Cour d'appel, 01 février 2024. 22/00138

MINUTE N° 2/2024 Copie exécutoire à - Me Marion POLIDORI - Me Patricia CHEVALLIER- GASCHY Copie par LS aux parties et au Commissaire du Gouvernement Le 1er février 2024 La Greffière REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR CHAMBRE DE L'EXPROPRIATION ARRÊT DU 1ER FÉVRIER 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : Chambre 10 - N° RG 22/00138 - N° Portalis DBVW-V-B7G-HXXW Décision déférée à la cour : 10 Décembre 2021 par le juge de l'expropriation du Bas-Rhin APPELANTE : La Société coopérative d'habitation à loyer modéré HABITAT DE L'ILL ayant siège [Adresse 7] représentée par Me Marion POLIDORI, Avocat à la cour plaidant : Me LANG, Avocat au barreau de Strasbourg INTIMÉE : Madame [K] [W] épouse [G] demeurant [Adresse 1] à [Localité 6] représentée par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, Avocat à la cour EN PRÉSENCE DE : La DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUE DU BAS-RHIN - SERVICE DU DOMAINE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT sise [Adresse 2] - à [Localité 5] représentée par M. [O] [H], Commissaire du gouvernement COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 05 Octobre 2023, en audience publique, devant la cour composée de : Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre Madame Myriam DENORT, Conseillère Madame Nathalie HERY, Conseillère qui en ont délibéré. Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN -2 - ARRÊT contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. - signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. * * * * * * FAITS ET PROCÉDURE Mme [K] [W], épouse [G] est propriétaire de deux parcelles sises [Adresse 9] à [Localité 6], cadastrées section 49 n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4] d'une superficie de 1516 m², sur lesquelles est édifiée une maison d'habitation d'une superficie de 159 m². Mme [G] ayant signé un compromis de vente portant sur ce bien pour un prix de 470 000 euros, une déclaration d'intention d'aliéner a été adressée à la commune de [Localité 6] qui l'a reçue le 12 mars 2021. La commune ayant fait l'objet d'un arrêté de carence du fait du non-respect de son obligation de réalisation de logements sociaux locatifs, l'exercice du droit de préemption a été dévolu à la préfète du Bas-Rhin qui en a délégué l'exercice à la société Habitat de l'Ill. Celle-ci a notifié à Mme [G] une décision de préemption du 1er juin 2021, pour un prix de 290 000 euros. Cette proposition ayant été refusée par Mme [G] le 16 juin 2021, la société Habitat de l'Ill a saisi le juge de l'expropriation du Bas-Rhin, le 30 juin 2021, d'une requête en vue de la fixation du prix. Le transport sur les lieux a eu lieu le 24 septembre 2021. La société Habitat de l'Ill a réitéré son offre de 290 000 euros, tandis que Mme [G] a sollicité le paiement d'une somme de 500 000 euros en se référant à l'avis du service des Domaines et à l'offre d'un autre acquéreur à hauteur de ce montant, le commissaire du gouvernement a quant à lui proposé un prix de 470 000 euros. Par jugement du 10 décembre 2021, le juge de l'expropriation du Bas-Rhin a fixé à 500 000 euros HT, frais de notaire en sus, le prix d'acquisition du bien appartenant à Mme [G], et a condamné la société Habitat de l'Ill aux dépens et au paiement d'une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le juge de l'expropriation a retenu comme date de référence le 2 novembre 2019, date à laquelle la modification du plan local d'urbanisme (PLU) était devenue exécutoire, et qu'à cette date les biens à évaluer étaient situés en zone UCA3 du PLU de sorte qu'il s'agissait de terrains à bâtir. - 3 - Il s'est référé, pour la description du bien, au procès-verbal de transport annexé à la décision relevant qu'il s'agissait d'une parcelle de forme rectangulaire de 1 516 m², surbâtie d'une maison construite en 1974, dans son ensemble défraîchie et à rénover, les toilettes ayant été enlevées et les convecteurs en partie démontés, le jardin n'étant pas entretenu, mais que la situation du bien dans un quartier résidentiel, dans le secteur de [Localité 6], à proximité de la ville de [Localité 10], et des transports en commun ainsi que sa superficie étaient des facteurs de plus-value. Il a fait application de la méthode d'évaluation par comparaison terrain intégré, écartant la méthode de la récupération foncière dès lors que la maison n'était pas à l'état de ruine et n'était donc pas vouée à la démolition. Après avoir rappelé les termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement, s'être notamment référé à une vente du 29 août 2019 portant sur une maison de style identique construite en 1971 sur un terrain de 8,05 ares, ainsi qu'à une analyse Homiwoo du 23 août 2021 selon laquelle le prix médian dans le secteur s'élevait à 3 771 €HT/m², le juge de l'expropriation a considéré que la fixation du prix à 500 000 euros, soit 3 144,65 €/m² n'apparaissait pas excessive et tenait compte des travaux à réaliser. La société Habitat de l'Ill a interjeté appel de ce jugement par acte du 12 janvier 2022. Les parties ont été dûment convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 août 2023 à l'audience du 5 octobre 2023. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de ses conclusions datées du 4 avril 2022, régulièrement notifiées à Mme [G] et au commissaire du gouvernement par lettres recommandées avec accusé de réception respectivement réceptionnées les 13 et 12 avril 2022, la société Habitat de l'Ill demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris en toutes ces dispositions, et statuant à nouveau de : - fixer à 290 000 euros le prix des parcelles cadastrées section 49 n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4] lieudit '[Adresse 8]' à [Localité 6], - rejeter l'ensemble des demandes, fins et présentions de Mme [G], ainsi que toutes conclusions contraires du commissaire du gouvernement, - condamner Mme [G] aux entiers dépens de première instance et d'appel ainsi qu'au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elle soutient que la décision doit être 'annulée' en tant qu'elle est intervenue : - en méconnaissance des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile à raison d'une contradiction et d'une insuffisance de motifs s'agissant de la consistance du bien à évaluer ; - en méconnaissance des dispositions de l'article L.322-1 du code de l'expropriation s'agissant de la consistance des biens à évaluer ; - en méconnaissance des dispositions des articles L.321-1 et L.322-2 du code de l'expropriation s'agissant de la méthode d'évaluation retenue, des termes de comparaison et du prix fixé. - 4 - La société Habitat de l'Ill soutient qu'il y a une contradiction de motifs, équivalente à une absence de motifs, en ce que le juge de l'expropriation qui avait constaté que l'ensemble de l'immeuble était à rénover, que les toilettes avaient été enlevées ainsi qu'une partie des convecteurs, de sorte que la maison qui était inoccupée ne pouvait être habitée dans des conditions de confort et d'hygiène minimales, sans réalisation de lourds travaux de rénovation, n'en a cependant pas tenu compte dans son évaluation, sauf à indiquer que le coût de ces travaux était pris en compte au regard de l'inflation récente des prix de vente illustrée par l'étude du 23 août 2021, sans que l'on sache dans quelle proportion. L'appelante considère ensuite que les motifs sont insuffisants en ce qu'il semble que le tribunal a retenu une valeur médiane de 3 144,65 €/m² parmi les termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement sans qu'il soit précisé si ces biens étaient similaires. Elle reproche ensuite au premier juge d'avoir considéré que la maison était habitable alors qu'elle ne répondait pas aux caractéristiques d'un logement décent définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, et rappelle que, selon l'article L.322-1 du code de l'expropriation, le montant des indemnités doit être fixée d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété, et en matière de préemption à la date du jugement, or l'état de conservation du bien et son niveau d'équipement relèvent de la consistance du bien qui ne pouvait, du fait de son état d'inhabitabilité, être évalué comme une habitation à rénover. La société Habitat de l'Ill considère que c'est à tort que le premier juge a écarté la méthode de la récupération foncière consistant à évaluer le prix du terrain nu et à déduire le coût de démolition, laquelle ne s'applique pas seulement lorsque les immeubles sont à l'état de ruines, mais aussi dans le cas ou les constructions n'ont aucune valeur ou une valeur inférieure à celle du terrain, ce qui est le cas en l'espèce puisque le secteur UCA3 du PLUI de l'Eurométropole présente un fort potentiel de constructibilité, et que la valeur du terrain est supérieure à celle de la maison. Elle soutient en outre que, si le juge a le choix de la méthode d'évaluation, la méthode par comparaison suppose toutefois l'existence de termes de comparaison similaires, notamment quant au niveau d'entretien des biens, et que ne pouvaient être retenues des ventes de maisons d'habitation présentant tous les éléments de confort, outre que les offres reçues ne constituent pas des éléments de comparaison. Elle préconise donc d'appliquer la méthode de récupération foncière, de retenir une valeur de 300 €/m², en se référant aux termes de comparaison du commissaire du gouvernement, dont à déduire le coût de démolition et de désamiantage qu'elle évalue à 164 300 euros. Aux termes de ses conclusions du 8 juillet 2022, régulièrement notifiées à la société Habitat de l'Ill et au commissaire du gouvernement par lettres recommandées avec accusé de réception reçues le 19 juillet 2022, Mme [G] conclut au rejet de l'appel, au débouté de la société Habitat de l'Ill et à sa condamnation aux dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. - 5 - Elle réfute les griefs de défaut ou d'insuffisance de motivation, relevant que le premier juge a rappelé la méthode d'évaluation qu'il adoptait, précisé les termes de comparaison utilisés, tenu compte de l'évolution des prix sur le secteur où le marché est tendu avec hausses des prix, et qu'il a parfaitement considéré que la valeur de 3 144,65 €/m², inférieure au prix médian en milieu de gamme de 3 771 €/m² tenait compte des travaux de rénovation à réaliser. Elle soutient ensuite que le juge de l'expropriation a le choix de la méthode utilisée, que la méthode de la récupération foncière ne s'impose que lorsque le bien est frappé d'insalubrité irrémédiable conformément à l'article L.511-6 du code de l'expropriation, et que le critère du logement décent n'est pas applicable en la matière. Elle ajoute que si certains éléments d'équipement ont été enlevés l'immeuble n'est pas pour autant inhabitable puisqu'elle y a habité jusqu'à l'établissement du compromis de vente, le coût des travaux nécessaires pour remettre en place les éléments d'équipements déposés ayant été estimé à 13 550 euros selon devis qu'elle produit. Elle fait valoir en outre que ce n'est pas parce que la société Habitat de l'Ill a l'intention de démolir l'immeuble qu'il doit être considéré comme devant être démoli, et conclut donc à la confirmation du jugement, ajoutant, subsidiairement, que le calcul auquel procède la société Habitat de l'Ill au titre de la méthode de la récupération foncière n'est pas cohérent et ne repose sur aucun élément de preuve. Elle approuve par contre l'évaluation du premier juge qui est conforme aux offres reçues et répare son préjudice matériel, ayant mis en vente sa maison pour acheter un appartement financé au moyen d'un prêt in fine parvenu à son terme. Aux termes de ses conclusions du 11 juillet 2022, régulièrement notifiées à la société Habitat de l'Ill et à Mme [G] par lettres recommandées avec accusé de réception reçues respectivement le 19 juillet 2022 et le 20 juillet 2022, le commissaire du gouvernement demande à la cour de fixer l'indemnité à 470 000 euros. Il rappelle que le service des Domaines avait évalué le bien, le 7 mai 2021, à 477 000 euros en se basant sur des biens très similaires, cette estimation étant corroborée par une analyse Homiwoo, et tenant compte de l'emplacement du bien, de sa belle configuration et de son potentiel - belle luminosité, vue dégagée -. Il relève que bien que certains éléments d'équipement aient été retirés, la maison est dans un très bon état structurel, et qu'au regard de son année de construction, il n'est pas anormal qu'elle doive faire l'objet d'une rénovation complète, l'état actuel correspondant à un début de rénovation. Il estime que le bien est dans un état d'usage et nécessite un rafraîchissement, outre la rénovation des salles de bains. Il propose différents termes de comparaison correspondant à des ventes de biens construits dans la même période, situés dans le même secteur géographique avec une moyenne de 3 176 €/m². - 6 - Il indique que pour les immeubles situés à [Localité 6]-gare, comme l'immeuble à évaluer, la moyenne et la médiane sont très similaires 2 991 €/m² et 2 995 €/m². Il retient que cette évaluation est confortée tant par l'analyse Homiwoo qui fait apparaître un marché en hausse avec une forte demande de maisons avec jardin suite à la pandémie, ainsi qu'une offre restreinte sur le secteur, que par la méthode de la récupération foncière qui permet de retenir une valeur vénale de l'emprise de 30 000 €/are, soit 455 400 euros HT. MOTIFS A titre liminaire, il convient de constater que, bien que développant dans les motifs de ses conclusions des moyens tendant à l'annulation de la décision entreprise, la société Habitat de l'Ill n'en poursuit toutefois que sa réformation dans le dispositif de ses conclusions. Au surplus, les griefs d'absence ou d'insuffisance de motivation ne sont pas fondés alors que le premier juge a précisément indiqué quelle méthode d'évaluation il retenait, et pour quels motifs, ainsi que les éléments pris en considération et les valeurs de comparaison utilisées. Conformément à l'article L.213-4 du code de l'expropriation, en cas d'exercice du droit de préemption urbain, et à défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi. L'article L.331-2 du code de l'expropriation énonce par ailleurs : 'Lorsqu'un texte législatif prévoit la fixation d'un prix ou d'une indemnité comme en matière d'expropriation, ce prix ou cette indemnité est, sauf disposition législative contraire, fixé, payé ou consigné selon les règles du présent code.' Sur la description du bien, sa consistance et sa situation au regard de l'urbanisme La date de référence retenue par le première juge, à savoir le 2 novembre 2019, n'est pas discutée, pas plus que la qualification de terrain à bâtir, les parcelles étant classées, à cette date, en zone UCA3 du PLU. Les parcelles dont s'agit, qui constituent une unité foncière de 1516 m², rectangulaire, clôturée et arborée, supportent une maison d'habitation de 159 m² construite en 1974. Comme l'a relevé le premier juge, il ressort du procès-verbal de transport du 24 septembre 2021, que l'immeuble, qui est inhabité depuis janvier de la même année, est à rénover en son ensemble, les revêtements intérieurs étant défraîchis, les éléments sanitaires vétustes ou déposés ainsi que certains convecteurs électriques, l'installation électrique étant ancienne et certaines fenêtres munies de simple vitrage. En revanche, la toiture apparaît en bon état, comme le reste de la structure. Il n'est par ailleurs pas contesté que le bien, qui présente une belle configuration, dispose d'un jardin comportant quelques arbres fruitiers, et qu'il est situé dans un secteur résidentiel, à proximité de la ville de [Localité 10], de toutes les commodités et des transports en commun ce qui constitue indéniablement un facteur de plus-value. - 7 - Sur la fixation du prix Selon l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Selon l'article R. 311-22 du même code, le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant. L'article L. 322-1 alinéa 1er énonce que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété, et l'article L.322-2, alinéa 1er que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. En matière d'exercice du droit de préemption, la consistance du bien est appréciée au jour du jugement, soit le 10 décembre 2021. En l'espèce, c'est sans se contredire que le premier juge, après avoir constaté que la maison nécessitait une rénovation complète, a utilisé la méthode d'évaluation par comparaison consistant à évaluer le bien par rapport à des termes de référence constitués par des mutations de biens de même nature. En effet, il n'est nullement démontré que la maison serait dépourvue de valeur et vouée à une démolition certaine, ce qui justifierait l'utilisation de la méthode de la récupération foncière, alors même que Mme [G] justifie d'une offre d'achat à hauteur de 500 000 euros en date du 8 juin 2022. A cet égard, la référence faite par la société Habitat de l'Ill aux critères du logement décent est inopérante, s'agissant d'évaluer le bien et non de le louer. Par ailleurs, le fait que les sanitaires, qui sont à rénover, et certains convecteurs électriques aient été démontés, et que la maison ne soit pas, de ce fait, immédiatement habitable en l'état est sans incidence sur le choix de la méthode d'évaluation, étant en effet observé que la maison a été habitée par l'intimée jusqu'en janvier 2021, que l'enlèvement de ces éléments d'équipements peut s'apparenter à un début de rénovation comme le souligne le commissaire du gouvernement, et que Mme [G] justifie par la production d'un devis daté du 17 juillet 2022 de ce que le coût de remplacement des éléments manquants s'élèverait à 13 550 euros hors taxes. Enfin, la société Habitat de l'Ill ne démontre nullement que la valeur de la maison serait inférieure à celle du terrain comme elle l'affirme, la valeur vénale de l'emprise pouvant en effet être estimée à 454 300 euros hors taxes, au vu des valeurs de comparaison proposées par le commissaire du gouvernement auxquelles se réfère la société Habitat de l'Ill, et cette dernière ne justifiant pas du coût de démolition de 164 300 euros qu'elle avance autrement que par la production d'un article de presse issu d'une source non identifiée et non identifiable, alors même que Mme [G] produit un devis évaluant ce coût à 44 800 euros hors taxes. Le premier juge a retenu huit valeurs de comparaison constituées par des cessions intervenues entre le 20 octobre 2018 et le 28 octobre 2020, portant sur des maisons individuelles sises à [Localité 6]-gare, dans le même secteur géographique que le bien à évaluer, construites entre 1972 et 1978, soit à la même époque que la maison appartenant - 8 - à Mme [G]. Si l'état intérieur de ces maisons n'est certes pas connu, il peut néanmoins être considéré que ces biens sont similaires au regard tant de leur localisation, que de leur aspect extérieur et de leur année de construction. Il ressort de ces valeurs de comparaison une valeur moyenne de 2 991 €/m² et médiane de 2 995 €/m². Si le fait que le bien soit à rénover est un facteur de moins-value, l'importance du terrain d'assiette qui est d'une superficie supérieure à celle des valeurs de référence, ainsi que sa configuration constituent au contraire des facteurs de plus-value. Le juge de l'expropriation a par ailleurs relevé, à juste titre, qu'à la date de son évaluation, à laquelle la cour doit se situer, le marché était très soutenu et les prix en hausse dans la mesure où, suite à la crise sanitaire de 2019, les maisons avec jardin étaient très recherchées. En effet, selon l'étude Homiwoo réalisée le 23 août 2021 produite par le commissaire du gouvernement, il apparaît que les prix dans le secteur avaient évolués de 13,1 % dans les 360 mois ayant précédé cette étude. Ainsi comme l'a relevé le juge de l'expropriation, la valeur de 3 144,65 €/m² demandée par Mme [G] apparaît nettement inférieure à la valeur médiane résultant de cette étude s'établissant à 3 771 € HT/m², ainsi qu'à la valeur de 3 367 €/m² correspondant à la vente, le 29 août 2019, d'un bien similaire situé dans la même rue, édifié sur un terrain de 805 m², mais aussi à la valeur moyenne des termes de comparaison visés par le premier juge majorée de 13,1 %, au regard de l'évolution des prix du marché, soit 3 382 euros. Par voie de conséquence, le jugement entrepris doit être approuvé en ce qu'il a considéré que la valeur de 3 144,65 €/m² devait être retenue, et qu'elle tenait nécessairement compte du coût de rénovation, à raison de la décote ainsi appliquée, quand bien même le coût des travaux n'était-il pas précisément chiffré. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a fixé à 500 000 euros hors taxes, hors frais de notaire, le prix d'acquisition des parcelles appartenant à Mme [G]. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Le jugement sera également confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais exclus des dépens. Les dépens d'appel seront supportés par la société Habitat de l'Ill qui succombe en ses prétentions, et qui sera déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera en revanche alloué sur ce fondement une somme de 2 500 euros à Mme [G]. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement du juge de l'expropriation du département du Bas-Rhin en date du 10 décembre 2021 ; DÉBOUTE la société Habitat de l'Ill de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - 9 - CONDAMNE la société coopérative d'habitation à loyer modéré Habitat de l'Ill aux entiers dépens de la procédure d'appel, ainsi qu'à payer à Mme [K] [W], épouse [G], la somme de 2 500 € (deux mille cinq cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exclus des dépens qu'elle a exposés en cause d'appel. La greffière, La présidente,