Cour d'appel, 09 décembre 2022. 21/00607

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 09 DÉCEMBRE 2022 (n° 2022/ , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/00607 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC4WM Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Novembre 2020 -Tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 17/10771 APPELANTE S.C.I. [Adresse 3] immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 531 350 593, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège, [Adresse 3] [Localité 4] Représentée et assisté de Me Djaafar BENSAOULA, avocat au barreau de PARIS, toque : D1797 INTIMÉS Monsieur [U] [C] né le 25 juillet 1946, [Adresse 2] [Localité 5] Représenté par Me Alexis SOBIERAJ, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111 assisté de Me Pascal TRILLAT du Cabinet TRILLAT & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0524 substitué par Me Alexandra JAILLANT CORCOS , avocat au barreau de Paris S.A.S. DAVAN immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 524 071 677, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domiciliél en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 6] Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 octobre 2022en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Monique CHAULET, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Claude CRETON, président de chambre Mme Monique CHAULET, conseillère Mme Muriel PAGE., conseillère Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition. ***** Par acte sous seing privé du 27 avril 2017, la SCI [Adresse 3], représentée par son gérant, M. [L] [J], a donné à la SARL Davan (Building Partners) le mandat exclusif de vendre un appartement de six pièces principales au 5e étage, porte gauche, situé [Adresse 3], au prix net vendeur de 2 700 000 €, la rémunération du mandataire, à la charge du mandant, étant de 135 000 €, TVA incluse, en sus du prix net vendeur. Par acte sous seing privé intitulé 'Offre d'achat', signé le 31 mai 2017, M. [U] [C], après avoir visité le bien [Adresse 3], 5e étage, 6 pièces, 212 m2, quatre chambres, a offert de l'acquérir sous réserve de l'acceptation des propriétaires au prix de 2 550 000 €, la société [Adresse 3] ayant donné à la même date dans le même document, un 'Bon pour vente au prix de 2 470 000 € net vendeur, 2 550 000 € FAI'. Par acte du 26 juillet 2017 déposé le 22 août 2017 au service de la publicité foncière de Paris 1er, le notaire, mandaté par M. [C], a dressé un procès-verbal de carence à l'encontre de la société [Adresse 3] qui n'avait pas comparu, bien que sommée de ce faire par acte extrajudiciaire du 13 juillet 2017 afin de signer la promesse de vente des lots 16 et 17 de l'état de division d'un immeuble en copropriété sis [Adresse 3]. Par acte extrajudiciaire du 6 juillet 2017, la société Davan assigné la société [Adresse 3] en paiement de sa rémunération. Par acte extrajudiciaire du 26 septembre 2017, M. [C] a assigné la société [Adresse 3] afin de constatation de la vente des lots 16 et 45 précités. C'est dans ces conditions que, par jugement du 26 novembre 2020, le Tribunal judiciaire de Paris a : - rejeté la demande de révocation de l'ordonnance de clôture, - déclaré irrecevables les conclusions de la société [Adresse 3] du 23 mars 2020 et celle du 8 avril 2020 de M. [C], - écarté des débats les pièces 20 et 26 de la société [Adresse 3], - constaté la vente des lots 16 et 45 d'un ensemble immobilier en copropriété, sis [Adresse 3], conclue 31 mai 2017 entre la société [Adresse 3], vendeur, et M. [C], acquéreur, - dit que cette vente était conclue au prix de 2 470 000 € soit 2 500 000 €, frais d'agence inclus, - dit que le jugement valait vente à compter de sa signification sous la condition suspensive prévue par l'offre d'achat signée par les parties le 31 mai 2017 dont le délai courrait à compter de la signification du jugement, - rejeté la demande tendant à ordonner à la société [Adresse 3] de procéder à la signature de l'acte authentique de vente sous astreinte de 10 000 € par jour de retard, - rejeté la demande de délivrance du bien par la remise des clés, les biens vendus devant être libres de toute occupation et débarrassés de tous objets au jour de la signature de l'acte, - rejeté les demandes de la société Davan tendant au paiement par la société [Adresse 3] des sommes de 80 000 € ou 40 000 € à titre de rémunération ou de dommages-intérêts, - condamné la société [Adresse 3] à payer à M. [C] la somme de 40 000 € en réparation de son préjudice, - rejeté la demande de dommages-intérêts formée par la société [Adresse 3], - rejeté la demande tendant à ordonner la cessation de tout effet du procès-verbal de carence du 26 juillet 2017, - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamné la société [Adresse 3] aux dépens, - rejeté toute demande plus ample ou contraire, - dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire. Par dernières conclusions, la société [Adresse 3], appelante, demande à la Cour de: - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il : . a constaté la vente des lots 16 et 45 d'un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 3] conclue le 31 mai 2017 entre elle-même, vendeur, et M. [C], acquéreur, . a dit que cette vente était conclue au prix de 2 470 000 € soit 2 500 000 €, frais d'agence inclus, . a dit que le jugement valait vente à compter de sa signification sous la condition suspensive prévue par l'offre d'achat signée par les parties le 31 mai 2017 dont le délai courrait à compter de la signification du jugement, . l'a condamnée à payer à M. [C] la somme de 40 000 € en réparation de son préjudice, . a rejeté sa demande de dommages-intérêts et l'a condamnée aux dépens, - statuant à nouveau : - vu les articles 1114, 1169, 1583, 1591 du Code civil, 565 et suivants du Code de procédure civile, - dire que l'offre d'achat du 31 mai 2017 n'a pas été formée, - déclarer cette offre nulle pour vice du consentement de la part de M. [C], - déclarer en tout état de cause nulle la vente du 31 mai 2017 pour vileté du prix, - annuler le mandat entre elle-même et la société Davan en raison du non-respect des dispositions légales impératives, - dire que la société Davan ne peut prétendre à aucune rémunération et la débouter de toute demande à ce titre, - débouter M. [C] et la société Davan de l'ensemble de leurs demandes et ordonner la cessation de tout effet du procès-verbal de carence dressé le 26 juillet 2017, - condamner in solidum M. [C] et la société Davan à lui payer la somme de 80 000 € de dommages-intérêts en raison de son préjudice, - condamner in solidum M. [C] et la société Davan à lui payer la somme de 1 300 000 € au titre de la différence de prix entre la valeur réelle des biens immobiliers et le prix de la vente fixé unilatéralement par la société Davan, - condamner in solidum M. [C] et la société Davan à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus, - subsidiairement : - déclarer les rapports d'expertise valides, - ordonner une mesure d'expertise immobilière aux fins d'évaluer le prix du bien litigieux à la date d'avril 2017. Par dernières conclusions, M. [C] prie la Cour de : - vu les articles 1103, 1104, 1118, 1121, 1193, 1231-1, 1231-2, 1304-6 et 1583 du Code civil, 63, 64 et 700 du Code de procédure civile, - confirmer purement et simplement le jugement entrepris en l'ensemble de ses dispositions, - rejeter l'ensemble des demandes de la société [Adresse 3], - condamner la société [Adresse 3] à lui verser la somme de 30 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus. Par dernières conclusions, la société Davan demande à la Cour de : - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la vente des lots 16 et 45 d'un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 3] conclue le 31 mai 2017 entre la société [Adresse 3], vendeur, et M. [C], acquéreur, - réformer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le prix de vente à 2 500 000 € au lieu de 2 550 000 € et en ce qu'il a rejeté sa demande à elle, agent immobilier, tendant au paiement, par la société [Adresse 3], des sommes de 80 000 € ou de 40 000 € à titre de rémunération ou de dommages-intérêts, - statuant à nouveau : - vu les articles 1103, 1193, 1194, 1104 1221 et suivants du Code civil, 6 de 'la loi Hoguet', 78, alinéa 1er, du décret du 20 juillet 1972, 564 du Code de procédure civile, - sur les demandes reconventionnelles de la société [Adresse 3] : - à titre principal : - déclarer irrecevables les demandes nouvelles en cause d'appel de la société [Adresse 3] aux fins de nullité de la vente du 31 mai 2017 pour vileté de prix, de nullité du mandat de vente et de condamnation in solidum de M. [C] et d'elle-même, agent immobilier, à payer la somme de 1 300 000 € au titre de la différence de prix entre la valeur réelle des biens immobiliers et le prix de la vente, - à titre subsidiaire : - débouter la société [Adresse 3] de ses demandes aux fins de nullité de la vente du 31 mai 2017 pour vileté de prix, de nullité du mandat de vente et de condamnation in solidum de M. [C] et d'elle-même, agent immobilier, à payer la somme de 1 000 000 € au titre de la différence de prix entre la valeur réelle des biens immobiliers et le prix de la vente, - sur ses demandes à elle, agent immobilier : - à titre principal : - dire la vente parfaite entre la société [Adresse 3] et M. [C] au prix de 2 470 000 €, outre 80 000 € d'honoraires d'agence à son profit à elle, agent immobilier, - dire qu'elle a exécuté la mission confiée par la société [Adresse 3], - condamner la société [Adresse 3] à lui payer la somme de 80 000 € au titre de sa 'commission', - à titre subsidiaire : condamner la société [Adresse 3] à lui payer la somme de 80 000 € à titre de rémunération ou de dommages-intérêts, même en l'absence de constat de perfection de vente entre M. [C] et la société [Adresse 3], - en tout état de cause : - débouter la société [Adresse 3] de toutes ses demandes et la condamner à lui payer la somme de 8 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus. MOTIFS DE LA COUR 1) Sur l'existence d'une vente parfaite Selon la clause 'Désignation' de l'acte sous seing privé du 27 avril 2017 (pièce n° 2 du bordereau de communication de la société Davan), la société [Adresse 3] a donné à la société Davan le mandat exclusif de vendre 'un appartement de six pièces principales au 5e étage, porte gauche, situé [Adresse 3]'. Si le formulaire du mandat, rempli de la main de l'agent immobilier, ainsi qu'il résulte de la mention manuscrite 'mandat accepté' figurant dans l'acte, indique, en dehors de la clause 'Désignation' précitée qu'il existe deux lots dans la copropriété, aucune mention du mandat ne précise que le bien offert à la vente correspond à ces deux lots lesquels ne sont pas décrits. Au chapitre 'Réglementation relative à l'immeuble', ce mandat mentionne encore une 'superficie carrez' de 210 m2. L'acte sous seing privé intitulé 'Offre d'achat', signé le 31 mai 2017, par M. [U] [C] et par le vendeur, portant sur un bien '[Adresse 3]-4 chambres', ne renseigne pas sur le nombre de lots ni sur l'existence d'une cave. Pourtant, le procès-verbal de carence dressé à la demande de l'acquéreur, par acte authentique du 26 juillet 2017, à l'encontre de la société [Adresse 3] après sommation faite à cette société de comparaître pour signer la promesse de vente, enseigne que M. [C] entendait signer un avant-contrat de vente portant sur l'appartement au 5e étage de l'escalier principal, lot 16, d'une superficie de 212,05 m2, selon attestation établie par Form & Diag le 5 février 2016, et sur une cave, escalier de service au sous-sol, portant le numéro 13, lot 45, ces deux lots résultant de l'état descriptif de division de l'immeuble sis [Adresse 3], suivant acte de M. [P], notaire, le 8 décembre 1979, publié au service de la publicité foncière de Paris, 1er arrondissement, le 12 mars 1979, volume 2948, numéro 3. Il ressort de ces éléments que le vendeur voulait vendre un appartement d'une superficie de 210 m2 selon l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, au 5e étage de l'immeuble, tandis que l'acquéreur voulait acquérir un appartement au 5e étage de cet immeuble, d'une superficie de 212,5 m2, constituant le lot 16 de l'état de division, ainsi qu'une cave au sous-sol du même immeuble, constituant le lot 46 du même état de division. Il s'en déduit une absence d'accord des parties sur la consistance de la chose vendue, celles-ci étant restées au stade de la négociation, de sorte que, sans qu'il soit besoin de s'interroger sur les irrecevabilités et causes de nullité invoquées par les parties en d'appel, il y a lieu de dire que l'offre d'achat par acte sous seing privé du 31 mai 2017 n'est pas constitutive d'une vente parfaite. Par suite, infirmant le jugement, M. [C] et la société Davan doivent être déboutées de leurs demandes tendant à la constatation d'une vente parfaite portant sur les lots 16 et 45 de l'état de division précité, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu'il y a fait droit. En l'absence de vente parfaite, sans qu'il soit besoin de statuer sur la recevabilité de cette demande, la société [Adresse 3] doit être déboutée de sa demande en paiement par M. [C] et la société Davan de la somme de 1 300 000 € au titre de la différence de prix entre la valeur réelle des biens immobiliers et le prix de la vente. Sur la demande de rémunération de l'agent immobilier La vente n'ayant pas été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties au sens de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, la société Davan doit être déboutée de sa demande en paiement de sa rémunération et le jugement infirmé de ce chef. Sur la demande d'application de la clause pénale du mandat au profit de l'agent immobilier Au nombre des obligations du mandant, le mandat exclusif de vente, suivant acte sous seing privé du 27 avril 2017, renferme la clause suivante : ' Le mandant s'oblige à accepter toute offre présentée par le mandataire, même assujettie à une condition suspensive d'obtention de crédit immobilier au prix 'net vendeur' mentionnée à l'article III, ou au prix ayant fait l'objet d'une acceptation du mandant, en ne pouvant pas s'opposer à un délai de réitération par acte authentique pouvant varier de 2 à 6 mois après la signature de l'avant-contrat'. En cas de violation de cette obligation, le mandat prévoit, à titre de clause pénale, le versement par la mandant au mandataire d'une 'indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au présent mandat, et ce en application des articles 1142 et 1152 du Code civil'. En refusant de signer un avant-contrat de vente portant sur des biens distincts de ceux désignés dans le mandat, la société [Adresse 3] n'a pas violé l'obligation précitée, de sorte que, la clause pénale ne pouvant recevoir application, la société Davan doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts. La société [Adresse 3] n'ayant pas commis de faute, M. [C] doit être débouté de sa demande de dommages-intérêts. En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a fait droit à cette demande à hauteur de la somme de 40 000 €. S'agissant de la demande de dommages-intérêts formée par la société [Adresse 3], celle-ci n'établit pas que le dépôt le 22 août 2017, au service de la publicité foncière de [Localité 7] 1er n° 14229703, répertoire 1462, du procès-verbal de carence, dressé le 26 juillet 2017, par M. [V] [D], auquel était annexée l'offre d'achat par acte sous seing privé du 31 mai 2017, a fait obstacle à la vente du bien litigieux, s'agissant, selon l'article 37 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, d'une publicité facultative constituant une simple mesure d'information des usagers. Par suite, le préjudice dont justifie la société [Adresse 3] consiste dans le fait d'avoir dû subir les tracas et aléas d'une procédure judiciaire. Ce préjudice sera réparé par des dommages-intérêts à hauteur de la somme de 5 000 € au paiement de laquelle il y a lieu de condamner in solidum la société Davan et M. [C]. Il n'y a pas lieu d'ordonner 'la cessation de tout effet du procès-verbal de carence dressé le 26 juillet 2017" comme le demande la société [Adresse 3] dès lors que l'appelante ne justifie pas que la publication précitée du 22 août 2017 trouve encore effet par la publication d'une décision de justice prorogeant le délai de trois ans prévu par l'article 37, dernier alinéa, du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande tendant à ordonner la cessation de tout effet du procès-verbal de carence du 26 juillet 2017. M. [C] et la société Davan, qui succombent en leurs demandes, seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel. Par suite, leurs demandes, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ne peuvent prospérer. L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de la société [Adresse 3], sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt. PAR CES MOTIFS : statuant publiquement Infirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a : - constaté la vente des lots 16 et 45 d'un ensemble immobilier en copropriété, sis [Adresse 3], conclue le 31 mai 2017 entre la société [Adresse 3], vendeur, et M. [C], acquéreur, - dit que cette vente était conclue au prix de 2 470 000 € soit 2 500 000 €, frais d'agence inclus, - dit que le jugement valait vente à compter de sa signification sous la condition suspensive prévue par l'offre d'achat signée par les parties le 31 mai 2017 dont le délai courrait à compter de la signification du jugement, - condamné la société [Adresse 3] à payer à M. [C] la somme de 40 000 € en réparation de son préjudice, - rejeté la demande de dommages-intérêts formée par la société [Adresse 3], - condamné la société [Adresse 3] aux dépens ; Statuant à nouveau : Dit que l'offre d'achat par acte sous seing privé du 31 mai 2017 ne constitue pas vente parfaite ; En conséquence, déboute M. [U] [C] et la SARL Davan de leurs demandes tendant à la constatation d'une vente parfaite par la SCI [Adresse 3] au profit de M. [U] [C] des lots 16 (appartement) et 45 (cave) de l'état de division de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 3], suivant acte de M. [P], notaire, le 8 décembre 1979, publié au service de la publicité foncière de Paris, 1er arrondissement, le 12 mars 1979, volume 2948, numéro 3 ; Déboute la SCI [Adresse 3] de sa demande en paiement par M. [U] [C] et la SARL Davan de la somme de 1 300 000 € au titre de la différence de prix entre la valeur réelle des biens immobiliers et le prix de la vente ; Déboute M. [U] [C] de sa demande de dommages-intérêts ; Condamne in solidum M. [U] [C] et la SARL Davan à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 5 000 € de dommages-intérêts ; Confirme le jugement entrepris pour le surplus ; Rejette toute autre demande ; Condamne in solidum M. [U] [C] et la SARL Davan aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ; Condamne in solidum M. [U] [C] et la SARL Davan à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,