Texte intégral
Du 21 mars 2024
5AA
SCI/DL
PPP Référés
N° RG 23/01041 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X56V
Société DOMOFRANCE
C/
[H], [M] [S]
- Expéditions délivrées à Avocat + dem.
- FE délivrée à Sté DOMOFRANCE
Le 21/03/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 mars 2024
PRÉSIDENT : Monsieur Edouard DE LEIRIS,
GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,
DEMANDERESSE :
Société DOMOFRANCE, SA D’HLM
RCS BORDEAUX 458 204 963
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Mme [X] [G] (Membre de l’entreprise) munie d’un pouvoir spécial
DEFENDERESSE :
Madame [H], [M] [S]
née le 22 Mai 1989 à [Localité 4]
[Adresse 7]. 0219
[Adresse 7]
[Localité 6]
(Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale accordée par le BAJ de Bordeaux n°2023-004796 en date du 05/10/2023)
Représentée par Me Isabelle JIMENEZ-BARAT (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DÉBATS :
Audience publique en date du 15 Février 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 25 Mai 2023
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.
La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte du 18 mars 2019, la société DOMOFRANCE (DOMOFRANCE) a donné à bail à Mme [H] [S] un bien à usage d’habitation, situé à [Localité 6], Résidence [5], [Adresse 7].
Des loyers étant demeurés impayés, DOMOFRANCE a fait signifier, le 9 février 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail.
Le 25 mai 2023, DOMOFRANCE a ensuite fait assigner Mme [H] [S] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation provisionnelle au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.
L'affaire a été initialement appelée à l'audience du 21 septembre 2023, où elle a fait l'objet d'un renvoi, pour être finalement retenue à l’audience du 15 février 2023.
Lors des débats, DOMOFRANCE demande :
- de constater l’acquisition de la clause résolutoire, mais d'en suspendre les effets si les délais de paiement, qu'elle accepte d'accorder à la locataire, sont respectés ;
- d'ordonner, à défaut de respect de ces délais, l’expulsion de Mme [H] [S] et de statuer sur le sort des meubles présents dans le logement ;
- de la condamner au paiement de la somme provisionnelle actualisée de 8804,98 euros, au titre de l'arriéré locatif, avec les intérêts au taux légal, d’une provision à titre d'indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.
A l'audience, le conseil de Mme [H] [S] se réfère à ses conclusions écrites par lesquelles elle sollicite le bénéfice de délais de paiement pendant 36 mois en vue de la suspension des effets de la clause résolutoire du bail.
Il est renvoyé aux conclusions prises pour Mme [H] [S] pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné connaissance de ses conclusions à l’audience.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
- SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :
- sur la recevabilité de l'action :
DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 13 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 mai 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 29 mai 2023, soit plus de six semaines avant le 21 septembre 2023, date prévue pour l'audience par l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.
L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.
- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :
L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose, en son I, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le bail conclu contient une clause résolutoire (article page 2 des dispositions générales) et un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 9 février 2023, pour la somme en principal de 2588,32 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 10 avril 2023.
- SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT :
L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il résulte en outre de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
Il est produit par DOMOFRANCE le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Mme [H] [S] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 8804,98 euros à la date du 7 février 2024.
Si Mme [H] [S] fait état dans ses conclusions d’une dette de 5389,57 euros c’est faute d’actualisation de celle-ci, qui a cru faute pour la locataire de justifier du règlement depuis lors tant de la dette locative que d’une partie du loyer courant. Elle doit, par conséquent, être condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.
Toutefois, en l'état de l'accord des parties présentes à l'audience, il convient d'ordonner des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.
Il convient néanmoins de prévoir qu'en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l'expulsion de Mme [H] [S] pourra être poursuivie et elle sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu'il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges, à la somme forfaitaire de 672,49 euros, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.
Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.
- SUR LES MESURES ACCESSOIRES :
Mme [H] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
En revanche, sa situation économique et l'équité commandent de rejeter la demande formée par DOMOFRANCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS :
Nous, Edouard de Leiris, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :
CONSTATONS, à la date du 10 avril 2023, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 mars 2019 et liant la société DOMOFRANCE à Mme [H] [S], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Localité 6], Résidence [5], [Adresse 7] ;
CONDAMNONS Mme [H] [S] à payer à la société DOMOFRANCE à titre provisionnel la somme de 8804,98 euros, au titre de l'arriéré de loyers et de charges (décompte arrêté au 7 février 2024, échéance de janvier 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;
AUTORISONS Mme [H] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 240 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens
DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s'imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts, indemnités de procédure et frais ;
PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d'une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l'envoi d'une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :
- la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;
- le solde de la dette sera immédiatement exigible ;
- à défaut pour Mme [H] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société DOMOFRANCE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
- Mme [H] [S] sera tenue de payer à la société DOMOFRANCE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale à 672,49 euros, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux et, en tant que de besoin, l'y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;
DISONS n'y avoir lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ;
REJETONS la demande formée par la société DOMOFRANCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS les plus amples demandes des parties ;
CONDAMNONS Mme [H] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
