Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 24/00015

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00015 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GVGB MINUTE N° : Notification Copie certifiée conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS -------------------- ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 JUIN 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR(S) : Monsieur [C] [U] [Adresse 4] [Adresse 1] [Localité 2] représenté par Me Florian RATINAUD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDEUR(S) : Monsieur [F] [R] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] (LA RÉUNION) non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Audrey AGNEL, Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffier DÉBATS : À l’audience publique du 25 Avril 2024 DÉCISION : Réputée contradictoire EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [C] [U] a donné à bail à Monsieur [F] [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] selon contrat du 1er février 2023, moyennant un loyer mensuel de 443,60 euros charges comprises. Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a adressé à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 8 décembre 2023, pour la somme en principal de 1.466,21 euros correspondant aux loyers et charges impayés. Par un acte de commissaire de justice du 5 mars 2024, Monsieur [C] [U] a fait assigner Monsieur [F] [R] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ; - la libération des lieux et la restitution des clés du logement donné à bail ; - l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [F] [R] à défaut de libération spontanée des locaux et de remise des clés ; - l'autorisation de faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet et de faire séquestrer les meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques de Monsieur [F] [R] ; - la condamnation par provision de Monsieur [F] [R] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 1.756,34 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; - sa condamnation par provision au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 443,60 euros révisable, outre la TEOM due au prorata temporis, jusqu'à libération effective des lieux ; - sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. A l’audience du 25 avril 2024, date à laquelle l'affaire a été évoquée, Monsieur [C] [U], représenté par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 3.270,07 euros et le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 453,60 euros. Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice signifié le 5 mars 2024 à l'étude, Monsieur [F] [R] ne s'est ni présenté à l'audience, ni fait représenter. L'affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION En vertu de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En outre, la décision est réputée contradictoire en application de l'article 473 du même code, du seul fait qu'elle est susceptible d'appel. Monsieur [F] [R] étant non comparant lors de l'audience du 25 avril 2024, la décision est réputée contradictoire en application des dispositions précitées. I. SUR LA RECEVABILITÉ : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Saint-Denis de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 11 mars 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur. En outre, Monsieur [C] [U] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux". Le contrat de bail conclu le 1er février 2023 contient une clause résolutoire dans son article VIII et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [F] [R] le 8 décembre 2023, pour la somme en principal de 1.466,21 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de 6 semaines, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 19 janvier 2024. III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF : Monsieur [C] [U] produit un décompte démontrant que Monsieur [F] [R] était débiteur, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 2.965,48 euros à la date du 10 avril 2024. Monsieur [F] [R], non comparant à l'audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette. En conséquence, il convient de le condamner à verser à Monsieur [C] [U] la somme de 2.965,48 euros à titre provisionnel, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 10 avril 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1.466,21 euros et à compter de la présente décision pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil. IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)." Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet." Au vu du décompte produit, le dernier paiement du locataire date du mois de septembre 2023. À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d'audience, et en l'absence de Monsieur [F] [R] à l'audience, il n'y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement d'office. En conséquence, il convient d'ordonner son expulsion. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique, pas plus que de faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice commis à cet effet. Monsieur [F] [R] sera également condamné à verser à Monsieur [C] [U] une indemnité d’occupation mensuelle de 453,42 euros révisable, outre la TEOM due au prorata temporis, à compter du 1er mai 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [F] [R], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [C] [U], Monsieur [F] [R] sera condamné à lui verser une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2023 entre Monsieur [C] [U] et Monsieur [F] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies au 19 janvier 2024. CONDAMNONS Monsieur [F] [R] à verser à Monsieur [C] [U] la somme de 2.965,48 euros à titre provisionnel, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 10 avril 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2023 sur la somme de 1.466,21 euros et à compter de la présente décision pour le surplus de la somme due. DISONS n'y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [F] [R]. EN CONSÉQUENCE : ORDONNONS à Monsieur [F] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance. AUTORISONS Monsieur [C] [U] à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [F] [R] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [F] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux. DISONS n'y avoir lieu à ordonner la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, ni à faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice commis à cet effet. CONDAMNONS Monsieur [F] [R] à verser à Monsieur [C] [U] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 453,42 euros révisable, outre la TEOM due au prorata temporis, à compter du 1er mai 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. CONDAMNONS Monsieur [F] [R] à verser à Monsieur [C] [U] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. REJETONS toute autre demande. CONDAMNONS Monsieur [F] [R] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le 13 juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée faisant fonction de Greffière. LA GREFFIÈRELA VICE-PRÉSIDENTE