Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
ORDONNANCE DU 12 MARS 2024
SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/11642 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YNXA
N° de MINUTE : 24/00391
DEMANDEURS
Monsieur [Z] [L]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Me Yann GRE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 381
Madame [B], [O] [P] épouse [L]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Yann GRE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 381
C/
DEFENDEUR
S.E.L.A.R.L. AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [C] [I] et de Maître [M] [T], en qualité d’Administrateur Provisoire de la Copropriété sise [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Magali HENON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB157
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente,
Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile,
Assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 09 Janvier 2024.
ORDONNANCE
Rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [Z] [L] et Madame [B] [O] [P] épouse [L] sont propriétaires d'un appartement au sein de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] (93).
Par ordonnance du 14 septembre 2017, la SELARL AJASSOCIES, représentée par Maître [C] [I] et Maître [M] [T], administrateurs judiciaires, a été désignée, sur le fondement de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] (93), et s'est vue ainsi confier les pouvoirs de l’assemblée générale et du syndic.
Ces missions et ces pouvoirs ont été régulièrement prorogés depuis lors, la dernière ordonnance de prorogation de mission antérieure ayant été rendue le 26 septembre 2023.
Par exploit du 24 novembre 2023, Monsieur [Z] [L] et Madame [B] [O] [P] épouse [L] ont fait assigner la SELARL AJASSOCIES, es qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] (93), devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins de :
Rétracter l'ordonnance du 26 septembre 2023 ayant prorogé la mission de la Selarl AJASSOCIES,Dire n'y avoir lieu à prorogation de la mission de la Selarl AJASSOCIES,Désigner un nouvel administrateur provisoire avec pour mission de faire désigner un syndic dans un délai de 3 mois à compter de sa nomination,Condamner la Selarl défenderesse au paiement d'une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
La SELARL AJASSOCIES a constitué avocat. A l'audience du 09 janvier 2024, elle a transmis des conclusions écrites, qu'elle a soutenu oralement, aux fins de demander au président du tribunal judiciaire de :
A titre principal
Se déclarer incompétent au profit du président statuant sur requête,
A titre subsidiaire
Débouter Monsieur et Madame [L] de l'ensemble de leurs demandes,
En tout état de cause
- Les condamner au paiement au syndicat des copropriétaires de la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties.
L'affaire a été plaidée à l'audience du 09 janvier 2024. Elle a été mise en délibéré au 12 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
In limine litis, sur la compétence du président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond
La SELARL AJASSOCIES soutient qu'aux termes de l'article 62-5 du décret du 17 mars 1967, lorsque le juge ayant rendu sa décision de désignation d'un administrateur provisoire statue sur requête, il convient d'en référer à ce président et non au président statuant selon la procédure accélérée au fond, anciennement appelée “en la forme des référés”. Dès lors, il estime que les consorts [L] auraient dû saisir le président par voie de requête et non selon la procédure accélérée au fond.
A l'audience, les consorts [L] font valoir que la procédure a été portée devant la chambre qui a rendu l'ordonnance de prolongation de mission de l'administrateur provisoire et ce, selon la procédure usuelle en la matière. Ils en déduisent qu'il y a lieu de rejeter le moyen soulevé par la SELARL AJASSOCIES.
Selon l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le juge statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat (...). Le juge charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie les pouvoirs du syndic (... ). Le juge fixe la durée de la mission qui ne peut être inférieure à 12 mois. Le juge peut, à tout moment modifier la mission de l'administrateur, la prolonger, y mettre fin à la demande de l'administrateur provisoire, même si celui -ci n'a été désigné que pour convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic.
Aux termes de la dernière phrase du troisième alinéa du 1 de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Le président du tribunal judiciaire peut, à tout moment, modifier la mission de l'administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l'administrateur provisoire « même si celui-ci n'a été désigné que pour convoquer l'assemblée générale en vue de désigner un syndic », d'un ou plusieurs copropriétaires, du représentant de l'Etat dans le département, « du maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble, du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat », du procureur de la République ou d'office ».
L'article 62-5 du décret du 17 mars 1967 prévoit dans son deuxième alinéa que lorsque la décision désignant l'administrateur provisoire est prise par ordonnance sur requête, tout intéressé peut en référer au juge qui l'a rendue dans le délai de deux mois à compter de la publication de celle-ci.
Aux termes du point IV de l’article 62-11 du décret 67-223 du 17 mars 1967, « Pour l'application de la dernière phrase du troisième alinéa du 1 de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire statue « selon la procédure accélérée au fond » le cas échéant, au vu des rapports ou pré-rapports susmentionnés ainsi que des réponses écrites faites par l'administrateur provisoire aux observations régulièrement transmises au greffe, « sauf en cas de demande émanant de l'administrateur provisoire, auquel cas il est saisi par requête ».
En cas de saisine d'office, il fait convoquer l'administrateur provisoire désigné ainsi que le président du conseil syndical. »
En l'espèce, et en application des dispositions de l'article 62-11 du décret du 17 mars 1967 susvisées, la présente saisine en rétractation d'une ordonnance de prolongation de mission d'un administrateur provisoire émanant de deux copropriétaires, le président du tribunal du tribunal judiciaire doit statuer selon « la procédure accélérée au fond », non par voie de requête.
La SELARL AJASSOCIES sera en conséquence déboutée de son exception de procédure.
Sur la demande de rétractation de l'administrateur provisoire
Monsieur et Madame [L] soutiennent que depuis la désignation d'un administrateur provisoire, la situation de la copropriété s'est dégradée, aucuns travaux n'ayant été réalisés et ce, malgré l'inscription de la copropriété au dispositif Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat « copropriétés dégradés » (ci-après OPAH-CD) pendant six ans. Ils font valoir que l'administrateur provisoire bénéficie d'une trésorerie pour effectuer des travaux mais ne l'utilise pas et semble chercher à faire partir les occupants de l'immeuble, le terrain étant convoité de par son emplacement. Ils en déduisent la nécessité de remplacer ce dernier par un nouvel administrateur. Ils remettent à l'appui de leurs moyens :
un courriel de la SELARL AJASSOCIES du 27 juillet 2023 précisant la vente de deux lots par un copropriétaire, permettant le recouvrement d'une dette de 45.016,87 euros et la possible avancée sur les travaux qui en découle,l'appel de charges des consorts [L] du 4ème trimestre 2023 mentionnant un solde débiteur de 14.537,01 euros,une facture de 210 euros du 06 octobre 2022 réglée à la SAS SAT, entreprise de désinsectisation,un bon de caisse de 20 euros du 07 décembre 2022 émanant de la SAS SAT,une facture de 144 euros du 20 février 2023 réglée à cette même SAS SAT,une facture provisoire de 393 euros du 06 février 2023 émise par la société ANTIPEST pour « rebouchage de trous + pose de dispositifs »,un devis de la SAS AXXAM BAT adressé le 29 juin 2021 à la SELARL AJASSOCIES d'un montant de 65.273,89 euros portant sur des travaux d'assainissement et de traitement des eaux pluviales,un diagnostic technique sommaire de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] établi par un architecte au mois de mars 2019, se concluant par trois tableaux récapitulatifs de travaux à effectuer,une lettre non datée adressée à Madame [L], en sa qualité de présidente du conseil syndical, par le président de Est Ensemble Grand Paris, mentionnant la poursuite jusqu'à la fin 2021 de l'accompagnement de la copropriété dans le cadre de l'OPAH-CD.
La SELARL AJASSOCIES soutient que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d'une absence de diligences de la part de l'administrateur provisoire, se limitant à verser des factures ayant trait à des interventions au sein de leur logement. Elle fait valoir avoir procédé à l'évaluation des travaux de réfection des réseaux d'eaux usés avant d'obtenir de l'ANAH une subvention de 29.670 euros à cette fin et précise que les travaux nécessaire à la rénovation de l'immeuble sont empêchés en raison des impayés pesant sur la trésorerie, notamment de la part des demandeurs. Elle indique que le recouvrement de la somme de 45.016,87 euros suite à la vente de deux lots d'une copropriétaire débitrice à l'égard de la copropriété, complété de la subvention de l'ANAH va permettre de débuter les travaux. Elle déduit de ces éléments l'absence de tout fondement à la présente procédure et par conséquent, le nécessaire débouté des demandeurs.
La SELARL AJASSOCIES verse au soutien de ses moyens les requêtes et ordonnances de prolongation de mission rendues entre le 17 septembre 2018 et le 26 septembre 2023, la copie des procès verbaux de prise de décisions du 08 décembre 2021 et du 03 juillet 2023, le rapport de mission pour la période du 14 septembre 2021 au 14 septembre 2023, la lettre adressée le 22 juin 2022 par l'ANAH ainsi que la lettre adressée le 10 février 2023 par Est Ensemble Grand Paris et l'extrait des comptes copropriétaires au 19 décembre 2023.
Selon l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le juge statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat (...). Le juge charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie les pouvoirs du syndic (... ). Le juge fixe la durée de la mission qui ne peut être inférieure à 12 mois. Le juge peut, à tout moment modifier la mission de l'administrateur, la prolonger, y mettre fin à la demande de l'administrateur provisoire, même si celui -ci n'a été désigné que pour convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic.
Le risque pesant sur l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires ou l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble constitue les deux situations justifiant l'application de l'article 29 -1 de la loi du 10 juillet 1965.
Selon l'article 9 dudit code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l'espèce, Monsieur et Madame [L] ne contestent pas le nécessaire maintien de la procédure d'administration provisoire au bénéfice de leur copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 4] (93). Ils estiment en revanche que la SELARL AJASSOCIES n'a pas effectué, en qualité d'administrateur provisoire de celle-ci, les diligences visées à l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisées.
Il ressort pourtant des pièces versées en procédure, que dès sa prise de fonction, la SELARL AJASSOCIES a accomplis les actes nécessaires à son rétablissement. Il ressort ainsi du rapport de mission transmis qu'avant sa désignation, la copropriété n'avait jamais bénéficié de l'intervention d'un syndic professionnel. Aucun entretien régulier n'avait été réalisé et des opérations de scission et de fusion de lots avaient été effectuées sans qu'elles ne s'accompagnent d'une modification du règlement de copropriété. Des diligences ont donc été mises en œuvre, auprès de l'opérateur URBANIS, dans le cadre de l'OPAH, et d'un cabinet de géomètre afin de faire établir le projet modificatif du règlement de copropriété. Ainsi que la loi le prévoit, celui-ci a été soumis en 2021 à l'occasion de deux assemblées générales mais faute de participation des copropriétaires à l'une comme à l'autre, ce n'est qu'à l'occasion de l'assemblée générale du 12 décembre 2022 qu'il a pu être valablement soumis. La résolution a cependant été rejetée.
Les comptes de l'administrateur établissent que la dette a diminué de près de moitié en un an, passant de 81.287,95 euros en 2022 à 44.115,12 euros en 2023 et ce, des suites de la vente des lots 7 et 8 de Madame [W]. Il sera relevé que les dettes des trois autres copropriétaires se sont quant à elles accrues, la dette de Monsieur et Madame [L] passant ainsi de 13.483,86 euros en 2022 à 14.086,38 euros en 2023.
Il est également démontré les diligences accomplies en vue de procéder aux travaux nécessaires à l'entretien de la copropriété ainsi que l'impossibilité de leur mise en œuvre du fait de la dette résultant des arriérés de charges de copropriété, qui représente au titre de l'année 2023 448% du budget de la copropriété. Seule l'obtention de la subvention de l'ANAH et le recouvrement de la dette de l'un des copropriétaires permettent d'envisager la réalisation des travaux envisagés.
Ainsi, au regard de ces éléments, les deux conditions posées par l’article 29-1 sont encore d’actualité et Monsieur et Madame [L] ne rapportent pas la preuve d'un quelconque manquement de la part de la SELARL AJASSOCIES. Il convient donc de rejeter la demande en rétractation de l'ordonnance rendue le 26 septembre 2023 et de désignation d'un nouvel administrateur.
Sur les demandes accessoires
Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur et Madame [L] seront condamnés aux entiers dépens,en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort ;
DEBOUTE la SELARL AJASSOCIES, représentée par Maître [C] [I] et Maître [M] [T], administrateurs judiciaires, es qualité d'administrateur provisoire de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] (93) de leur exception de procédure,
DEBOUTE Monsieur [Z] [L] et Madame [B] [O] [P] épouse [L] de leur demande de rétractation de l'ordonnance du 26 septembre 2023 prolongeant la mission de la SELARL AJASSOCIES, représentée par Maître [C] [I] et Maître [M] [T], administrateurs judiciaires, es qualité d'administrateur provisoire de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] (93) ;
CONDAMNE Monsieur [Z] [L] et Madame [B] [O] [P] épouse [L] à payer à la SELARL AJASSOCIES, représentée par Maître [C] [I] et Maître [M] [T], administrateurs judiciaires, es qualité d'administrateur provisoire de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] (93) la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE Monsieur [Z] [L] et Madame [B] [O] [P] épouse [L] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [Z] [L] et Madame [B] [O] [P] épouse [L] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 12 mars 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
