Cour d'appel, 19 mars 2024. 23/01756

ARRET N°108 CL/KP N° RG 23/01756 - N° Portalis DBV5-V-B7H-G3FY S.A.R.L. LE SALON DES DESSERTS C/ S.C.I. LA BELLE MONTOISE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 2ème Chambre Civile ARRÊT DU 19 MARS 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/01756 - N° Portalis DBV5-V-B7H-G3FY Décision déférée à la Cour : ordonnance du 26 juin 2023 rendue par le Tribunal Judiciaire des SABLES D'OLONNE. APPELANTE : S.A.R.L. LE SALON DES DESSERTS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. [Adresse 2] [Localité 3] Ayant pour avocat plaidant Me David DURAND de la SELARL CNTD, avocat au barreau des SABLES D'OLONNE. INTIMEE : S.C.I. LA BELLE MONTOISE prise en la personne de son gérant, en exercice, et de tous autres représentants légaux domiciliés ès-qualité audit siège. [Adresse 1] [Localité 4] Ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS. Ayant pour avocat plaidant Me Tiphaine MOREAU de la SARL TGS FRANCE AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 06 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Monsieur Cédric LECLER, Conseiller Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Claude PASCOT, Président Monsieur Fabrice VETU, Conseiller Monsieur Cédric LECLER, Conseiller GREFFIER, lors des débats : Madame Inès BELLIN, ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** Le 1er août 2016, la société civile immobilière La Belle Montoise (la bailleresse) a donné à bail commercial un local sis [Adresse 5], à la société à responsabilité limitée Le Salon des Desserts (la preneuse), moyennant un loyer mensuel de 450 euros hors taxes (ht). Le bail comportait une clause résolutoire en cas notamment de non-paiement d'une seule échéance de loyer et après commandement de payer infructueux. La société La Belle Montoise a constaté des défaillances dans le paiement des loyers et a délivré un commandement de payer le 26 octobre 2022, visant la clause résolutoire. Le 26 avril 2023, la société La Belle Montoise a assigné la société Le Salon des Desserts devant le juge des référés du tribunal judiciaire des Sables d'Olonne. Dans le dernier état de ses demandes, la société La Belle Montoise a demandé : - de constater la résiliation de plein droit du bail entre les parties par le jeu de la clause résolutoire à compter du 27 novembre 2022 ; - d'ordonner l'expulsion de la société Le Salon des Desserts et celle de tout occupant de son chef ; - d'ordonner à la société Le Salon des Desserts de payer, à titre provisionnel, la somme de 4.349,22€ à titre de loyers impayés suivant relevé de compte du mois d'avril 2023, outre les intérêts au taux légal ; - d'ordonner à la société Le Salon des Desserts de payer, à compter de la résiliation du bail, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et ce jusqu'à son départ effectif des lieux ; - d'ordonner à la société Le Salon des Desserts de payer la somme de 1.000€ au titre des frais irrépétibles. La preneuse n'a pas comparu ni ne s'est faite représenter. Par ordonnance de référé réputée contradictoire en date du 26 juin 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire des Sables d'Olonne a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial liant la société La Belle Montoise à la société Le Salon des Desserts ; - ordonné la libération des lieux volontaire, et à défaut l'expulsion de la société Le Salon des Desserts et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 5] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ; - dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seraient remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seraient laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il serait procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution ; - condamné à titre provisionnel la société Le Salon des Desserts à payer au demandeur les sommes dues au titre des arriérés de loyer et des indemnités d'occupation des lieux jusqu'à la libération effective des lieux, soit 3.299,92€ jusqu'au 26 novembre 2022, somme produisant intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation, et à compter du 27 novembre 2022 à hauteur de 589,86€ mensuels au prorata de la période écoulée jusqu'à libération effective des lieux (indemnités d'occupation), avec les mêmes intérêts au taux légal à compter de la signification ; - condamné la société Le Salon des Desserts aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'état des créanciers et à payer à la demanderesse 700€ au titre des frais irrépétibles. Le 20 juillet 2023, la société Le Salon des Desserts a relevé appel de ce jugement, en intimant la société La Belle Montoise. Le 29 septembre 2023, la société Le Salon des Desserts a demandé d'infirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau : - de juger irrecevables les demandes formulées par la bailleresse compte tenu de la mise en 'uvre de la clause résolutoire par ses soins de mauvaise foi ; - en conséquence, de débouter la bailleresse de l'intégralité de ses demandes ; - de condamner la bailleresse à installer un compteur d'eau et d'électricité au sein du local exploité par elle-même, et ce, sous astreinte de 200,00 €/jour de retard, à compter de la décision à intervenir ; - d'ordonner la consignation des loyers dus par elle-même auprès de la Carpa, à compter de la décision à intervenir, et ce, jusqu'à la cessation du trouble de jouissance ; - de lui accorder les plus larges délais afin de régler son arriéré des loyers ; - de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés ; En tout état de cause, - de condamner la bailleresse à lui régler la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles des deux instances. Le 16 novembre 2023, la société La Belle Montoise a demandé la confirmation intégrale de l'ordonnance déférée, et y ajoutant, de : - débouter la preneuse de ses demandes tendant à obtenir la consignation des loyers et la condamnation à faire installer un compteur d'eau et d'électricité sous astreinte ; - débouter la preneuse de ses demandes tendant à solliciter des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire ; - débouter la preneuse de toutes autres demandes ; - condamner la preneuse à verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures précitées des parties déposées aux dates susdites. Le 9 janvier 2024, a été ordonnée la clôture de l'instruction de l'affaire. MOTIVATION : Sur les contestations opposées par la preneuse : Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du même code ajoute que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. C'est au demandeur en référé qu'il appartient de démontrer le bien-fondé de sa créance, tandis qu'il revient au défendeur de démontrer l'existence d'une contestation sérieuse. Lorsque l'existence d'une obligation n'est pas remise en cause, il appartient au juge des référés de fixer le montant de la provision dans la limite qui n'est pas sérieusement contestable. Le juge des référés n'est pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, ni pour allouer des provisions au titre des loyers et charges impayés, ou pour indemnité d'occupation. L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail, prévoyant sa résiliation de plein droit, ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement, à peine de nullité, doit mentionner ce délai. L'application de la clause résolutoire, insérée dans un contrat de bail par application de l'article L. 145-41 du code de commerce susdit, nécessite deux conditions d'application, à savoir d'une part la violation d'une obligation expressément prévue au bail, et d'autre part une mise en demeure. Et à défaut pour le preneur de régulariser sa situation dans le délai, la clause résolutoire est acquise de plein droit, le juge ne pouvant que la constater même si la sanction apparaît disproportionnée eu égard à la gravité du manquement. Mais la mise en demeure, qui, quoique répondant aux conditions légales, est délivrée de mauvaise foi par le bailleur, ne peut pas produire effet. Et lorsque le locataire invoque la mauvaise foi du bailleur, il appartient au juge du fond de rechercher si la mise en 'uvre effective de la clause a été faite de bonne foi par le bailleur. Il résulte de l'article 1719 du code civil que le bailleur est tenu à une obligation de délivrance, et plus spécialement à l'obligation de délivrer un logement décent s'il s'agit de l'habitation principale du preneur, ainsi que d'assurer sa jouissance paisible pendant la durée du bail. Les manquements suffisamment graves d'une partie à ses obligations contractuelles dispensent l'autre partie de l'exécution de ses propres obligations. Mais pour refuser le paiement de ses loyers au motif tiré du manquement du bailleur à lui assurer une jouissance paisible, le preneur doit démontrer une impossibilité totale de jouissance des lieux donnés à bail. Par la production des contrats de bail, décomptes, commandement de payer demeuré infructueux, la société la Belle Montoise a réussi à faire la preuve de l'apparence du bien fondé de sa prétention au moins sur son principe. Et la société Le Salon des Desserts ne vient pas en critiquer le principe (sauf invocation de la mauvaise foi adverse, développée plus bas), pour se borner à en discuter le montant, eu égard à des paiements partiels qu'elle prétend avoir réalisés. Cependant la preneuse soutient que le commandement litigieux lui a été délivré de mauvaise foi par la bailleresse ; elle entend en voir déduire l'irrecevabilité des prétentions de celle-ci. Plus spécialement, elle avance que par suite de la division en deux faite par la société la Belle Montoise des locaux commerciaux donnés à bail, elle-même ne dispose pas d'un accès aux compteurs d'eau et d'électricité se situant dans le magasin voisin qui ne serait ouvert que quelques mois dans l'année. Elle soutient qu'il s'agit d'un manquement caractérisé à l'obligation de délivrance conforme du bailleur, dans la mesure où c'est elle-même qui reçoit les factures d'électricité pour les deux locaux. Elle ajoute que les relevés des factures et des consommations entre l'année 2020 et l'année 2023 montrent une forte augmentation de la consommation pour les mois d'été, et démontrent qu'elle-même a exposé une somme totale de 8574,98 euros au niveau des consommations, qui, si celles-ci avaient été divisées par deux entre les deux magasins, auraient beaucoup moins pesé sur sa propre trésorerie. Elle en conclut que la société La Belle Montoise avait parfaitement connaissance de ce manquement, dans la mesure où elle n'a jamais mis le local en conformité. Ainsi, sous couvert de l'invocation de la mauvaise foi de la bailleresse dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire, la preneuse se borne à invoquer le manquement de celle-ci à son obligation de délivrance ou de jouissance paisible, sans exposer la moindre circonstance afférente à une mise en oeuvre de mauvaise foi de cette clause. Il y aura donc lieu de rejeter la demande de la preneuse tendant à déclarer irrecevable les demandes de la bailleresse. Et pour le surplus, la société Le Salon des Desserts se borne en substance à invoquer une exception d'inexécution. Mais elle ne démontre pas en quoi le manquement de la société la Belle Montoise aurait été de nature à faire totalement obstacle à sa jouissance paisible sur les lieux donnés à bail. Ainsi, la preneuse a échoué à opposer à la bailleresse la moindre contestation sérieuse. Sur les demandes en paiement et la clause résolutoire : Le contrat de bail commercial renouvelé, comporte une clause selon laquelle a défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer, ainsi qu'à défaut d'exécution d'une seule des conditions du bail et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, demeuré infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, même en cas de paiement ou d'exécution postérieure à l'expiration du délai plus haut spécifié. Le bail fait obligation de payer le loyer au plus tard le 10 de chaque mois. Le commandement de payer délivré le 26 octobre 2022 porte sur une somme de 10 453,83 euros, arrêtée au 3 février 2021, et porte sur les loyers et charges d'octobre 2021 à octobre 2022 inclus pour la somme de 3249,66 euros, en précisant que pour la période considérée, était dû un total de 7668,18 euros, et a été réglé seulement 4418,52 euros. Il résulte ainsi du décompte joint au commandement une absence totale de règlement pour les mois d'octobre 2021, février 2022, mars 2022, avril 2022, et septembre 2022, et un règlement partiel pour les mois de novembre 2021 à janvier 2022, puis de mai 2022 à juillet 2022. Le décompte délivré par le commissaire de justice instrumentaire à la preneuse, daté du 31 juillet 2023, met en évidence que pour la période du 6 décembre 2022 au 27 février 2023, celle-ci a payé un total de 1900 euros. Il ressort de ce décompte que même limité à la période de paiement qu'il indique, les paiements mensuels réalisés par la preneuse n'ont pas couvert les échéances du loyer et des charges en cours de 589,86 euros mensuels. La société Le Salon des Desserts soutient encore avoir repris le paiement du loyer courant depuis le mois d'avril 2023. Mais elle se borne à produire un relevé de son compte bancaire, faisant certes état d'un tel prélèvement, mais limité au mois d'avril 2023, tandis que la société la Belle Montoise produit un décompte actualisé au 27 novembre 2023, faisant état certes de paiements réalisés en avril et mai 2023, puis de juillet à octobre 2023, tout en mentionnant une absence de paiement pour les mois de juin 2023 et au 10 novembre 2023, date d'échéance contractuelle. Il en résulte également l'absence de tout paiement pour la période de mars 2023 à juillet 2023. Ces éléments font ressortir que les loyers n'ont pas été intégralement versés aux échéances fixées, et que malgré un commandement de payer, la régularisation n'est pas intervenue dans le mois suivant. Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et la demande de délais de paiements : Selon l'article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce, les juges, saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la résiliation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée; la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux ans, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêts à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Alors que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont ainsi acquises, l'absence de régularisation postérieure intégrale par la preneuse, même appréciée sur une période d'une durée conséquente, notamment au jour où la cour statue, ne conduira pas à en suspendre les effets. Cette appréciation vaudra d'autant plus que la preneuse ne justifie d'aucun élément sur sa situation économique justifiant de sa capacité à tenir les délais de paiement de 2 ans qu'elle sollicite, sans par ailleurs avoir justifié ni même proposé un quelconque paiement des arriérés depuis l'ordonnance de clôture de l'instruction de l'affaire du 9 janvier 2024. Il y aura donc lieu de rejeter la demande de la société le Salon des Desserts tendant à la suspension de la clause résolutoire et à l'octroi de délais de paiement. Il y aura donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire ; - ordonné la libération des lieux et à défaut l'expulsion de la preneuse et en a défini les modalités ; - condamné la preneuse à titre provisionnel à payer à la bailleresse les sommes dues au titre des arriérés de loyer et indemnités d'occupation jusqu'à libération effective, soit 3299,92 euros jusqu'au 26 novembre 2022, somme produisant intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation, et à compter du 27 novembre 2022 à hauteur de 589,86€ mensuels au prorata de la période écoulée jusqu'à libération effective des lieux (indemnités d'occupation), avec les mêmes intérêts au taux légal à compter de la signification. * * * * * Subséquemment, et par suite de la rupture du bail, la preneuse sera déboutée de sa demande tendant à voir ordonner sous astreinte à la bailleresse d'installer un compteur d'eau et d'électricité au sein du local exploité par la preneuse. Et il ira de même de sa demande tendant à ordonner la consignation auprès de la Carpa des loyers par elle dus, par suite du manquement par elle alléguée de la bailleresse à son obligation de délivrance et de la mauvaise foi prétendue de cette dernière. La preneuse sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles des deux instances. Il conviendra donc de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a condamné la société le Salon des Desserts aux entiers dépens de première instance, et à payer à la société la Belle Montoise la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles de première instance. La société le Salon des Desserts sera condamnée aux entiers dépens d'appel, et à payer à la société la Belle Montoise la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. PAR CES MOTIFS: La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et après en avoir délibéré conformément à la loi, Rejette la demande de la société à responsabilité limitée Le Salon des Desserts tendant à déclarer irrecevables les demandes de la société civile immobilière La Belle Montoise ; Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ; Y ajoutant : Déboute la société à responsabilité limitée Le Salon des Desserts de toutes ses demandes ; Condamne la société à responsabilité limitée Le Salon des Desserts à payer à la société civile immobilière La Belle Montoise une somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ; Condamne la société à responsabilité limitée Le Salon des Desserts aux entiers dépens d'appel. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,