Tribunal judiciaire, 07 mai 2024. 23/09100

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [X] [U] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Catherine HENNEQUIN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/09100 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3MBA N° MINUTE : 4/2024 JUGEMENT rendu le 07 mai 2024 DEMANDERESSE REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS ayant pour sigle RIVP Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par la S.E.L.A.S. LGH & ASSOCIES en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN,avocat au barreau de PARIS,vestiaire P483 DÉFENDEUR Monsieur [X] [U] demeurant [Adresse 2] [Adresse 3] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 30 janvier 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 mai 2024 par Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 07 mai 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/09100 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3MBA EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 15 mai 2020, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [X] [U] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], 7e étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 299,24 euros et d’une provision pour charges de 85 euros. Par acte de commissaire de justice du 3 août 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2403,61 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [U] le 4 août 2023. Par assignation du 9 octobre 2023, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2804,19 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 octobre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. À l'audience du 30 janvier 2024, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP), représentée par son avocat, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 25 janvier 2024, s'élève désormais à 2035,28 euros. Elle considère qu'il y a eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. M. [X] [U] comparant en personne, reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 60 euros, en plus du loyer courant. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 3 août 2023 et la somme de 2403,61 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 septembre 2023. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 janvier 2024, M. [X] [U] lui devait la somme de 2035,28 euros. M. [X] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil, les causes du commandement de payer ayant été réglées par les paiements postérieurs. Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et, que les revenus du foyer de M. [X] [U] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 60 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à sa demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, à partir du 15 septembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) ou à son mandataire. Sur les demandes accessoires Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [X] [U], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 août 2023 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 mai 2020 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP), d’une part, et M. [X] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], 7e étage est résilié depuis le 15 septembre 2023, CONDAMNE M. [X] [U] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) la somme de 2035,28 euros (deux mille trente-cinq euros et vingt-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 janvier 2024 (échéance de décembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2023, AUTORISE M. [X] [U] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 34 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 60 euros (soixante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [X] [U], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 15 septembre 2023, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [X] [U] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, M. [X] [U] sera condamné à verser à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, DÉBOUTE la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [X] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 août 2023 et celui de l'assignation du 9 octobre 2023, RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 mai 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge