage d'habitation, ce qui en réalité n'était pas le cas. Ils estiment, à cet égard, qu'en ne vérifiant pas les informations communiquées par le service de l’urbanisme et en se contentant d’adresser un simple mail non précis, suivi d’une réponse rapide tout aussi imprécise, l’AGENCE EXCLUSIVE a commis une faute qui est directement en lien avec leur préjudice. Par ailleurs, ils font valoir que l'agence immobilière a manqué à son devoir d’information et de conseil en ne préconisant pas d’étude de sols alors que le rez-de-chaussée était affecté à l’usage d’un atelier. A l'instar des notaires, l'agence immobilière estime qu'aucune faute ne peut lui être imputée et soutient qu'à supposer que tel puisse être le cas, cette faute ne présenterait aucun lien de causalité avec le préjudice allégué. Sur ce, pour les motifs précédemment développés, les préjudices invoqués par Monsieur [J] et Madame [H], et notamment la nécessité de déposer un permis de construire et de faire procéder à une étude des sols de l'immeuble puis à une dépollution de ces derniers, sont en lien avec la destination de l'immeuble, telle que projetée par les acquéreurs et non avec son usage réel, lequel n'était plus, de fait, qu'un usage d'habitation, alors que l'atelier du rez-de-chaussée n'était plus en activité depuis de très nombreuses années. Par ailleurs, quand bien même l'agence immobilière aurait insisté auprès des acquéreurs quant à l'opportunité de procéder avant réitération à une étude des sols, le projet qui est le leur n'en aurait pas moins nécessité une telle étude, à leur coût (ainsi que précisé au compromis de vente), puis la dépollution des sols et le dépôt d'un permis de construire. La responsabilité de l'agence immobilière ne saurait, dans ces conditions, être retenue de ces chefs. Sur les mesures accessoires L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ». Aux termes de l'article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens. Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. En l'espèce, Monsieur [J] et Madame [H], qui succombent en leurs demandes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de la présente instance, Maître Karl VANDAMME étant autorisé, ainsi que sollicité, à recouvrer directement les dépens dont il aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision. Leur demande au titre des frais irrépétibles sera, en conséquence, rejetée. Par ailleurs, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 précité au profit de chacune des parties défenderesses, lesquelles ont été contraintes d’exposer des frais irrépétibles non-compris dans les dépens de l'instance pour faire valoir leur défense en Justice. Il leur sera accordé, à ce titre, la somme de 2.500 euros chacune. Enfin, il n’y a lieu ni d’ordonner l’exécution provisoire, laquelle assortit déjà le jugement par l’effet de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur depuis le 1er janvier 2020 dans sa rédaction issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, ni de déroger à ce principe. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort, Déboute Monsieur [X] [J] et Madame [T] [H] de l'intégralité de leurs demandes ; Condamne in solidum Monsieur [X] [J] et Madame [T] [H] à payer au titre des frais irrépétibles : à la S.A.S. RC INVEST la somme de 2.500 euros,à la SCP VACOSSIN, SAGOT-FONTEYNE, [F] et à Maître [D] [V] la somme de 2.500 euros,à la S.A.R.L. L'AGENCE EXCLUSIVE la somme de 2.500 euros ; Condamne in solidum Monsieur [X] [J] et Madame [T] [H] aux entiers dépens de la présente instance ; Autorise Maître Karl VANDAMME à recouvrer directement les dépens dont il aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision ; Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Le Greffier, Pour la Présidente empêchée, Yacine BAHEDDI Sophie DUGOUJON