Cour d'appel, 06 mars 2024. 21/01741

5ème Chambre ARRÊT N° N° RG 21/01741 - N° Portalis DBVL-V-B7F-ROOQ Mme [I] [J] [L] épouse [R] C/ M. [U] [C] Mme [H] [O] S.A. LA NANTAISE D'HABITATION Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours Copie exécutoire délivrée le : à : Me Boucher (+ afm) Me Lemasson de Nercy (+ afm) Me Vives RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 06 MARS 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, GREFFIER : Madame Isabelle OMNES, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 08 Janvier 2024, devant Madame Virginie PARENT, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : rendu par défaut, prononcé publiquement le 06 Mars 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTE : Madame [I] [J] [L] épouse [R] née le 14 Mars 1973 à [Localité 8] (ALGERIE), de nationalité algérienne, sans profession [Adresse 3] [Localité 6] Représentée par Me Benjamin BOUCHER de la SELARL BNA, plaidant/postulant, avocat au barreau de NANTES (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2020/021732 du 05/01/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de RENNES) INTIMÉS : Monsieur [U] [C] né le 5 novembre 1980 à [Localité 9] (ALGERIE), de nationalité algérienne [Adresse 2] [Localité 5] Représenté par Me Paméla LEMASSON DE NERCY, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/004590 du 16/04/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de RENNES) Madame [H] [O] née le 13 décembre 1985 à [Localité 7] (ALGERIE), de nationalité algérienne [Adresse 10] [Adresse 2] [Localité 5] non représentée (déclaration d'appel et conclusions régulièrement signifiées le 07 07 21 par remise à étude), S.A. LA NANTAISE D'HABITATIONS, immatriculée au RCS de Nantes sous le n° 856 801 360, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Julien VIVES de la SCP CALVAR & ASSOCIES, plaidant/postulant, avocat au barreau de NANTES Suivant acte sous seing privé en date du 20 avril 2018, la société anonyme d'habitations à loyer modéré la Nantaise d'habitations a donné à bail à Mme [I] [J] [L] un logement conventionné à usage d'habitation de type T3 lui appartenant, situé au premier étage, [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 454,16 euros, outre une provision sur charges de 62,85 euros par mois. Etant informée par la réception d'une copie d'une plainte formée le 23 janvier 2020 par M. [U] [C] de ce que l'intéressé occuperait les lieux susvisés avec ses enfants, la société la Nantaise d'habitations a fait constater par huissier de justice le 5 février 2020 la présence dans les lieux de l'intéressé, qui a déclaré qu'il vivait effectivement dans le logement avec sa mère et ses quatre enfants. M. [U] [C] exposait à l'huissier qu'il occupait les lieux depuis sept mois en contrepartie du paiement à Mme [I] [L], qui s'était présentée comme la propriétaire de l'appartement, de la somme de 600 euros par mois, outre 115 euros par mois de gaz et d'électricité. Par acte des 12 et 13 août 2020, la société la Nantaise d'habitations a fait assigner Mme [I] [J] [L], M. [U] [C] et Mme [H] [O], compagne de ce dernier devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes aux fins de voir, notamment, prononcer la résiliation judiciaire du bail et ordonner leur expulsion. Par jugement en date du 10 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Nantes a : - prononcé, à la date du 1er juillet 2020, la résiliation du contrat de bail ayant été consenti le 20 avril 2018 par la société anonyme d'habitations à loyer modéré la société la Nantaise d'habitations à Mme [I] [L] sur le logement situé au premier étage, [Adresse 2] à [Localité 5], - ordonné à Mme [I] [L] de vider les lieux de tous biens et objets personnels, à M. [U] [C] et Mme [H] [O] de libérer les lieux de tous biens et occupants de leur chef dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux prévu par les articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - dit que, faute pour eux de s'exécuter dans ledit délai, la société anonyme d'habitations à loyer modéré la société la Nantaise d'habitations pourra faire procéder à leur expulsion avec, si besoin est, l'aide de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L 411-1, L412-1 et suivants, L 431-1 et suivants, R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - condamné Mme [I] [L] à payer à la société anonyme d'habitations à loyer modéré la société la Nantaise d'habitations la somme de 1 006,80 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 juin 2020, - condamné Mme [I] [L], M. [U] [C] et Mme [H] [O], les deux derniers in solidum, à payer à la société anonyme d'habitations à loyer modéré la société la société la Nantaise d'habitations, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, soit la somme de 529,68 euros par mois, - débouté la société anonyme d'habitations à loyer modéré la société la Nantaise d'habitations de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [I] [L], M. [U] [C] et Mme [H] [O], les deux derniers in solidum, aux dépens, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, - dit qu'une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l'Etat dans le département. Le 17 mars 2021, Mme [I] [J] [L] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 8 août 2023, elle demande à la cour de : - lui décerner acte de son désistement concernant les dispositions du jugement du 10 décembre 2020 relatives à l'obligation de quitter les lieux et à l'expulsion, - réformer la décision entreprise en l'ensemble de ses autres dispositions, - débouter la société la Nantaise d'habitations de toutes ses demandes, fins et conclusions à son encontre, Sur la résiliation du bail : À titre principal : - prononcer la résiliation du bail au 8 mai 2020, À titre subsidiaire : - prononcer la résolution du bail au 7 avril 2020, Sur le paiement des loyers : À titre principal : - dire qu'elle n'était débitrice d'aucune somme à l'égard de la société LNH, les loyers ayant été payés jusqu'à la résiliation du contrat, - en conséquence, débouter la société LNH de sa demande au titre des loyers impayés, À titre subsidiaire : - dire que M. [U] [C] et Mme [H] [O] la garantiront de toute somme à laquelle elle pourrait être condamnée, et au besoin les y condamner, En tout état de cause : - condamner la société LNH à restituer les sommes indûment perçues entre le 21 janvier 2020 et le 10 avril 2020, Sur l'indemnité d'occupation : - constater l'absence de faute délictuelle commise par Mme [I] [L] et en conséquence, - débouter la société LNH de sa demande tendant à la voir condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation, En tout état de cause, - débouter la société LNH de toute demande plus ample ou contraire, - condamner la société la Nantaise d'habitations aux dépens. Par dernières conclusions notifiées le 17 septembre 2021, M. [U] [C] demande à la cour de : - infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes du 10 décembre 2020, Statuant à nouveau, À titre principal : - déclarer irrecevable l'assignation de la société la Nantaise d'habitations en l'absence de dénonciation à la CCAPEX, À titre subsidiaire : - lui accorder, à lui et sa famille, un délai pour quitter les lieux qui ne saurait être inférieur à 6 mois en raison de la présence de quatre enfants mineurs, En tout état de cause : - débouter la société la Nantaise d'habitations de sa demande de condamnation de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de sa demande de condamnation aux dépens, - réserver les dépens. Par dernières conclusions notifiées le 7 décembre 2023, la société la Nantaise d'habitations demande à la cour de : - la recevoir en ses observations et moyens, - débouter Mme [I] [L] de toutes ses demandes, fins et conclusions, - en conséquence, confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 décembre 2020 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, - condamner in solidum Mme [I] [L], M. [U] [C], Mme [H] [O] à lui payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [I] [L], M. [U] [C], Mme [H] [O] en tous les dépens. Mme [H] [O] n'a pas constitué avocat dans le délai prescrit. La déclaration d'appel ainsi que les conclusions d'appelant ont été déposées à l'étude d'huissier, le 7 juillet 2021. L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 décembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION - sur l'irrecevabilité de l'assignation M. [C] soulève l'irrecevabilité de l'assignation délivrée par la société la Nantaise d'Habitations, au visa de l'article 24 de loi 89-462 du 6 juillet 1989, et ce, à défaut de dénonciation à la CCAPEX. Les dispositions invoquées prévoient en son paragraphe II que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce texte prévoit également que le paragraphe II est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. La société la Nantaise d'habitations sollicite dans le cadre de la présente procédure le prononcé de la résiliation du bail, au motif de l'existence d'une sous-location par la locataire. La demande formée par M. [C], mal fondée, est rejetée. - sur la résiliation du bail Mme [L], appelante, conteste la décision du premier juge qui prononce la résiliation du bail au 1er juillet 2020 à ses torts. Elle estime avoir régulièrement donné congé à sa bailleresse dans les termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour le 8 mai 2020 et sollicite donc la réformation sur ce point. À titre subsidiaire, elle conteste le prononcé d'une résiliation du bail à ses torts, faisant grief à sa bailleresse d'avoir manqué à son obligation de délivrance, pour avoir désactivé ses badges d'accès dès le 21 janvier 2020. Elle indique qu'elle payait ses loyers, qu'elle avait ses effets personnels dans le logement et que sa bailleresse est donc fautive de l'avoir privée de tout accès à son logement. Elle explique que si elle a dénoncé tardivement cette désactivation, c'est parce qu'elle avait été évincée de son logement par M. [C], que pour sa part, elle était ainsi sans domicile fixe et ne se rendait plus sur les lieux. Elle indique avoir notifié à sa bailleresse le 7 avril 2020 qu'en l'absence de réactivation de ses badges, elle cesserait le versement des loyers. Elle demande donc à la cour de dire le contrat résolu à la date du 7 avril 2020. La société la Nantaise d'habitations sollicite la confirmation du jugement qui prononce la résiliation du bail consenti à Mme [I] [J] [L]. Elle reproche à celle-ci d'avoir mis à disposition le logement donné à bail à M. [U] [C], à Mme [H] [O] et leurs enfants, pour tenter d'en tirer profit. Elle estime que le courrier versé aux débats par Mme [L] ne peut nullement avoir effet de congé, étant un courrier simple qui ne répond pas aux conditions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Elle fait valoir que Mme [L] ne peut utilement se plaindre de la désactivation de ses badges, alors que celle-ci résulte de l'occupation du logement par des tiers, dont la bailleresse a eu connaissance et qui a été dénoncée par Mme [L] elle-même. Elle soutient que la locataire a sous-loué son appartement à la famille [C] depuis le 1er août 2018, et vraisemblablement à d'autres occupants précédemment. M. [C] soutient avoir été dupé par Mme [L] qui lui a loué son logement sans préciser qu'elle n'avait aucun droit de le faire. Il indique être de bonne foi et sollicite des délais pour quitter les lieux. * sur le congé L'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d'un mois : 1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ; 2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ; 3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ; 3° bis Pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ; 4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ; 5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation. Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Le courrier produit en copie par Mme [L] en date du 7 avril 2020, adressé à la société la Nantaise d'habitations au terme duquel elle informe de sa volonté de mettre un terme au contrat de location, n'est pas un courrier recommandé avec avis de réception. Il ne peut emporter d'effet. Mme [L] n'est pas fondée en sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail par l'effet d'un congé. * sur le prononcé de la résiliation du bail L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d''user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Le bail mentionne que le logement constitue la résidence principale effective du locataire, qui doit l'occuper au moins 8 mois par an et que la sous-location des locaux est interdite, à l'exception de la sous-location d'une partie du logement dans les conditions visées par l'article 61-7° de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, le bailleur devant être préalablement informée et le locataire devant produire le contrat de sous-location, lequel devra prévoir que le sous-locataire règle directement au bailleur le montant des loyers de la sous-location. L'article 1729 du code civil dispose que si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel il est destiné, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. Mme [L] a loué, seule, le 20 avril 2018 un appartement T3 sis [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 454,16 euros. Aux termes de deux attestations signées le 4 septembre 2019, Mme [L] a déclaré héberger à l'adresse des lieux loués M. [U] [C] et Mme [H] [O]. Le directeur de l'école élémentaire [11] a délivré un certificat de scolarité pour l'année scolaire 2019/2020 à l'enfant [X] [C] demeurant chez Mme [L] [I] [Adresse 2] à [Localité 5]. Le proviseur du collège [P] [V] [E] atteste de même de la scolarisation pour cette même année scolaire des enfants [Y] [C] et [N] [M] [C] demeurant à cette adresse. Mme [L] dans ses conclusions affirme que la famille [C] s'est installée dans son appartement dès le 26 juillet 2019. M. [C] [U] a déposé plainte le 23 janvier 2020 pour abus de confiance contre Mme [I] [L], indiquant que cette dernière lui a loué le 1er août 2019 un appartement T3 situé [Adresse 2] à [Localité 5], et qu'elle a reçu 3 600 euros, soit 5 mois de loyer de 600 euros et un mois de dépôt de garantie. Il expose qu'elle s'est prétendue propriétaire. Il est donc acquis au vu de ces éléments que M. [C], Mme [O] et leurs enfants résident dans l'appartement donné en location depuis fin juillet 2019/début août 2019. Si Mme [L] aux termes de ses déclarations (cf son courriel du 10 mars 2020, son courrier du 7 avril 2020, son courriel du 19 mars 2021, sa plainte du 15 septembre 2020), considère avoir été victime d'un squatteur, précisant que 'son compagnon M. [S] [B] a hébergé à leur domicile M. [C] [U] pour deux mois', mais que 'ce dernier a refusé ensuite de quitter les lieux', il est relevé qu'elle ne justifie nullement de quelconques démarches deux mois après l'installation de la famille [C], soit à compter d'octobre 2019, pour tenter de faire partir les intéressés, alors que les pièces produites établissent qu'elle n'a manifesté son désaccord pour l'occupation du logement qu'après la plainte de M. [C]. Les déclarations de M. [C] ont été précisées dans deux mains courantes : - le 22 janvier 2020, il a déclaré louer depuis six mois un appartement à Mme [L] sans contrat écrit, que l'avant-veille, cette dernière était venue avec son mari M. [S] [B] pour récupérer le logement avec l'aide de la police. - le 24 janvier 2020, M. [C] a rappelé être entré dans l'appartement le 1er août 2019, que fin décembre 2019, le pseudo propriétaire est revenu lui demander à nouveau six mois de loyers, et qu'il a refusé tant qu'un bail ne serait pas établi, ce qui a été refusé, ce dernier tentant depuis de le chasser du logement. M. [C] ajoute avoir appris que Mme [L] fait de la sous-location et que dès qu'il en a été informé, il est allé voir la société la Nantaise d'habitations. Les déclarations de M. [C] sont corroborées par les déclarations de deux voisins du logement litigieux faites le 5 février 2020 à un huissier de justice, sur sommation interpellative : - la voisine de l'appartement n° 10 déclare : 'M. [C] est arrivé en septembre dernier. Il y a beaucoup de passage dans l'appartement. Je pensais qu'une association d'hébergement d'urgence louait le logement au vu du nombre important de personnes passées par l'appartement (parfois en même temps). Je n'ai croisé Mme [L] qu'une seule fois il y a longtemps.' - la voisine de l'appartement n° 6 déclare : 'Je suis dans l'appartement depuis vingt ans. Mme [A] a quitté l'appartement n° 7 en février 2017. Deux, trois mois après sont arrivés M. et Mme [L]. Il y sont restés cinq à sept mois, mais étaient rarement présents dans les lieux. En 2018, trois nouvelles personnes occupent l'appartement pendant plusieurs mois. Il y a beaucoup de passages, surtout l'été'. La cour considère qu'aucun crédit ne peut être apporté aux déclarations de Mme [L], et que la société la Nantaise d'habitations démontre que la locataire a manqué gravement à ses obligations contractuelles, en faisant occuper son logement par des tiers sans en avertir le bailleur, sans l'occuper elle-même, afin d'en tirer profit. Les griefs tenant à une désactivation de ses badges faisant suite à la plainte de M. [C] auprès du bailleur social, sont donc vainement invoqués au soutien d'un défaut de délivrance de la bailleresse, par cette locataire de mauvaise foi, et dont il est démontré qu'elle n'occupe plus elle-même le logement donné à bail depuis des mois, et qu'elle l'a mis à disposition de tiers à l'insu de la société la Nantaise d'habitations. La cour confirme le jugement qui prononce la résiliation du bail, sauf à préciser que la résiliation ne prend effet qu'à la date de la décision, soit en l'espèce le 10 décembre 2020. - sur l'expulsion Les dispositions du jugement sur ce point, non critiquées, sont confirmées. Il est relevé que les lieux ont été repris par la société la Nantaise d'habitations à la date du 24 mars 2022. La demande de délai formée par M. [C] est donc sans objet. - sur la dette locative Mme [L] demande à la cour de rejeter la demande de la société la Nantaise d'habitations tendant à sa condamnation à payer une somme de 1 006,80 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 juin 2020. Au soutien de cette prétention, elle fait valoir qu'elle a donné congé le 7 avril 2020 et qu'elle ne doit aucune somme après cette date. La cour ayant écarté son argumentation quant à la prétendue régularité d'un congé et ayant confirmé la résiliation du bail aux seuls torts de la locataire, et Mme [L] ne justifiant pas sa libération s'agissant des loyers et charges restant dus au 30 juin 2020, dette qu'elle n'a pas contesté par ailleurs, les dispositions du jugement sont confirmées. Mme [L] ne justifie d'aucun titre pour prétendre à garantie par M. [C] et Mme [O] et est donc déboutée de la demande formée subsidiairement de ce chef. - sur l'indemnité d'occupation La résiliation du bail sanctionnant un manquement contractuel de Mme [I] [J] [L], locataire, cette dernière est infondée à soutenir ne pas être tenue à une indemnité d'occupation. Les dispositions du jugement condamnant Mme [L], M. [C] et Mme [O], les deux derniers in solidum, à payer à la société la Nantaise d'habitations à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges sont confirmées. - sur les frais irrépétibles et les dépens La cour condamne in solidum Mme [I] [J] [L], M. [U] [C] et Mme [H] [O] à payer à la société la Nantaise d'habitations une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à payer les dépens d'appel. Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt par défaut et par mise à disposition au greffe : Déboute M. [U] [C] de sa demande tendant à déclarer nulle l'assignation délivrée les 12 et 13 août 2020 par la société la Nantaise d'habitations ; Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf à préciser que la résiliation du bail est prononcée à la date du 10 décembre 2020 ; Y ajoutant, Dit que la demande de délai pour quitter les lieux présentée par M. [U] [C] est sans objet ; Condamne in solidum Mme [I] [J] [L], M. [U] [C] et Mme [H] [O] à payer à la société la Nantaise d'habitations la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette le surplus des demandes ; Condamne in solidum Mme [I] [J] [L], M. [U] [C] et Mme [H] [O] aux dépens d'appel. Le Greffier La Présidente