Cour d'appel, 07 mars 2023. 20/05858

1ère Chambre ARRÊT N°74/2023 N° RG 20/05858 - N° Portalis DBVL-V-B7E-RDXN Mme [R] [Z] M. [P] [M] [B] C/ S.A.S. PRIMINVEST Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 07 MARS 2023 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Aline DELIERE, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre entendue en son rapport, Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère, GREFFIER : Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 10 janvier 2023 ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 07 mars 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTS : Madame [R] [Z] née le 12 Décembre 1988 à [Localité 3] (56) [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Antoine LE MASSON, avocat au barreau de NANTES Monsieur [P] [M] [B] né le 15 Janvier 1989 à [Localité 4] (44) [Adresse 1] [Localité 2] Représenté par Me Antoine LE MASSON, avocat au barreau de NANTES INTIMÉE : La société PRIMINVEST, SAS immatriculée au RCS de Saint-Nazaire sous le n°479 932 287, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 2] Représentée par Me Nicolas EVENO, avocat au barreau de NANTES FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2016, la sas Priminvest consentait à M. [P] [B] et Mme [R] [Z] une promesse de vente portant sur un terrain à bâtir sis à [Localité 5] (44), constituant le lot n° 4 du lotissement 'le jardin de Ker David' au prix de 95.500 €. La promesse était soumise à une condition suspensive d'obtention d'un prêt de 90.725 € par les acquéreurs et à une condition suspensive de démolition, aux frais du lotisseur, d'une vigie présente sur la parcelle ainsi que l'évacuation des déblais et le rechargement du terrain en terre végétale. Il était mentionné en gras souligné qu'elle n'était pas consentie sous la condition suspensive de l'obtention par le bénéficiaire de son permis de construire. Début 2017 et en cours de terrassement, la sas Priminvest constatait que cette vigie n'était pas d'une hauteur de 80 cm mais était en réalité un blockhaus de plus de 5 m de profondeur, ce qui en compliquait les opérations d'enlèvement, en augmentait le coût prévisible initial et modifiait le principe constructif de la maison à édifier. Des discussions étaient menées entre les parties, auxquelles était associée la société Coméca, constructeur de maison individuelle, pour poursuivre le projet des consorts [B]-[Z] et déterminer le principe de fondation à retenir. Un délai supplémentaire jusqu'au 30 avril 2017 était convenu pour la réalisation de la condition suspensive du financement. L'offre de prêt était émise par la Banque Postale le 28 avril 2017 et transmise par les acquéreurs au promettant le 9 mai suivant. Toutefois, par courrier recommandé daté du 19 mai 2017, la sas Priminvest se prévalait de la caducité de la promesse de vente fondée sur le non-respect de la remise de l'offre de prêt dans le délai requis. Elle restituait l'indemnité d'immobilisation. Par acte d'huissier du 29 octobre 2018, les consorts [B]-[Z] assignaient la sas Priminvest devant le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire (devenu tribunal judiciaire à compter du 1er janvier 2020) , en paiement de dommages et intérêts fondés sur la faute dans l'exécution de la promesse de vente. Par jugement du 16 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a : - débouté les consorts [B]-[Z] de leurs demandes en retenant que le retard dans la solution technique d'enlèvement du blockhaus n'avait pas eu d'incidence sur la demande de prêt qui n'était pas conditionnée par l'octroi d'un permis de construire et que les préjudices n'étaient pas établis, - condamné solidairement les consorts [B]-[Z] à verser à la sas Priminvest une indemnité de 2.000 € au titre des frais irrépétibles, - condamné solidairement les consorts [B]-[Z] aux dépens. Les consorts [B]-[Z] ont interjeté appel par déclaration du 27 novembre 2020. PRÉTENTIONS ET MOYENS Les consorts [B]-[Z] exposent leurs demandes et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 6 décembre 2021 auxquelles il est renvoyé en application de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile. Ils demandent à la cour de : - infirmer le jugement, - statuant de nouveau, - débouter la sas Priminvest de ses demandes, - dire et juger que la sas Priminvest a commis une faute dans l'exécution de la promesse de vente, - dire et juger que la responsabilité de la sas Priminvest est engagée à l'encontre de Mme [Z] et de M. [B], - condamner la sas Priminvest à leur payer les sommes de : - 5.526,29 € au titre des loyers réglés en pure perte, - 8.000,00 € au titre de leur préjudice moral, - 4.000,00 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens. - ordonner l'exécution provisoire de la décision à venir. Ils soutiennent qu'à la suite de la découverte du blockhaus de 5 m de profondeur, ils ont entrepris, avec la sas Priminvest et la société Coméca, constructeur de maison individuelle, de rechercher la meilleure solution pour poursuivre le projet puisque le principe de fondation devait être discuté, que la possibilité de déposer une demande de permis de construire s'en trouvait repoussée, que le dossier de prêt adossé au permis de construire ne pouvait être finalisé tant qu'il n'y avait pas de certitude sur le poste des fondations, qu'ils ont néanmoins validé une simulation de prêt le 17 février 2017 dans l'attente d'une définition précise des fondations, qu'en dépit d'une étude réalisée à la demande de la sas Priminvest par la société Pezzo Ingénierie, bureau d'étude béton, qui concluait qu'un système de fondation traditionnel n'était pas envisageable, aucune solution technique n'était transmise par la sas Priminvest pour leur permettre de décider du mode constructif des fondations à retenir, que la sas Priminvest avait refusé d'assurer le coût complémentaire demandé par l'entreprise chargée des travaux de démolition qui avaient commencé début mai 2017 et avait fautivement rompu les négociations le 19 mai 2017, engendrant un préjudice matériel de loyers à acquitter le temps de s'installer dans un nouveau projet immobilier et un préjudice moral lié aux démarches inutilement diligentées et à l'état d'ignorance dans lequel ils ont été tenus par la sas Priminvest quant à l'issue technique possible. La sas Priminvest expose ses demandes et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 10 mai 2021 auxquelles il est renvoyé en application de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile. Elle demande à la cour de : - confirmer le jugement, - débouter M. [B] et Mme [Z] de leurs demandes, - condamner solidairement M. [B] et Mme [Z] à lui payer la somme de 6.000 € au titre des frais irrépétibles, - condamner M. [B] et Mme [Z] aux dépens de l'instance. Elle soutient que l'acte ne prévoyait pas que la promesse était consentie sous la condition suspensive de l'obtention par le bénéficiaire du permis de construire, mais prévoyait que le défaut de justificatif de dépôt de demande de financement, d'accord de principe de prêt, d'offre de prêt tout comme de refus de prêt dans les délais impartis entraînait l'annulation pure et simple de la promesse de vente, que M. [B] et Mme [Z] ont méconnu les stipulations contractuelles en ne respectant pas la date de remise de l'offre de prêt acceptée, fixée initialement au 1er mars 2017 puis reportée par la sas Priminvest au plus tard au 30 avril 2017 du fait de la découverte du blokhaus, qu'elle a pris toutes les mesures nécessaires afin de pallier cet imprévu notamment en faisant diligenter une étude géotechnique, qu'elle a donc retardé la date de remise de l'offre de prêt, qu'il était prévu que l'enlèvement du bâtiment n'entrainerait aucun surcoût pour les bénéficiaires, qu'il n'existe pas de lien de causalité direct entre la présence du blockhaus et l'impossibilité pour M. [B] et Mme [Z] d'obtenir les financements nécessaires auprès de leur organisme bancaire au motif que la sas Priminvest n'aurait pas arrêté de proposition quant aux fondations projetées, que les bénéficiaires étaient parfaitement en mesure de faire chiffrer l'éventuel surcoût dû à la présence du bunker, qu'en aucun cas, il ne pourrait être considéré que la découverte du blockhaus sur le terrain objet de la vente aurait eu pour incidence d'empêcher M. [B] et Mme [Z] de solliciter le prêt auprès d'un organisme bancaire, qu'enfin, les préjudices invoqués ne sont pas justifiés dès lors qu'ils ont toujours été informés de l'avancement des analyses, qu'ils ont finalement rapidement réinvesti dans un nouveau projet immobilier et que l'indemnité d'immobilisation leur a été restituée dans une volonté d'apaisement et de bonne pratique commerciale. MOTIFS DE L'ARRÊT À titre liminaire, il convient de rappeler que l'office de la cour d'appel est de trancher le litige et non de donner suite à des demandes de 'constater', 'dire' ou 'dire et juger' qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions au sens des articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile mais la reprise des moyens censés les fonder. 1) Sur les responsabilités L'article 1103 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L'article 1104 précise que 'Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi'. Cette disposition est d'ordre public'. L'article 1231-1 du même code, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, dispose que 'Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.' En l'espèce, il résulte des termes même de la promesse de vente du 1er décembre 2016 qu'elle contenait à la charge du lotisseur une obligation de démolition de la vigie avec évacuation des déblais et rechargement du terrain en terre végétale, par ailleurs érigée en condition suspensive. Par courriel du 8 novembre 2016, soit avant la signature de ladite promesse, les consorts [B]-[Z] se sont inquiétés en ces termes auprès de la sas Priminvest de l'impact du retrait de la vigie béton sur l'ameublissement du terrain et du chiffrage de la maison : 'Nous revenons vers vous concernant le lot 4, suite à la consultation de constructeurs. Afin de bien définir le chiffrage maison, nous souhaitons connaître l'impact du retrait de la vigie béton sur l'ameublissement du terrain du lot 4. Pouvez-vous SVP nous indiquer la profondeur à creuser pour retirer les blocs de béton ' Les premières estimations du coût de construction confirment la cohérence de notre projet et renforcent notre intérêt pour le lot 4. Pouvez-vous SVP nous préciser la démarche de dépôt d'une option sur le lot ' Merci par avance pour ces renseignements. Suivent les signatures' En réponse, [N] [D], directeur de la sas Priminvest, a indiqué par courriel du 9 novembre 2016 que : 'La vigie que nous allons démolir a une hauteur de 80 cm par rapport au terrain naturel, une fois démolie nous comblerons son emplacement.' Ayant débuté les opérations de terrassement en janvier 2017, la société Coméca, constructeur de maisons individuelles, s'est heurtée à la présence d'un blockhaus d'une profondeur de près de 5 m. S'en est suivi un échange de courriels entre les parties et les notaires chargés d'instrumenter la vente : - le 8 février 2017, Mme [L] de l'étude notariale Eliard-Butrot-Granger, notaires des consorts [B]-[Z], rappelant un entretien téléphonique intervenu la semaine précédente, demandait au notaire de la sas Priminvest des informations concernant le blockhaus, - M. [I], de l'étude notariale L'Estourbillon-Quémeneur-Tesson répondait ce même 8 février 2017 que 'Concernant le blockhaus, l'étude de sol a effectivement révélé que sa structure complique sa destruction. En attendant plus de précisions que le promoteur me donnera dans les prochains jours, il est certain qu'il n'y aura pas de surcoût à ce titre pour vos client (pas plus à la charge du promoteur pour information). Si cela est opportun, le projet de construction pourra être modifié, en concertation entre le promoteur et vos clients''. La cour relève au passage que l'étude de sol dont il est fait état dans ce courriel n'est pas produit par la sas Priminvest aux débats. - par courriel du 13 février 2017, Mme [L] indiquait que 'Mes clients m'indiquent que compte tenu des complication révélées, cela pourrait impacter également l'étude des fondations de la maison. Ils doivent refaire le point avec leur constructeur à ce sujet. Pour cette raison, le dossier de permis de construire qui devait être déposé il y a une quinzaine de jours, n'a pu l'être. De même le dossier de prêt ne peut être finalisé tant qu'il n'y a pas de certitudes sur le poste fondations'. - parallèlement (à une date non précisée), M. [B] écrivait à M. [D], directeur de la sas Priminvest, l'informant de la validation d'une simulation de prêt et soulignant que pour la convertir en offre de prêt, il lui fallait obtenir le permis et que, pour déposer ledit permis, il fallait une 'définition précise des fondations', impliquant de connaître 'les éléments techniques permettant de choisir la solution technique'. - par courriel du 13 février 2017, M. [D] répondait qu'il se rapprochait 'de l'ingénieur béton afin de [s]'assurer qu'il ait bien reçu les éléments manquants, si besoin, je reviens vers vous afin de transmettre sa demande'. - le 18 février 2017, il précisait 'Le cabinet Pezzo en charge de l'étude béton a tous les éléments en sa possession. Il nous a confirmé un retour rapide. Je ne manquerais pas de vous le transmettre à réception. J'espère tout début de semaine prochaine. Etant en congés, je ferais le nécessaire pour que vous puissiez l'avoir dans les meilleurs délais. Je me permets de vous apporter une petite précision suite à votre mail, à savoir que pour votre offre, il ne vous faut pas votre permis mais seulement le récépissé du dépôt du permis'. - le 27 février 2017, Mme [L], transférant son courriel du 13 février resté sans réponse, relançait M. [I] en ces termes : '' Mes clients m'indiquent que pour déposer le permis, il leur faut une définition précise des fondations, et que pour définir les fondations, il leur faut les éléments techniques permettant de choisir la solution technique. Le vendeur devait leur adresser le dossier d'étude béton mais mes clients ne l'ont toujours pas reçu. Pouvez-vous vous rapprocher de votre client à cet effet '' - le 27 février 2017, M. [D] indiquait à M. [B] : 'L'ingénieur béton a recontacté COMECA afin d'avoir davantage de plans. Il doit me faire un retour rapide. Je vous recontacte dès réception de son analyse'. - le 27 février 2017, M. [B], mettant son constructeur Coméca en copie, relançait M. [D] en s'inquiétant de n'avoir reçu aucun document, en demandant un planning des travaux de mise en conformité du terrain et en rappelant la nécessité de disposer des éléments pour permettre de modifier le permis de construire. - le 3 mars 2017, le cabinet Pezzo indiquait à M. [D] s'être rendu sur place pour évaluer l'emprise des vestiges béton enterrés et concluait que 'compte tenu de la superposition du blockhaus avec la maison, il n'est pas envisageable de réaliser un système de fondation traditionnel'. - par courrier du même 3 mars 2017, M. [D] informait M. [B] de ce que l'étude de sol complémentaire qu'il avait commandée sur le terrain du lotissement ne comprenait pas l'analyse du terrain du lot n° 4 et lui proposait une rencontre pour en 'discuter de vive voix', et qu'il devait rencontrer les sociétés en charge du dossier de démolition la semaine suivante pour analyser les coûts et les solutions techniques. - le 3 mars 2017, Mme [L], transférant à nouveau ses courriels des 13 et 27 février 2017 restés sans réponse, relançait de son côté M. [I]. - le 7 mars 2017, M. [B] adressait à M. [D] l'acceptation du dossier de prêt par le GIC Action Logement et informait de son rendez-vous du 13 mars 2017 pour le prêt à la banque postale et le prêt à taux zéro. - le 8 mars 2017, M. [D] sollicitait la copie de l'offre de prêt. - le 9 mars 2017, M. [D] informait M. [B] de la réception de l'arrêté autorisant la vente des lots et lui indiquait que le notaire le contacterait pour un rendez-vous de signature de l'acte authentique. - par courriel du 15 mars 2017, à la suite d'une conversation entre M. [D] et M. [B], Mme [D] confirmait le report au 30 avril 2017 de la date de réalisation de la promesse de vente. - le 9 mai 2017, les consorts [B]-[Z] transmettaient la première page, non signée et non paraphée, d'une offre de prêt immobilier établie le 27 avril 2017 par la Banque Postale, - le 18 mai 2017, l'entreprise de construction Coméca indiquait à M. [B] que, à la suite de la découverte par le promoteur d'un ancien bunker, et à la réception des études, l'adaptation de la maison pour la solution Bunker conservé conduirait à un surcoût de 26.347,64 €, soit un projet total de 185.347,64 €. - le 19 mai 2017, la sas Priminvest adressait par LRAR aux consorts [B]-[Z] un courrier de caducité de la promesse de vente De cette chronologie, il s'évince que la démolition d'une dalle initialement identifiée comme une 'vigie' devait demeurer à la charge de la sas Priminvest, que cette démolition avait une incidence directe sur le mode constructif à retenir pour l'édification de la maison des consorts [B]-[Z], engageant dans le même temps la responsabilité du constructeur Coméca, que la détermination de ce mode constructif déterminait le contenu du permis de construire à déposer, lequel conditionnait l'obtention du prêt. Quand bien même la condition du permis de construire n'était pas érigée en condition suspensive, il n'en demeure pas moins que la construction d'une maison d'habitation constituait la finalité première du projet d'acquisition du terrain constructible par les consorts [B]-[Z], ce que ne conteste pas la sas Priminvest, et que le permis de construire était de facto suspendu au mode constructif des fondations à définir en fonction de la présence du blockhaus, ce qui conditionnait le montant final du prêt à obtenir. Or, en indiquant une profondeur de 80 cm le 9 novembre 2016, sur la base de laquelle les consorts [B]-[Z] ont signé le compromis de vente, et alors que la profondeur réelle était identifiée comme étant de près de 5 m dès les premiers travaux de terrassement en janvier 2017 par le constructeur Coméca, la sas Priminvest s'est engagée avec légèreté quant à l'emprise réelle du blockhaus, sans du reste fournir aucune mesure technique à cette date, ni aucun chiffrage et aucun calendrier des opérations d'enlèvement. Ce faisant, elle a incontestablement commis une faute dans la formation du contrat en ayant conduit les consorts [B]-[Z] à s'engager contractuellement sur une base erronée s'agissant des dimensions du blockhaus. Ensuite, elle a tardé à diligenter les études techniques permettant de chiffrer la réalité des travaux d'enlèvement pourtant mis à sa charge au titre des conditions suspensives. Consciente de l'interdépendance entre les contraintes techniques du permis de construire et le montant final du prêt à obtenir pour couvrir un éventuel surcoût lié au procédé constructif retenu, elle a différé de 6 semaines la date de réalisation de la vente. Les consorts [Z]-[B] ont fait établir des simulations de prêt au plus près de leurs besoins et au mieux des données techniques dont ils disposaient. Ils n'ont cessé par eux-mêmes ou par l'intermédiaire de leur notaire de réclamer à la sas Priminvest les études techniques permettant d'arrêter définitivement le mode constructif le plus pertinent, en vain. De son côté, la sas Priminvest n'a, dans ce délai, réalisé strictement aucune diligence d'enlèvement du blockhaus. Cette attitude est constitutive d'une faute commise dans l'exécution de la promesse de vente. Sous le bénéfice de ces observations, il y a lieu de considérer que la rupture des relations contractuelles par la sas Priminvest est fautive. Le jugement sera infirmé sur ce point. 2) Sur les préjudices 2.1) Sur le préjudice matériel Les consorts [B]-[Z] ont été contraints de maintenir des frais de location d'une maison qu'ils n'auraient pas eu à supporter en cas de réalisation de leur projet de construction. Ils justifient d'un loyer de 789,47 € mensuel. Ce préjudice ne peut être inférieur à la différence entre la date de livraison théorique prévue si la sas Priminvest n'avait pas retiré la promesse, soit au mois de mai 2018 au plus tard, les délais de construction étant de 10 à 14 mois selon la taille de la maison d'habitation, et le nouveau contrat de construction de maison individuelle que les consorts [B]-[Z] se sont résolus à conclure et dont la réception interviendra au plus tard le 8 janvier 2019. Il sera fait droit à leur demande de dommages et intérêts au titre des loyers indûment payés à hauteur de la somme de 5.526,29 € en remboursement des loyers réglés de juin à décembre 2018. 2.2) Sur le préjudice moral Compte tenu des difficultés rencontrées dans l'exécution de la promesse de vente, pour laquelle la sas Priminvest a volontairement tardé à chiffrer les travaux d'enlèvement du blockhaus, plus onéreux qu'espéré par elle, et des diligences entreprises par les appelants pendant près de 7 mois dès à compter de novembre 2016 pour obtenir, par des relances multiples, les informations techniques indispensables et tenter de finaliser le projet d'acquisition, les consorts [B]-[Z] ont subi un préjudice moral certain qui sera chiffré à la somme de 5.000 € et que la sas Priminvest sera condamnée à leur régler à titre d'indemnisation. Le jugement sera infirmé sur ce point. 3) Sur les dépens et les frais irrépétibles Succombant, la sas Priminvest supportera les dépens d'appel. Le jugement de première instance sera infirmé s'agissant des dépens de première instance, qui seront mis à la charge de la sas Priminvest. Enfin, eu égard aux circonstances de l'affaire, il n'est pas inéquitable de condamner la sas Priminvest à payer aux consorts [B]-[Z] la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles exposés par eux dans la présente instance et qui ne sont pas compris dans les dépens. Le jugement de première instance sera infirmé s'agissant des frais irrépétibles de première instance tandis que les demandes de la sas Priminvest de ce chef seront rejetées. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire du 16 juillet 2020, Condamne la sas Priminvest à payer aux consorts [M] et [R] [B]-[Z] les sommes de : - 5.526,29 € au titre du préjudice matériel, - 5.000 € au titre du préjudice moral, Condamne la sas Priminvest aux dépens de première instance et d'appel, Condamne la sas Priminvest à payer aux consorts [M] et [R] [B]-[Z] la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles, Rejette le surplus des demandes. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE