Cour d'appel, 07 mars 2023. 19/13066

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 07 MARS 2023 N° 2023/91 Rôle N° RG 19/13066 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEX4W SCI SCI ALEXANDER ET FILS C/ S.C.P. [G] BATTAGLIA Copie exécutoire délivrée le : à : Me Hélène ABOUDARAM-COHEN Me Paul GUEDJ Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 14 Mai 2019 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 16/04748. APPELANTE SCI ALEXANDER ET FILS Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège., demeurant [Adresse 2] représentée par Me Hélène ABOUDARAM-COHEN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Me Gérard BAUDOUX, avocat au barreau de NICE INTIMEE S.C.P. [G] BATTAGLIA poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social demeurant [Adresse 1] représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Me Hélène BERLINER, avocat au barreau de NICE substitué par Me Philippe DUTERTRE, avocat au barreau de NICE PARTIE(S) INTERVENANTE(S) *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 31 Janvier 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme DE BECHILLON, conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Mme Danielle DEMONT, Conseiller Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mars 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mars 2023, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE Par acte de Me [G], en participation avec Me [S], notaire du vendeur, en date du 17 janvier 2008, M. [X] [J] a vendu à M. [W] [R] un terrain sis à [Localité 4] (83) au prix de 350 000 euros. Par acte reçu par Me Battaglia le 30 avril 2008, M. [W] [R] a revendu le terrain à M. [E] [U]. Celui-ci, un an plus tard, a constitué avec son père la SCI Alexander et Fils et lui a fait apport du bien par acte du 22 décembre 2009 reçu par Me [G]. Le 18 mars 2016, la SCI Alexander et Fils s'est vu délivrer, à la requête de M. [D] [L], et en qualité de tiers détenteur, un commandement de payer valant saisie portant sur la somme de 91 112,63 euros. Il apparaissait que le bien acquis par M. [E] [U] le 30 avril 2008 était grevé d'une hypothèque judiciaire prise à la requête de M. [D] [L] créancier de M. [X] [J], agissant en vertu d'un jugement rendu par le tribunal de grande instance de Draguignan le 22 mars 2006, devenu définitif après plusieurs années de procédure en appel et en cassation, condamnant M. [X] [J] à régler à M. [D] [L] une somme de 56.047,61 euros. En effet, après que ce jugement ait été frappé d'appel par M. [X] [J], la cour d'appel d'Aix en Provence, par arrêt du 24 mai 2007, a infirmé en toutes ses dispositions la décision querellée et débouté M. [D] [L] de toutes ses demandes. Malgré les termes de cet arrêt, l'inscription d'hypothèque prise par M. [D] [L] n'a jamais été radiée. M. [L] a formé un pourvoi et la cour de cassation, par arrêt rendu le 17 juin 2009, a cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt rendu par la la cour d'appel d'Aix en Provence. L'arrêt a été signifié à M. [X] [J] le 30 juillet 2009, lequel n'a jamais saisi la juridiction de renvoi dans le délai qui lui était imparti par les articles 1032 et suivants du code de procédure civile, raison pour laquelle le jugement du tribunal de grande instance de Draguignan du 22 mars 2006 est devenu définitif. C'est en l'état de ces éléments que M.[D] [L] a diligenté une procédure de saisie immobilière sur le bien détenu désormais par la SCI Alexander et Fils, compte tenu du droit de suite, par assignation délivrée le 13 juin 2016. Considérant que cette procédure était due à un manquement du notaire, par exploit en date du 15 Septembre 2016, la SCI Alexander et Fils a assigné la SCP [G] Battaglia Coiquaud Sinanyan-Detheve devant le tribunal de grande instance de Grasse pour voir rechercher sa responsabilité civile professionnelle. Le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Draguignan a ordonné la vente forcée du bien par jugement du 20 janvier 2017, rejetant la demande de sursis à statuer qui avait été formée par la SCI Alexander et Fils au motif de l'assignation de la SCP notariale en responsabilité civile professionnelle. M. [L] s'est désisté de l'instance lors de l'audience d'adjudication après que Mme [I] [M] lui ait réglé, pour le compte de la SCI Alexander et Fils, la somme de 108 220,18 euros. Par jugement rendu en date du 14 mai 2019, le tribunal de grande instance de Grasse a: - ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture du 19 avril 2018 avec effet différé au 5 février 2019, - déclaré recevables les conclusions signifiées par la SCI Alexander et Fils le 1er mars 2019, - fixé la nouvelle date de clôture avant les débats le 5 mars 2019, - débouté la SCI Alexander et Fils de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de la SCP [G] Battaglia Coiquaud Sinanyan-Detheve, - condamné la SCI Alexander et Fils à payer à la SCP [G] Battaglia Coiquaud Sinanyan-Detheve la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, - condamné la SCI Alexander et Fils aux dépens. Par déclaration en date du 8 août 2019, la SCI Alexander et Fils a interjeté appel de cette décision. Dans ses conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 12 octobre 2021, la SCI Alexander et Fils demande à la cour de : - infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse le 14 mai 2019, en ce qu'il l'a déboutée de l'intégralité de ses demandes de condamnation à l'encontre de la SCP [G] Battaglia Coiquaud Sinanyan-Detheve, l'a condamnée au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, Statuant à nouveau, - condamner la SCP [G] Battaglia Coiquaud Sinanyan-Detheve à lui verser la somme de 120 000 euros, - débouter la SCP [G] Battaglia Coiquaud Sinanyan-Detheve de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamner à lui verser la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamner aux entiers dépens de la présente instance distraits au profit de Me Hélène Aboudaram, Avocat sur son offre de droit. La SCI Alexander et Fils reproche au premier juge d'avoir considéré que le notaire avait correctement exécuté son devoir de conseil, en mentionnant à l'acte du 22 novembre 2009 l'hypothèque judiciaire au profit de M. [L], et en informant la SCI de la procédure en cours entre M. [J] et M. [L] quant à la demande de mainlevée de cette hypothèque, et d'avoir jugé qu'il ne pouvait être reproché au notaire de ne pas avoir prévu la négligence de M. [J] dans la mise à exécution du jugement qui lui donnait satisfaction, information dont le notaire ne disposait pas. L'appelante considère en effet que le notaire est tenu d'assurer l'efficacité de son acte et de vérifier la situation hypothécaire du bien. Elle ajoute que le fait que ces précisions sur la radiation en cours soient mentionnées démontrent que celle-ci était une condition déterminante de la vente et que le notaire aurait donc du s'assurer de la radiation définitive, l'absence de purge des hypothèques étant constitutive d'une faute du professionnel. La SCI Alexander et Fils précise qu'il n'est pas démontré par le notaire sur lequel pèse la charge de la preuve qu'il a rempli son devoir de conseil et d'information, que M. [U] avait été informé des risques encourus en l'absence de mainlevée de l'inscription hypothécaire, ce alors qu'au jour de la signature de l'acte, l'arrêt de la cour d'appel n'était pas définitif. Elle indique avoir subi un préjudice évalué à la somme de 120 000 euros, comprenant la créance de M. [L], ainsi que les divers frais d'avocats exposés dans le cadre de la procédure de saisie, conséquence directe du manquement commis par le notaire. En réponse à la SCP notariale qui conteste l'existence d'un lien de causalité directe entre la faute reprochée et le préjudice allégué, considérant qu'il était totalement imprévisible que M. [J] ne fasse pas mettre à exécution la décision ordonnant la mainlevée de son inscription hypothécaire, elle indique qu'il était parfaitement prévisible à la date de l'acte que l'arrêt fasse l'objet d'un pourvoi, s'agissant de l'exercice d'une voie de recours. Dans ses conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 3 février 2020, la SCP [G] Battaglia demande à la cour de : - confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse le 14 mai 2019, - constater qu'une meilleure information de la SCI Alexander et Fils sur un éventuel risque de cassation n'aurait pas changé quoi que ce soit ni permis de mettre en 'uvre une quelconque procédure de purge qui ne pouvait avoir lieu ni au moment de l'acte d'apport, faute de prix à payer, ni préalablement lors de la vente à M. [U] puisqu'il n'existait à cette date aucune créance de M [L] en l'état des décisions rendues, - dire et juger en conséquence que la faute reprochée est sans lien causal avec le préjudice invoqué, - débouter en conséquence la SCI Alexander et Fils de toutes ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la SCP [G] Battaglia Coiquaud Sinanyan-Detheve, infondées, - la condamner au paiement d'une somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, ceux d'appel distraits au profit de la SCP Cohen Guedj Montero Daval-Guedj, sur son offre de droit. La SCP notariale conteste toute faute, ayant mentionné la situation hypothécaire dans l'acte de vente [J]-[R], et le vendeur ayant déclaré dans l'acte que l'inscription était en cours de radiation. Elle ajoute qu'étaient annexés à l'acte de vente l'arrêt de la cour d'appel, ainsi que le courrier de Me Lavie Koliousis, avocat de M. [J] à son notaire transmettant la décision et indiquant saisir Me Drevet, avocat, pour procéder à la radiation. Elle ajoute qu'un nouvel état hypothécaire a bien été sollicité et délivré à l'acquéreur, lors de la revente à M. [U] et qu'un courrier annexé à l'acte précisait qu'une requête aux fins de radiation de l'hypothèque avait été déposée auprès du tribunal de grande instance de Draguignan. L'intimée expose par ailleurs qu'à l'occasion de l'acte d'apport du bien par M. [U] à la SCI Alexander et fils, elle a annexé le jugement rendu le 14 mai 2009 par le tribunal de grande instance de Draguignan ordonnant la mainlevée de l'inscription hypothécaire aux frais de M. [L]. Elle en déduit donc qu'elle a procédé à toutes les vérifications d'usage et que si la radiation de l'hypothèque n'a pas été opérée, c'est en raison de l'inexécution de ce dernier jugement, pour des raisons qu'elle ignore, ce fait n'étant pas raisonnablement prévisible. Subsidiairement, elle considère qu'il n'existe pas de lien causal direct entre un manquement de sa part et le préjudice allégué, en ce que M. [U] n'a pas envisagé de procédure de purge lorsqu'il a acquis le bien, qu'au surplus une purge suppose que l'inscription hypothécaire soit supérieur au prix de vente ce qui n'était pas le cas en l'espèce, et enfin que M. [R] qui n'était pas le débiteur n'aurait jamais accepté cette purge ce d'autant qu'à la date de la vente le 30 avril 2008, l'hypothèque était sans cause en l'état de l'arrêt de la cour d'appel du 24 mai 2007 ayant infirmé le jugement et jugé qu'il n'était pas créancier. Enfin, elle conteste le montant sollicité considérant que celui-ci ne peut excéder la somme de 61 153,52 euros. MOTIFS Sur le droit à indemnisation Aux termes de l'article 1240 du code civil, applicable à la responsabilité civile professionnelle du notaire, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Le notaire, en sa qualité d'officier ministériel, est tenu professionnellement d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il instrumente. En effet, il est débiteur à l'égard de ses clients d'une obligation de conseil et d'information impérative et doit, à ce titre, veiller à la validité des actes passés ainsi qu'à leur efficacité juridique. Ce rôle oblige ainsi le notaire à prendre toutes les initiatives qui paraissent nécessaires pour assurer la validité et l'efficacité des actes. Etant acquis que celui qui est tenu d'une obligation particulière d'information doit rapporter la preuve de l'exécution de cette obligation, il appartient à la SCP intimée de démontrer que le notaire a parfaitement informé la SCI Alexander et Fils. La SCP [G] Battaglia, qui conteste avoir commis un manquement, fait justement valoir qu'elle a procédé aux vérifications hypothécaires d'usage, et a mentionné dès l'acte de vente intervenu entre M. [X] [J] et M. [W] [R], la situation hypothécaire du bien. Il apparaît effectivement en page 15 de cet acte dressé par Me [G], mention de l'inscription hypothécaire, ainsi que de ses fondements et de l'arrêt de la cour d'appel rendu le 24 mai 2007. Il y est précisé que dans les suites de cet arrêt 'M. [J] a gagné en appel c'est-à-dire qu'il ne doit pas la somme de 56 047,61 euros outre les intérêts au taux légal' et il y est ajouté que 'cette inscription est en cours de radiation au 2ème bureau des hypothèques de [Localité 3]'. Il est par ailleurs établi, et au demeurant non contesté, que l'acte de vente au bénéfice de M. [E] [U] daté du 30 avril 2008 contient également en page 9 une situation hypothécaire du bien. En effet, la mention de l'arrêt d'appel y est reprise et il est ajouté que 'cette inscription est en cours de radiation au 2ème bureau des hypothèques de [Localité 3] ainsi qu'il résulte du courrier de Me Hawadier, avocat à [Localité 5] (Var), en date du 22 février 2008, dont une copie demeure jointe et annexée aux présentes après mention'. Ce courrier d'avocat adressé à Me [S], notaire de M. [X] [J], a effectivement été transmis à la SCP [G] Battaglia, et fait bien état du mandat donné par le vendeur à Me Hawadier d''entreprendre les démarches nécessaires à la radiation formelle de l'inscription d'hypothèque (...) Cette mainlevée d'inscription sera demandée soit directement à M. Le conservateur des hypothèques soit au juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Draguignan.' Et l'avocat d'ajouter 'vous m'avez indiqué qu'un pourvoi en cassation a été régularisé à l'encontre de cet arrêt', rappelant ensuite qu'un pourvoi n'est pas suspensif. Lorsque l'acte d'apport est intervenu le 22 décembre 2009, mention du jugement rendu le 14 mai 2009 par le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Draguignan ordonnant la mainlevée des inscriptions hypothécaires prises par M. [D] [L] a été intégrée. Il appartient au notaire d'exécuter sa mission en considération des informations dont il dispose à la date de l'acte. Ainsi, à la date du 30 avril 2008, date d'acquisition du bien par M. [E] [U], la société intimée était informée qu'un pourvoi était en cours, certes non suspensif, mais en tout état de cause, susceptible de modifier la décision rendue par la cour d'appel. La radiation d'inscription hypothécaire n'était par ailleurs toujours pas effective. Le 22 décembre 2009, date de l'acte de d'apport du bien à la SCI Alexander et Fils, et alors que la SCP [G]-Battaglia était informée qu'un pourvoi avait été formé par M. [D] [L], par le courrier du 22 février 2008 sus-cité datant de près de deux ans, celle-ci n'a pas interrogé l'avocat pour en connaître l'issue. Or, l'arrêt de la cour de cassation rendu le 17 juin 2009 avait été notifié le 30 juillet 2009 à M. [X] [J] et en application des dispositions de l'article 1034 du code de procédure civile, à moins que la juridiction de renvoi n'ait été saisie sans notification préalable, ce qui n'était pas le cas en l'espèce, la déclaration doit, à peine d'irrecevabilité soulevée d'office, être faite avant l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la notification de l'arrêt de cassation faite à la partie. L'absence de déclaration dans le délai ou l'irrecevabilité de celle-ci confère force de chose jugée au jugement rendu en premier ressort lorsque la décision cassée avait été rendue sur appel de ce jugement. Le notaire disposait de toutes les informations relatives à la procédure fondant l'inscription hypothécaire, d'une part, ainsi que du projet de radiation hypothécaire annoncé dès le premier acte instrumenté par la même société civile professionnelle. Ainsi, il savait que le jugement annexé à l'acte de vente était fondé sur l'infirmation du jugement par la cour d'appel, et nécessitait une démarche de l'avocat pour que la radiation ordonnée soit effectivement exécutée. Par ailleurs, à la date de l'acte, conformément à l'article 1034 du code de procédure sus-cité, le jugement du tribunal de grande instance de Draguignan fondant l'inscription hypothécaire avait définitivement force jugée. Il n'est pas contesté par l'appelante que ces informations figurent bien sur les actes. Néanmoins, tenue d'assurer l'efficacité des actes instrumentés, il appartient à la SCP [G]-Battaglia de justifier avoir informé la SCI Alexander et Fils des conséquences possibles d'une signature de l'acte d'apport en cas de cassation d'une part, ou du fait qu'en dépit des indications qui lui étaient données depuis le 17 janvier 2008, la radiation de l'inscription hypothécaire n'était toujours pas effective. Contrairement à ce qu'indique la SCP [G]-Battaglia, la longueur du processus de radiation et le pourvoi sont autant d'indices qui auraient au contraire dû conduire le notaire à une prudence supplémentaire, tendant soit à reporter la vente du bien ou son apport à la SCI Alexander et Fils, soit à informer l'acquéreur du risque encouru et à formaliser cette information dans l'acte. Le manquement du notaire à son devoir d'information doit donc être retenu en ce qu'en donnant les informations évoquées plus avant, sans informer son client de l'aléa persistant sur la situation hypothécaire du bien, il ne lui a délivré qu'une information parcellaire. Ce manquement du notaire est d'autant plus caractérisé que l'ensemble des cessions du bien litigieux ont été faites par la même société civile professionnelle qui avait donc parfaitement connaissance de la complexité de cette inscription hypothécaire et de la procédure la fondant. Un manquement fautif ayant été retenu à l'encontre du notaire, il convient pour qualifier le droit à indemnisation, d'établir l'existence d'un préjudice et d'un lien de causalité entre ce manquement et le préjudice. Le préjudice, en son principe, n'est pas discuté par la SCP [G]-Battaglia, la SCI Alexander et Fils justifiant avoir mis un terme à la procédure de saisie immobilière par le paiement des sommes réclamées par M. [D] [L]. Le fait que M. [J] n'ait pas procédé à cette radiation et n'ait pas ressaisi la cour d'appel dans les délais prescrits n'est pas de nature à altérer le lien causal entre le manquement commis et la saisie immobilière à laquelle a procédé M. [L], celle-ci étant directement fondée sur l'inscription hypothécaire contenue à l'acte objet du manquement. Le droit à indemnisation de la SCI Alexander et Fils est donc établi par la triple caractérisation d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité direct entre ceux-ci, de sorte que le jugement doit être infirmé de ce chef. Sur l'indemnisation de la SCI Alexander et Fils La SCI Alexander et Fils sollicite la somme de 108 220,18 euros répartie comme suit: Principal : 56 047,61 euros Intérêts au taux légal du 28 décembre 2004 au 17 février 2017 : 41 350,55 euros Article 700 du code de procédure civile : 1 000 euros Article 700 du code de procédure civile : 1 000 euros (jugement juge de l'exécution immobilier du 20 janvier 2017) Etat de frais et émoluments de la procédure de saisie immobilière : 8 822,02 euros. Ainsi que la somme de 9 720 euros pour se défendre dans le cadre de la procédure de saisie immobilière. Le montant en principal réglé par la SCI Alexander et Fils n'est pas discuté. S'agissant des intérêts, dont la SCP [G]-Battaglia estime qu'ils n'étaient pas dus au delà du 31 mai 2006, il doit néanmoins être observé que ceux-ci sont contenus dans le commandement de payer fondant la saisie immobilière, et que M. [D] [L] ne s'est désisté, alors que la vente forcée avait été ordonnée par le juge de l'exécution, qu'à la suite du paiement total de la somme de 108 220,18 euros. Il en résulte que ce paiement a permis d'éviter la vente forcée du bien acquis par la SCI Alexander et Fils, de sorte que pour imparfait qu'il soit, celui-ci constitue le préjudice subi par la société. Il convient donc de condamner la SCP [G]-Battaglia à régler à la SCI Alexander et Fils la somme de 108 220,18 euros. Il est par ailleurs justifié par la production d'une facture émise par le conseil de la SCI Alexander et Fils, ainsi que par un extrait du compte professionnel de celui-ci que la somme de 9 720 euros a été réglée par l'appelante pour assurer sa défense à l'encontre de M. [D] [L], il convient donc de condamner les notaires à lui rembourser cette somme. Au total, la SCP [G]-Battaglia sera condamnée à payer à la SCI Alexander et Fils la somme de 117 940,18 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les frais du procès Succombant, la SCP [G]-Battaglia sera condamnée aux entiers dépens de l'instance lesquels pourront être recouvrés dans les conditions prévues par les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Elle sera par ailleurs condamnée à régler à la SCI Alexander et Fils la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, Infirme le jugement déféré ; Statuant à nouveau, Condamne la SCP [G]-Battaglia à payer à la SCI Alexander et Fils la somme de 117 940,18 euros à titre de dommages et intérêts ; Y ajoutant, Condamne la SCP [G]-Battaglia aux entiers dépens de l'instance lesquels pourront être recouvrés dans les conditions prévues par les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Condamne la SCP [G]-Battaglia à régler à la SCI Alexander et Fils la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT