Cour d'appel, 24 novembre 2022. 20/09336

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 24 NOVEMBRE 2022 (n° 368 , 10 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/09336 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCBGC Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Mai 2020 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° APPELANTE Société AXIMO RCS 602 049 199 [Adresse 2] [Localité 4] Représentée et assistée par Me Yves CLAISSE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0500 INTIMES Monsieur [B] [V] [Z] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 7] Résidant actuellement au [Adresse 3]) Madame [D] [C] [I] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 7] Résidant actuellement au [Adresse 3]) Assignations devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 11 septembre 2020, faite à domicile COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, président assesseur Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Justine FOURNIER, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat de bail du 12 janvier 2006, la société anonyme Aximo, a donné en location à usage d'habitation à M. [B] [V] [Z] et Mme [D] [C] [I] un appartement de 5 pièces situé [Adresse 1], à [Localité 7], d'une surface de 101,56 m². Par acte d'huissier en date du 25 septembre 2019, la société anonyme Aximo a fait assigner M. [B] [V] [Z] et Mme [D] [C] [I] devant le tribunal d'instance de Paris aux fins, principalement, de constater que les défendeurs n'occupent pas le logement précité à titre d'habitation principale, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail et condamner les défendeurs au paiement d'une indemnité d'occupation. L'affaire a fait l'objet d'un renvoi à l'audience du tribunal judiciaire de Paris avec obligation pour la société anonyme Aximo de réassigner les défendeurs en application des dispositions de l'article 40 du décret n°101-912 du 30 août 2019, ce qui a été fait par acte d'huissier de justice du 29 novembre 2019, rectifié le 4 décembre 2019. Par jugement contradictoire entrepris du 28 mai 2020, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : Déboute la société Aximo de sa demande de résiliation du bail la liant à M. [B] [V] [Z] et Mme [D] [C] [I] et de ses demandes subséquentes d'expulsion et de fixation d'indemnité d'occupation, Rejette le surplus des demandes plus amples ou contraires, Condamne la société Aximo aux dépens, Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 13 juillet 2020 par la société anonyme Aximo, Vu les dernières conclusions remises au greffe le 28 septembre 2020 par lesquelles la société anonyme Aximo demande à la cour de : Annuler en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris le 28 mai 2020. Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris le 28 mai 2020. Statuant à nouveau, Dire et juger que M. [B] [V] [Z] et Mme [D] [C] [I] n'occupent pas le logement sis [Adresse 1], à titre d'habitation principale, Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location en raison des manquements graves commis par les intimés à leur obligation contractuelle, Dire les intimés occupants sans droit ni titre à compter de la décision à intervenir. Et en conséquence, Dire que, faute pour les intimés de quitter les lieux dans un délai de quarante-huit heures à compter de la signification du jugement à intervenir, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, conformément aux dispositions de la loi du 9 juillet 1991 et du décret d'application du 31 juillet 1992 à peine d'astreinte comminatoire de 80 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout lieu que les intimés désigneront ou à défaut dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation aux intimés et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, Condamner M. [B] [V] [Z] et Mme [D] [C] [I] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel actuel, outre les charges, à compter de la décision à intervenir et jusqu'à la complète libération des lieux, avec revalorisation de droit telle que prévue le cas échéant au contrat de location. En tout état de cause, Condamner M. [B] [V] [Z] et Mme [D] [C] [I] à payer à la société Aximo la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel, Condamner M. [B] [V] [Z] et Mme [D] [C] [I] aux entiers dépens, Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. M. [B] [V] [Z] et Mme [D] [C] [I], auxquels la déclaration d'appel et les écritures de l'appelant ont été signifiées selon procès-verbaux d'huissier de justice remis respectivement les 11 septembre 2020 et 30 septembre 2020 à un tiers présent à domicile, n'ont pas constitué avocat. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Il résulte de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l'intimé ne comparait pas le juge d'appel est tenu de vérifier si la demande de l'appelant est régulière recevable et bien fondée. En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement. Sur la demande d'annulation du jugement La société Aximo demande à titre principal l'annulation du jugement en faisant valoir, en substance, une atteinte au principe du contradictoire et aux droits de la défense, le jugement étant fondé sur une note et des pièces adverses transmises au juge en cours de délibéré non communiquées contradictoirement à la société. Aux termes de l'article 15 du code civil : "Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense." Selon l'article 132 du même code, « La partie qui fait état d'une pièce s'oblige à la communiquer à toute autre partie à l'instance. La communication des pièces doit être spontanée ». L'article 16 dispose que « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement ». Ainsi, une note en délibéré, lorsqu'elle est recevable, peut être accompagnée de pièces justifiant ce qu'elle énonce, à condition que les parties soient en mesure d'en débattre contradictoirement (Soc., 23 mai 2007, pourvoi n° 05-42.401, Bull. 2007, V, n° 86) ; si le juge se fonde sur une pièce produite par une partie en cours de délibéré sans s'assurer qu'elle avait été communiquée à son adversaire, il viole le principe du contradictoire (2e civ., 19 mai 2005, pourvoi n° 03-04.168, Bull. 2005, II, n° 126). A défaut d'énonciations contraires de la décision, les documents sur lesquels les juges se sont appuyés et dont la production n'a donné lieu à aucune contestation sont réputés, sauf preuve contraire, avoir été régulièrement produits et soumis à la libre discussion des parties. La violation du principe du contradictoire par le juge est un motif d'annulation du jugement. En l'espèce, le jugement entrepris énonce qu'à l'audience, le 27 janvier 2020, "M. [B] [V] [Z] et Mme [D] [C] [I], présents, s'opposent à la demande de résiliation judiciaire du bail au motif que Mme [D] [C] [I] n'avait jamais cessé de vivre à [Localité 6] et que le couple était en cours de séparation. Ils ont précisé que Mme [D] [C] [I] travaillait de 8 heures à 19 heures 30 tous les jours et que son avis d'imposition démontrait bien qu'elle vivait toujours à [Localité 6]. Ils indiquaient enfin avoir des relations conflictuelles avec le gardien.". Le jugement ajoute que les défendeurs sont "autorisés par le juge des contentieux de la protection à communiquer sous 8 jours les justificatifs à l'appui de leurs déclarations orales ». Dans les motifs de la décision, il est ensuite indiqué, après rappel des termes de l'article 446-3 du code de procédure civile relatif à la production de documents à la demande du juge, que les défendeurs « ont communiqué par courrier daté du 4 février 2020 réceptionné le 5 février 2020 par le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris les documents sollicités. Ces documents produits par les défendeurs dans les délais impartis sont donc accueillis par le tribunal. ». Le jugement est fondé sur les pièces ainsi transmises et cite notamment une facture EDF, des attestations de paiement de la CAF, la déclaration de revenus 2019 sur les revenus 2018 et les bulletins de paie produits, pour en déduire que Mme [C] [I] vit effectivement dans les locaux litigieux objet du bail et rejeter en conséquence les demandes de la société Aximo. Or, la société Aximo produit devant la cour la copie d'un courriel du 4 février 2020, 17h27, adressé au greffier du tribunal, par lequel son conseil rappelle que « lors de l'audience, le juge a sollicité des défendeurs la communication de plusieurs documents (factures EDF, CAF, impôts 2018 et 2019, livret de famille, certificat de scolarité des enfants, fiche de paie) : ces derniers disposaient d'un délai de 8 jours pour en justifier soient jusqu'à aujourd'hui. Cependant ma cliente et moi-même n'avons rien reçu de la part des défendeurs. De ce fait je vous remercie de bien vouloir nous indiquer si vous avez été destinataires de leur note en délibéré. Si tel est le cas pourriez-vous nous en adresser une copie afin de pouvoir formuler nos observations dans le temps imparti, la date de délibéré étant le 24 mars 2020.». La société Aximo indique, sans être contredite, qu'elle n'a reçu aucune réponse à ce message et donc n'a pas eu connaissance de la transmission des pièces sollicitées par le juge, ni, en tout état de cause, eu communication contradictoire de ces pièces par la partie adverse. Elle produit en outre la copie d'un courriel du 22 septembre 2020, soit 4 mois après la date du jugement, par lequel le greffier du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris indique à son conseil : «Maître, Nous revenons vers vous suite à votre courriel du 15 juillet dernier et vous prions d'excuser notre réponse tardive. Les pièces transmises en délibéré par les époux [V] [Z] auraient dû vous être transmises par ces derniers conformément aux instructions données par le magistrat à l'audience du 27 janvier 2020. Nous ne sommes que dépositaires de ces pièces qui sont nommément visées dans la décision du 28 mai 2020 et nous vous invitons par conséquent à les réclamer directement auprès de la partie adverse qui avait l'obligation de vous en adresser une copie dans le respect du principe du contradictoire». M. [B] [V] [Z] et Mme [D] [C] [I], tenus de procéder spontanément à cette communication en application de l'article 132 précité, étant non comparant, ne produisent aucune preuve de ce qu'ils ont respecté cette obligation de communication de pièces à la partie adverse. La cour constate que le jugement est fondé sur ces pièces, produites à la demande du juge en cours de délibéré, alors qu'il ne ressort ni de la décision elle-même, ni du dossier de la procédure, qu'elles aient été communiquées à la partie adverse ni même que cette dernière ait été informée de leur production, et ce alors que cette dernière a soulevé la question de la transmission au juge de ces pièces dans le cadre du délibéré et a fait valoir leur absence de communication contradictoire. Par conséquent, le jugement entrepris sera annulé et, par l'effet des dispositions de l'article 562 du code de procédure civile, la dévolution s'opérant pour le tout, la cour est saisie de l'entier litige. Sur le fond et sur la résiliation du contrat de bail L'article 1 du contrat intitulé « objet et conditions de la location » stipule : « Le Preneur est informé que le logement loué est régi par la réglementation applicable aux habitations à loyer modéré. En conséquence, ce logement est consenti au Preneur, à l'exclusion de toutes autres personnes, en considération de sa situation de famille et de ses ressources. Il en résulte qu'il ne peut sous-louer, céder, échanger ou transférer son droit au présent contrat de location. Le Preneur reconnaît n'avoir droit au présent contrat que dans la mesure où il occupe le logement à titre d'habitation principale, soit au moins huit mois par an (décret n°95-709 du 9 mai 1995, art. 1 er ) ['] De plus, le Preneur n'est autorisé à héberger habituellement que ses parents en ligne directe ou ceux de son conjoint ». L'article 11.1 intitulé « Résiliation du contrat de location » stipule : « En cas d'inexécution par le Preneur des clauses du présent contrat de location, et un mois après une mise en demeure de se conformer aux clauses restée infructueuse, notamment en cas de refus de laisser pénétrer dans les locaux et leurs accessoires privatifs les représentants du Bailleur ou les organismes mandatés par lui pour procéder aux travaux d'entretien nécessaires à la sécurité et la salubrité collective et en cas de troubles de jouissance, le Bailleur sera fondé à demander la résiliation judiciaire du contrat et requérir l'expulsion du Preneur et de quiconque, sans préjudice des dommages-intérêts qui pourraient être réclamés». Le contrat de bail fait état du statut de logement conventionné avec l'Etat et, ainsi que rappelé plus haut aux dispositions du décret n°95-709 du 9 mai 1995, article 1er, soit aux dispositions de l'article R. 351-1 du code de la construction et de l'habitation lequel dispose, dans sa version applicable au litige, que la notion de résidence principale doit être entendue au sens du logement effectivement occupé au moins huit mois par an soit par le bénéficiaire ou son conjoint, soit par une des personnes à charge au sens de l'article R. 351-8 du même code. En substance, la société Aximo fait valoir comme devant le premier juge que M. [B] [V] [Z] et Mme [D] [C] [I] résident en réalité à titre principal dans l'Oise, [Adresse 3]. Il produisent, comme devant le premier juge : -le recours de l'enquête SLS signée par les locataires le 8 décembre 2018 auquel est joint l'avis de situation déclarative de l'impôt sur le revenu 2018 sur les revenus 2017, qui mentionne l'adresse d'[Localité 5], -la lettre recommandée avec accusé de réception adressée aux locataires le 8 juillet 2019, leur signalant que leur absence d'occupation personnelle du logement est contraire à la réglementation applicable en matière de logement social, réceptionnée par les intéressés à l'adresse d'[Localité 5], - une sommation interpellative du 10 juillet 2019 et un commandement de payer une dette locative de 4.877,62 euros signifié le 11 juillet 2019 à l'adresse du logement loué, dont il résulte que les voisins indiquent à l'huissier de justice que les locataires n'habitent plus les lieux "depuis longtemps" et que le logement est occupé par des tiers; toutefois il convient de noter qu'il résulte au contraire d'un autre commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré par acte du 10 juillet 2019 que la fille des intéressés, Mme [E] [V] se trouve dans les lieux et qu'elle confirme que ses parents y sont domiciliés. Devant la cour, la société Aximo produit un procès-verbal de constat d'huissier de justice des 11 août, 7 et 8 septembre 2020, auquel sont annexées de nombreuses photos, d'où il résulte que : -le nom [C]/[V] apparaît sur la boîte à lettres et le tableau des occupants ; - lors de ses deux premières visites personne ne se trouve dans l'appartement; lors de la troisième visite, en présence d'un serrurier et de deux témoins, la porte est ouverte par deux personnes qui ne sont pas les locataires ; l'une justifie être Mme [X] [A] et l'autre indique, sans en justifier, se dénommer M. [R] [H]; Mme [X] [A] indique être étudiante, présente dans les lieux pour un stage de 6 mois et "indique que la chambre de droite est occupée par le fils des propriétaires et qu'elle ne connaît pas l'occupant de la chambre de gauche"; les chambres de ces personnes sont fermées à clé; elles sont ouvertes à la demande de l'huissier qui y constate la présence de réfrigérateurs, téléviseurs et pour l'une des deux d'un congélateur et d'un four à micro-ondes, d'une valise et de denrées alimentaires posées au sol; -au cours de la visite de l'huissier de justice arrive une troisième personne, M. [G] [V] [Z], fils des locataires, né le 28 décembre 2001, qui déclare que l'appartement est actuellement occupé par sept personnes : lui même et son frère [O] âgé de 21 ans outre M. [B] [V] [Z], locataire en titre, un oncle, deux cousins et une cousine et que sa mère, Mme [D] [C] [I] n'occupe pas les lieux ; l'intéressé déclare en outre que lui-même, son frère et leur père occupent tous les trois la même chambre au fond du couloir, actuellement fermée à clé mais il indique ne pas être en possession de cette clé ; il ajoute que la chambre qui a été précédemment déclarée comme occupée par M. [R] [H] est en fait occupée par son oncle, M. [N] [P] et que M. [R] [H] est un ami de ce dernier. L'huissier de justice conclut que ses constatations font penser à un appartement occupé par des étudiants de passage ou à une colocation ; en effet, il relève que "les déclarations des personnes présentes sont peu cohérentes entre elles notamment sur leur lien de famille", qu'aucun effet de toilettes personnel ou serviettes ne se trouve dans les salles de bains et sanitaires, que des réfrigérateurs et un four à micro-ondes se trouvent dans les chambres à coucher, que toutes les chambres à coucher des personnes absentes sont fermées à clé alors qu'il a été déclaré à huissier de justice que tous les occupants sont membres d'une même famille, que l'appartement est dans un état de saleté avancée et un grand désordre règne dans le salon et la salle à manger, ce qui est confirmé par les photos annexées. La cour constate d'une part que l'huissier n'a pas rencontré M. [B] [V] [Z] dont l'occupation des lieux ne résulte que des déclarations, non étayées, du fils des intéressés et, d'autre part, que ce dernier indique lui-même que sa mère ne réside pas dans l'appartement. Au vu de l'ensemble de ces éléments qui ne sont pas contredits par M. [B] [V] [Z] et Mme [D] [C] [I], il est établi que ces derniers n'occupent pas à titre de résidence principale l'appartement loué ; ce manquement grave justifie la résiliation judiciaire du contrat de bail ainsi que l'expulsion des intéressés et de tous occupants de leur chef. Les circonstances de l'affaire ne justifie toutefois pas le prononcé d'une astreinte. De plus, aux termes de l'article L. 412-1 du code précité, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Les éléments du dossier ne justifient pas la suppression de ce délai de deux mois, les occupants des lieux ayant besoin d'un délai pour se reloger. M. [B] [V] [Z] et Mme [D] [C] [I] seront condamnés à payer à la société Aximo une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s'était poursuivi, et ce jusqu'à complète libération des lieux. Sur l'article 700 du code de procédure civile Il est équitable d'allouer à la société Aximo une indemnité de procédure de 2.500 euros. Le présent arrêt étant susceptible d'opposition, voie de recours ordinaire qui, en application de l'article 539 du code de procédure civile, est à ce titre suspensive d'exécution, il convient d'accueillir la demande d'exécution provisoire du présent arrêt, laquelle est nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire au regard des motifs développés plus haut. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt rendu par défaut, Annule le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris le 28 mai 2020 ; Sur dévolution, Prononce la résiliation judiciaire du bail consenti le 12 janvier 2006 par la société anonyme Aximo à M. [B] [V] [Z] et Mme [D] [C] [I], relatif au logement situé [Adresse 1], Constate que M. [B] [V] [Z] et Mme [D] [C] [I] sont occupants sans droit ni titre du logement précité ; Dit qu'à défaut par M. [B] [V] [Z] et Mme [D] [C] [I] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, la société anonyme Aximo pourra procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur ; Rappelle que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamne M. [B] [V] [Z] et Mme [D] [C] [I] in solidum à payer à la société anonyme Aximo une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges à compter du prononcé du présent arrêt et jusqu'à la date de libération effective des lieux par remise des clés, ou établissement d'un procès-verbal d'expulsion, Condamne M. [B] [V] [Z] et Mme [D] [C] [I] in solidum à payer à la société anonyme Aximo la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [B] [V] [Z] et Mme [D] [C] [I] in solidum aux dépens d'appel, Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision, Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président