Cour d'appel, 09 février 2023. 20/03634

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 1 SECTION 1 ARRÊT DU 09/02/2023 **** N° de MINUTE : N° RG 20/03634 - N° Portalis DBVT-V-B7E-TF6B Jugement (N° 18/04575) rendu le 21 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer APPELANT Monsieur [O] [K] né le 28 mai 1974 à [Localité 6] demeurant [Adresse 1] [Localité 4] représenté par Me Jean-Sébastien Delozière, avocat au barreau de Saint-Omer, avocat constitué, substitué à l'audience par Me Stéphane Michel, avocat au barreau de Saint-Omer INTIMÉS Monsieur [V] [N] né le 27 juillet 1972 à [Localité 7] Madame [B] [F] épouse [N] née le 24 août 1973 à [Localité 5] demeurant ensemble [Adresse 2] [Localité 3] représentés par Me Virginie Levasseur, avocat au barreau de Douai, avocat constitué assistés de Me Hervé Tandonnet, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Bruno Poupet, président de chambre Céline Miller, conseiller Camille Colonna, conseiller --------------------- GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe DÉBATS à l'audience publique du 17 octobre 2022 tenue en double rapporteur par Bruno Poupet et Camille Colonna après accord des parties et après rapport oral de l'affaire par [Y] [S]. Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 février 2023 après prorogation du délibéré en date du 15 décembre 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 17 octobre 2022 **** Le 19 septembre 2015, M. [O] [K] a acquis de M. [E] [I] [N] et de son épouse, Mme [B] [N], un chalet de plage situé à [Localité 8] moyennant le prix de 12'000'euros. Par courrier du 24 novembre 2016, la mairie de Sangatte a averti M. [K] de ce que ledit chalet était construit avec des matériaux interdits par le cahier des charges et qu'en tant que propriétaire, il devait procéder aux travaux de mise en conformité. M. [K] a assigné M. et Mme [N] devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer qui, par jugement contradictoire du 21 juillet 2020, l'a débouté de ses demandes de restitution de la somme de 12 000 euros sur le fondement de la nullité de la vente d'une part et sur le fondement de la garantie d'éviction d'autre part, ainsi que de ses demandes de dommages et intérêts et remboursement de frais et a condamné M. et Mme [N] in solidum aux dépens et à lui verser une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration du 15 septembre 2020, M. [K] a interjeté appel de ce jugement et aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 12 octobre 2022, au visa des articles 1134, 1147, 1116, 1604, 1626, 1629 et 1641 du code civil dans leur version en vigueur au jour de la vente, demande à la cour de : - infirmer le jugement rendu sauf en ce qu'il a condamné M. et Mme [N] à une indemnité de procédure et aux dépens, - prononcer la nullité de la vente, à titre principal sur le fondement du vice de consentement, à titre subsidiaire sur le fondement de la délivrance non conforme, à titre plus subsidiaire sur le fondement de la garantie des vices cachés, et condamner M. et Mme [N] à lui restituer le prix de vente de 12 000 euros augmenté des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, - à titre infiniment subsidiaire, condamner M. et Mme [N] sur le fondement de la garantie d'éviction à lui verser le prix de vente de 12 000 euros augmenté des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, en toute hypothèse, - déclarer irrecevables M. et Mme [N] en leurs demandes nouvelles, au visa de l'article 564 du code de procédure civile , - les débouter de toutes leurs demandes, - les condamner « aux frais qu'il a exposés'» et à le garantir de l'ensemble des frais qui seront réclamés par la commune de Sangatte dans le cadre de la démolition du chalet, - les condamner d'autre part aux dépens de l'instance et au paiement de : *3 000 euros à titre de dommages et intérêts, *2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il fait valoir que la réticence dolosive est caractérisée dès lors que ses vendeurs ont intentionnellement dissimulé que le chalet était concerné par un « règlement relatif aux chalets de plage de Sangatte/Blériot plage installés sur le domaine public maritime'» en date du 24 avril 2006 et un règlement des chalets du 7 mars 2015 interdisant les matériaux avec lesquels le chalet est construit, alors qu'en connaissance de cette réglementation il ne se serait pas porté acquéreur. Subsidiairement, il dénonce un défaut de conformité de la vente à l'obligation d'information mentionnée au document libellé «'information à la commune'» et le défaut de conformité des matériaux de construction du chalet à la réglementation en vigueur. Subsidiairement, il soutient que ces matériaux caractérisent un vice caché au jour de la vente dès lors que les vendeurs ont intentionnellement omis de porter à sa connaissance la réglementation les prohibant. A titre infiniment subsidiaire, il soutient que ses vendeurs doivent le garantir contre l'éviction, le démontage du chalet étant imminent en conséquences de causes préexistantes à la vente. Il soutient enfin qu'il subit un préjudice moral caractérisé par la perte du chalet qu'il affectionne et l'anxiété que génère cette situation. Aux termes de leurs dernières conclusions remises le 25 septembre 2022, les époux [N] demandent à la cour : à titre principal, - de débouter M. [K] de toutes ses demandes et de confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il les a condamnés aux dépens et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à titre subsidiaire, - de condamner M. [K] : ' à leur restituer le chalet ou la valeur du chalet au jour de la restitution, ' à leur payer une indemnité d'occupation de 33 600 euros au 30 septembre 2022, à parfaire - en tout état de cause, de le condamner aux dépens et à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Ils se défendent de toute réticence dolosive, soutenant ne pas avoir intentionnellement retenu d'information puisqu'au moment de la vente, la réglementation, qui par ailleurs était accessible à tous, n'était pas appliquée par les autorités municipales. Ils font valoir que, par ailleurs, un tel défaut d'information ne saurait constituer un manquement à l'obligation de délivrance et que la non-conformité de la construction aux règlements ne peut leur être reprochée dès lors que l'acquéreur a accepté sans réserve la marchandise. Ils soutiennent que la non-conformité des matériaux résulte d'un changement de réglementation postérieur à la vente, qu'ainsi il n'y avait pas d'obligation de mise en conformité ou de risque d'éviction qu'ils auraient dissimulés à leur acquéreur. Ils précisent que les matériaux étaient visibles à l'oeil nu, ce qui exclut un vice caché. Ils soutiennent ne pas devoir de garantie d'éviction , M. [K] étant de mauvaise foi et n'étant pas privé de son bien, et que le trouble né d'une réglementation postérieure à la vente s'analyse en fait du prince et n'est pas imputable au vendeur. Ils font valoir enfin qu'en l'absence de preuve d'une faute de leur part et d'un préjudice de M. [K], ce dernier ne peut prétendre à la réparation d'un préjudice moral. MOTIFS DE LA DÉCISION S'agissant d'un contrat passé le 19 septembre 2015, s'appliquent les dispositions du code civil dans leur rédaction antérieure au 1er octobre 2016, date d'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations. L'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ; qu'elles doivent être exécutées de bonne foi. Aux termes de l'article 1147 du même code , dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. Sur la demande d'annulation de la vente pour vice du consentement Il ressort des dispositions des articles 1109 et 1116 du code civil, dans leur rédaction antérieure au 1er octobre 2016, qu'il n'y a point de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol, et que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé. Le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter. Mais il est constant que le manquement à une obligation pré-contractuelle d'information, à le supposer établi, ne peut suffire à caractériser le dol par réticence si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d'une erreur déterminante provoquée par celui-ci. Le dol par réticence suppose donc, pour être constitué, la réunion de plusieurs conditions : le silence du vendeur sur une information qu'il connaît et qu'il sait déterminante du consentement de l'acquéreur, une information que l'acquéreur pouvait légitiment ignorer, et l'intention de tromper le consentement de l'acquéreur. Il appartient au demandeur d'apporter la preuve de la réticence dolosive qu'il allègue. En l'espèce, l'appelant verse aux débats le document signé par les parties le 19 septembre 2015 et intitulé : « Information à la commune, suite au changement de propriétaire d'un chalet de plage à Blériot », mentionnant que « le vendeur s'oblige à informer l'acquéreur des dispositions réglementaires régissant l'implantation et l'occupation des chalets de Blériot-Plage, ainsi que des règles relatives à leur entretien ». Les vendeurs se sont ainsi expressément engagés à procéder par eux-mêmes à une information circonstanciée de leur acquéreur et ils ne peuvent se contenter d'invoquer l'existence de cette mention qui n'implique pas qu'ils aient rempli leur engagement et qui, si elle est de nature à attirer l'attention de l'acquéreur sur l'existence de la réglementation, est imprécise et ne permet pas de connaître la réglementation elle-même ni le caractère public et accessible des lois et règlements dont il s'agit. Ils ne démontrent pas avoir satisfait à cette obligation. Toutefois, les dispositions réglementaires en vigueur au jour de la vente sont celles qui sont issues de l'arrêté municipal du 24 avril 2006 portant règlement relatif aux chalets de plage de Sangatte/Blériot plage installés sur le domaine public maritime, pris en application de la loi du 3 janvier 1986 dite loi Littoral. Or, il est établi que la non- conformité de chalets à ce règlement faisait l'objet d'une tolérance. Ainsi, le chalet vendu, pourtant composé de manière apparente de matériaux prohibés selon l'article 7 de cet arrêté (tôle, enduits bitumeux, parpaings), n'avait pas fait l'objet des sanctions prévues par l'article 14, à savoir la résiliation de l'autorisation [d'occupation temporaire] impliquant le démontage du chalet par le propriétaire, à défaut par les services municipaux à ses frais, bénéficiant de la non application de ce règlement. Il apparaît également que la tolérance à l'égard du défaut de conformité des matériaux de construction a pris fin au cours de l'année 2016, ce qu'atteste le courrier envoyé à l'appelant le 24 novembre 2016, le sommant d'engager des travaux de mise en conformité de son chalet avec un règlement des chalets applicable adopté le 21 mars 2016 à la suite de la délibération du conseil municipal du 7 mars 2016 et au visa du courrier de madame la préfète du Pas-de-Calais du 25 janvier 2016. Un règlement des chalets identique a ensuite été adopté le 5 décembre 2016, portant la validité de la réglementation jusqu'au 31 décembre 2018. La menace de sanction concernant la consistance voire l'existence du chalet, instituée par l'arrêté du 24 avril 2006, ne s'est donc révélée effective qu'à partir de l'adoption du règlement des chalets du 21 mars 2016 et aucun indice, antérieur ou concomitant à la vente, de ce que la période de tolérance touchait à sa fin, n'est avancé. Dès lors, la réglementation n'étant pas appliquée, et ce depuis près de dix ans au jour de la vente, les vendeurs peuvent raisonnablement soutenir qu'ils n'ont pas pensé que l'information qu'il leur est reproché de n'avoir pas délivrée pouvait être déterminante et cette circonstance permet également d'admettre qu'ils ne l'ont pas dissimulée à dessein, pour emporter le consentement de l'acheteur, la preuve du contraire n'étant en tout cas pas apportée ; le dol n'est pas caractérisé. Sur la demande d'annulation de la vente pour défaut de délivrance L'article 1603 du code civil dispose que le vendeur a deux obligations principales, délivrer et garantir la chose vendue. Il est constant que la délivrance s'entend de la remise d'une chose conforme aux stipulation du contrat. Autrement dit, il doit y avoir identité entre la chose délivrée et la chose objet du contrat. Il convient de rappeler qu'en vertu de l'article 1610 du code civil, la sanction d'un défaut de délivrance, lorsque l'anéantissement du contrat est poursuivi, est la résolution de la vente, non son annulation. Quoi qu'il en soit, il n'est pas contesté en l'espèce que c'est bien le chalet objet de la vente qui a été remis à M. [K]. Ce dernier ne démontre pas que la conformité de la construction aux dispositions réglementaires soit entrée dans le champ contractuel, laquelle ne peut être implicite dès lors qu'il n'est pas démontré que la vente d'un chalet non conforme à la réglementation serait interdite. Le manquement à l'obligation d'information est une question distincte. Et l'engagement, pris par le vendeur aux termes du document évoqué supra, d'informer l'acquéreur des dispositions réglementaires régissant l'implantation et l'occupation des chalets de Blériot-Plage, ainsi que des règles relatives à leur entretien, ne constitue pas une garantie de la conformité dudit chalet à la réglementation en question. La demande d'annulation de la vente pour défaut de délivrance est donc mal fondée. Sur la demande d'annulation de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. L'article 1642 précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. En l'espèce, les matériaux avec lesquels était bâti le chalet étaient visibles et l'acquéreur ne démontre pas en quoi la réglementation en vigueur, qui est publiée, ne lui aurait pas été accessible, de sorte que l'appelant ne peut valablement se retrancher derrière la défaillance des vendeurs quant à leur obligation d'information pour déduire qu'il lui était caché que ces matériaux étaient prohibés. En effet, l'obligation d'information des vendeurs n'exonère pas l'acquéreur d'effectuer les diligences normales lui permettant d'observer les lois et règlements, d'autant moins, au cas présent, que la mention au document « information à la commune'» qu'il a signé attirait son attention sur l'existence d'une réglementation. Sur la garantie d'éviction Selon l'article 1626 du code civil, quoique lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente. L'article 1629 du même code dispose que le vendeur, en cas d'éviction, est tenu à la restitution du prix, à moins que l'acquéreur n'ait connu lors de la vente le danger de l'éviction ou qu'il n'ait acheté à ses périls et risques. Le premier juge a justement rappelé que l'éviction, pour être utilement invoquée, devait être actuelle, de telle sorte qu'elle ne saurait résulter d'une simple éventualité, ni de la simple connaissance du danger d'éviction qui menace l'acheteur. Il est également constant que si l'éviction ou le dommage causé à l'acquéreur d'un bien par le fait de l'autorité publique ne peut, en général, donner lieu contre le vendeur à une action en garantie, il en est autrement lorsque cet acte est la conséquence de circonstances antérieures à la vente et que, par aucun moyen, l'acquéreur ne peut en empêcher les effets. M. [K] démontre que le démontage et l'évacuation du chalet ont été convenus dans le cadre d'un protocole d'accord adopté entre lui et l'État le 5 août 2021. Ce protocole énonce également que ce démantèlement résulte de l'absence d'autorisation d'occupation du domaine public, le terme de l'autorisation temporaire qui était accordée aux propriétaires des chalets étant intervenu le 31 décembre 2019 et le chalet n'étant pas démontable. Cette circonstance est nouvelle, l'arrêté municipal du 24 avril 2006 et les règlements des chalets de 2006 et 2007 étant adoptés au visa d'autorisations temporaires d'occupation du domaine public. Contrairement à ce qu'indique M. [K], la cause de l'éviction n'est pas que le chalet soit bâti avec des matériaux prohibés, étant observé en outre que ce n'est qu'à la suite du règlement des chalets de 2016 (soit plus d'un an après la vente) que la sanction de l'usage de ces matériaux s'est traduite, par la lettre que lui a envoyée la municipalité le 24 novembre 2016, non pas en éviction mais en option alors offerte de réaliser des travaux de mise en conformité ou un démontage, à mener, à défaut de diligences volontaires, par la force publique à ses frais. Il s'en déduit d'une part que la cause de l'éviction, soit l'absence d'autorisation d'occupation du domaine public, n'existait pas au jour de la vente conclue le 19 septembre 2015 et est intervenue plus de quatre ans plus tard, d'autre part que le vendeur est étranger à cette cause qui relève uniquement du pouvoir réglementaire. Les conditions d'engagement de la garantie d'éviction ne sont donc pas remplies. Sur la demande de M. [K] en réparation de préjudice moral Selon les articles 1134 et 1147 du code civil, dans leur rédaction applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. En l'espèce, les vendeurs étaient débiteurs d'une obligation contractuelle d'information de l'acquéreur à laquelle ils ne démontrent pas avoir satisfait ainsi que cela a été exposé au premier paragraphe. Cependant, il ressort de ce qui précède que la cause du démontage et de l'évacuation du chalet est née postérieurement à la vente, de sorte que cette faute des vendeurs ne peut avoir causé les préjudices résultant de la perte du bien que M. [K] dit avoir subi, étant précisé qu'il ne démontre pas s'être exécuté et qu'il a pu jouir de son bien durant six années, le chalet devait être laissé libre de toute occupation à la date du 15 septembre 2021, suivant le protocole d'accord adopté le 5 août 2021 avant qu'une cause étrangère le contraigne à l'évacuer. M. [K] ne rapportant pas la preuve de ce que les préjudices qu'il invoque résultent de la faute des intimés, il sera débouté de sa demande en réparation d'un préjudice moral. *** Les considérations qui précèdent conduisent à la confirmation du jugement, sauf, vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, en ce qu'il a condamné in solidum M. [V] [N] et Mme [B] [N] aux dépens et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il appartient à M. [K], partie perdante, de supporter la charge des dépens et il est équitable qu'il indemnise les intimés des autres frais qu'ils ont été contraints d'exposer pour assurer la défense de leurs intérêts. PAR CES MOTIFS La cour confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné in solidum M. [V] [N] et Mme [B] [N] aux dépens et au paiement à M. [K] d'une somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, statuant à nouveau sur les chefs infirmés, déboute M. [O] [K] de sa demande d'indemnité pour frais irrépétibles, le condamne aux dépens de première instance et d'appel et à payer à M. et Mme [N] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier Delphine Verhaeghe Le président Bruno Poupet