Cour d'appel, 20 mars 2024. 20/02588

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 20 MARS 2024 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/02588 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBNON Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Janvier 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de créteil - RG n° 18/05900 APPELANTE SCI LES TROIS ILES immatriculée au RCS PARIS 488 944 919, représenté par ses gérants, Messieurs [Y] et [C] [S] domiciliés en cette qualité audit siège : [Adresse 4] [Localité 5] Représentée par Me Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0750 INTIME SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RESIDENCE LE MANEGE, [Adresse 1] ET [Adresse 2] représenté par son syndic, la société CITYA LAXE IMMOBILIER, SARL immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 423 875 244 C/O Société CITYA LAXE IMMOBILIER [Adresse 3] [Localité 6] Représenté par Me Jean-Toussaint BARTOLI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 9 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Perrine VERMONT, Conseillère Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition. * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE La SCI Les Trois Iles est propriétaire de différents lots au sein de l'immeuble 'Le Manège' sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété, dont un lot principal n° 1005 décrit comme suit dans l'état descriptif de division : «un local commercial ou professionnel avec réserve, d'une surface approximative de 253 m² de la copropriété à concurrence de 279/10.000èmes des parties communes générales de l'ensemble immobilier en ce compris la propriété du sol». Elle est également propriétaire des lots numéros1174, 1175, 1176, 1160, 1161, 1199, 1200, 1201 et 1202 correspondant à des parkings situés au sous-sol de la corpopriété. Par exploit du 11 juillet 2018, la SCI Les Trois Iles a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Le Manège' devant le tribunal de grande instance de Créteil aux fins de voir prononcer, - à titre principal l'annulation de l'assemblée générale du 17 mai 2018, - à titre subsidiaire la nullité des résolutions n°16, 16-1, 16-2, 17, 17-1, 17-2, 19, 19-1, 19-2 de cette assemblée, réputer non écrite la clause de répartition de charges prévue au règlement de copropriété établi par Maitre [I] établi en date du 28 février 1973, ordonner une expertise à ses frais avancés afin notamment de ' vérifier et donner toute information utile au tribunal quant au point de savoir si le règlement de copropriété a pour effet d'installer un déséquilibre, pour ne pas dire une contradiction, entre les critères de répartition des charges par bâtiments et les critères de répartition des charges générales au regard des dispositions d'ordre public de l'article de la loi du 10juillet 1965" et d'établir une nouvelle grille de répartition des charges générales de la copropriété de l'immeuble outre de déterminer le montant des charges qui lui ont été réclamées à tort et ordonner leur restitution. Par jugement du 12 décembre 2017 le tribunal de grande instance de Créteil a débouté la SCI Les Trois Iles de l'intégralité de ses prétentions et l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code deprocédure civile outre les dépens de la procédure avec distraction au profit de Maître Jean-Toussaint Bartoli et dit n'y avoir lieu à dispenser la SCI Les Trois Iles de sa participation à la dépense commune des frais de procédure. La SCI Les Trois Iles a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 3 février 2020. La procédure devant la cour a été clôturée le 6 décembre 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions en date du 9 mars 2020 par lesquelles la SCI Les Trois Iles, appelante, invite la cour, au visa des articles 5, 10, 10-1 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, des articles10, 11, 12, 13 et 14 du décret du 27 mars 1967 et de l'article 2224 du code civil à : -la recevoir en son appel et l'en déclarer bien fondée ; -infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau : -prononcer à titre principal la nullité de l'assemblée générale du 17 mai 2018. -prononcer à titre subsidiaire la nullité des résolutions n°16, 16-1, 16-2, 17, 17-1, 17-2, 19, 19-1, 19-2 de l'assemblée générale du 17 mai 2018. -réputer non écrite la clause de répartition de charges prévue au règlement de copropriété établi par maître [I] établi en date du 28 février 1973 lequel prévoit notamment que chaque copropriétaire devra supporter les charges communes dans la proportion des valeurs respectives des fractions divises attribuées à chaque lot dont il est propriétaire. - désigner tel expert qu'il plaira au tribunal avec pour mission de : - se faire remettre les plans du cadastre et tous documents qu'il estimera nécessaire à l'accomplissement de sa mission et dont il indiquera la source ; - effectuer une visite contradictoire des lieux sis à [Localité 7] du [Adresse 1] et [Adresse 2], les parties étant présentes ou dûment convoquées ; - vérifier et donner toute information utile à la Cour confirmant que le règlement de copropriété a pour effet d'installer un déséquilibre, pour ne pas dire une contradiction, entre les critères de répartition des charges par bâtiments et les critères de répartition des charges générales au regard des dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, - établir une grille de répartition des charges générales de la copropriété de l'immeuble sis [Localité 7] du [Adresse 1] et [Adresse 2], en tenant compte des critères de consistance, de superficie et de situation de tous les lots, - donner son avis sur l'opportunité de créer des charges communes spéciales par bâtiment ; - les définir en application des critères légaux (consistance ' superficie ' situation) et établir une grille de répartition, - fournir tous éléments techniques permettant au Tribunal de se déterminer sur la répartition des tantièmes de charges générales pour tous les lots de copropriété, - prendre acte que la SCI Les Trois Iles accepte de faire l'avance des frais d'expertise. - dire que l'expert aura en outre pour mission de déterminer le montant des charges réclamées à tort à la demanderesse dans le délai des 5 années précédant la présente assignation, sommes qui devront être restituées à la SCI Les Trois Iles laquelle se réserve la possibilité de solliciter la condamnation du syndicat des copropriétaires une fois le rapport d'expertise déposé ; La SCI sollicite sa dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires et la condamnation du syndicat à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens ; Vu les conclusions en date du 8 juin 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, intimé, demande à la cour, notamment au visa des articles 9 et 146 du code de procédure civile, 42 de la loi du 10 juillet 1965, 14 du décret du 17 mars 1967 de : - déclarer la société Les Trois Iles mal fondée en son appel, - débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions la société Les Trois Iles et confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Créteil en date du 21 janvier 2020 en toutes ses dispositions, ; Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre la condamnation de la SCI Les Trois Iles à lui payer la somme de 5000 € au titre des frais irréptibles exposés en cause d'appel, outre en tous les dépens de première instance et d'appel ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants : Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 17 mai 2018 : Sur le non-respect des mentions obligatoires sur la feuille de présence L'article 14 du décret du 17 mars 1967 précise qu'Il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose, compte tenu, s'il y a lieu, des dispositions de l'article 22 (alinéa 2 et alinéa 3) et de l'article 24 (quatrième alinéa) de la loi du 10 juillet 1965 ; En l'espèce, pour arguer de l'irrégularité de la feuille de présence émargée lors de l'assemblée générale du 17 mai 2018, la SCI Les Trois Iles fait valoir que les adresses des copropriétaires ou de leurs mandataires qui y étaient mentionnées étaient erronées ; le syndicat soutient en défense qu'aucune ambiguité ne saurait être tirée de l'inexactitude des adresses indiquées quand la présence effective des copropriétaires eux mêmes ou de leurs mandataires à ladite assemblée générale n'est pas en cause ; Conformément aux dispositions de l'article 14 du décret précité, il suffit que la feuille de présence contienne les éléments nécessaires pour permettre l'identification des copropriétaires ayant assisté à la réunion ou qui y ont été représentés ; Le juge de première instance rappelle ainsi que la mention importante est bien la présence ou la représentation du copropriétaire et non pas l'adresse de son mandataire, sauf en cas de fraude prouvée ; Or, l'examen de la feuille de présence litigieuse démontre en tout état de cause que les copropriétaires étaient, soit présents en personne, soit représentés par des mandataires parfaitement identifiés et eux mêmes copropriétaires à l'adresse parfaitement connue ; En conséquence, le moyen tiré du non respect des mentions obligatoires sur la feuille de présence sera écarté ; le jugement doit être confirmé sur ce point. Sur le vote bloqué concernant la désignation des scrutateurs La SCI appelante fait valoir qu'en ce qui concerne les résolutions n°2 et n°8, deux scrutateurs ont été désignés en la personne de Monsieur [V] et Monsieur [T], sans qu'un vote n'intervienne scrutateur par scrutateur ; qu'il s'agit donc d'un vote bloqué, cause de nullité de l'assemblée ; Le syndicat fait valoir en défense que la SCI a voté en faveur desdites résolutions et que, dès lors, elle n'a pas la qualité d'opposante ; En l'espèce, il est constant qu'aucune des résolutions n°2 et et n°8 n'a été contestée dans le délai de deux mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que la nullité de l'assemblée générale en son intégralité ne saurait être encourue de ce chef. En conséquence de l'ensemble de ces éléments, aucun des moyens soulevés par la SCI Les Trois Iles au soutien de sa demande en annulation de l'assemblée générale du 17 mai 2018 n'est fondé et la SCI sera déboutée de sa demande en annulation de ladite assemblée ; le jugement sera confirmé sur ce point. Sur la nullité des clauses de répartition des charges : L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que 'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées' ; L'article 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que 'Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.' ; En l'espèce, l'article 14 du réglement de copropriété de la résidence 'Le Manège' prévoit que les charges générales d'administration, d'entretien et de conservation des parties communes de l'ensemble immobilier 'seront supportées par tous les copropriétaires de l'ensemble immobilier au prorata des quote-parts de charges générales de l'ensemble immobilier se rapportant à chaque lot selon le tableau ci-après (les 10.000 èmes)' ; L'article 16 prévoit que les charges générales d'administration d'entretien et de conservation des parties communes du bâtiment 1 seront supportées par tous les coprorpiétaires du bâtiment A au prorata des quote-parts de charges générales du bâtiment A se rapportant à chaque lot selon le tableau ci-après ( en 10.000èmes) ; Or, si la SCI soutient que les articles 14 et 16 du réglement de copropriété précités méconnaîtraient les dispositions d'ordre public de l'article 5 précitées qui déterminent les élements à prendre en considération pour calculer la quote -part des parties communes correspondant à chaque lot sans pour autant imposer une méthode de calcul particulière (connaissance, superficie, situation), force est de constater qu'elle ne procède que par simples affirmations pour justifier de ses dires, sans verser aux débats aucun élément de nature à accréditer sa version des faits ; Dès lors, il convient de débouter la SCI de sa demande de voir réputer non écrite la clause de répartition de charges prévue au règlement de copropriété établi par Maitre [I] établi en date du 28 février 1973 ; le jugement sera confirmé sur ce point. Sur la demande d'expertise : L'article 146 du code de procédure civile alinéa 2 énonce que 'En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.' En l'espèce, il est constant que la SCI sollicite la désignation d'un expert aux fins de 'Vérifier et donner toute information utile au tribunal quant au point de savoir si le règlement de copropriété a pour effet d'installer un déséquilibre, pour ne pas dire une contradiction, entre les critères de répartition des charges par bâtiments et les critères de répartition des charges générales au regard des dispositions d'ordre public de l'article de la loi du 10 juillet 1965' ; Or, en application de l'article 146 du code de procédure civile et ainsi que l'a rappelé le juge du fond, il n'appartient pas au tribunal ou à la cour de suppléer la carence de la SCI dans l'administration de la preuve en désignant un expert ; Dès lors, il convient de débouter la SCI Les Trois Iles de sa demande de voir désigner un expert aux fins d'établir l'irrégularité alléguée de la grille de répartition des charges ; le jugement sera confirmé sur ce point ; Sur la demande subsidiaire relative à la nullité des résolutions n°16, 16-1, 16-2, 17, 17-1, 17-2, 19, 19-1, 19-2 de l'assemblée générale du 17 mai 2018 Le Tribunal, ayant rejeté la demande d'annulation de la clause de répartition des charges en l'état de son illicéité alléguée par la SCI Les Trois Iles, il échet de la débouter de sa demande d'annulation des résolutions n°16, 16-1, 16-2, 17, 17-1, 17-2, 19, 19-1, 19-2 relatives aux travaux au motif que les charges de travaux seraient de manière subséquente non conformes aux dispositions d'ordre public de la loi de 1965 ; le jugement sera confirmé sur ce point ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; La SCI Les Trois Iles, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en appel. Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires' ; La SCI Les Trois Iles, succombant à l'instance, il n'y a lieu de la dispenser de sa participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement, Y ajoutant, Condamne la SCI Les Trois Iles aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Manège sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 7] la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile : Dit n'y avoir lieu à dispenser la SCI Les Trois Iles de sa participation à la dépense commune des frais de procédure d'appel. Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT