Cour d'appel, 16 février 2023. 22/03541

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 16 FEVRIER 2023 N° RG 22/03541 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VG5N AFFAIRE : [S] [I] ... C/ [N] [J] [E] Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 29 Avril 2022 par le Tribunal de proximité de COURBEVOIE N° RG : 21-000203 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 16.02.2023 à : Me Stéphanie ARENA, avocat au barreau de VERSAILLES, Me Clémentine TELLIER MAZUREK, avocat au barreau de VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE SEIZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [S] [I] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 4] Madame [F] [X] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Me Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 Ayant pour avocat plaidant Me Jérémie COHEN, au barreau de Paris APPELANTS **************** Monsieur [N] [J] [E] né le 10 Octobre 1987 à [Localité 3] ( Suisse) de nationalité Française [Adresse 5] ( Suisse) Représentant : Me Clémentine TELLIER MAZUREK, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 579 - N° du dossier 20220040 Ayant pour avocat plaidant Me Lara ANDRAOS-GUERIN, au barreau de Paris INTIME **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 Janvier 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Madame Marietta CHAUMET, Conseiller Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 16 juin 2011, la SCI de la Moinerie, aux droits de laquelle vient M. [N] [E], a consenti un bail d'habitation à Mme [F] [X] et M.[S] [I] sur un logement situé au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1 900 euros et une provision pour charges de 77,10 euros. Par acte d'huissier de justice du 12 mai 2021, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 7 280,13 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Par acte d'huissier de justice délivré le 29 juillet 2021, M. [E] a fait assigner en référé Mme [X] et M. [I] aux fins d'obtenir principalement l'acquisition de la clause résolutoire et faire procéder à l'expulsion du couple sans délais et sous astreinte de 100 euros par jour de retard et obtenir leur condamnation solidaire à lui payer certaines sommes. Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 29 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a : - constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 mai 2021 n'a pas été réglée dans les deux mois, - constaté, en conséquence, que le contrat conclu le 16 juin 2011 entre M. [E], d'une part, et Mme [X] et M. [I], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] est résilié depuis le 13 juillet 2021, - dit n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Mme [X] et M. [I], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement, - ordonné à Mme [X] et M. [I] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, - dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433·l et L. 433·2 du code des procédures civiles d'exécution, - rappelé que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, - débouté M. [E] de sa demande en astreinte, - condamné solidairement Mme [X] et M. [I] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, - dit que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 13 juillet 2021, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, - condamné solidairement Mme [X] et M. [I] à payer à M. [E] la somme de 11 240,40 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 23 juillet 2021, - condamné solidairement Mme [X] et M. [I] à payer à M. [E] la somme de 800 euros en dommages et intérêts, - dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la décision, - condamné solidairement Mme [X] et M. [I] à payer à M. [E] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné solidairement Mme [X] et M. [I] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 12 mai 2021 et celui des assignations du 29 juillet 2021. Par déclaration reçue au greffe le 25 mai 2022, Mme [X] et M. [I] ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. Dans leurs dernières conclusions déposées le 27 juillet 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, Mme [X] et M. [I] demandent à la cour de : - les déclarer recevable et bien fondés en leur appel ; - infirmer l'ordonnance du 29 avril 2022 du tribunal de proximité de Courbevoie ; en conséquence, à titre principal : - constater la mauvaise foi dans l'évocation de la clause résolutoire ; - constater l'inexistence d'une quelconque dette locative ; - débouter M. [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; à titre subsidiaire : - suspendre les effets de la clause résolutoire ; - les autoriser à régler leur hypothétique dette en 12 échéances mensuelles dont le premier versement est fixé au 1er jour du mois suivant la signification de la décision à intervenir ; en toute hypothèse : - condamner M. [E] à payer aux exposants la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner « Maître [R] » aux entiers dépens. Dans ses dernières conclusions déposées le 12 octobre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [E] demande à la cour, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de : - confirmer l'ordonnance de référé en ce qu'elle a constaté que la clause résolutoire est acquise à son profit et la résiliation du bail depuis le 12 juillet 2021 ; - le déclarer recevable et bien fondé en son appel incident ; subsidiairement - prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave à ses clauses et obligations ; en tout état de cause, - ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Mme [X] et M. [I] ainsi que celle de tout occupant de leur chef sous astreinte de 100 euros par jour de euros par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir ; - dire que l'expulsion sera exécutée avec l'assistance du commissaire de police et de la force armée s'il y a lieu, et qu'il sera procédé au transport des meubles et objets garnissant les lieux, dans le local qu'il plaira au propriétaire aux frais et risques des expulsés ; - condamner solidairement Mme [X] et M. [I] à verser une indemnité d'occupation égale au montant des loyers, charges comprises jusqu'à la libération des lieux par la remise des clefs ; - condamner solidairement Mme [X] et M. [I] à lui payer à titre provisionnel la somme de 2 303,04 euros sauf à parfaire incontestablement due ; - condamner solidairement Mme [X] et M. [I] à lui verser à titre provisionnel la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts ; - dire n'y avoir lieu à octroi de délais au profit de Mme [X] et M. [I] tant pour se libérer de la dette que pour retrouver un appartement ; - condamner solidairement Mme [X] et M. [I] à lui régler la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - les condamner solidairement aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire. L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 décembre 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION : Les appelants entendent tout d'abord établir que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré de mauvaise foi par M. [E], de sorte qu'il doit être privé d'effet. Ils exposent qu'un arrangement amiable oral avait été trouvé entre les parties dès le mois d'avril 2021, soit bien avant la délivrance du commandement de payer, et que le règlement de l'ensemble de la dette locative en une seule fois, en septembre 2021, n'est autre que la consécration de cet accord. Ils soutiennent qu'ainsi, alors même que la dette locative avait été purgée, M. [E] a saisi la juridiction judiciaire pour se voir créditer les bénéfices d'une dette désormais soldée et acquérir une clause résolutoire qu'il n'y avait plus lieu d'invoquer. Ils demandent donc l'infirmation de l'ordonnance en toutes ses dispositions. A titre subsidiaire, ils sollicitent l'octroi de délais de paiement dans l'hypothèse où M. [E] établirait l'existence d'un reliquat dû. Ils indiquent que la somme totale de 14 198,88 euros payée en un seul mois, en plus des loyers et charges courants, donne à mesurer les efforts réalisés. M. [E] demande la confirmation de l'ordonnance attaquée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail depuis le 13 juillet 2021. Il prétend que l'argument des appelants tiré de sa mauvaise foi est fantaisiste et souligne que les débiteurs ont été assignés à 5 reprises devant la juridiction civile, les 24 mai 2016, 14 septembre 2017, 21 novembre 2018 et 5 novembre 2020 avant la délivrance du dernier commandement de payer en date du 12 mai 2021. Il expose qu'ils ont toujours attendu la veille de l'audience pour régler leur dette. Il avance qu'ils ne rapportent aucune preuve d'un prétendu accord verbal d'autant que les locataires sont coutumiers d'un règlement en une fois et irrégulier de leur dette locative. Il conteste donc toute mauvaise foi qui puisse entraîner la nullité du commandement. Subsidiairement, il conclut à la résiliation judiciaire du bail, motif pris de la violation réitérée des obligations contractuelles telle qu'elle ressort de la lecture du décompte locatif. Il fait valoir ensuite que le montant restant dû s'élève à la somme de 2 303,04 euros arrêté au 4 octobre 2022 et demande la condamnation solidaire et par provision de Mme [X] et M. [I] à lui payer cette somme. Il sollicite également que leur demande de délais de paiement soit rejetée, relevant qu'ils ont saisi le juge de l'exécution d'une demande de délais pour quitter les lieux et que Mme [X], qui ne s'est pas rendue à l'audience, a reconnu vivre seule, ne pas avoir les moyens de payer le loyer et rechercher un logement social. Il considère donc qu'accorder des délais de paiement aux locataires signifierait la maintenir dans une situation fictive, puisque les incidents de paiement ne pourront que persister compte tenu de sa situation personnelle. Il rappelle que cela fait plus de 6 ans que Mme [X] et M. [I] se comportent en mauvais locataires et au demeurant, ne justifient nullement de leurs problèmes de trésorerie. Compte tenu de la persistance des locataires dans leur comportement abusif, il sollicite l'allocation à titre provisionnel de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la multiplication des procédures permettant de recouvrer le montant de ses créances. Sur ce, L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Il est constant que le locataire qui n'a pas payé ou contesté les causes du commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance, ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire, prévue au contrat de bail d'habitation, conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci. Il sera également rappelé que le juge des référés n'a pas le pouvoir d'annuler le commandement de payer. Il peut simplement relever l'existence de contestations sérieuses quant à sa régularité et à l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail. En l'espèce, il ressort de l'ordonnance du 29 avril 2022 qu'à l'audience de plaidoiries du 18 octobre 2021, Mme [X] et M. [I] n'ont pas comparu ni ne se sont fait représenter, et que M. [E] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, lequel datant du 29 juillet 2021, a été délivré antérieurement au paiement par les locataires d'une somme de 17 000 euros par virement du 20 septembre 2021. Si les locataires peuvent à juste titre reprocher à M. [E] de n'avoir pas fait mention devant le premier juge de l'existence du virement du 20 septembre correspondant au paiement de l'intégralité de la dette locative, il convient cependant de constater qu'à cette date la clause résolutoire était acquise depuis le 13 juillet 2021,et la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer n'est donc pas établie. Il convient en conséquence de confirmer l'ordonnance attaquée sur l'acquisition de la clause résolutoire à cette date, ainsi qu'en ses dispositions subséquentes sur l'expulsion, le sort des biens meubles et la fixation de l'indemnité d'occupation. S'agissant du montant de la provision, l'ordonnance sera infirmée afin d'actualiser le montant de la dette locative selon le dernier décompte produit par le bailleur. Mme [X] et M. [I] seront en conséquence solidairement condamnés à payer à M. [E] la somme de 2 303,04 euros arrêtée au 1er octobre 2022. L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. L'article 24 VII prévoit que pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Toutefois en l'espèce le bailleur justifie que préalablement à la présente procédure, il a dû engager à 4 reprises des actions en justice afin d'obtenir l'apurement des dettes locatives successives. Par ailleurs, alors que Mme [X] avait saisi le juge de l'exécution d'une requête aux fins de demander des délais suite au commandement de quitter les lieux qui lui a été délivré le 13 mai 2022, elle n'a pas comparu à l'audience, de sorte que le juge a déclaré la procédure caduque par décision du 2 septembre 2022. Ainsi les carences répétées des locataires, qui ne versent à hauteur d'appel aucun élément relatif à leur situation personnelle et financière, empêche de pouvoir leur accorder des délais de paiement ainsi que de suspendre l'acquisition de la clause résolutoire. L'ordonnance querellée sera également confirmée en ce qu'elle indique dans son dispositif qu'il n'y a pas lieu d'octroyer des délais de paiement à Mme [X] et M. [I]. En revanche, ces mêmes carences justifient la décision du premier juge d'octroyer à M. [E] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts. L'ordonnance dont appel sera également confirmée de ce chef, sauf à préciser qu'il s'agit d'une condamnation provisionnelle. Sur les demandes accessoires : Compte tenu du sens de la présente décision, l'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Partie perdante, Mme [X] et M. [I] ne sauraient prétendre à l'allocation de frais irrépétibles. Ils devront en outre supporter solidairement les dépens d'appel, étant souligné que le premier juge a déjà statué sur les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à M. [E] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. Les appelants seront en conséquence solidairement condamnés à lui verser une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour statuant par arrêt contradictoire, Confirme l'ordonnance du 29 avril 2022 en toutes ses dispositions, sauf sur le montant de la provision et sauf à préciser que la condamnation aux dommages et intérêts de Mme [F] [X] et M.[S] [I] est à titre provisionnel, Statuant à nouveau du chef infirmé, Condamne solidairement Mme [F] [X] et M.[S] [I] à payer à M. [N] [E] la somme de 2 303,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 1er octobre 2022, Condamne solidairement Mme [F] [X] et M.[S] [I] à verser à M. [N] [E] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel, Dit que Mme [F] [X] et M.[S] [I] supporteront solidairement les dépens d'appel. Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller faisant fonction de président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,